臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1694號原 告即反訴被告 璟都建設股份有限公司法定代理人 吳明亮原 告即反訴被告 黃國明共 同訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 蕭萬龍律師
王紹安律師黃曼瑤律師被 告即反訴原告 陳淑君訴訟代理人 林玠民律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告璟都建設股份有限公司向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000－000－00－0000號帳戶內之款項新臺幣參拾貳萬肆仟元，並自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應同意原告黃國明向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000－000－00－0000號帳戶內之款項新臺幣捌拾柒萬陸仟元，並自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按民事訴訟法第260 條第1 項所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第
522 號裁定參照）。查原告即反訴被告（下稱原告）主張被告即反訴原告（下稱被告）向伊買受建案名稱「璟都大時代」之預售房屋及其上土地，被告繳付定金、簽約金後，逾期未依約繳納後續第二期款，經催告後仍未繳款，經原告解除契約，請求沒收經被告匯至財產信託專戶之定金與簽約金；被告則提起反訴主張本件買賣關係之真意係投資，原告未依約返還投資款，且有原告未經其同意自行以被告保管原告之印章竄改系爭房地契約約定之完工期限，經其解除契約，請求原告返還被告已匯至財產信託專戶之定金與簽約金。核兩造所主張本訴或反訴標的之權利，均係基於同一交易法律關係而生，且法律關係發生之原因，亦屬相同，自有牽連關係，得利用同種訴訟程序，解決紛爭，故本訴被告所提反訴，自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書、第2 款定有明文。原告起訴時原訴之聲明第1 、2 項為：㈠被告應給付原告璟都建設股份有限公司（璟都建設）下稱新臺幣（下同）32萬4,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告黃國明87萬6,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。嗣經原告於107 年4月24日具狀變更聲明為：㈠被告應同意原告璟都建設向聯邦商業銀行股份有限公司北桃園分行（下稱聯邦銀行北桃園分行）領取「聯邦銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000-00-0000 號帳戶內（下稱系爭信託專戶帳戶）之款項32萬4,00
0 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡被告應同意原告黃國明向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項87萬6,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。另被告提起反訴，反訴聲明第1 、2 項原為：㈠反訴被告璟都建設應給付反訴原告32萬4,000 元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡反訴被告黃國明應給付反訴原告87萬6,000 元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣經被告於同日亦具狀變更聲明為：㈠反訴被告璟都建設應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元，並自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡反訴被告黃國明應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項87萬6,
000 元，並自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。原告上開訴之變更部分及被告之前開反訴聲明變更，渠等請求之基礎事實均同一，核無不合，均應予准許。
乙、實體事項：
壹：本訴部分：
一、原告主張：被告於103 年8 月22日分別與原告璟都建設及黃國明簽立建案名稱為「璟都大時代」之房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約，下合稱系爭房地買賣契約），買受D3棟12樓房屋、地下第二層第173 號停車位及所坐落之土地（下合稱系爭房地），約定房屋（含停車位）總價325 萬6,200 元、土地總價880 萬3,800 元，兩造並與聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）簽立預售屋買賣價金安全信託契約書（下稱價金信託契約），被告依約於103 年8 月29日、同年9 月5 日各給付房屋定金、簽約金共32萬4,000元，與土地定金、簽約金，合計87萬6,000 元，並匯至聯邦銀行北桃園分行之系爭信託專戶帳戶。詎被告未按系爭房地買賣契約所約定付款辦法於104 年10月1 日給付第2 期款，經原告璟都建設以律師函催告被告繳納未果，原告乃於106年3 月24日通知被告解除契約，並再以本件起訴狀為催告及解除契約之意思表示。依系爭房屋契約第20條第2 項第1 款、系爭土地契約第10條第2 項約定，買方即被告違約不按約定日期付款，經賣方即原告催告後仍未履行，賣方得解除本契約與其聯立之契約，並自已繳納款項中沒收總價款最高15% 之違約金，又被告所付價金未達總價金15% ，且因系爭房地買賣契約解除係可歸責被告經原告屢次催款而拒不付款所致，又上開約定，依當事人真意所應沒收者為已先付之價金，顯非兩造就另行支付因不履行債務而生損害之賠償總額預定之約定，且其約定沒收房地總價款15 %，若買方所繳價金未達房地總價款之15% 時，則以買方已繳價款為限，即屬為強制契約履行而預先交付之金錢，是原告自得請求全額沒收被告匯至聯邦銀行北桃園分行系爭信託專戶帳戶內之定金及簽約金。被告雖辯稱兩造間乃投資關係並非買賣房地關係，然兩造間之系爭房地買賣契約及價金信託契約，除均有被告親自簽名外，被告亦曾至桃園市政府地政局提出消費爭議申訴，表示於103 年8 月22日向璟都建設訂購璟都大時代建案預售屋，依法提出解除契約等情，益徵被告所述不實。為此，爰依系爭房地買賣契約、民法第249 條第2 款，提起本件訴訟，請求被告如數給付及其遲延利息。並聲明：㈠被告應同意原告璟都建設向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡被告應同意原告黃國明向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項87萬6,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈢上二項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間系爭房地買賣契約之簽立乃屬市場上流行之預售屋紅單轉讓之交易型態，被告簽約之真意在於以投資客身分與建商在預售建案潛銷期間簽訂買賣合約，先以推出市場後較低之價格交易，藉以營造預售建案熱銷現象吸引真正買家購買，嗣再透過建商轉售房地以賺取中間轉售差價獲利，被告實際上並無購買房地之意思，此亦為原告所明知，故兩造間並無成立系爭房地之買賣關係，應屬投資關係，此參證人林銘偉之證述可知。且被告及配偶尚有以1,200 萬元、1,000 萬元投資原告之經國建案「瑜璟芳華」、中路建案「創世紀」建案等情即明。本件兩造所簽訂之系爭房地買賣契約，實係以1 年為期之投資關係，故契約書正本均由原告保管，被告未曾持有正本，然被告於本件依約投資120 萬元資金，嗣1 年投資約定期滿，經被告催促原告依約給付投資利潤及返還上開投資款，均遭原告藉詞推託，被告遂一併要求收回前述全部投資款。詎料，原告假意提出願與被告和解之協議書草稿搪塞，卻反提出本訴，應無理由。縱認兩造間成立系爭房地買賣契約，惟依據原告提出系爭房屋契約第10條之完工期限經與被告之契約比對，在被告簽約後不知情狀況下，遭原告自行以黏貼覆蓋方式將日期改為原約定期限6個月後之105 年12月31日，原告擅自以其手中保管代刻被告之印章直接在竄改後之黏貼處蓋印，已屬違約行為，原告既已違反契約完工期限條款之約定，違約之一方無從解除系爭房地買賣契約，是原告主張解除系爭房地買賣契約並沒收被告已付價金，於法無據。退步言，原告主張沒入被告已付價金，再加計相當於一倍已付價金之違約金之請求金額，顯屬過高，是被告請求酌減違約金，並將其餘部分價金返還原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件不爭執事項：㈠被告於103 年8 月22日分別與原告璟都建設及黃國明簽立系爭房地買賣契約（見本院卷第8 頁至第58頁）。
㈡被告已給付原告璟都建設32萬4,000 元及原告黃國明87萬6,
000 元，款項現均存於聯邦銀行北桃園分行信託財產專戶帳號：00000-000-00-0000 號帳戶內（見本院卷第59頁至第63頁）。
㈢原告前於106 年3 月24日以原證8 存證信函通知被告解除系
爭房地買賣契約，並於同年月27日送達被告（見本院卷第72頁至第75頁）。
㈣兩造對於原證1 至原證9 、被證1 之形式上真正均不爭執。
四、原告主張與被告簽立系爭房地買賣契約，被告未依約給付第
2 期款，經原告璟都建設以律師函催告被告繳款未果，原告乃於106 年3 月24日通知被告解除契約，並依系爭房屋契約第20條第2 項第1 款、系爭土地契約第10條第2 項約定，請求被告應給付如訴之聲明之違約金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件本訴之爭點厥為：㈠兩造間是否成立系爭房地之買賣契約？㈡原告是否已合法解除系爭房地買賣契約？㈢原告得否依系爭房屋契約書第20條第2 項第1 款，及系爭土地契約書第10條第2 項之約定，沒收被告給付原告璟都公司之32萬4,000 元及給付原告黃國明之87萬6,000 元？茲分述如下：
㈠兩造間是否成立系爭房地之買賣契約？⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。
⒉經查，原告主張被告於103 年8 月22日分別與原告璟都建設
及黃國明簽立系爭房地買賣契約，此為兩造所不爭執，復有系爭房地買賣契約附卷可稽（見本院卷卷第8 頁至第58頁），是依系爭房屋契約前言、第2 條及第6 條可知，茲為「璟都大時代」房屋買賣事宜，雙方同意訂立本買賣契約書，並經雙方協商後合意訂定條款如下，房屋標示：坐落桃園縣中壢市（現改制為桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○號（如因土地分割、合併或地籍圖重測。則依新地號、新面積辦理所有權持份移轉登記）土地內興建之「璟都大時代」，為地上15層地下3 層之大樓。買方（即被告）購買「璟都大時代」第D3棟第12樓。買方所購買之汽車停車位依建照執照圖說編號地下第2 層第173 號。機車停車位標示地下第1 層第14
9 號，本房屋之總價款合計325 萬6,200 元（含汽車停車位價款）等情（見本院卷第3 頁及背面），又系爭土地契約之前言及第1 條及第3 條則為：茲為「璟都大時代」土地買賣事宜，雙方同意訂立本買賣契約書，並經雙方協商後合意訂定條款如下，本預售買賣標的係坐落桃園縣○○市○○段○○○ ○○○○ ○號土地內之建築基地，暫定以個人持份土地方式出售（如因土地分割、合併或地籍圖重測。則依新地號、新面積辦理所有權持份移轉登記），使用分區為住宅區。本約土地持份面積總價款為880 萬3,800 元等語（見本院卷第49頁及背面），堪認系爭房地契約之文字均已載明兩造合意訂定條款，就買賣之標的、價金均已明定，是以兩造間就系爭房地成立買賣契約甚明。
⒊被告雖辯稱兩造間乃係預售屋紅單轉讓之交易型態，被告簽
約之真意在於以投資，透過建商轉售房地以賺取中間轉售差價獲利云云。然查，系爭房地為預售屋，為兩造所不爭執，而一般預售屋之買賣方式，係在建商交屋前將預售合約買方名義更換為另一位買方名義，即一般俗稱所謂紅單買賣，惟所謂紅單買賣之前提，乃以預售屋之買賣契約成立，始有所謂預售合約買方名義更換之可能，是以被告辯稱兩造間為預售屋之紅單轉讓等語，自應以系爭房地買賣契約成立，始有轉讓之可能，至於紅單轉讓獲利乃被告簽立系爭房地買賣契約之動機，並未記載於系爭房地買賣契約內，加以明文化，自難拘束兩造，是以被告辯稱僅係投資，並無購買系爭房地之真意一節，自無足採。
⒋又證人林銘偉證述：伊從102 年12月16日到103 年6 月30日
，擔任董事長黃國明之秘書，幫忙安排董事長公務行程，接待、整理各部門每週報告之事項，及安排董事長私人行程。前一任秘書羅秘書告知伊被告是公司之股東，是某案投資之股東，也是董事長之同學。於103 年4 月8 日伊有幫黃國明安排在臺北市海峽會餐廳，黃國明請伊通知其同學之外，還有非同學之人參加，大約20多人左右。當天是用同學會名義邀請黃國明之同學以及部分廠商，部分是其他人，不是純粹同學會，除了黃國明介紹公司獲利及前景不錯，邀請同學一起參加房市多頭，邀請方式用每一坪讓利幾萬元之方式，依當時青埔行情1坪30至40萬元，伊記得投資建案名稱為HOME
ONE ，黃國明以每坪讓利幾萬元，只要參加繳了第1 期價款，之後委由公司或代銷公司協助賣掉，不用再繳後面款項，現場僅以口頭上說明，沒有其他書面資料。非同學之參加人其實大部分都是原告公司某個案件之投資人，因為他們都是老手，當時餐會上氣氛很熱鬧，都是由老手向新手解釋說明操作模式，因為這樣讓利之投資模式，可以讓他們獲利快速，加上公司前景非常好，黃國明又是大家之同學，當下說要投資之人很多，會後路上或之後幾天，陸陸續續都有人說要參加投資，這些都是口頭上約定，之後也有人選擇退出，本來口頭約定要參加，後來又不參加。那天餐會伊全程都在場，被告是否當天馬上就參加，伊已經不記得，但伊知道被告有參加投資。被告出席這場餐會，跟黃國明口頭上有承諾先付第1 期款項，請公司或代銷公司轉售，至於被告要投資幾個單位伊不記得。後來由公司之業務單位擬定合約，再通知投資人來公司簽約，印象中有看過投資人之印章會在公司業務單位桌上，簽約當下伊沒有參與，但是伊有看過餐會所提到之模式合約。在伊任職期間該建案不是璟都大時代，內容印象上是公司製式合約，但是建案名稱應該不是璟都大時代，因為伊沒有印象等語（見本院卷第141 頁至第143 頁），是依證人林銘偉所述，於103 年4 月8 日所舉辦之餐會中，原告黃國明雖有宣傳投資，但證人亦不記得被告是否有當場同意投資，且未經手原告璟都建設與被告簽約之過程，實無從證明被告與原告間有就投資契約之重要之點達成合意，自難為被告有利之認定。況證人林銘偉證稱當時投資建案名稱為HOME ONE，非璟都大時代，也沒有印象，顯與被告抗辯被告原先簽署「璟都大時代」買賣契約，嗣原告要求被告另簽署一份「璟都HOME ONE」建案之契約書，追溯自原買賣契約簽約日並取代原買賣契約，被告不同意而拒絕換約一節不符（見本院卷第94頁），是以證人之記憶力確因時間久遠而有錯誤之情，自難採信。因此被告就兩造間簽署之系爭房地買賣契約，實為投資契約一節，並未舉證以實其說，是自應受系爭房地買賣契約內容之拘束。
㈡原告是否已合法解除系爭房地買賣契約？⒈原告主張「璟都大時代」之結構於104年10月1日完成，原告
璟都建設多次寄發繳款通知書予被告，被告於接獲原告寄發催繳款項之存證信函時表示解除契約，經原告多次催告未果，原告乃於106年3月24日發函通知被告解除系爭契約等情，業據提出與其所述相符之桃園縣政府勘查紀錄表、存證信函2紙、萬峯律師事務所函2紙及回執（見本院卷第64頁至第75頁）為證，為被告所否認，並以兩造間投資契約在被告多次催告下，原告僅以和解書草稿搪塞，原告未能於期限內履行為由，以反訴起訴狀送達為解除投資契約之意思表示到達等語置辯。然查，被告就兩造間成立投資契約一節，並無法舉證以實其說，業如前述，是其抗辯原告未依投資契約履行而解除契約，自屬無據。又被告雖提出原告所草擬之和解協議書、解除契約協議書、借據、支票影本2張及LINE對話紀錄為據（見本院卷97頁至第102頁、第150頁至第153頁），惟上開文件上均僅記載：雙方協議後同意以下列條款和解並合意解除契約或雙方因故欲解除契約等文字，實未記載兩造解除契約之原因，且兩造既無法達成解除契約之協議或和解方案，自應受系爭房地買賣契約之拘束甚明。
⒉被告雖於105年6月27日以存證信函主張璟都建設改變建案大
樓整體外觀及更改建案名稱，違反內政部頒行預售屋買賣契約第1 條規定，解除系爭房地買賣契約云云。惟查，被告雖以璟都建設改變建案大樓整體外觀及更改建案名稱為由解除契約，而原告固不否認系爭建案由「璟都大時代」變更為「璟都HOME ONE」，然建案名稱變更實非系爭買賣契約之重要之點，尚難據此作為解約之依據。復被告並未能就原告璟都公司改變建案大樓整體外觀舉證以實其說，且與系爭房屋契約第20條、第21條所約定之解除條件或預售屋買賣契約書範本第25條第1 、2 款所規定之賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定或賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定，是被告於105 年6 月27日以存證信函解除契約，自於法未合，亦不生解除之效力。
⒊又兩造所簽立之系爭房屋契約第7條第1項約定：買方應依附
件㈤「付款辦法表」中所約定之繳款條件，於接獲賣方書面繳款通知之期日或期限內，以現金或即期支票自行向賣方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除定金及簽約款或經買方同意外，買方每次付款間隔日數應在20日以上（見本院卷第11頁）。又附件㈤付款辦法表所列付款明細表約定：
簽約金（含定金）應繳金額32萬4,000元；結構（15樓頂板）完成應繳32萬9,400元（見本院卷第27頁）；又系爭土地契約第4條第1項約定：本土地款委由璟都建設代賣方收受並由璟都公司代為開立憑證。買方應依附件㈠「付款辦法表」中所約定之繳款條件，於接獲璟都建設書面繳款通知之期日或期限內，以現金或即期支票自行向璟都建設指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除定金及簽約款或經買方同意外，買方每次付款間隔日數應在20日以上（見本院卷第50頁）。又附件㈠付款辦法表所列付款明細表約定：簽約金（含定金）應繳金額87萬6,000元；結構（15樓頂板）完成應繳89萬0,600元（見本院卷第56頁背面），此有系爭房地契約附卷可佐。查原告主張璟都大時代之系爭預售屋結構即屋頂板-15 樓頂板於104年9月30日完成，經桃園縣政府（現改制為桃園市政府）建築師公會於翌日（即10月1日）派員現場勘驗與圖說尚符，此有兩造所不爭執之原證4桃園縣政府勘驗記錄表（見本院卷第64頁）存卷可參，是以原告主張璟都大時代之系爭預售屋結構於104年10月1日完成一節，自屬有據。
⒋兩造所簽立之系爭房屋契約第20條第2項第1款約定：倘買方
有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約任何條款之情事者，除合約另有約定解除條件外，經收到賣方催告函7日內仍不履行時，賣方得解除契約及與本契約有聯立關係之契約，解約後依左列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之百分之15為違約金，但若買方所繳之價款未達房地總價百分之15時，則以買方已繳價款為限（見本院卷第20頁背面至第21頁）；又系爭土地契約第10條第2項約定：倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約任何條款之情事者，除合約另有約定解除條件外，經收到賣方催告函7日內仍不履行時，賣方得解除契約及與本契約有聯立關係之契約，解約後依左列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之百分之15為違約金，但若買方所繳之價款未達房地總價百分之15時，則以買方已繳價款為限（見本院卷第53頁背面），此有系爭房地契約存在可考。查系爭預售屋結構於104 年10月1 日業已完成，是依系爭房屋契約第7 條第1 項、系爭土地契約第4 條第1 項之約定，被告自負有給付第2 期價金之義務。經原告於105 年6 月7 日以存證信函催告被告應於函到7 日內完成繳款，惟被告並未繳納第2 期款，嗣經原告委託律師於106 年3 月24日以106 峯律字第00000000號律師函解除系爭房地買賣契約，此有存證信函、律師函在卷可考（見本院卷第65頁至第66頁、第68頁至第75頁），足認被告確有未依系爭房地買賣契約約定日期付款之違約事實。是以原告再以起訴狀送達作為依系爭房屋契約第20條第2 項及系爭土地契約第10條第2 項之約定，解除系爭房地契約之意思表示，自於法有據，據此，堪認原告已合法解除系爭房地買賣契約甚明。
㈢原告得否依系爭房屋買賣契約書第20條第2項第1款，及系爭
土地買賣契約書第10條第2項之約定，沒收被告給付原告璟都公司之32萬4,000 元及給付原告黃國明之87萬6,000 元？⒈按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互
負回復原狀之義務。再按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號民事裁判參照）。經查，被告既經原告於系爭預售屋結構完工後以存證信函催告後，仍未於函到7日內依約繳納第二期款，自屬違反系爭房屋契約第20條第2項及系爭土地契約第10條第2項約定之不按照契約約定之日期付款之情形，是原告主張依上開契約約定而解除系爭房地買賣契約，自屬有據，業如前述，且系爭房地買賣契約並未就違約金性質約定為懲罰性之違約金，自屬賠償總額預定性之違約金。因此原告主張依系爭房屋契約第20條第2項第1款及系爭土地契約第10條第2項第1款之約定，自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之15﹪為違約金，但若買方所繳之價款未達房地總價15﹪時，則以買方已繳價款為限，沒收違約金，即屬有據。因此，本件系爭房地總價款共為1,206萬元（即房屋及停車位總價325萬6,200元＋土地價款880萬3,800元），依此計算15﹪之違約金為180萬9,000元（計算式：1,206萬元×15﹪＝180萬9,000元），然被告已給付原告璟都建設32萬4,000元及原告黃國明87萬6, 000元，共120萬元，並未達系爭房地總價15﹪，是以原告依系爭房屋契約第20條第2項第1款及系爭土地契約第10條第2項第1款之約定，自以沒收被告已繳價款共120萬元為限。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查內政部所頒佈103年5月6日預售屋買賣契約書範本（下稱系爭契約書範本），其中第25條第4款違約處罰部分，業已明載：「四買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之▁（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等語。細譯上開約款內容，明顯核與系爭房屋契約第20條第2項第1款及系爭土地契約第10條第2項第1款之約定相符。由是以觀，原告所收取之違約金數額標準，既與系爭契約書範本之規定相同，在客觀上自難率認原告所收取之違約金數額有何過高之情形。本院衡酌系爭契約書範本之擬定，既係以行政院消費者保護會第23次委員會會議通過，並經內政部以內授中辦字第1036650687號公告在案（見本院卷第192 至193 頁），則其於所規範之內容及規定，顯已有相當程度考量到消費者之權益。況該契約書範本經公告後，依照消費者保護法第17條第5 項之規定，縱令並未記載於定型化契約內，仍受消保法之規定而強制構成契約之內容，而本件系爭房地買賣契約關於違約金數額比例之約定，既核與系爭契約書範本之規定相同，顯見本件之系爭房地買賣契約關於違約金數額及比例之約定，與其他預售屋買賣約定之條件，並無二致，而與一般社會常情相符，亦難見有何過高之情形。本院衡酌系爭契約書範本之擬定，既係以行政院消費者保護會第23次委員會會議通過，並經內政部以內授中辦字第1036650687號公告在案，並於000 年0 月0 日生效，則其於所規範之內容及規定，顯已有相當程度考量到消費者之權益。況該契約書範本經公告後，依照消費者保護法第17條第5 項之規定，縱令並未記載於定型化契約內，仍受消保法之規定而強制構成契約之內容，而本件系爭房地買賣契約關於違約金數額比例之約定，既核與系爭契約書範本之規定相同，與其他預售屋買賣約定之條件，並無二致，而與一般社會常情相符，亦難見有何過高之情形。是以，被告空言主張本件約定違約金數額過高云云，自屬無據，不足為取。
⒊查依兩造所簽署系爭價金信託契約第2 條歸屬權利人：信託
財產歸屬權利人為信託指示通知書（以下稱指示通知書）所載之受益人或法院判決（或其他與確定判決同一效力者）所載有權受領信託財產之人；第5 條信託財產管理及運用方法：一、甲乙雙方同意買賣過程中若發生爭議情事（包括但不限於乙方無法依約完工或交屋），除甲乙雙方共同另以其他書面指示外，得單方依法院確定判決（或其他與確定判決同一效力者）指示丙方依該確定判決之內容履行，信託契約終止；第13條本契約之解除及終止：二、依第5 條第1 項之事由發生而終止時；第14條信託關係消滅時信託財產之歸屬：
二、因前條第2 項事由，信託契約終止時，丙方依甲乙雙方共同之書面指示或法院之確定判決（或其他與確定判決同一效力者）內容，結清信託財產予有權受領之人後，信託關係消滅（見本院卷第59頁及背面、第61頁）等情可知，兩造間買賣契約發生爭議時，除甲乙雙方共同另以其他書面指示外，得單方依法院之確定判決指示受託人應依法院之確定判決內容，結清信託財產予有權受領之人甚明。經查，被告經原告於系爭預售屋結構完工後以存證信函催告後，仍未於函到
7 日內依約繳納第2 期款，自屬違反系爭房屋契約第20條第
2 項及系爭土地契約第10條第2 項約定，是以原告依系爭房屋契約第20條第2 項第1 款及系爭土地契約第10條第2 項第
1 款之約定，沒收被告已繳價金並匯入系爭信託專戶帳戶內之款項共120 萬元作為違約金，自屬有據，已如前述，惟兩造並未共同出具其他書面指示，是受託人聯邦銀行無從就信託財產為處置或撥付，今業經本院審認系爭房地買賣契約，已經原告合法解除並得沒收被告已繳之價金作為違約金，則系爭信託專戶帳戶內之款項，被告自應同意原告領取，是以原告璟都建設、黃國明訴請被告同意渠等分別向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元、87萬6,000 元，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告有不按照契約約定之日期付款之違約情事，解除系爭房地買賣契約並沒收被告已給付價金120萬元之違約金，因此原告璟都建設、黃國明訴請被告同意渠等分別向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元、87萬6,000 元，及自起訴狀繕本達翌日即
106 年9 月8 日（見本院卷第79頁）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；為有理由，應予准許。又原告請求被告同意領款，屬於意思表示之請求，於判決確定即生效力，並無宣告假執行之必要，是原告聲請為假執行之宣告，並無理由，應予駁回
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭房地買賣之真意，實乃投資關係。又反訴被告既已無法於約定期限內履行契約，返還投資款。反訴原告自得以本件反訴起訴狀送達反訴被告時，作為解除投資契約之意思表示到達，故兩造間之系爭房地買賣合約應已合法解除，反訴原告自得請求反訴被告返還投資額。再參，反訴被告擅自竄改契約之完工期限而違反系爭房地買賣契約，已如前述，反訴原告亦得依此解除契約，請求返還已付價金。並聲明：㈠反訴被告璟都建設應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元，並自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡反訴被告黃國明應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行領取系爭信託專戶帳戶內之款項87萬6,000 元，並自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈢第一、二項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告既不爭執系爭房地買賣契約之形式上真正，且反訴被告亦否認有向反訴原告表明僅需投入定金而無須再為任何資金之投入等情，已如前述，則反訴原告以反訴被告逾期交付投資款及其利潤作為解除兩造契約，請求返還投資款等語，顯屬無據。並聲明：㈠反訴之訴駁回；㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、反訴原告主張反訴被告無法於約定期限內履行契約返還投資款，又有竄改系爭房屋契約之完工期限而違約之情事而解除系爭房地契約，並請求返還投資款，為反訴被告所否認，並以前詞置辯。是本件反訴之爭點厥為：被告反訴主張返還已付價金，是否有理由？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例意旨可資參照）。反訴原告主張兩造間成立投資契約，為反訴被告所否認，則自應由反訴原告就此有利之事實為舉證。經查，反訴原告主張兩造間成立投資契約，無非以反訴被告所提出之和解協議書、解除契約協議書、借據、支票影本2張及LINE對話紀錄為據（見本院卷97頁至第102頁、第150頁至第153頁），然上開協議書、和解書均僅記載因故解除契約或雙方協議後同意和解並合意解除契約等文字，已如前述，實未記載兩造間之法律關係為何，自難為反訴原告有利之證明。況反訴原告就其所主張之投資期間、獲利金額、返還金額或其他投資契約重要之點，均無法舉證以實其說，是反訴原告主張兩造間成立投資契約，自無可採。再者，依證人林銘偉前開證述，已無法確認反訴原告於103 年4 月8 日之餐會有同意參與投資，復未參與後續反訴原告與反訴被告訂約之過程，亦如前述，實無從作為兩造成立投資契約之佐證。因此，反訴原告既未證明兩造間就投資契約有意思表示合致，是其主張反訴被告未依約返還投資款為由，主張解除契約，即屬無據。
㈡又兩造所簽訂系爭房屋契約第20條第1項約定：若賣方有要
求加價款、違約不賣、於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。買方有效解約時，賣方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償房地買賣總價15﹪之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之15﹪時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償（見本院卷第20頁背面）；系爭土地契約第10條第1 項約定：若賣方有要求加價款、違約不賣、於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能或有其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。買方有效解約時，賣方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償房地買賣總價15﹪之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之15﹪時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償（見本院卷第53頁背面），此觀系爭房地買賣契約自明。反訴原告主張反訴被告竄改系爭房屋契約之完工日期，已違反合約為由，自得解除契約云云，為反訴被告所否認。經查，反訴被告於104 年5 月將系爭預售屋建案該名為璟都HOME ONE，並通知反訴原告換約，為反訴原告不同意而未換約，則系爭房地買賣契約之完工日期雖經反訴被告變更為105 年12月31日，然既未經反訴原告同意，則兩造間之系爭房地契約則應回歸兩造原先合意之完工日期105 年2 月28日，不生變更完工日之效力。而反訴原告所主張反訴被告竄改完工日期之情形，並未符合系爭房屋契約第20條第1 項約定或系爭土地契約第10條第1 項所列之解除事由，是反訴原告據此主張解除系爭房地買賣契約，自屬無據。綜前，反訴原告主張反訴被告未依約返還投資款或竄改完工日期違約而解除系爭契約，均於法未合，自不生解除契約之效力。是以，反訴原告主張反訴被告璟都建設應給付反訴原告32萬4,00
0 元、反訴被告黃國明應給付反訴原告87萬6,000 元，均於法無據，因此反訴原告訴請反訴被告璟都建設、黃國明應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行分別領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元、87萬6000元及法定利息，並無理由，難以准許。
四、綜上所述，反訴原告解除契約並不合法，是其主張反訴被告璟都建設、黃國明應同意反訴原告向聯邦銀行北桃園分行分別領取系爭信託專戶帳戶內之款項32萬4,000 元、87萬6000元及法定利息，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、據上論結，原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 姚重珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 蔡佳芳