臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1793號原 告 鄭詩釧訴訟代理人 莊守禮律師被 告 陳雪玉被 告 陳漳義被 告 陳秋雪被 告 陳楹筑共 同訴訟代理人 袁曉君律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，於民國107 年7 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告陳雪玉應給付原告新臺幣柒拾伍萬元及自一○七年二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告陳漳義應給付原告新臺幣柒拾伍萬元及自一○七年二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告陳秋雪應給付原告新臺幣柒拾伍萬元及自一○七年二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告陳楹筑應給付原告新臺幣柒拾伍萬元及自一○七年二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔四分之一。
原告如各以新臺幣貳拾伍萬元為第一至四項之被告供擔保得假執行，但第一至四項之被告如各以新臺幣柒拾伍萬元為原告供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國106 年3 月8 日共同授權原告，全權委託原告將被告所有○○○區○路○段○○○○○號等18筆土地（詳附件，下稱系爭土地）出賣，並簽立授權委託書，第5 條約定「甲方（被告）同意買賣成交後，按買賣總價4%支付乙方（原告）作為服務費」。嗣原告找到買方，促成被告與買方於同年月21日以總價新臺幣（下同）7760萬元成交並簽立買賣契約，該買賣價款並經合作金庫銀行新明分行履約信託帳戶（帳號：0000000000000 ）辦理，被告亦已領取大部分土地價款，該帳戶內只餘400 餘萬元。依民法第548條第1 項，原告自得請求委任報酬。被告基於共同委任契約，未明示為連帶債務，應對原告各負全部給付之義務而為不真正連帶債務，並聲明：①被告陳雪玉應給付原告0000000元及起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；②被告陳漳義應給付原告0000000 元及起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；③被告陳秋雪應給付原告0000
000 元及起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；④被告陳楹筑應給付原告0000000 元及起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⑤前四項所示給付，如各該被告中之一人已為給付，其餘被告於其起付範圍內，免給付義務；⑥願供擔保請准假執行。
二、被告答辯略以：授權委託書之委任範圍並非單純之仲介合約，而是包含代書服務合約，兩造已協議服務費調降為300 萬元；委任過程因原告之疏失，導致被告受有損害，迄今買賣交易仍未完成，被告並未同意若有共有人提出異議由被告排除，亦未向買方或原告表示有分管協議，然原告身為專業代書，為被告審約時竟未發現買賣契約其他約定㈦有加註條款「本約買賣標的內1043、1098地號二筆土地出售位置確與共有人協議為乙方（被告）所分管位置，絕無任何糾紛，他共有人提出異議，乙方應負責排除」，讓被告陷入陷阱。買方游瓊芬、鄧光淳（下合稱買方）於106年6月20日將價金匯入履約帳戶後，即以被告違約為由，拒絕撥付土地款予被告，被告僅取得簽約款，第二、三期款均無法領取，然被告所有的系爭土地持份已於同日已遭全數過戶。爭議一開始原告有協助處理，但原告建議被告保留500 萬元予買方，並加註若於期限內無法排除共有人異議，500 萬元則由買方沒收，因被告無法接受此建議，原告對被告陳秋雪以Line表示「…從現在起你們自己處理」，被告陳秋雪回覆「…那表示我們委任關係終止」等語，足見原告亦知悉買賣尚未完成即已終止合約。被告目前尚有400 萬元保留在履約帳戶內，買賣尚未完成，兩造委任契約已終止，原告不得依約請求報酬。縱鈞院認兩造委任契約已履行完畢，原告違反契約附隨義務，被告亦得主張損害賠償作為抵銷，原告造成民法第227 條不完全給付之損害為0000000 元（遭買方扣留之尾款400 萬元、
107 年度補字第93號案件之律師費55000 元、與買方協商之律師費16000 元、寄存證信函給買方律師的費用5280元、支付合作金庫銀行保管費69840 元、107 年度補字第93號案件裁判費40897 元）。授權委託書應屬可分之債，原告主張為不真正連帶債務，應有誤會。原告或許急於買賣成交，故意隱匿買方要求提供分管協議之重要交易訊息給被告，後又未告知被告關於買賣契約第9 條第7 款會產生的爭議，即要求被告簽立不平等契約。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准免假執行。
三、被告原為系爭土地之共有人，與原告簽立授權委託書（見原證一），嗣被告與買方簽立買賣契約（見原證二），買方於106年6月20日將價金7760萬元匯入履約帳戶，但因買賣爭議被告尚被扣留400 萬元未能領取，被告的系爭土地應有範圍於被告向履約帳戶支付價金後已移轉登記各節，均經兩造不爭執，堪信為真實。
四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院一○六年度台上字第一一九○號判決參照）。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條定有明文。兩造簽立的授權委託書既為被告授權委託原告為系爭土地找尋買主，於達到被告同意出賣的條件下，原告得先向買方收取定金或斡旋金（見卷一第6-7 頁），足見原告除居間系爭土地買賣外，亦代理一部買賣業務，受被告委任代收定金。然授權委託書並無被告委託原告同時負責系爭土地買賣的代書業務之明文約定，況一般民間土地代書人的業務範圍為代理申辦土地登記、測量等事項及撰擬不動產相關契約，而系爭土地的買賣契約為買方的代書即證人潘麗香擬撰（見卷一第190 頁），非原告擬撰，買賣契約亦載明：「雙方同意本買賣契約簽訂及各項登記均委託潘麗香地政士之事務所辦理」等語（見卷一第
9 頁）；被告雖主張是以口頭及Line對話成立代書服務契約，然口頭部分原告已否認，被告未能舉證，Line部分原告雖於106 年3 月14日（日期見卷一第76頁）下午4 時5 分向被告陳秋雪稱：「買方另外有請代書，所以我要為你們把關，交易一定要公平，安全」，被告陳秋雪亦於下午4 時5 分回應：「好 我以為你是買賣雙方代書」、「請幫我們把關外
能幫我們省錢的部分 在有勞你」（見卷一第81頁），被告固執該部分對話內容認兩造成立代書服務契約，但原告所謂「要為你們把關」等語並非土地代書人的業務範圍，而是基於賣方居間人而協助被告注意交易安全，此與一般賣方的不動產仲介人員會協助賣方注意交易安全的情況無異；至於被告又以原告曾於買賣契約簽約前向被告陳秋雪稱原告有代書的專業領域等語主張原告不否認其與一般仲介不同，然細繹兩造對話上下文脈絡，被告先欲向原告把服務費從授權委託書約定的4%（被告在Line裡面誤繕為四成）殺價到0.8%，原告才回應：「陳小姐你好，鄭大哥能力好，把你們的土地賣的價錢高，速度快，你反而覺得我拿的太容易了，把我說的一文不值…太傷人了。那當初你去找仲介就好了，幹嘛找代書，『我有我的專業領域，買方是因為信任我的專業，跟你們買地後會幫他作土地分割，他才決定要買的』，不是如你所言，就是怕這樣，所以要先簽委託付合約，大家都不是三歲小孩，那幹嘛要簽合約呢？結論，依切照契約走」（見卷一第68頁），可見原告僅是強調其具備代書的專業背景、能力，與一般仲介不同，但具有代書身分跟有無成立代書服務契約，是兩回事，不容混淆，原告所述「買方是因為信任我的專業，跟你們買地後會幫他作土地分割」顯然是指原告協助買方分割土地，縱然屬於土地代書人的業務範圍，也是原告跟買方之間的事，與被告無關。被告舉證尚不足以證明兩造有以口頭及Line對話在授權委託書之外另成立代書服務契約，是原告僅本於授權委託書而立於賣方居間人地位有協助被告注意交易安全的附隨義務，以促進買賣雙方簽立買賣契約而達成訂約之媒介居間。
五、被告雖指摘買賣契約第9 條第7 項為原告之疏失云云，但買賣契約既為證人潘麗香擬撰，原告固然事前有審閱草約，但草約是否就已擬定第9 條第7 項，事實不明，被告亦未能證明這一點；況證人潘麗香結證略以：「（問：請就簽約當日過程陳述？）詳細過程就是分管協議的問題…主要討論的重點是第9 條第7 點（項），原本我給他們事先看的合約不是這樣寫，經過討論後，才修正成這樣」、「（問：第9 條第
7 項關於分管的條文是誰有意見？）賣方，我本來叫他們提分管契約書，後來結果就是有他共有人異議賣方要負責處理，就如原證二的文本」、「（問：當初為了這條文，討論多久？）蠻久的」、「賣方說鐵皮屋是他們爸爸蓋的，共有人都是親戚，有默契該未致就是他們在使用，他們有在收租金」、「（問：討論過程原告在做什麼？）有參與討論，跟被告協調條文的內容，我認知被告有委任原告」、「（問：在討論完後，確定條約內容後，有無讓雙方都知悉條約內容？）有，我都會列出來修改的部分，經雙方同意後才印出來」、「（問：賣方有無確認條文的內容？）有，我有達到告知的責任」、「（問：為何會提出第9 條第7 項的修正條文？）賣方先提的，因為附圖有買賣的位置，所以要提分管協議，但被告不提分管協議，才修正條文為這樣」、「（問：有無分管契約是被告主動提的？）被告有講他們沒有分管契約，但因買賣契約有附圖，他們有確定賣得就是那個位置」、「（問：當日簽約的結果，雙方都接受？）對」等語（見卷一第190-192 頁），核與被告所提、經本院當庭勘驗且兩造均不爭執內容真正的106 年6 月22日在原告的事務所買賣雙方後續協調的現場錄音及譯文，被告陳秋雪與原告均一再強調被告沒有分管協議（見卷一第177 頁）相符，足認買賣契約的第9 條第7 項會修改為目前的文本，就是因為被告已在簽約現場明確表明沒有分管協議，始會經買賣雙方磋商及原告、證人潘麗香協助改為賣方應負責排除事後其他共有人異議的模式；況迄本案言詞辯論終結前，兩造亦未主張確已有其他共有提出異議的事實發生，而被告自知出賣標的僅為應有部分，非完整的系爭土地，本應就其他共有人會不會異議的風險自行衡量，被告既當場完成簽約，而且當場與買方經過長時間的討論，顯係願意承擔契約的風險，第9 條第7 項約定內容亦未違反一般土地交易常規，難認原告有何疏失而構成附隨義務之違反可言。
六、原告既經認定未違反附隨義務，自難認有何不完全給付可言，被告對於原告即無損害賠償請求權可言，被告抵銷之主張尚屬無據。被告雖又主張已於106 年6 月27日同意原告「終止」契約之意思表示（見卷一第138 頁），姑不論原告終止授權委託書之契約是否須徵得被告的同意，因授權委託書的契約主要部分是「媒介居間」，訂約之媒介居間只以委託人完成訂約為必要，至於委託人與相對人履約情形如何，在非所問。則按居間人（介紹人）於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），類推同一法理，被告與買方早於同年3 月21日就已經簽立買賣契約，原告自當日起就因居間契約履行完成而取得報酬請求權，縱然被告與買方於買賣契約之履約發生爭議，或授權委託書之契約於被告簽立買賣契約之後因故終止，也不影響原告的報酬請求權，故被告抗辯買賣尚未完成，兩造委任契約已終止云云，均非可採。至系爭土地之買方是否依約如期給付價金，衡情當非作為居間人的原告所能預料或左右，即令買方事後以買賣契約第9 條第7 項或被告未提出分管協議為由而扣留一部價金，此顯為被告與賣方之間的買賣契約履約紛爭，授權委託書之居間人義務並不包括保證或促使「被告準時取得價金」，縱被告受有未準時取得全部價金的不利益，亦難認與原告間有何相當因果關係可言。
七、觀兩造間Line對話紀錄，被告陳秋雪於簽立買賣契約前向原告表示；「大家與小妹 請我跟你商量服務費可望高抬貴手算300 嗎？」，原告回應：「可以」，被告答稱：「感恩」、「那我代表她們說聲謝謝你」（見卷一第80頁），足見兩造已合意變更授權委託書約定的居間報酬為300 萬元，被告答辯原告逾此金額不得請求，應屬有據。又授權委託書之報酬依其性質屬於可分之債，應由被告平均負擔，原告主張為不真正連帶債務，尚乏依據。又卷內雖未有起訴狀繕本送達之回證，但被告既於107 年2 月6 日提出答辯狀到院（見卷一第25頁），堪認被告至遲於當日已收受起訴狀繕本，自應以該日之翌日為法定遲延利息之起算日。
八、綜上所述，原告主張依授權委託書之契約關係，請求被告各自平均給付居間報酬，於300 萬元範圍內，為有理由，逾此為無理由，應准駁各如主文所示。又兩造均聲明願供擔保准為或免假執行，爰就原告勝訴部分分別諭知之，原告敗訴部分則駁回其聲請。
九、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經斟酌後，核與判決結果不生影響，不一一論駁。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事第三庭 法 官 毛松廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 顏崇衛