臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1032號原 告 凱基商業銀行股份有限公司法定代理人 魏寶生訴訟代理人 梅吉忠被 告 徐裕國
黃寶羲上列當事人間請求確認租賃契約無效事件，本院於民國106 年11月23日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上、建號為同段一八一六號即門牌號碼桃園市○○區○○○○街○巷○○○○○號八樓房屋，契約記載租賃期間為民國一○四年四月三十一至民國一○九年四月三十一日之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序事項：
一、本件被告徐裕國、黃寶羲未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告原起訴聲明：確認被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號暨坐落其上1816建號（門牌：桃園市○○區○○○○街○ 巷○○○○○號8 樓，下稱系爭建物，與土地部分合稱系爭房地）之不動產，被告間所簽訂之租賃契約無效。嗣更正聲明為：確認被告間就系爭建物、租賃期間為民國104 年4月31日至109 年4 月31日（契約記載）之租賃關係不存在（見本院卷第137 頁）。核其前開聲明，係本於被告間就系爭建物所訂租賃契約無效所為之調整，並無變更訴訟標的，僅屬補充或更正聲明，以使其聲明清楚完足，自非屬訴之變更或追加，先予敘明。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文。而該條所謂即受確認利益之法律上判決，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號著有判例可參。被告徐裕國於民國104 年5 月22日以其所有系爭房地為擔保，設定最高限額新臺幣（下同）10,020,000元之抵押權（下稱系爭抵押權）予原告，擔保債權確定期日為134 年5 月21日，並完成抵押權登記在案。詎被告徐裕國未依約還款，現尚欠原告本金8,185,214 元及如附表所示利息、違約金等未清償，而訴外人匯豐汽車股份有限公司（下稱匯豐公司）就系爭房地聲請強制執行，原告併行使抵押權聲請參與分配，由本院民事執行處以104 年度司執字第92363 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，有系爭抵押權設定契約書（見本院卷第7 頁至第12頁）、他項權利證明書（見本院卷第13頁）、房屋貸款契約書（見本院卷第14頁至第23頁）、參與分配申請狀（見本院卷第24頁）、系爭房地第二類登記謄本（見本院卷第43頁至第47頁）等件為證，果系爭建物存在租賃關係，將使原告抵押權實行不易，而有害及原告債權之虞，而原告主張被告間就系爭建物之租賃關係不存在，則為被告所否認，是該租賃關係存在與否處於不明確之狀態，且得以確認判決除去之，原告提起本件訴訟有即受確認判之法律上利益，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：被告黃寶羲於系爭執行事件程序中，陳報其與被告徐裕國就系爭建物訂有租賃期間為104 年4 月31日起至109 年4 月31日之租賃契約（下稱系爭租約）。惟被告徐裕國於104 年5月22日設定系爭抵押權予原告時，曾切結系爭房地均屬自用無任何租賃關係，且本院105 年2 月19日查封筆錄亦記載「…開鎖入內勘驗為空屋，無人居住使用」，均徵系爭建物並無任何租賃關係存在。被告黃寶羲提出系爭租約之起迄期間為曆法所無，而被告徐裕國係於104 年3 月31日方買受系爭房地，並於104 年5 月25日完成所有權移轉登記，依情於完成所有權登記前，無可能將系爭建物出租，被告間所簽訂之系爭租約係屬通謀，彰彰明甚，依民法第87條，被告間簽訂系爭租約之出租、承租意思表示自屬無效，爰依法訴請確認兩造間就系爭建物之租賃關係不存在等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告徐裕國、黃寶羲未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段定有明文。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。經查：
㈠被告黃寶羲於系爭執行事件中雖提出系爭租約及現金簽收單
（見本院卷第49頁至第53頁），以彰兩造間之租賃關係。然租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間之租賃契約書為憑，尚應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑系爭租約即認定租賃關係存在。
㈡被告徐裕國於104 年3 月31日以總價款12,500,000元購買系
爭房地，向原告聲請貸款後，於104 年5 月22日與原告簽訂房屋貸款契約，簽約同時併出具內容為「提供抵押之不動產（即系爭房地）於提供設定抵押權時，係屬自用並確無任何租賃關係存在。」之切結書予原告，後於105 年5 月26日完成系爭抵押權設定等事實，有原告提出抵押權設定契約書（見本院卷第7 頁至第12頁）、他項權利證明書（見本院卷第13頁）、房屋貸款契約（見本院卷第14頁至第23頁）、切結書（見本院卷第26頁）、成屋買賣契約書（見本院卷第35頁至第42頁）等件可證，依被告徐裕國所書切結書內容，已彰被告徐裕國否認於104 年5 月22日前有與他人簽訂租賃契約，審以本院於105 年2 月19日前往系爭建物進行查封時，系爭建物屋況為「為空屋，無人居住使用」，有查封筆錄可佐（見本院卷第28頁）等節，已堪認系爭建物至遲於105 年2月19日前均無任何租賃關係存在。
㈢而細究黃寶羲所提出之系爭租約及現金簽收單（見本院卷第
49頁至第53頁），所載簽訂系爭租約、收受保證金及預付租金240,000 元之時間均為104 年4 月31日，姑不論該104 年
4 月31日為曆法上所無時間，縱認該日期係屬誤載，實際日期應為104 年4 月底，該訂約時間亦與被告徐裕國104 年5月22日出具切結書之內容相悖，被告徐裕國就有無與被告黃寶羲訂立系爭租約之真意，要已有疑。系爭現金簽收單固記載，被告黃寶羲已繳納保證金及預付租金共240,000 元予被告徐裕國，然果系爭簽收單之記載為真，被告黃寶羲何故於近9 個月之時間未使用系爭建物，至本院105 年2 月19日前往查封時，系爭建物仍為空屋狀態，被告黃寶羲繳納保證金、預付租金24萬元後，卻放任系爭建物為空屋，顯與常情有悖，被告黃寶羲簽訂系爭租約之目的何在，難以確定，徒憑被告黃寶羲於系爭執行事件中所提出之系爭租約、現金簽收單，要難證明被告黃寶羲有租賃系爭建物使用之真意。
㈣至本院於105 年3 月24日再前往系爭建物執行測量時，系爭
建物雖新搬入許多家具、桌椅，然此狀況與本院於105 年2月19日執行查封之狀況有異，有執行筆錄可參（見本院卷第30頁）等情，此等查封後刻意營造之現場狀況，委不足作為對被告有利之認定。
㈤被告徐裕國、黃寶羲已於相當時期受合法通知，未於言詞辯
論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，雖因其係依公示送達通知者，依法不視同自認，惟本件原告主張之事實，業據原告舉證如前，且為本院認定如上，自堪信原告主張系爭租約之出租、租賃之意思表示均屬虛偽，可予憑採。
四、綜上所述，被告黃寶羲於系爭執行事件所提出之系爭租約、現金簽收單，既不能證明被告間確存在出租、租賃系爭建物之真意，且其內容與被告徐裕國104年5月22日書立切結書相左，亦有悖於系爭建物105年2月19日之查封現況，益證系爭租約出租、租賃之意思表示係屬虛偽無誤。從而，原告依民法第87條之規定，主張被告間虛偽出租、承租之意思表示無效，請求確定被告間就系爭建物之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
書記官 黃敏維附表：
┌──┬──────┬──────────────┬───────────┐│編號│ 本金 │利 息│違 約 金││ │（新臺幣） ├─────┬────────┤ ││ │ │年 息│起 迄 日│ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────────┤│ 1 │8,185,214元 │2.13％ │自104 年11月28日│自104 年12月29日起至清││ │ │ │起至清償日止 │償日止，逾期六個月以內││ │ │ │ │部分，按左列利率10％計││ │ │ │ │算；逾期超過六個月部分││ │ │ │ │，另按左列利率20％計算││ │ │ │ │。 │├──┼──────┼─────┴────────┴───────────┤│合計│8,185,214元 │ │└──┴──────┴──────────────────────────┘