臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1806號原 告 邱振桓訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕訴訟代理人 洪大鈞被 告 楊碧玲上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國107 年1 月24日辯論終結，判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣玖拾柒萬肆仟陸佰捌拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣玖拾柒萬肆仟陸佰捌拾元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣玖拾柒萬肆仟陸佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱被告總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約），原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約）涉訟。而系爭房屋合約第22條及系爭土地合約第11條第1 項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院」等語，有各該契約在卷可稽（見本院卷第17、52頁）。經核原告與被告間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、被告楊碧玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
一、原告主張：伊於民國101 年1 月16日，與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定透天房屋預定買賣合約書及透天土地預定買賣合約書，購買湯城世紀丁區編號J 棟51號房屋及坐落土地，約定總價款為新臺幣（下同）900 萬元（含土地價款540 萬元、房屋價款360 萬元），伊並已繳付部分價金共1,680,00
0 元。依系爭房屋契約第10條第1 項之約定，系爭預售屋應於102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照，然被告遲至106 年4 月20日方取得使用執照，原告即得請求被告總瑩公司賠付自102 年12月16日起至106 年4 月20日止此段期間內之遲延利息（合計共1222日）。因被告總瑩公司與楊碧玲彼此間應負不真正連帶責任，伊自得請求被告總瑩公司及楊碧玲賠償遲延利息等語。
並聲明求為判決：㈠、被告總瑩公司應給付原告974,680 元；㈡、被告楊碧玲應給付原告974,680 元。㈢、前二項請求於974,680 元範圍內，被告總瑩公司、楊碧玲任一人如為給付，另一人於該給付範圍內，同免給付義務。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分則以：
（一）被告總瑩公司：原告於101 年1 月16日分別與伊及被告楊碧玲簽立透天房屋預訂買賣合約書（下稱系爭房屋合約）與透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系爭房地合約），雙方約定於102 年12月15日完成主建物及使用執照所訂之必要設施。惟系爭房地合約本質上係由兩個不同的獨立契約組成，係為避免兩造僅就系爭房地合約擇一履行致房地所有人相異而約定，與被告間是否負連帶賠償責任係屬二事。又觀以內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋買賣定型化契約），係適用於預售屋所涉及之房地，訂立於同一契約內，與本件事實有別，不應強行適用，該預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項前段規定賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依5/10000 單利計算遲延利息予買方，然原告顯未思及本件係由二獨立契約組成，且土地部分無庸取得使用執照，故無逾期須受罰等情。本案自開工日起至取得使用執照雖遲延1222天，原告所繳納之房屋款項為1,680,000 元，卻主張違約金974,680 元，顯有過高之情事，應該依年息5%來計算則為281,227 元（1,680,000 ×5%×1222／365 天＝281,227 元），逾此部分之主張顯有違約金過高之情事，應該予以酌減，原告逾此部分之主張為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）被告楊碧玲除同前揭總瑩公司之答辯外，另辯以：伊為系爭土地合約簽約人，原告依系爭房屋合約主張伊應負連帶給付遲延違約金之責任為無理由。又伊為個人，自無消費者保護法之適用，亦非預售屋買賣定型化契約之規範個體，自不受該規範拘束。縱鈞院認伊與總瑩公司有不可分之關係，惟系爭房地合約本質上既屬不同之獨立契約，係為避免兩造僅就系爭房地合約擇一履行致房地所有人相異而約定，與被告間是否負連帶賠償責任係屬二事，等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於101 年1 月16日，與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定透天房屋預定買賣合約書及透天土地預定買賣合約書，購買湯城世紀J 棟51號房屋及坐落土地，約定總價款為90
0 萬元，原告於102 年12月15日前已先行繳付1,520,000元之房屋、土地款項，並於104 年9 月22日繳付房地款80,000元，104 年8 月25日繳納房地款80,000元，共計1,680,000 元。
（二）被告於106 年4 月20日取得系爭建物用執照，計算遲延利息之天數為1222天。
四、得心證之理由:
（一）按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。經查，系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售屋之建築工程，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見本院卷第12頁背面、第13頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
（二）次按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。次按「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用」，消費者保護法施行細則第15條定有明文。本件前述系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項約定之內容，與100 年3月24日修正之內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第1 、2 項規定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國年__月日之前開工，民國年月日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳「房地價款」依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語對照之結果，足見系爭房屋合約第10條第2 項約定賣方「逾期完工」之遲延利息，每逾一日應按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息，顯然違反100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項規定，每逾一日應按「已繳房地價款」依萬分之五單利計算遲延利息。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。再佐以原告給付買賣價款之情形，固均記載於系爭土地合約後附之明細表中，然該明細表之名稱為「房屋付款明細表」（見本院卷第53頁），倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細表之名稱又為「房屋」付款明細表？甚且，於各期款名稱欄內，均為基礎開挖、地樑、牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內粉刷、申請使照完成等階段之付款，亦顯與土地價款無涉。循此，在在足見被告係基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，是本件系爭房屋合約第10條第2 項雖與100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項不符，惟仍應一體適用預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項規定，即關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應以「已繳房地價款」計算。故被告雖辯稱原告所繳納之價金為土地價金，並非房屋價金，縱認被告仍應負賠償之責，亦應以房屋總價款為計算基礎云云，顯非可採。
（三）被告楊碧玲雖辯稱其無適用消費者保護法之餘地云云，惟按「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」，消費者保護法第2 條第2 款定有明文。是「企業經營者」解釋得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，並非專指企業、公司而已。由本案系爭房地合約可知，被告楊碧玲顯然係經常與被告總瑩公司合作推出建案之土地銷售者，自仍屬「企業經營者」，被告楊碧玲此部分所辯，尚難憑採。
（四）第查，依系爭房屋合約第10條第1 項內容，被告總瑩公司原應於102 年12月15日取得使用執照，然其於106 年4 月20日取得使用執照，是其遲延給付之事實，至為灼然，原告自得依前述預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項規定對被告2 人請求以「遲延利息」為名之違約金。依系爭房屋合約第10條第2 項約定，賣方如逾前款期限未完者，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之五計算遲延利息予買方，故原告請求本件違約金之權利，應於被告102 年12月16日未依約完工時即已發生。至系爭房屋合約第14條第2 項第1 款所約定「賣方於交屋時應履行下列各項義務：一、賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方」之內容（見本院卷第14頁正背面），僅屬被告之給付終期規定，課予被告於交屋時即應一併付清全部款項之義務，而非給予被告期限利益，且交屋與否，均不影響原告已發生之違約金債權。
（五）從而，原告因被告未於期限前取得使用執照，所得請求之逾期罰款違約金數額，茲依系爭房屋契約第10條第2 項前段規定加以計算結果，應為應為974,680 元【計算式：1,520,000 元×5 ／10000 ×1222日（自102 年12月16日起至106 年4 月20日）＋80,000元×5 ／10000 ×576 日（
104 年9 月23日起至106 年4 月20日）＋80,000元×5 ／10000 ×573 日（104 年9 月26日起至106 年4 月20日）＝974,680 元。】。
（六）被告雖辯稱違約金過高應酌減云云，然以「房地總價款不低於15％」為違約金之計算基準，此既為主管機關所定之應記載事項，要屬主管機關依法律授權制定之命令，本院原則上應尊重主管機關專業之判斷餘地，況系爭預售不動產合約係由被告總瑩公司、楊碧玲所單方擬定，就該違約金「15％」之約定，不但合於應記載事項之標準，且僅達應記載事項之「最低下限」，是被告所負之違約金責任，已屬最低程度，依消費者保護法第11條第2 項規定，自應為有利於消費者即原告之解釋；況兩造於簽訂系爭房屋合約時，就違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，被告自應受該違約金約定之拘束。況依被告之答辯，亦未提出任何證據可得佐證被告無法如期取得使用執照，有何不可歸責於己之事由，且其情形特別值得減輕責任之情狀，本院即無從酌減違約金。
（七）從而，原告得請求被告給付之違約金，計為974,680 元。另按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中1 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決參照）。本件被告2 人與原告締結系爭房屋、土地之聯立契約，依消費者保護法及內政部依法公告之應記載事項，而應各對原告負給付違約金之全部責任，故被告2 人間，就違約金之給付即成立不真正連帶債務關係。即原告對被告2 人於974,680 元範圍內之請求，倘被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告總瑩公司應給付原告974,680 元；被告楊碧玲應給付原告974,680 元。前二項請求，如任一被告為給付，另一人於該給付範圍內，同免給付義務，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 鄭慧婷