臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第108號原 告 李冠玲訴訟代理人 陳明宗律師被 告 王秋麗
曾煥信共 同訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年5 月19日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段000 號1 樓及284 號地下1 樓之2 之房屋及其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）68,000,000元，並於99年7 月1 日完成所有權移轉登記。又系爭房地於原告買受前已出租予王品餐飲有限公司（下稱王品）經營陶板屋和風創作料理餐廳（下稱陶板屋），兩造買賣契約第1 條記載：「一、本買賣標的物（一）增建違建事項含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：平台外推。」。被告僅向原告說明系爭房屋旁之鐵皮屋為平台外推之增建，面積不大，縱經拆除並無影響陶板屋經營使用，原告始同意買受系爭房地。然系爭房地所在之企業帝國大樓管委會（下稱企業帝國管委會）於105 年2 月寄發存證信函通知原告拆除占用一層戶外安全梯、人行道等公共設施所加蓋之玻璃屋、鐵皮屋，因原告長居美國，經親友轉知後，始知除系爭鐵皮屋為占用共用部份外，陶板屋側面玻璃帷幕，均屬違法增建，應予拆除，此將致使原告無法繼續使用，顯屬系爭房地有效用及價值減損之瑕疵，原告自得爰依民法第354 條、第359 條物之瑕疵規定，請求減少價金。又被告明知玻璃帷幕為違法增建物，日後會遭拆除之風險，倘經拆除將使承租人陶板屋無從續租使用，且會影響系爭房地之市場價值，卻故意不告知此瑕疵，且未記載於系爭買賣契約中及其不動產說明書中，且從系爭房屋外觀觀察，鐵皮屋為單獨使用，材料及樣式均可知為大樓興建後所增建；但玻璃帷幕上方為金屬材質，與大樓外牆相接緊鄰並與一樓房屋及地下室共同使用，倘非經地政機關指界，顯然無從依通常檢查可知玻璃帷幕亦為違法增建物。且系爭房地交易時，被告係說明系爭房屋旁鐵皮屋為外推增建為違建，從未告知玻璃帷幕係屬增建之瑕疵（下稱系爭瑕疵），使原告不知有此瑕疵仍為購買，其給付內容不符債之本旨，係可歸責出賣人之事由，原告亦得爰依民法第277 條規定請求不完全給付之賠償責任，與依據第184 條第1 項、第2 項故意侵權行為之規定，擇一請求被告負損害賠償責任。再參被告經由同一信義房屋仲介居間向前手即訴外人翁淑惠等人購買系爭房地之買賣契約所附之不動產說明書之產權調查表第8 條記載：本物件平台外推、玻璃帷幕加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建，顯見被告明知「平台外推、玻璃帷幕加蓋」為不同增建，卻而蓄意於標的物現況說明書為不實之記載，並由承辦系爭房地前後買賣交易之經紀人員即證人王信雄製作未記載「玻璃帷幕加蓋」為增建物之產權調查表及不動產說明書向原告為居間、說明及銷售，並將不動產說明書作為系爭買賣契約之附件，以期日後可得以平台外推為違建，業經向原告說明為由，脫免其責。又原告因遭企業帝國管委會要求拆除上開違章建築，而委請弘舍家事工程有限公司（下稱弘舍公司）施作拆除玻璃及回復原狀，經估價為1,382,000 元，因此受有上開損失，為此，提起本件訴訟。並聲明：1.被告王秋麗、曾煥信應共同給付原告李冠玲1,382,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係透過信義房屋向前手購買系爭房屋，並經由信義房屋出售系爭房屋，已據實告知系爭房屋之「平台」有增建物，並無故意隱匿之情事，此觀諸買賣契約第1 條：
不動產標示及買賣權利範圍，已記載「附屬建物用途面積：㎡平台：46.08 」，比對桃園地政事務所80年8 月19日測量之建物測量成果圖可知，平台位置包含玻璃帷幕空間，且平台46.08 平方公尺大約14坪，顯然平台非僅鐵皮屋部分，蓋依整修前照片所示之鐵皮屋面積不可能達14坪。退步言之，倘原告與被告2 人簽訂買賣契約時，不知道玻璃帷幕為違建（假設語），則按民法第365 條規定，原告應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。然觀諸原告提出之存證信函，企業帝國管委會曾於105 年1 月21日、2 月18日二次協商玻璃屋（即玻璃帷幕空間）及鐵皮屋拆除事宜，原告至遲於斯時，即已知悉玻璃帷幕為違建，但原告卻未通知被告，而是遲至105 年12月29日直接提起本訴，原告既未在發見瑕疵後即為告知，應視為承認其所買受之系爭房地，因此，原告主張物之瑕疵擔保請求權，核屬無據。又本件原告向被告購買之糸爭房地有加蓋玻璃帷幕及鐵皮屋，該情形於交屋之際已存在，而交屋迄今已逾6 年多，依民法第36
5 條規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。則原告因系爭不動產之物之瑕疵所生之請求減少價金之權利，已因時效完成而消滅。本件位於平台之玻璃帷幕為被告向前手購買時即已存在，被告將系爭房屋出售給原告，係委託信義房屋仲介銷售，信義房屋依照不動產經紀業管理條例必須進行產權調查以製作不動產說明書，由經紀人員持不動產說明書向買方解說，原告於簽約前也曾由信義房屋經紀人員陪同到現場看屋，知悉平台位置、房屋使用現況及格局，此觀系爭買賣契約第1 條第2 項記載「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料已充分瞭解。」，被告自無可能故意隱匿玻璃帷幕為增建之情形。又比對建物測量成果圖及現場照片，可知鐵皮屋位置不是平台位置，復佐以原告自承鐵皮屋在平台外，不在平台上，而依一般人智識，平台外推係指將平台位置搭建為室內空間（如陽台外推，露臺外推、騎樓外推亦同），不會稱位於平台以外之增建物為平台外推，故簽約時，兩造委託之專業代書於系爭買賣契約記載「平台外推」，並無違誤，原告稱買賣契約所載平台外推並非玻璃帷幕而係鐵皮屋，實無理由。再者，平台外推就是指玻璃帷幕加蓋，二者並非不同之增建物，被告不論告知平台外推（位置）、或告知增建物為玻璃帷幕，均可認為已據實告知，而被告在交易過程中，也從未向原告表示平台外推是鐵皮屋，若原告經比對測量成果圖之平台位置與實地看屋之現況，對於增違建位置不瞭解又未加詳問，亦難謂無重大過失，被告既未保證無增建，則依民法第355 條之規定，原告主張被告就玻璃帷幕之增建物負瑕疵擔保責任，請求減少價金，即無理由。且原告一方面對被告起訴，主張其以68,000,000元向被告購買系爭房屋，確因玻璃帷幕為違建，致其受有1,382,000 元之損害，然另一方面卻刊登廣告，以120,000,
000 元之高價出售系爭房屋，何來損害之有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件不爭執事項：㈠原告經由信義房屋居間仲介，向被告購買系爭房地，買賣價
金68,000,000元，兩造於99年5 月19日簽立系爭買賣契約，經原告指定登記所有權人為原告（權利範圍：5 分之1 ）及訴外人陳長祺（權利範圍：5 分之4 ），並已於99年7 月1日辦妥所有權移轉登記予原告及訴外人陳長祺並交付系爭房地（見本院卷一第10頁至第20頁、第56頁至第57頁）。
㈡系爭房地於原告買受時之現況即為有一玻璃帷幕加蓋之增建
物及鐵皮屋，其中玻璃帷幕加蓋之增建物坐落於平台位置上，而鐵皮屋則在系爭房地側邊（見本院卷一第21頁）。
㈢系爭買賣契約第1 條：不動產標示及買賣權利範圍，記載「
附屬建物用途面積：㎡平台：46.08 」；系爭買賣契約第1條第1 項第1 款增建違建事項記載：「▓含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：●其他平台外推※買方已確實知悉增建違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制。」（見本院卷一第10頁至第11頁）。
㈣企業帝國大樓管委會於105 年2 月25日以桃園南門郵局第10
5 號存證信函通知原告於15日內拆除玻璃屋及鐵皮屋（見本院卷一第23頁）。
㈤被告於97年7 月11日與訴外人翁淑惠等5 人所簽訂不動產買
賣契約書中，產權調查表第8 項記載：「本物件平台外推、玻璃圍幕加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」（見本院卷一第106 頁背面）。
㈥原告於105 年間施做系爭房地之玻璃帷幕加蓋增建物及鐵皮屋之拆除及還原工程。
四、原告主張於前揭時地向被告購買系爭房地，被告僅向原告說明系爭房地旁之鐵皮屋為平台外推之增建物，並未告知玻璃帷幕為違建，且蓄意於標的物現況說明書未予說明，致原告不知有此瑕疵仍為購買，且遭企業帝國管委會要求拆除上開違建，致原告因此支出1,382,000 元之回復原狀費用，為此，爰依民法第354 條、第359 條、第227 條及第184 條之規定，擇一請求被告減少價金或負損害賠償責任，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告依民法第
354 條、第359 條之規定減少價金請求權，是否已因物之交付後經過5 年不行使而消滅？若未逾除斥期間，原告主張前揭減少價金請求權，有無理由？所應減少之價金數額以多少為適當？㈡原告依民法第227 條之規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之金額為何？㈢原告主張遭被告詐欺，依民法第184 條第1 項及第2 項之規定，請求被告負侵權行為損害賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之金額為何？茲分述如下：
㈠原告依民法第354 條、第359 條之規定減少價金請求權，是
否已因物之交付後經過5 年不行使而消滅？若未逾除斥期間，原告主張前揭減少價金請求權，有無理由？所應減少之價金數額以多少為適當？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，此亦為民法第355 條、第356 條所明定。
⒉經查，原告於99年5 月19日經由信義房屋居間仲介，向被告
購買系爭房地，買賣價金68,000,000元，並簽立系爭買賣契約，經原告指定登記所有權人為原告（權利範圍：5 分之1）及訴外人陳長祺（權利範圍：5 分之4 ），並已於99年7月1 日辦妥所有權移轉登記予原告及訴外人陳長祺，此有系爭買賣契約及系爭房地第一類土地及建物謄本（見本院卷一第10頁至第20頁、第35頁至第57頁）在卷可稽。又依系爭買賣契約第1 條：不動產標示及買賣權利範圍，記載「附屬建物用途面積：㎡，平台：46.08 」；且第1 條第1 項第1 款增建違建事項記載：「▓含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：●其他平台外推※買方已確實知悉增建違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制。」（見本院卷一第10頁至第11頁），為兩造所不爭執，足認兩造在簽訂系爭買賣契約時，買賣標的物為特定物即系爭房地，於契約成立前即已有平台外推之情形，且被告於簽約前已告知系爭房地有增建之違章建築物即平台外推之情形至明。
⒊又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號民事判例意旨可資參照）。原告主張被告於買賣時僅告知鐵皮屋為增建物，並未告知玻璃帷幕為增建物云云。然查，依原告所提出系爭房地之違建拆除前照片觀之，陶板屋之招牌側邊係突出於系爭建物側邊，且玻璃帷幕在平台上，鐵皮屋緊貼玻璃帷幕而搭建，且玻璃帷幕之部分亦較系爭建物之側邊為突出，再以彎曲之鐵皮與系爭建物搭蓋聯結，且玻璃帷幕與鐵皮屋之後側均未與系爭建物之牆面切齊（見本院卷一第21頁、第70頁），足認玻璃帷幕與鐵皮屋，顯非系爭建物之一部，為增建之違章建築甚明。再參證人即信義房屋之仲介人員王信雄於審理證述：伊是代理賣方之不動產業務員，代理原告之仲介人員為范邦儒已經離職。被告委託伊銷售時，系爭房地已經出租陶板屋經營使用，被告向前手購買系爭房地也是透過伊買賣，當時伊有雙方代理，做產權報告書時，伊公司會做標的物做產權調查，有一個專門之調查部門，會調建物測量成果圖、地籍圖、土地及建物謄本、使用分區、產權坪數計算，會列出主建物、附屬建物、平台、陽台之面積。增建部分是指平台外推已經做為室內使用，鐵皮屋部分不是坐落在平台上面，而且鐵皮屋部分原告也知道。附屬建物都是陽台、平台、雨遮。46.08 平方公尺是指平台，玻璃屋是建築改良於平台上面，系爭測量成果圖（係指卷一第68頁）是不包含鐵皮屋部分。簽約當時有伊、伊店長、原告之業務及原告業務之店長，原告、原告之弟及被告夫妻2 人及代書，當時有將簽約內容使用投影機投影在布幕上，由代書逐條解釋，確認無誤後再列印出來簽約。買賣契約書上，有特別註記平台外推，甚至代書有增列買方已確實知悉增違增部分存在被拆除之風險，以及相關權利移轉登記之限制等語（見本院卷一第87頁背面至88頁背面），核與證人即系爭買賣之代書戴志明證述：渠為信義房屋專任之代書。簽約當時買、賣雙方及仲介業務員有在場，是否還有其他人在場，渠不太記得。一般而言，仲介公司會先提供一本不動產說明書，渠等代書就依照內容有特別之事項就轉載到合約書，特別事項就是房子相關資料，如增違建、或二間打通，或房屋有一些特殊滲漏水等狀況。簽約時都會一條一條帶過，該合約書是以電腦打，會以投影方式打在螢幕上讓雙方看。本件契約就有增建加蓋，就是契約第2 頁上面，有特別打勾。渠沒有印象是否有特別標示出增建部分在平面圖上。簽約當下是有不動產說明書，但是現在不知道是否還在。一般而言，平台就是一樓上方沒有建築物的話都算在內。渠沒有去看過現場，都是由仲介人員帶客戶去現場看。依不動產說明書內記載，印象僅記得有平台外推，但是多大多小不記得。渠沒有印象當時簽約時沒有特別講平台外推位置。簽約時會將不動產說明書給雙方看，也會簽名於不動產說明書上。沒有印象有無提到玻璃帷幕。平台外推一般而言是說把平台外推範圍變成室內，例如陽台外推，就是外面陽台變成室內空間。增建部分一般就照契約所寫，在交屋前有問題的話由屋主處理，交屋後由買方自己負擔風險等語（見本院卷一第161 頁背面）大致相符，足認被告於簽約之際，確有提供不動產說明書，且代書亦將系爭買賣契約逐條告知，自有將增建物即平台外推告知原告，及附註附屬建物之面積為46.08 平方公尺。又衡諸常情，一般所謂外推，通常係指將外推範圍變成室內空間，例如陽台外推，因此，被告以此表述增建之違章建築為平台外推，尚與常情無違。又證人洪鈺婷證稱有陪同原告前往桃園市○○路之信義房屋簽約，當時仲介及簽約之代書有提到增建，只說到鐵皮屋，沒有就增建做任何約定等語（見本院卷一第85頁背面），然查本件簽約地點係在桃園市○○區○○路之信義房屋，此據證人王信雄具狀陳報（見本院卷一第92頁、第103 頁背面），且系爭買賣契約第9 條第6 項已就違章建築物部分為約定，是證人洪鈺婷所述，已難盡信。從而，被告已揭露平臺外推為增建之違章建築，且依系爭房地之照片，亦可清楚發現玻璃帷幕與鐵皮屋部分均突出於系爭建物主體外牆，以彎曲鐵皮與系爭建物主體連結，是原告主張被告僅告知鐵皮屋為違章建築，未告知玻璃帷幕為違章建築一節，自難採信。
⒋原告主張被告與前手於97年7 月11日簽訂之買賣契約所附不
動產說明書之產權調查表第8 條記載：本物件平台外推、玻璃圍（應為帷之誤）幕加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍係屬違建，卻於系爭買賣契約之產權調查表第
7 條記載：本物件平台外移之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍係屬違建，顯見被告明知平台外推、玻璃帷幕為不同增建物云云。經查，系爭玻璃帷幕係在平台之上，而鐵皮屋係緊貼玻璃帷幕（見本院卷一第21頁上方照片、本院卷第69頁上方照片、第70頁下方照片），兩者均突出於系爭建物主體，均屬違章建築，因此被告以平台外推表示增建之違建物，與常情無違，且可一望即知係突出於系爭建物主體，難認被告有故意詐騙或隱瞞之情。且原告自陳於買受前，系爭房地已出租王品經營陶板屋，增建雖屬違法使用，面積不大，縱遭拆除亦不影響陶板屋使用，堪認被告確有告知違章建築之事，又兩造於系爭買賣契約第9 條第6 項復約定：
「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在家屋前已收到相關單位之查報、拆除通知或執行拆除而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責」（見本院卷一第14頁），是以，兩造既就增建物即平台外推之違章建築事前約定，於交屋後始遭查報、拆除，則由買方負擔風險，而本件於交屋後105 年1 月間始遭企業帝國管委會要求拆除，依系爭買賣契約約定，即應由原告自行負擔風險。況系爭玻璃帷幕及鐵皮屋於被告向前手購買之際，即已存在，何以不逕為明確記載玻璃帷幕及鐵皮屋，卻於被告向前手購買之買賣契約所附產權調查表第
8 條記載「平台外推」、「玻璃圍（應為帷之誤）幕」（見本院卷一第106 頁背面）？足認此應為仲介公司與代書作業之慣用語或文字所致，未逐一記載採光罩、鐵皮屋、安全梯等文字，尚難認被告有故意不告知瑕疵。綜前，被告已告知平台外推為增建之違章建築，並無故意不告知系爭瑕疵，且系爭買賣為特定物之買賣，原告於簽約前已知平台外推為違章建築，即不得認系爭房地為有瑕疵，是以被告依民法第35
5 條之規定，自不負瑕疵擔保責任。⒌又原告主張於105 年2 月間，經企業帝國管委會發存證信函
通知原告與訴外人陳長祺拆除占用一層戶外安全梯、人行道等公共設施所加蓋之玻璃屋及鐵皮屋，始知上情，因原告長年長居美國，而委請其他仲介或親友聯繫，並無延誤通知云云。經查，企業帝國管理委員會係於105 年1 月29日函催原告於函到7 日內，就違法使用公設安全梯、加蓋鐵皮屋、貨櫃屋、採光罩儘速拆除，復於同年2 月25日以存證信函再次通知於函到15日內拆除，此有企業帝國管委會函及存證信函在卷可稽（見本院卷一第150 頁、第24頁），惟被告既已於簽約前告知平台外推為增建物，包含玻璃帷幕及鐵皮屋，且從外觀上亦顯而易見，因此被告已於簽約前告知平台外推為增建之違章建築物，即難認係瑕疵，已如前述，是以原告主張依民法第359 條之規定，請求減少價金，即屬無據。再者，系爭買賣契約於99年7 月1 日辦妥所有權移轉登記予原告與訴外人陳長祺，原告未從速檢查，而企業帝國管委會則於
105 年1 月29日通知拆除上開違章建築，已距系爭買賣契約移轉登記完畢逾5 年以上，縱認被告未告知玻璃帷幕為違章建築，為不能即知之瑕疵，惟原告於105 年1 月及2 月間分別接獲企業帝國管委會通知拆除違法使用公設安全梯、加蓋鐵皮屋、貨櫃屋、採光罩，卻未於日後發現立即通知被告，甚至於同年8 月起逕自找弘舍公司估價、匯款並逕為拆除（見本院卷一第27頁、第133 頁），亦未通知被告拆除違章建築之事，顯屬怠於為通知，依民法第356 第3 項之規定，即視為承認其所受領之物，亦難認系爭房地有瑕疵。是以，原告執此主張依民法第359 條第1 項規定，請求減少買賣契約價金，亦無理由。
㈡原告依民法第227 條之規定，請求被告負不完全給付之損害
賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之金額為何？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條定有明文。⒉原告主張被告於簽約前僅告知鐵皮屋為增建之違章建築，故
意不告知玻璃帷幕為違章建築，使原告不知有瑕疵而購買，應負不全完給付之責任云云。然查，被告於簽約前已告知平台外推為增建之違章建築，且記載附屬建物，平台：46.08平方公尺，且於不動產說明書所附產權調查表第7 條亦記載：本物件平台外移之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍係屬違建（見本院卷二第8 頁），足認被告已告知系爭房地有平台外推之增建物為違章建築，是以，被告所交付之系爭房地，自屬合於系爭買賣契約所約定，符合債之本旨而為給付。況被告未保證無違章建築，原告復無法就被告僅告知鐵皮屋為違建一節為舉證，是難認本件玻璃帷幕之違章建築遭拆除，係可歸責於被告之事由所致，自難令被告負不完全給付之責。且原告於接獲企業帝國管委會催告拆除上開違章建築時，原告亦未依類推適用給付遲延之相關規定，催告被告補正或拆除上開違章建築，迄至原告自行僱請弘舍公司估價、拆除上開違章建築，亦未催告被告限於遲延，即逕為請求不完全給付之損害賠償，亦於法未合，是原告主張依民法第227 條之規定，請求被告負損害賠償，自無理由。㈢原告主張遭被告詐欺，依民法第184 條第1 項及第2 項之規
定，請求被告負侵權行為損害賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之金額為何？茲分述如下：
⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（有最高法院44年台上字第75號判例可資參照）。另按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院87年度台上字第1195號判決足參）。原告主張因受被告詐欺而為意思表示，被告故意未告知玻璃帷幕為違章建築，且依交易習慣被告應當向原告說明，構成民法第92條之詐欺云云，為被告所否認，依前揭說明，自應由原告就其係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約之事實負舉證責任，合先敘明。
⒉經查，被告於簽約前已告知平台外推為增建之違章建築，且
記載附屬建物，平台：46.08 平方公尺，且於不動產說明書所附產權調查表第7 條亦記載：本物件平台外移之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍係屬違建（見本院卷二第
8 頁、第15頁至第第16頁），足認被告已告知平台外推之增建物為違章建築，且原告亦曾至現場查看，而陶板屋之招牌側邊係突出於系爭建物側邊，玻璃帷幕較系爭建物為突出，且鐵皮屋緊貼玻璃帷幕而搭蓋，乃顯而易見，且被告亦告知原告有平台外推之違章建築，且證人王信雄亦證述增建部分是指平台外推，已做室內使用，鐵皮屋部分原告亦知情等情，是以難認被告有故意詐欺或隱瞞之不法行為。況系爭玻璃帷幕與鐵皮屋係被告向前手購買之時，即已存在，被告實無告知系爭鐵皮屋為違建，而隱瞞玻璃帷幕為違建之必要，且兩造已約定交屋前遭查報違章建築，即由被告負責，交屋後始查報為違章建築，則由原告自行負擔風險，倘被告為抬高買賣價格，理應全部隱瞞，何須揭露有平台外推之增建物為違章建築？要難僅以系爭買賣契約書未將玻璃帷幕記載於契約書上，即逕認被告有故意詐欺或隱瞞之情。原告復無法提出其他證據證明其係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，自無從認定被告有故意詐欺之侵權行為，是原告主張依民法184條之規定，請求損害賠償，自屬無據。況原告於發現玻璃帷幕為違章建築，迄今亦未依民法第92條撤銷其締約之意思表示，則原告是否有受詐欺而為締約之意思表示，即非無疑，從而，原告主張依民法第184 條第1 項，請求被告負損害賠償責任，即難准許。
五、綜上所述，被告於簽約前已告知原告系爭房地有平台外推之增建物為違章建築，且未保證系爭房地無違章建築，是依民法第355 條之規定，不負瑕疵擔保之責，且被告已依系爭買賣契約履行，給付合於債之本旨。又原告無法舉證證明被告有故意詐欺之不法侵害行為，則原告主張依民法第354 條、第359 條、第227 條及第184 條之規定，請求被告共同給付原告1,382,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 姚重珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 藍盡忠