臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第192號原 告 蔡心儀訴訟代理人 錢裕國律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲應給付原告新臺幣貳佰參拾肆萬柒仟伍佰元及自民國一百零六年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸萬參仟元及自民國一百零六年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾捌萬貳仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳佰參拾肆萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬壹仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行；但被告楊碧玲以新臺幣陸萬參仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。查本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之「湯城世紀大樓房屋預定買賣合約書」（甲區8 樓編號A1戶部分，下稱A1房屋合約甲區
8 樓編號A2戶部分，下稱A2房屋合約，合稱系爭房屋合約)，及原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（甲區8 樓編號A1戶部分，下稱A1土地合約甲區8樓編號A2戶部分，下稱A2土地合約，合稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系爭房地合約）涉訟。而系爭房屋合約第26條及系爭土地合約第11條第1 項均約定「凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」等語，有系爭房地合約在卷可稽（見本院卷第22頁反面、30頁反面、42頁反面、50頁反面），揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：
（一）先位聲明：⒈被告總瑩公司應給付原告新臺幣（下同）2,636,670 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⒉被告楊碧玲應給付原告2,699,67
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⒊前二項請求於2,636,670 元範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。4.願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。（二）備位聲明：⒈被告總瑩公司應給付原告289,170 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⒉被告楊碧玲應給付原告352,170 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⒊前二項請求於289,170 元範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。4.願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。嗣原告分別於106 年3 月29日及106 年7 月25日以民事追加訴之聲明狀及民事準備（三）狀擴張、減縮請求之遲延利息金額，最終並變更其聲明如下列聲明欄所示（見本院卷第161 頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬擴張、減縮應受判決事項，均合於前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告與被告總瑩公司、楊碧玲於民國97年1 月10日、97年
1 月14日分別簽立系爭房地合約，以房地總價248 萬元、
365 萬元，購買湯城世紀建案（下稱系爭建案）甲區8 樓編號A1房屋1 戶、甲區8 樓編號A2房屋1 戶及坐落基地之持份，並地下2 樓Y171、Y172號平面汽車位（含地下2 樓編號93號機車位），原告業已繳付被告等626,000 元802,
000 元，共計1,428,000 元。依系爭房屋合約第14條第1項約定，系爭建案應自公司通知開工日起算900 個工作天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。因被告於另案中自承本建案全區開工日為95年3 月15日，則依此日期起算，並扣除交通部中央氣象局定義之大雨標準，即24小時累計雨量達80毫米以上不計入工作天加以計算，應以98年10月23日為完工日，總瑩公司卻遲至104 年8 月10日始取得使用執照，且迄今尚未完工，違約情狀重大。原告乃於
106 年1 月3 日發函為解除系爭房地合約之意思表示，請求返還已付之價金、遲延利息及違約金，總瑩公司並於同年月4 日收受，故系爭房屋合約部分業已解除。又依系爭房屋契約第27條及系爭土地契約第12條第1 項約定，系爭房地合約應屬聯立契約，系爭房屋合約既經合法解除，系爭土地合約亦一併解除。
（二）系爭房地契約既已解除，則依系爭房屋合約第14條第2 項及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項（下稱系爭應記載事項）第24條第1、3 項規定，被告應將已繳房地總價款1,428,000 元退還原告；並請求被告給付以房地總價款15% 計算之違約金919,500 元。再依系爭房屋合約第14條第2 項之約定及系爭應記載事項第12條之規定，請求被告給付以房地總價款計算每日萬分之5 遲延利息1,885,674 元。系爭房地契約既屬聯立契約，則依被告二人應就上開返還房地價款、違約金、遲延利息負不真正連帶責任。末依系爭土地契約第11條第1 項約定，請求被告楊碧玲給付原告已支出之律師費用63,000元。為此，爰依系爭房屋合約第14條第2 項、第24條、民法第259 條、系爭應記載事項第24條第1 、3 項、系爭土地合約第11條第1 項約定提起本件訴訟。
（三）倘認原告解除契約不合法，原告仍得請求被告給付遲延利息1,885,674 元，於被告其中1 人已為給付時，他被告於履行範圍內免給付義務，再依系爭土地契約第11條第1 項約定，請求楊碧玲給付原告已支出之律師費用63,000元。
為此，爰依系爭房屋合約第14條第2 項、系爭應記載事項第24條第1 、3 項、系爭土地合約第11條第1 項約定提起本件訴訟。
（四）並聲明：⒈先位聲明：
⑴被告總瑩公司應給付原告4,233,174 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⑵被告楊碧玲應給付原告4,296,174 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。
⑶前二項請求於4,233,174 元範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告總瑩公司應給付原告1,885,674 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。⑵被告楊碧玲應給付原告1,948,674 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按週年利率5%計算之利息。
⑶前二項請求於1,885,674 元範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯
（一）原告於起訴時自認系爭房屋合約第14條第1 項所載之完工日為104 年12月7 日，並經被告所引用，應生自認之效果，則被告於104 年8 月10日取得使用執照，並無遲延之違約。縱不以104 年12月7 日作為完工日，依照原告起訴時主張以100 年1 月24日作為本件開工日，並參酌最高法院之見解，每小時降雨量達0.1 公釐以上即不得算入工作日數，被告應於104 年3 月5 日以前取得使用執照，如逾期
6 個月未取得使用執照，原告始可主張解除契約，然本件被告於104 年8 月10日即取得使用執照，尚未逾6 個月，原告自不得解除契約。退步言之，即使不以100 年1 月24日做為起算時間點，本件最早亦僅能以兩造簽約之日期即97年3 月15日做為起算日，蓋在此之前，兩造間並無任何契約上之權利以及義務存在。又縱認總瑩公司確實違約，然總瑩公司已於104 年8 月10日取得使用執照，原告於10
6 年1 月3 日始為解除契約意思表示，其解除權應已消滅。縱認原告之解除權仍然存在，原告仍應依據民法第254條規定先行定期催告，如被告仍無法依催告日期履行，原告始得解約。惟原告於106 年1 月3 日發函向被告為解除契約意思表示，並未事先定期催告被告履行，原告所為之解除契約並不合法。且總瑩公司於取得系爭房屋使用執照後，曾於105 年8 月25日、105 年11月15日、105 年12月12日、105 年12月27日多次催告原告繳納依約應給付之款項，惟原告均置之不理。被告總瑩公司乃於106 年1 月6日以存證信函解除契約兩造系爭房地合約，故本件原告自不得再起訴主張解約，並向被告請求返還價金及違約金。
（二）退步言之，縱認原告解約合法，然系爭房屋及土地買賣合約係各自獨立之契約，總瑩公司及楊碧玲各自之給付義務為房屋、土地之所有權移轉及交付；系爭房地合約固有連帶不可分性應共同履行之約定，惟此係因預售不動產於本質上無法分離使用所為之約定，被告間應無不真正連帶關係。是就買賣價金部分，原告之房屋款與土地款係分別向總瑩公司與楊碧玲繳納，原告僅能請求被告就其所收取之款項各負回復原狀責任。違約金部分，本件之違約事由僅存在於系爭房屋合約，因此於計算違約金時，依系爭房屋合約第24條第1 項之約定，亦應僅以房屋總價計算違約金，不得將土地總價一併納入違約金計算，故原告至多僅能請求219,000 元。又如認原告之違約金請求有理由，違約金之約定亦過高，請求予以酌減。遲延利息部分，系爭房屋契約第14條第2 項前段約定之遲延利息與第24條約定之解約違約金，二者間應屬擇一關係，原告既主張解約，則不得同時請求遲延違約金。縱認原告得請求遲延利息，本件亦不適用系爭應記載事項，蓋其內容係規範預售屋涉及之土地與房屋訂立在同一份契約之情形，與系爭房地合約係分別訂立不同。何況楊碧玲係自然人，並非消費者保護法（下稱消保法）規範之企業經營者，消保法第17條及系爭應記載事項對於楊碧玲並無適用之餘地。是應依系爭房屋合約第14條第2 項約定，違約金僅能以房屋總價為計算基礎，原告主張之1,428,000 元中包含土地款69萬元及客戶變更款252,000 元，均非房屋之買賣價金，應不得納入計算。又原告主張之遲延利息乃屬利息債權，自不得再加計遲延利息，原告將此部分再計入計算遲延利息即有違誤。律師費部分，原告乃是以一訴起訴2 個被告，性質上屬不同之訴訟，僅因訴訟經濟原因，於一訴中一次解決，故縱然被告之一應負擔敗訴時他方之律師費，亦僅需負擔該敗訴比例2 分之1 的律師費。且最高法院裁定律師酬金部分均大抵為2 萬元，本件縱然原告得請求律師費，亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂其律師費。
（三）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第158頁）：
（一）原告與被告總瑩公司、楊碧玲於97年1 月10日、97年1 月14日簽訂買賣契約，約定原告分別以248 萬、365 萬之價格，買受湯城世紀社區之房屋及土地（即甲區編號8 樓A1、甲區編號8 樓A2、包括地下室編號Y171、Y172號停車位）。
（二）依系爭房屋合約第14條第1 項約定，完工期限為「公司通知開工日起算900 個工作天」被告應完成「主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」，以取得使用執照日為完工日。被告取得使用執照之日期為104 年8 月10日。
（三）原告於106 年1 月30日以存證信函向被告為解除系爭房地買賣契約之表示，被告於106 年1 月4 日收受。
（四）被告於105 年12月12日以存證信函通知原告於7 日內辦理貸款或給付款項。於106 年1 月6 日以存證信函通知原告解約。
四、本院得心證之理由原告主張被告2 人應給付原告已付價金1,428,000 元、遲延利息1,885,674 元、違約金919,500 元，並負不真正連帶責任，及被告楊碧玲應給付原告律師費用63,000元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點應為：（一）原告依系爭房屋合約第24條第1 項解除契約是否有理由？（二）系爭房地契約是否屬聯立契約，而具有連帶不可分之關係？被告總瑩公司與被告楊碧玲間是否為不真正連帶債務？（三）原告得請求被告2 人返還之項目及金額為何？（四）依系爭土地合約第11款約定，原告請求被告楊碧玲賠償律師費用63,000元，有無理由？茲分述如下：
（一）原告依系爭房屋合約第24條第1 項解除契約是否有理由？⒈本件系爭房地合約約定之開工日為何？
⑴查系爭房屋合約第14條第1 項前段約定：「本預售屋之
建築工程，自公司通知開工日起算900 個工作天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」（見本院卷第
18、38頁）。⑵原告主張95年3 月15日為開工日，無非係以被告於另案
自承之開工日期資料（見本院卷第106 頁）為據，惟系爭建案分為多區，則該資料中所稱為「全區開工日」究係指建案之全部區域，或僅指特定區域開工，是否包含系爭房地合約標的所在之甲區，並非明確。尚難僅以該開工日期資料而率以認定。且查，桃園市政府( 94) 桃縣工建執照字第會壢01256 號勘驗紀錄表所示，甲（一）區基礎係於99年8 月30日勘驗、甲（二）區-1基礎係於100 年1 月28日勘驗、甲（二）區-2基礎係於100 年
7 月3 日進行勘驗，有會勘紀錄表1 紙在卷可查（見本院卷第173 頁），該日期亦與原告主張之95年3 月15日不同，是難認原告主張為真。又系爭房屋合約第14條第
1 項約定之內容為「公司通知開工日起算900 日」，並非以實際開工日為基準，原告對於被告總瑩公司係於10
0 年1 月24日收取開工款乙情並不爭執，亦未提出其他證據證明總瑩公司曾於該時點前為開工之通知，故應以
100 年1 月24日收取開工款之日作為本件系爭房屋合約之開工日，方為合理。
⒉總瑩公司是否遲延完工達6 個月以上？原告是否取得解除
權？⑴查系爭房屋合約第14條第1 項第3 款約定：「因天災地
變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間不計入工作天數。」，同條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第24條第1 款違約之規定辦理。」，同條第1 項第3 款約定：「因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間不計入工作天數。」，同條第2 項約定：「. . . 若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第24條第1 款違約之規定辦理。」，第24條第1 項約定：「賣方違反第14條第2 項及第23條第1 、2 項規定者，買方得解除本合約。」（見本院卷第18、22、38、42頁 ）。
⑵被告雖主張時雨量超過0.5 豪米以上即不應計入工作日
云云，惟依上開約定，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致總瑩公司不能施工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，是除原告同意扣除之24小時累積雨量達80豪米之大雨日數外，被告應證明施工日有不可抗力事由發生。然被告迄於言詞辯論終結時均未提出相關之施工日誌或施作、監造日報表等資料以證明時雨量超過
0.5 豪米之日，因降雨而有不能施工之事實，本院無從認定該日有不可抗力而無法施工之情形存在，被告此部分辯解要無可採。是本件仍應以24小時累積雨量達80豪米之大雨日為扣除工作天之標準，應為妥適。
⑶次查，交通部中央氣象局對「大雨」之定義為：24小時
累積雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨現象，有交通部中央氣象局中象參字第1060003187號函文在卷可參（見本院卷第163 頁），據此，自100 年1月24日起算900 個工作天，扣除例假日及24小時累積雨量大於80豪米之大雨天數，被告總瑩公司應於103 年9月13日前完工【計算式：233 天( 100 年1 月24日至10
0 年12月31日共342 天，其中降雨日3 天、例假日107天，重複日1 天）+247天（101 年1 月1 日至101 年12月31日共366 天，其中雨日5 天、例假日114 天）+247天（102 年1 月1 日至102 年12月31日共365 天，其中降雨日5 天、例假日115 天，重複日2 天）+173天（10
3 年1 月1 日至103 年9 月12日共255 天，其中降雨日
2 天、例假日81天，重複日1 天）=900天】，有行政院人事行政總處100 年至103 年之政府行政機關辦公日曆表（見本院卷第174 、175 頁）及中央氣象局100 年至
103 年之每日雨量資料（見本院卷第177 、178 頁）等件在卷可參。是迄至104 年3 月13日，總瑩公司已遲延完工達6 個月；然總瑩公司卻遲至104 年8 月10日始取得使用執照，原告依系爭房屋合約第24條第1 項解除契約，應屬合法。
⒊原告解除權是否因被告已提出給付而消滅？
⑴按債務人之遲延責任，因債務人依債務之本旨提出給付
而消滅。（最高法院58年台上字第715 號判例意旨參照）。次按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人故得拋棄定金，以解除契約，定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約，惟此解除需於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除。（最高法院72年台上字第85號判例意旨參照）。末按因給付遲延所生之法定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債務本旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定解除權並不適用，約定解除權之消滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之，而該契約是否為定期行為（非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者），則非所問。申言之，約定解除權不因債務人為給付或給付之提出而當然消滅，其消滅與否，應依解除權成立契約之內容及趣旨決定之（最高法院78年度台上字第2177判決意旨參照）。
⑵被告執上開最高法院判例意旨主張，解除權可因解除條
件成就而消滅，本件買受人取得解除權後，在尚未行使以前，出賣人即已經取得使用執照時，買受人即不得再主張解除契約云云。然細譯上開58年、72年判例，均係就法定解除權所為之判決，而本件原告係依系爭房屋合約第24條第1 項之約定，取得解除契約之權利，已如前述。兩造所約定者既為約定解除權，自非如上開判例所示之法定解除權般，因債務人依債之本旨提出給付而當然歸於消滅。依系爭房屋合約之內容，既未約定提出給付後，原已取得之約定解除權即歸於消滅，則可認在分配風險負擔上已有特別考量，自難遽認兩造約定意旨，有就因總瑩公司遲延完工取得使用執照所生之約定解除權，有經總瑩公司提出給付而歸於消滅之意思存在。本件事實與被告主張之最高法院判例意旨不同，不得逕以比附援引之。
⒋原告是否應定期催告解約？
⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條定有明文。次按民法第254 條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決意旨參照）。
⑵被告抗辯兩造雖於系爭房屋合約第14條約定，使用執照
之取得期限僅係兩造買賣交易過程中之一環，並非原告須在900 日內取得使用執照而特別與被告磋商之合意，故原告仍應依據民法第254 條規定先行定期催告，如被告仍無法依催告日期履行，原告始得解約云云。然查，系爭房屋合約第24條第1 項前段約定：「賣方違反第14條第2 項及第23條第1 、2 項規定者，買方得解除本合約。」第14條第2 項則約定：「. . . 若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第24條第1款違約之規定辦理。」（見本院卷第18、22、28、42頁），依上開契約文義內容，應可認兩造係以總瑩公司未依系爭房屋合約第14條第2 項之約定取得使用執照，且已逾期達6 個月時，原告即得行使解除權，足認系爭房屋契約已就契約解除有特別約定，自難謂原告未經定期催告而為解除契約之意思表示於法有違。
⒌綜上所述，本件被告抗辯原告未合法解除系爭房地契約，
均不足採，是原告於106 年1 月3 日以至國律字第106010
301 號函為向被告總瑩公司為解除系爭房屋合約之意思表示，及請求返還已付之價金、遲延利息及違約金（見本院卷第61、62頁），並經總瑩公司於同年月4 日收受，是系爭房屋合約部分業已合法解除，應堪認定。
（二）系爭房地契約是否屬聯立契約，而具有連帶不可分之關係？被告總瑩公司與被告楊碧玲間是否為不真正連帶債務？⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互
結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。
⒉查系爭房屋合約第27條、系爭土地合約第12條第1 項分別
約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙方所訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」、「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見本院卷第22頁反面、31頁、42頁反面、51頁），兩造於締約時既已約定系爭房地合約具連帶不可分性，應共同履行，倘僅房屋或土地單獨給付，均不能達契約之目的，足認系爭房地合約屬於聯立契約。
⒊次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告分別簽訂系爭房地合約，各該合約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然給付目地均在使原告同時取得預售屋及其基地之所有權，且依前述系爭房屋合約第27條、系爭土地合約第12條第1 項之約定，任一契約無法履約時，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係，亦即被告2 人對原告應負系爭房地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，是以被告總瑩公司與被告楊碧玲間就系爭房地合約之履行應屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然。
⒋綜上，系爭房屋合約於106 年1 月4 日經原告合法解除，
業如前述，系爭土地合約亦同時解除，且被告總瑩公司與楊碧玲應就系爭房屋合約之違約負不真正連帶責任。
（三）原告得請求被告2人返還之項目及金額為何？⒈買賣價金：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款均定有明文。本件原告解除契約前已繳納價金共計1,428,000 元，業據原告提出客戶合約收款狀況表2 份、發票2 紙、工程變更確認書2 紙為證（見本院卷第55至60頁）。被告雖抗辯其中土地款69萬與客戶變更款252,000 不應計入買賣價金；然查本件系爭房地合約為聯立契約，已如前述，二者之價金即應併同計算。再者，客戶工程變更款雖係因原告請求變更工程，始額外收取，然原告基於系爭房地契約請求總瑩公司變更工程，並給付追加款項，該款項自屬買賣契約之一部，是被告之抗辯並無理由。原告既已解除系爭房地合約，且被告2 人對原告應負不真正連帶責任，則原告依民法第259 條第1 款規定，請求被告2 人返還已繳價金1,428,000 元，自屬有理。
⒉違約金：
⑴按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段及第5項、消費者保護法施行細則第15條均有定有明文。次按賣方違反……「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15 %）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。系爭應記載事項第24條第1、3項亦定有明文。
⑵次按系爭房屋合約第24條第1 項中段約定：「解約時賣
方除應將買方已繳交之房地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款15％之違約金。」，系爭土地合約第9 條約定：「……倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，……並應同時賠償土地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第22頁、29頁反面、42頁、50頁反面）。
⑶對照系爭房地合約條款與上開應記載事項第24條第1、3
項規定，可知系爭房地合約形式上就房屋與基地分別訂約，然系爭房地合約係聯立契約，其存續與消滅均同一，已如前述，且原告繳納價金均記載於同一收款狀況表，被告所提出之客戶繳款明細表亦同（見本院卷第86、87頁），足見總瑩公司與楊碧玲僅係為規避消費者保護法之適用及分散責任。就原告而言，其主觀上係按房屋興建之工程進度而預繳款項，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。是參酌上開各情，關於違約金等事項，依法應直接適用應記載事項之規定，即以「房地總價款15% 」計算違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
⑷另被告雖辯稱楊碧玲乃是自然人，消費者保護法第2 條
既明訂其規範對象為「企業經營者」，則依照文義解釋，於適用法律時自不得將「自然人」個體包含在內云云，惟按「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」，消費者保護法第2條第2 款定有明文是「企業經營者」解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，並非專指企業、公司而已。觀諸被告楊碧玲於系爭建案係以地主身分與被告總瑩公司合建，足認被告楊碧玲經常與被告總瑩公司合作推出建案之土地銷售者，堪認其係以此為營業，自屬消保法所指之「企業經營者」無訛，被告此部分辯解尚難憑採。
⑸是本件之房地總價為613 萬元，依上開約定計算違約金
為919,500 元（計算式：6,130,000 ×0.15=919,500），尚未逾原告所繳之價款1,428,000 元，是原告就違約金之請求應予准許。
⑹至被告雖辯稱違約金過高，應予酌減。然系爭房地買賣
定型化契約均係由被告所制定，其等片面約定相關遲延責任之懲罰條款，要求原告簽署並受拘束，原告僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又「房地總價款不低於15％」之違約金計算基準，既為主管機關依消保法之授權所制訂之規範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況、衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益、促進國民消費生活安全、提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，本件系爭房地合約所定之違約金計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，並無不合理之處。被告復抗辯其遲延係因缺工云云，然被告本身為建商，僱工建築房屋為其本業，縱有缺工情形自當增加聘僱工人以如期完工，如因缺工導致遲延，自屬可歸責於被告之事由，並無將缺工之不利亦轉嫁予消費者之理。另被告主張主管機關核發使用執照超過正當作業期限云云，然其並未提出任何證據證明正當作業期限為何，及本案自被告申請至法使用執照之期間為何等有利之證據，自難為有利被告之認定。綜上，本件兩造於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難逕指為違法而應予以酌減，被告抗辯本件兩造約定遲延利息之違約金過高而有減輕責任之情狀，有酌減違約金之必要，並無理由。
⒊遲延利息：
⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。
⑵原告主張被告應再給付遲延利息1,885,674 元，無非以
系爭房屋合約第14條第2 項之約定為其論據。惟細究系爭房屋契約第14條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第24條第1 款違約之規定辦理。」（見本院卷第18頁反面、38頁反面）是如總瑩公司已逾期超過6 個月以上未取得使用執照，原告即得依系爭房屋合約第24條第1 款約定解約。復依系爭房屋合約第24條第3 項約定：「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」（見本院卷第22頁反面、42頁反面）足見系爭房屋合約第24條第1 項所約定之違約金性質應屬損害賠償預定性質之違約金，原告既已依系爭房屋契約第24條第1 項之約定解約，並請求總瑩公司給付違約金，自不得再依系爭房屋契約第14條第2 項之約定，請求被告更行給付遲延利息。原告此部分主張並無理由，應予駁回。
（四）依系爭土地合約第11款約定，原告請求被告楊碧玲賠償律師費用63,000 元，有無理由？⒈凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方
法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。系爭土地合約第11條第1 項定有明文。查原告對此業已提出其於本件第一審訴訟支出律師費63,000元之收據為證（見本院卷第67頁），又本件給付遲延之債務不履行責任，雖係因被告總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照及遲延通交屋而起，然系爭房屋合約與系爭土地合約具有連帶不可分性，業如前述，則任何一部分違約，視同被告
2 人均違約，而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告與被告間，自應認為原告就本件支出之律師費，均係為其與被告間之訴訟所生而不可割裂，故原告就本件訴訟支出之第一審律師費自得依前揭約定請求被告楊碧玲賠償。
⒉被告雖抗辯原告乃以一訴起訴被告2 人，被告應毋庸負擔
全部之律師費，而僅須各自負擔1/2 之費用，且亦應考量最高法院核定律師費之標準云云。然本件原告委請律師對被告起訴，支出63,000元之律師費，並無明顯過高，況原告以一訴起訴被告2 人，無論由訴訟經濟或訴訟策略等考量，均不能減免被告應依約負擔律師費之義務。又第三審律師酬金之核定本應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰等一切情狀綜合評斷，無法一概而論，此觀法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4 條第1 項規定即明，且實務上核定律師酌金多於2 萬元者，所在多有，自無必以2 萬元為限之理。況本件原告係依兩造合意訂立之系爭土地契約作為請求律師費用之依據，與被告所述最高法院核定律師酌金之情形，並不相同，被告前揭所辯，亦無可採。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第
203 條分別定有明文。查本件返還買賣價金、違約金及律師費均屬無確定期限之金錢請求，又本件起訴狀繕本於106 年
2 月6 日送達被告2 人，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第70至72頁），是原告請求利息之起算日為自起訴狀繕本送達翌日，即106 年2 月7 日，為有理由。
六、綜上所述，原告依系爭房屋合約第24條、第14條第2 項、民法第259 條第2 款及應記載事項第24條第1 、3 項規定，請求被告總瑩公司及楊碧玲依不真正連帶債務之法律關係，返還已付之房地價金1,428,000 元及違約金919,500 元，共2,347,500 元，及依系爭土地合約第11條第1 項請求楊碧玲給付63,000元，並均請求自起訴狀繕本送達翌日即106 年2 月
7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。本件原告主張解除契約有理由，先位聲明為部分有理由，業如前述，備位聲明部分即無庸審酌，併此說明。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
書記官 王念珩