臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1753號原 告 陳世杰訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲上二人共同訴訟代理人 楊劍合上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107 年1 月31日辯論終結，判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一○六年十月二十七日起至交付門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號六樓房屋之日止，按日給付原告新臺幣捌佰貳拾伍元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一○六年十月二十七日起至交付門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號六樓房屋之日止，按日給付原告新臺幣捌佰貳拾伍元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴駁回本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人陳楊薇薇與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公
司）、楊碧玲於民國98年12月14日各簽訂「湯城世紀大樓房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）及「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約），購買湯城世紀建案甲區B 棟25號6 樓即門牌號碼桃園市○○區○○路
0 段000 巷0 弄00號6 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地之應有部分（與系爭房屋，下稱合系爭不動產），約定總價為新臺幣（下同）610 萬元，嗣陳楊薇薇將系爭不動產買賣之權利義務讓予原告。
㈡依系爭房屋契約第14條第1 項，被告總瑩公司應於開工日（
即99年2 月10日）起算900 個工作天即102 年3 月7 日前，完成系爭房屋主建物附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，而被告總瑩公司未依約於102 年3 月7 日前完工，遲至104 年8 月10日方取得使用執照，逾期886 日，是原告自得依消費者保護法（下稱消保法）第17條第4 項以及內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項（下稱預售屋定型化契約應記載事項）第12條第2 項之規定，請求被告給付原告依各期「已繳房地價款」萬分之5 單利計算之遲延利息，而原告自98年12月15日至
102 年3 月7 日為止，房地價款累計繳納183 萬元，被告應給付原告遲延利息計為81萬690 元【計算式：1,830,000 元×0.0005×886 日＝810,690 元】。
㈢又依消保法第17條第5 項以及預售屋定型化契約應記載事項
第15條第1 項第4 款規定，被告總瑩公司應於領得使用執照
6 個月即105 年2 月10日內通知原告交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息。查被告至106 年10月26日通知原告驗屋但迄未接獲任何交屋通知，原告已繳付如附表所示之買賣價款（扣除保留款13萬5,000 元），是被告應給付原告逾期通知交屋至106 年10月26日驗屋日止（共624 日）之遲延利息共135 萬1,080 元【計算式：3,965,
000 元×0.0005×624 日（自105 年2 月10日至106 年10月26日）＋2,000,000 元×0.0005×114 日（自106 年7 月4日至106 年10月26日）＝1,351,080 元】，以及自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止，每日按2,983 元計算之遲延利息【計算式：5,965,000 元×0.0005＝2,983 元】。
㈣又依系爭房屋買賣契約及土地契約之相關約定，二契約屬聯
立契約，且具連帶不可分性，任何部分違約視同被告2 人違約，是被告2 人對原告之上開請求，應負不真正連帶責任等語。
㈤並聲明：⒈被告總瑩公司應給付原告216 萬1,770 元，以及
自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告2,983 元。⒉被告楊碧玲應給付原告216 萬1,770 元，及自
106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告2,
983 元。⒊前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：㈠系爭房屋、土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避
免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除，至其他違約損害賠償等問題，契約既未有約定，而被告楊碧玲就所出售土地部分，未存在任何違約事由，自不應責其與被告總瑩公司共同負不真正連帶損害賠償責任。
㈡又內部裝修非使用執照取得之要件，考量與系爭不動產一併
取得使用執照之大樓戶數高達376 戶，建築工法上無可能於取得使用執照後6 個月內完成內部裝修進行交屋，是系爭房屋契約第16條第2 項方約定「完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付」，以完成修繕之時間作為交屋時間，原告逕爰引消保法第17條第1 項、第2 項，以及預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款規定，認本建案應於6 個月內交屋，顯未考量個案差異，況消保法第17條第5 項規定，係限於定型化契約中全然未約定時始得爰引，系爭房屋契約第16條第2 項既已明文完成修繕時交付，自無預售屋定型化契約應記載事項之適用。
㈢依系爭房屋契約第18條第2 項第3 款、第17條第4 項之約定
，原告應於產權移轉時繳清買賣期款，如未繳清買賣期款，被告就交屋部分應不生遲延責任，被告於取得使用執照後6個月內之104 年12月29日，已將系爭不動產移轉過戶登記予原告，然原告尚有銀行貸款200 萬未繳清，迄106 年7 月4日方繳清完畢，被告自得爰引民法第264 條第1 項主張同時履行抗辯，主張原告繳清貨款前被告不負交屋遲延責任，是被告就取得執照後之交屋通知，無任何遲延情事可指。
㈣再者，系爭房屋契約第8 條第2 項、系爭土地契約第8 條約
定，如買方逾期達五日仍未繳付期款，應按逾期期款部分，以每日萬分之5 計算遲延利息，原告至遲於105 年5 月1 日房屋稅繳納時，已知系爭不動產移轉過戶至其名下，但卻遲至106 年7 月4 日方繳清價款，合計遲延430 日，自應給付被告共43萬元之遲延利息【計算式：2,000,000 0.0005
430 ＝430,000 】，被告自得以該遲延利息債權與取得使用遲延應負之違約金主張抵銷。
㈤縱認被告之上開主張非有理由，亦應考量雙方所受利益均衡
，酌減原告所得請求之違約金等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠陳楊薇薇與被告總瑩公司、楊碧玲於98年12月14日簽訂系爭
房屋契約及系爭土地契約，合意以總價610 萬元買賣系爭不動產，陳楊薇薇嗣於102 年9 月28日與原告簽訂讓渡書，將系爭不動產之所有權利義務讓予原告，被告已受領全部價金，所繳納之買賣價金如附表一、二「所繳納之買賣價金」欄所示。
㈡系爭不動產於99年2 月10日開工後，依系爭房屋契約第14條
第1 項之規定，應於900 個工作天內即102 年3 月7 日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，取得使用執照，惟系爭不動產於104 年8 月10日方取得使用執照。
㈢被告於104 年12月29日已將系爭不動產移轉登記至原告名下
，而原告於106 年7 月4 日方繳納買賣價款共596 萬5,000元（扣除保留款13萬5,000元）。
四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲應賠償逾期取得使用執照之遲延利息、逾期通知交屋之遲延利息，且被告2 人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
㈠被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之不履行，應負不真正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力依存於另一個契約之效力，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋契約第27條約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙方所訂『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。『任何一部分不履約時視同全部違約』，解除合約時視為全部解除」（見本院卷第15頁背面），及系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約坐落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。『任何一部分不履約時視同全部違約』，解除合約時視為全部解除」（見壢簡字卷第56頁、第70頁），已徵系爭房屋、土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，是系爭房屋、土地契約性質上屬聯立契約，具有不可分性，要屬至明。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋、土地契約，而該房屋、土地契約屬聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係，業如前述，被告二人之給付既具不可分性，被告如有任一違反契約給付義務之違約情事時，系爭土地、房屋買賣聯立契約之目的均為不達，而依前開兩造間房屋、土地契約「任一部分不履約時，即視為全部違約」之約定，被告中一人之違約，應即視同全部違約，故被告就系爭房屋、土地契約之債務不履行，應負不真正連帶債務責任。
㈡就逾期取得使用執照部分，被告總瑩公司、楊碧玲依系爭房
屋第14條第1 項、第2 項，以及預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項之規定，應各給付原告81萬690 元，且應負不真正連帶責任：
⒈按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消保法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。經查：
⑴系爭房屋契約第14條第2 項雖約定「賣方如逾前款期間未取
得使用執照者，每逾一日應按已繳『房屋價款』萬分之五計算遲延利息予買方。…」（見本院卷第13頁背面），亦即逾期取得使用執照時，遲延利息係以「已繳房屋價款」作為計算基準，而系爭土地買賣契約則未就使用執照逾期取得有同上開遲延利息之約定。然預售屋定型化契約應記載事項第12條第1 項本文、第2 項：「本預售屋之建築工程應在民國ˍ年ˍ月ˍ日之前開工，民國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，就逾期取得使用執照遲延利息之計算一節，係以已繳「房地價款」為計算依據，與系爭房屋契約之約定有異。系爭房屋契約第14條第2項就逾期取得使用執照遲延利息之計算，約定以「已繳房屋價款」為計算依據，顯然違反預售屋定型化契約應記載事項第12條第1 項本文、第2 項以「已繳房地價款」作為計算依據之規定。
⑵又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋、土地契約是否一併
訂立，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。就消費者而言，其欲同時取得房屋、土地所有權之意思，不因建商與地主間之合作模式（如合建、合夥、隱名合夥等法律關係）而有不同，其所繳納之分期付款，在主觀上均係按預售房屋興建之工程進度而繳納，核均為房地買賣總價之一部分，並無房屋及土地價款之分。系爭房屋契約第14條第2 項關於以「每逾1 日應按『已繳房屋價款』萬分之五計算遲延利息」之約定，既與預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項關於以「每逾1 日應按『已繳房地價款』依萬分之五計算遲延利息」之規定不符，且該約定悖於一般交易常情，顯係為規避消保法而不利於被告，揆諸前開規定，系爭房屋契約第14條第2 項關於以按「已繳房屋價款」計算遲延利息之約定，要屬無效，而應以原告「已繳房地價款」為基準，按每日萬分之五計算遲延利息。
⒉原告主張系爭不動產於99年2 月10日開工後，依系爭房屋契
約第14條第1 項之規定，應於900 個工作天內即102 年3 月
7 日前取得使用執照，惟系爭不動產於104 年8 月10日方取得使用執照一情，為被告所不爭執，被告就系爭不動產買賣存在延誤使用執照取得時間之遲延給付，且遲延期間達886日（即102 年3 月8 日至104 年8 月10日之期間）一情，要堪認定。原告於102 年3 月7 日前已繳納房地價金共183 萬元，為被告所不否認，依前述本件遲延利息按已繳「房地價款」按日以萬分之五計算後，原告得請求遲延利息為81萬690 元【計算式如附表一】。又被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之不履行，應負不真正連帶責任，要如前述，是原告請求被告總瑩公司、楊碧玲應各給付原告81萬690 元，且應負不真正連帶責任，應屬有據。
㈢就逾期取得使用執照部分，被告總瑩公司、楊碧玲依預售屋
定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款之規定，應各給付原告135 萬2,081 元，以及自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止按日計算之違約金2,983 元，且應負不真正連帶責任：
⒈依預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款規定：
「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：⒋賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，是被告總瑩公司應於104 年8 月10日取得系爭不動產之使用執照後6 個月內即
105 年2 月10日前通知原告交屋。⒉被告雖辯稱系爭不動產所屬建案戶數達376 戶，無可能於取
得使用執照後6 個月內完成內部裝修進行交屋，是系爭房屋契約第16條第2 項方約定「完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付」（見本院卷第14頁），以完成系爭建案所屬建物完成修繕之時間作為交屋時間，本件應無消保法第17條第5 項規定之適用，亦即預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款之規定，不應構成系爭不動產買賣契約內容之一部云云。然查：
⑴按消保法第17條第1 項、第4 項、第5 項分別規定：「中央
主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」。其規範之目的，係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，故由中央主管機關依據上開規定授權所為特定行業之契約應記載事項或不得記載事項之公告，屬實質意義之法律命令，對多數之不特定人民就該一般事項賦予抽象之法律效果（台灣高等法院105 年重上字第
165 號及105 年上字第114 號判決意旨，暨內政部100 年5月3 日內授中辦地字第100043891 號函，法務部95年9 月21日法律字第0950035512號函釋意旨參照）。內政部就預售屋買賣定型化契約之通知交屋期限及違約責任等節，既已於預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款中規定如上，該等規定自應具備法規命令之法律效果。
⑵經查，系爭房屋契約第16條第2 條、第18條第2 項就交屋、
通知交屋期限等節，僅個別約定為「完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付」、「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力等必要之設施後，通知買方進行驗收交屋。…」（見本院卷第14頁），關於通知交屋之具體期限為何付諸闕如，就通知交屋遲延一節，亦無任何遲延利息之記載，顯係刻意迴避預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款之規定，而未將該具法律效果之法規命令規定記載於系爭房屋契約中，依消保法第17條第5 項規定，預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款之規定內容，亦即「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等節，自應構成系爭房屋契約之契約內容。至系爭不動產所屬建案建戶戶數多寡，雖可能影響系爭建案內部裝修進度之安排，然相較於一般消費者所購買者大抵為單一建物，對建案裝修進度無法掌握等情，被告就該內部裝修進度安排，應具較高之掌握能力，遑論系爭房屋契約、系爭土地契約均為被告總瑩、楊碧玲所片面擬訂，渠等就系爭建案取得使用執照所需時間、內部裝修進度配合等節，非不得於契約訂立前先行規劃調整，以使系爭不動產之交屋通知期限，符合預售屋定型化契約應記載事第15條第1 項第4 款之規定，被告捨此不為，嗣徒以系爭建案建物多寡，恣意架空預售屋定型化契約應記載事第15條第1 項第4 款之法規命令，顯然悖於消保法第17條第5 項之規範目的，殊無可採。
⒊被告2 人辯稱系爭不動產已於104 年12月29日辦理所有權移
轉登記至原告名下，依系爭房屋、土地買賣契約，原告自應於產權過戶時完成核撥銀行貸款，然卻遲至106 年7 月4 日方繳付200 萬元，價金交付遲延，被告應得行使同時履行抗辯，不負交屋通知遲延之責任云云。然查，系爭房屋契約第18條第3 項約定「買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續…」（見本院卷第14頁），是被告於領得使用執照後，即負有於6 個月內通知原告交屋之義務，經被告通知交屋而實際辦理交屋手續時，兩造方有結算原告應付未付款項之問題，亦即被告有先為通知之義務，至原告結算未付款之義務，則為被告通知交屋後之實際交屋手續，通知交屋與實際交屋間，顯有區別，縱原告有買賣期款未付之情，亦應先由總瑩公司通知原告交屋，方有後續結算款項之問題，被告執此抗辯，自有誤會。再者，殊不論被告通知交屋義務先於原告結清款項義務，債務人在未行使同時履行抗辯權以前，亦可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上第1550號判例意旨參照），被告於107 年1 月
3 日方行使前開同時履行抗辯權之意，自難解免其前已發生之遲延責任，是被告此部分所辯，亦無足取。
⒋綜上，依消保法第17條第5 項之規定，預售屋定型化契約應
記載事項第15條第1 項第4 款應構成系爭不動產買賣契約之一部，基此，被告總瑩公司應於取得使用執照後6 個月內即
105 年2 月10日前通知原告交屋，如未於領得使用執照6 個月內通知原告進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。被告於106 年10月26日固有通知原告進行驗屋，然迄本院言詞辯論終結前，均拒絕辦理交屋，佐以被告未能提出任何通知交屋之資料，自難認被告有何通知交屋之情，顯已逾預售屋定型化契約應記載事項第15條第1 項第4 款所訂之交屋期限即105 年2 月10日。原告於106 年10月26日前所給付房地價款如附表二「所繳納之買賣價金」欄所示，是原告請求得請求交屋通知遲延之利息如附表二所示【計算式如附表二】。被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之不履行，應負不真正連帶責任，是原告請求被告總瑩公司、楊碧玲應各給付原告135 萬2,081 元（即105 年2 月11日起至106 年10月26日止之交屋通知遲延期間），以及自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止按日計算之違約金2,983 元，且應負不真正連帶責任，應屬有據。
㈣原告所得請求之違約金，依民法第233 條第1 項之規定酌減
後，就遲延取得使用執照部分，僅得請求25萬元；就遲延通知交屋部分，僅得請求40萬元，以及自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止按日計算之違約金825 元：
⒈又按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢
為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。惟按民法第252 條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。
⒉本件逾期取得使用執照、逾期通知交屋之遲延利息，揆諸前
揭說明，其性質核屬逾期罰款違約金，為損害賠償總額預定之性質，而本件迄言詞辯論終結時止，均未見原告就其有何因逾期受損之情形，具體舉證以實其說，是本院認被告逾期取得使用執照、逾期通知交屋，以原告所繳付之房地價款而言，應僅有價金之利息損失。原告已繳付之價金如附表一、二「所繳納之買賣價金」欄所示，如按法定週年利率百分之
5 計算，原告所受之利息損失各為：⑴遲延取得使用執照部分：22萬2,107元。
【計算式：1,830,000 元0.05365 886 （102 年3 月
8 日至104 年8 月10日，共計為886 日）＝222,107 ，元以下四捨五入】⑵遲延通知交屋部分：105 年2 月11日至106 年10月26日止，
計為37萬433 元，自106 年10月27日起至交付系爭不動產之日止按日計算部分則為817 元。【計算式：如附表三】⒊本院審酌原告繳付房地價款所受上開利息損失，與依預售屋
定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款所計算之遲延違約金金額，明顯存有落差，且該落差金額就遲延取得使用執照部分達58萬8,583 元【計算式：810,690－222,107 ＝588,583 】，就遲延通知交屋部分達98萬1,648 元【計算式：1,352,081 －370,433 ＝981,648 】，預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款核算之遲延違約金數額，應確有過高之情狀。本院斟酌上情，認預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款所訂遲延利息屬違約金性質，非不得酌減，併審酌原告所受損害程度、被告長期延宕工程以致陷於給付遲延等情狀，認被告就遲延取得使用執照部分，應賠償原告之遲延違約金應酌減至25萬元為當；就遲延通知交屋部分，應賠償原告之遲延違約金應酌減至40萬元，以及自106 年10月27日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告825 元為當，原告逾此範圍所為之請求，則非有據，礙難准許。
㈤被告不得以原告遲延繳款200 萬元而主張遲延利息抵銷：⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⒉被告雖主張以原告遲延給付價金200 萬元所生之遲延利息抵
銷云云。惟查，系爭房屋契約屋契約第8 條第1 項約定：「買方應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。㈡依前款規定，如買方逾期達5 日仍未繳清或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方…。」，系爭土地契約第8 條約定：「雙方同意於本合約簽訂後，買方應依本約第三條繳付各期土地價款，如買方逾期達五日仍未繳清款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五滯納金，上項滯納金應在補繳期款時一併繳付…。」（見本院卷第26頁背面）；又依系爭房屋買賣契約第21條第6 項及系爭土地買賣契約第4 條第6 項均約定：「本銀行貸款屬房屋價金之一部分，買方同意賣方於本房屋產權移轉登記予買方後，其銀行貸款授權不必另行通知並由賣方逕行代領直接轉納，絕不得藉任何理由阻止給付」（見本院卷第15頁面、第26頁），可見系爭房屋、土地契約，係以系爭不動產移轉所有權登記予原告，作為給付銀行核貸金額予被告之條件，且原告係於接獲被告書面通知繳款後7日方須繳付款項。
⒊經查，系爭不動產雖於104 年12月29日移轉登記予原告，然
被告迄未書面通知原告繳款，本院自難憑被告片面所述，即認原告有何遲延繳款之情，故被告主張其對原告有43萬元之遲延利息債權存在，並據為抵銷云云，實難憑採。
五、綜上所述，原告請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，給付原告65萬元【計算式：250,000 （逾期取得使用執照之遲延違約金）＋400,000 （逾期通知交屋之遲延違約金）＝650,000 】，及自106 年10月27日起至交付房屋之日止，給付每日825 元之遲延罰款，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 19 日
1 書記官 黃敏維附表一：逾期取得使用執照之遲延違約金部分┌────────┬─────────┬────────┬─────────────┬─────┐│所繳納之買賣價金│核發使用執照前陸續│遲延天數 │遲延利息計算式 │原告得請求││ │繳納價金之時間/ 數│ │ │遲延利息數││ │額 │ │ │額 │├────────┼─────────┼────────┼─────────────┼─────┤│102 年3 月7 日前│核發使用執照時間 │102 年3 月8日至 │1,830,000 8860.0005＝ │810,690 ││繳納之價金： │：104 年8 月10日 │104 年8 月10日，│810,690 │ ││1,830,000元 │ │共886 日 │ │ ││ │ │ │ │ │└────────┴─────────┴────────┴─────────────┴─────┘附表二：逾期通知交屋之遲延違約金部分┌─────────┬─────────┬────────┬─────────────┬──────┬──────┐│所繳納之買賣價金 │價金累計 │遲延天數 │遲延違約金計算式 │總計 │原告得請求遲││ │ │ │（小數點以下四捨五入） │ │延違約金數額││ │ │ │ │ │ │├─────────┼─────────┼────────┼─────────────┼──────┼──────┤│1.104 年8 月10日前│105 年2 月10日前共│105 年2 月11日至│3,965,000 5090.0005＝ │1,009,093＋ │1,352,081 元││ 繳納之價金： │繳付： │106 年7 月3 日，│1,009,093 │342,988 ＝ │（105 年2 月││ 1,830,000 元 │3,965,000 元 │共509 日 │ │1,352,081 │11日至106 年││2.105 年2 月10日前├─────────┼────────┼─────────────┤ │10月26日） ││ 繳納之價金： │106 年7 月4 日前共│106 年7 月4 日至│5,965,000 1150.0005＝ │ │ ││ 2,135,000 元 │繳付： │106 年10月26日，│342,988 │ │ ││3.106年7 月4 日前 │5,965,000 元 │共115 日 │ │ │ ││ 繳納之價金： │ ├────────┼─────────────┼──────┼──────┤│ 2,000,000元 │ │106年10月27日起 │5,965,0000.0005＝2,983 │2983 │ ││ │ │至交付系爭房屋之│ │ │ ││ │ │日止，按日給付 │ │ │ │└─────────┴─────────┴────────┴─────────────┴──────┴──────┘附表三：
┌─────────┬────────┬─────────────┬──────┬──────┐│價金累計 │遲延天數 │遲延違約金計算式 │總計 │原告得請求遲││ │ │（小數點以下四捨五入） │ │延違約金數額││ │ │ │ │ │├─────────┼────────┼─────────────┼──────┼──────┤│105 年2 月10日前共│105 年2 月11日至│3,965,000 0.05365 │276,464＋ │370,433元 ││繳付： │106 年7 月3 日，│509 ＝276,464 │93,969 │（105 年2月 ││3,965,000 元 │共509 日 │ │＝370,433 │11日至106年 ││─────────┼────────┼─────────────┤ │10月26日） ││106 年7 月4 日前共│106 年7 月4 日至│5,965,000 0.05365 │ │ ││繳付： │106 年10月26日，│115 ＝93,969 │ │ ││5,965,000 元 │共115 日 │ │ │ ││ ├────────┼─────────────┼──────┼──────┤│ │106年10月27日起 │5,965,000 0.05365 ＝ │817 │ ││ │至交付系爭不動產│817 │ │ ││ │之日止，按日給付│ │ │ │└─────────┴────────┴─────────────┴──────┴──────┘