臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1717號原 告 董毓鵬訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師複 代 理人 洪國華律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲上二人共同訴訟代理人 楊劍合上列當事人間請求給付遲延利息事件，於民國107 年4 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾參萬捌仟陸佰元；及自民國一百零六年十一月十五日起至交付坐落桃園市○○區○○段○○號土地上湯城世紀甲區編號B 棟十八號三樓之房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟捌佰貳拾伍元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣捌拾參萬捌仟陸佰元，及自民國一百零六年十一月十五日起至交付上開第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟捌佰貳拾伍元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲如以新臺幣捌拾參萬捌仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）及原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）涉訟。而系爭房屋契約第28條及系爭土地契約第11條第1項分別約定：「凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由台灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由台灣桃園地方法院為管轄法院」等語，有各該契約書影本附卷可稽（見本院卷第27頁、第77頁）。
經核原告與被告總瑩公司、楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件確因上開契約所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國（下同）99年9 月26日分別與被告總瑩公司及被告楊碧玲簽訂系爭房屋契約、土地契約，購買坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地及其上湯城世紀甲區編號B棟18號3 樓之預售房屋（下合稱系爭房地），約定系爭房地之契約總價金為新臺幣（下同）365 萬元。依系爭房屋契約第15條第1 項及第19條第2 項約定，被告總瑩公司應於102年12月15日以前完成系爭房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，並應於領得使用執照後6個月內通知買方進行交屋。惟被告總瑩公司不但進度嚴重落後，遲至104 年8 月10日始取得系爭房屋之使用執照，合計遲延603 日，迄今仍未交屋。伊遂於106 年10月11日寄發存證信函通知被告依約給付遲延利息，被告於同年10月12日收受存證信函。伊雖於106 年11月1 日接獲被告通知前往進行交屋手續，卻遭以須放棄遲延利息為由作為交屋之條件，伊不堪如此無禮要求而拒絕，致迄今仍無法取得並使用系爭房屋。依系爭房屋契約第15條第1 、2 項約定及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項規定，伊得請求依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應給付伊逾期取得使用執照之遲延利息為29萬3,555 元；依系爭房屋契約第19條第2 項約定及預售屋買賣契約範本應記載事項第15條第1 項第4 款規定，被告既於10
4 年8 月10日取得使用執照，至遲應於105 年2 月10日交付系爭房屋，伊已於106 年11月13日將將全數價金交付被告收訖仍違反出賣人契約義務，拒不交屋，計至106 年11月14日，已達643 日，伊得請求被告應給付交屋遲延罰款共計54萬5,045 元，並自106 年11月15日起至交屋之日止，按日給付1,825 元之遲延罰款。此外，系爭房屋契約與系爭土地契約為聯立契約，具連帶不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被告總瑩公司及楊碧玲均違約，伊自得請求被告2人負不真正連帶賠償責任。為此，爰依系爭房屋契約第15條第2 項約定、第19條第2 項及「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告83萬8,600 元，及自106 年11月15日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告1,825 元。㈡被告楊碧玲應給付原告83萬8,600 元，及自
106 年11月15日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告1,
825 元。㈢前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容，係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋契約、土地契約係分別訂立之情形不同，不應強行適用。而系爭房屋契約第29條及系爭土地契約第12條第1 項約已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，被告間之權利義務係各自獨立，不生不真正連帶賠償責任，被告總瑩公司取得建照遲延，原告僅得向被告總瑩公司請求給付使用建照遲延違約金、交屋遲延罰款，並無向被告楊碧玲請求之餘地。本件原告未依系爭房屋契約第19條第2 項第3 款、第21條第
3 項約定，於期限內履行交付買賣貸款，對系爭房屋交屋遲延亦應負相當責任。原告主張使用執照遲延違約金及交屋遲延罰款性質既屬損害賠償總額預定性，原告請求之金額顯然過高而應予酌減。依原告所計算之使用執照逾期天數（未扣除不可施工之颱風及大雨天數），被告總瑩公司願以原告已繳付金額計算利息損失，填補原告實際損失，依年息5%計算之利息，賠償原告22萬9,754 元。又系爭房屋係於104 年12月28日過戶至原告名下，原告於105 年2 月17日撥款55萬元時應已知悉上情，至遲原告應於105 年5 月1 日知悉系爭房屋已過戶予伊名下，依約有繳付尾款200 萬元之義務卻拒不繳納，致無法交屋。原告遲至106 年11月6 日始繳納200 萬元，因此原告僅能請求80天之交屋遲延利息（105 年2 月10日至同年5 月1 日）4 萬1,200 元，另伊得依系爭房屋契約第9 條約定，原告加付逾期繳付貸款200 萬元按每日萬分之二計算之遲延利息（105 年5 月2 日至106 年10月5 日止，共521 天）共計20萬8,400 元，就上開項目經抵銷後，伊應給付原告金額為12萬6,355 元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第193頁）：㈠原告於99年9 月26日與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭
房屋、土地契約，買受坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地及其上「湯城世紀」甲區編號B 棟18號3 樓之預售房屋，預定房地總價為365 萬元。
㈡原告於99年9 月26日至102 年12月15日為止已繳之房地價款
為93萬元，復於103 年9 月15日給付房地價款8 萬元，於10
4 年9 月4 日給付房地價款2 萬元，又於105 年2 月17日給付房地價款55萬元，於106 年10月6 日給付房地價款200 萬元，再於106 年11月14日給付8 萬5,234 元（房地餘款7 萬元及其他代收款費用），總計已繳金額共計373 萬5,234 元予被告收訖。
㈢系爭房屋契約第15條第1 項約定被告等人應於102 年12月15
日前完成主建物、附屬建物等必要設施並取得使用執照。被告等人遲至104 年8 月10日方取得使用執照。
㈣按系爭房屋契約第19條第2 項約定，被告應於領得使用執照
6 個月內通知原告進行交屋。依上開契約條款，被告於104年8 月10日取得使用執照，至遲應於105 年2 月10日交付系爭房屋，被告於106 年11月13日以存證信函通知原告於7 日內進行交屋事宜，原告即於106 年11月14日前往被告公司進行交屋手續，惟因被告聲稱原告需同意以3 萬900 元價額結算全數遲延利息，否則拒絕交屋，雙方商談未果。被告等人迄今尚未交屋予原告。
㈤原告於106 年10月11日寄發存證信函催告被告等人給付遲延利息，被告等人均於106 年10月12日收受上開存證信函。
㈥被告於104 年12月28日將不動產過戶至原告名下，目前尚未交屋。
四、本件原告主張其與被告二人分別簽訂系爭房屋契約、土地契約，因被告總瑩公司遲延取得使用執照，原告得依不真正連帶責任關係請求被告二人給付使用執照遲延利息及交屋遲延利息等情，為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點在於：㈠被告總瑩公司與被告楊碧玲之間，是否需要負擔不真正連帶債務？㈡原告請求使用執照遲延，以已繳金額每日萬分之五計算之遲延利息是否有理由？又原告主張交屋遲延亦同時主張以已繳金額每日萬分之五遲延利息，是否有理由？金額若干? ㈢被告抗辯自105 年2 月10日起原告知悉應繳納全額貸款，但僅繳納55萬元，其他200 萬元部分被告抗辯以未繳金額每日萬分之二計算之違約金主張抵銷，是否有理由？㈣若上述抗辯無理由時，被告主張雙方在履約上均有過失，認為應有違約金酌減之餘地，應以已繳金額年息百分之五計算之金額賠償原告，是否有理由？茲就上開爭點分述如下：
㈠被告二人是否應就系爭房屋買賣契約、土地買賣契約負不真
正連帶責任？⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。經查，系爭房屋契約第29條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約所坐落基地之買賣雙方所訂『土地預定買賣合約書（即系爭土地契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除……」等語（見本院卷第27頁），系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（即系爭房屋契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見本院卷第77頁），可見兩造於締約時已約定系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，足認系爭房屋契約、土地契約性質上屬聯立契約，具有連帶不可分性。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，各債務人間並無主觀之關聯。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然系爭房屋契約與系爭土地契約給付目的係屬同一，在使原告同時取得預售屋及其基地之所有權，且如有任一契約無法履約時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告二人對原告應負系爭房屋契約、土地契約所約定之全部給付義務，被告中一人之違約，應視為另一被告違約，被告二人間就系爭房屋契約、土地契約之履行，屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然，應堪認定。
㈡原告請求使用執照遲延，以已繳金額每日萬分之五計算之遲
延利息是否有理由？又原告主張交屋遲延亦同時主張以已繳金額每日萬分之五遲延利息，是否有理由？金額若干?⒈按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為
標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例意旨參照）。查系爭房屋契約第15條第1 項、第2 項約定：「本預售屋之建築工程，自民國99年4 月30日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：……賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按『已繳房屋價款』萬分之五計算遲延利息予買方……」（見本院卷第18頁、19頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工及取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
⒉次按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「違反第
1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」，消保法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。又「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。」，消費者保護法施行細則第15條亦有明定。本件系爭房屋契約第15條第1 項、第2項約定之內容，與100 年3 月24日修正之內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第1 項、第2 項規定：「㈠本預售屋之建築工程應在民國__年__月日之前開工，民國__年月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳『房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語對照之結果（見本院卷第105 頁），足認系爭房屋契約第10條第2 項約定賣方逾期完工者，每逾一日應按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息（違約金之意），顯然違反100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項所明文應以「已繳房地價款」計算之規定。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。再佐以原告給付買賣價款之情形，固均記載於系爭土地契約後附之明細表中，然該明細表之名稱為「付款明細表㈠」（見本院卷第79頁），倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何於各期款名稱欄內，均為基礎開挖、地樑灌漿、地下二樓至十一樓牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內粉刷、申請使照完成等階段之付款，亦顯與土地價款無涉。準此，在在足見被告係基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，是本件系爭房屋契約第15條第2 項雖與100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2 項不符，惟仍應一體適用「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2 項規定，即關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應以「已繳房地價款」計算之。
⒊未按兩造於系爭房屋契約第15條第1 項約定被告總瑩公司原
應於102 年12月15日取得使用執照，然被告總瑩公司直至10
4 年8 月10日始取得使用執照，逾期取得使用執照共計603天，此為兩造所不爭執，業如前述，是被告總瑩公司遲延給付之事實，至為灼然，原告自得依「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項規定對被告二人請求以「遲延利息」為名之違約金。又原告於99年9 月26日至102 年12月15日為止已繳之房地價款為93萬元，復於103 年9 月15日給付房地價款8 萬元，於104 年9 月4 日給付房地價款2 萬元，又於105 年2 月17日給付房地價款55萬元，於106 年10月6 日給付房地價款200 萬元，再於106 年11月14日給付8 萬5,23
4 元（房地餘款7 萬元及其他代收款費用），總計已繳金額共計373 萬5,234 元予被告收訖，此亦為兩造所不爭執，是原告依「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項規定，按已繳付房地價款每逾一日以萬分之5 計算之遲延違約金，請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息為29萬3,55
5 元【計算式：93萬元×5/10000 ×603 日（自102 年12月16日起至104 年8 月10日）＋8 萬元×5/10000 ×329 日（自103 年9 月16日起至104 年8 月10日）】，洵屬有據。
⒋原告請求被告賠償逾期交屋之遲延罰款54萬5,045 元，及自
106 年11月15日起至交付系爭房屋之日止，每日給付1,825元為有理由：
⑴系爭房屋契約第19條第2 項約定：「二、賣方應於領得使用
執照6 個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第17條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（見本院卷第21頁），又「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定通知買方進行交屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第
4 款規定「遲延利息」之約定，亦係指違約金而言。⑵系爭房屋於104 年8 月10日取得使用執照，依系爭房屋契約
上開條款約定，被告至遲應於105 年2 月10日交付系爭房屋，然被告迄106 年11月14日，仍未交付系爭房屋於原告，是原告依已繳之房地價款及遲延日數計算，請求被告給付遲延交屋罰款共計54萬5,045 元【計算式：1,030,000 元×0.0005×643 日（自105 年2 月10日起至106 年11月14日止，共
643 日）＋550,000 元×0.0005×636 日（自105 年2 月17日起至106 年11月14日止，共636 日）＋2,000,000 元×0.0005×39日（自106 年10月16日起至106 年11月14日止，共39日）＝545,045 元】，另請求被告應自106 年11月15日起至交付系爭房屋之日止，給付每日1,825 元之遲延利息【計算式：3,650,000 元×0.0005＝1,825 元】，均屬有據，應准許之。
㈢被告抗辯自105 年2 月10日起原告知悉應繳納全額貸款，但
僅繳納55萬元，其他200 萬元部分被告抗辯以未繳金額每日萬分之二計算之違約金主張抵銷，是否有理由？⒈依系爭房屋契約第9 條第1 項約定：「一、買方應依附件㈠
付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單七日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。」（見本院卷第16頁），系爭土地契約第3 條第2 項第5 款約定：「買方依約應於賣方通知繳款七日內以現金或即期票據繳付。」等語（見本院卷第72頁）。是依系爭房屋及土地契約上開約定可知，於被告（書面定期）通知原告繳付各期價款，原告始有依通知內容繳納價款之義務，至系爭房地產權係何時移轉登記予原告，自與原告給付價款之義務並無直接關聯，合先敘明。
⒉又被告抗辯系爭房地產權移轉過戶予原告名下後，曾通知原
告支付價金尾款乙節，為原告所否認。徵諸被告訴訟代理人當庭陳稱：「（被告如何證明何時已有通知原告繳納尾款？）如原告所述被告在105 年2 月17日即通知原告繳納255 萬元，此即有通知繳納尾款之意思，但當時原告不願繳納全額，僅繳了55萬元，因原告認系爭房屋有瑕疵，200 萬是到起訴前原告才繳納的。」、「（有無通知繳納尾款之書面資料？）當時在通知繳款時都平信或電話通知，故被告在此方面相關訴訟中舉證都退萬步言以原告可以知悉本身已有繳款義務之時間點起算，如本案原告知道必須繳尾款或他案已房屋稅單知悉房屋已過戶至買受人名下起算，被告都限縮原告已被通知之繳款期間，純粹是因為當初作業均非掛號或雙掛號辦理。」、「（為何通知買方繳納貸款餘額是以平信及電話通知？）此為公司當時疏失，應該以存證或以雙掛號方式等通知。但正常情況下建商一定會通知客戶繳費。」等語（見本院卷第172 頁、173 頁），以及原告訴訟代理人陳稱：「原告否認被告上述所言，原告僅接獲被告通知繳納55萬元，亦已依約繳納，其餘款項被告未曾通知。」、「起訴前我們有詢問過銀行，其實在104 年雖已過戶到原告名下，但直到現在都不能交屋，故被告才會說那我們先補差額就好，剩下款項等被告正式交屋再撥貸，但銀行表示交屋真的拖太久了，即使被告說要撥貸，銀行也不敢撥。」、「在總瑩公司本建案的操作方式與其他常見建案不同，被告是先擅自把房子過到客戶名下，才去跟銀行交涉貸款，但銀行說拖太久了，不能照當時的聯徵資料撥款，被告才會再次通知原告要再重新調查聯徵狀況，而後因評估狀況不同，才會有55萬元的價差，原告依被告通知馬上就去繳了差額，過程中都相當配合被告。」、「被告在前述所稱期間未通知原告繳納剩餘款項
200 萬元，其次被告得自行向銀行請求撥付前開款項，然就原告向銀行詢問，被告並未有提出任何請求，故沒有相關資料，再者，被告於原告請求交屋時，甚至表示買受人需先放棄遲延利息請求，否則拒絕交屋……」等語（見本院卷172頁至174 頁、第247 頁），復參以原告於106 年10月16日親自前往被告銷售中心洽談交屋事宜，確遭被告陳稱僅以60天計算遲延利息共3 萬900 元，需拋棄其餘遲延利息，否則拒絕交屋，要求原告妥協雙方商談未果，被告迄今尚未交屋予原告等情，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），此外，被告復未舉其他事證以明其確已依系爭房屋及土地契約上開約定，（以書面定期）通知原告繳付各期價款，原告因而依約已生給付義務而拒不給付之事實，是被告辯稱因原告拒絕繳納貸款、尾款，致交屋遲延，主張自105 年2 月10日起原告知悉應繳納全額貸款，但僅繳納55萬元，其他200 萬元部分被告抗辯以未繳金額每日萬分之二計算之違約金主張抵銷，自非可取。
㈣若上述抗辯無理由時，被告主張雙方在履約上均有過失，認
為應有違約金酌減之餘地，應以已繳金額年息百分之五計算之金額賠償原告，是否有理由？⒈「按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固定有明文。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號判決、104 年度台上字第419 號判決意旨參照）。
⒉查本件遲延利息屬違約金性質乙節，已如前述，而系爭房地
買賣定型化契約均係由被告所制定，其等片面約定相關遲延責任之懲罰條款，要求原告簽署並受拘束，原告僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又依系爭房屋、土地契約約定，以每日萬分之五計算之遲延利息換算年利率，未逾民法第205 條週年利率20% 之限制，並無違約金過高之情事。另參內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第
4 款等規定，亦均係以每逾1 日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，此乃主管機關依消保法授權所制訂之規範，亦即係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所為之規範，本件系爭房地買賣契約所定之遲延利息計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，計算方式並無不合理之現象。況被告迄今並未提出任何具體證據證明系爭建案未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，及賠償金額有何過高之情事。綜上，本件兩造於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難逕指為違法而應予以酌減，被告抗辯本件兩造在履約上均有過失，認為應有違約金酌減之餘地，主張應以已繳金額年息百分之五計算之金額賠償原告云云，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第15條第2 項約定、第19條第2 項及「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定，請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延利息29萬3,555 元，交屋遲延罰款54萬5,045 元，及自106年11月15日起至交付系爭房屋之日止，每日給付1,825 元，洵屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
書記官 陳子彤