臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1089號原 告 曾芳智被 告 林琴玉
林琴芝林琴環上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；以書狀為訴之撤回者，自撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。查原告起訴時先位聲明請求：被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖編號A 、B 所示之地上物拆除，並將系爭土地返還原告；另為備位聲明：被告承租原告所有系爭土地，自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起，調整為租金每月新臺幣（下同）3,600 元。嗣原告於民國
106 年9 月18日言詞辯論期日撤回先位聲明，並為被告所同意，是先位請求拆屋還地部分，已生撤回之效力，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地為伊所有，因被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 巷○ 號建物（下稱系爭建物）無權占用系爭土地如附圖編號A 、B 所示部分，伊遂於104 年間訴請被告拆屋還地，經雙方於本院104 年度訴字第382 號拆屋還地事件，達成訴訟上和解，原告願將系爭土地出租予被告，租金為每月2,700 元（下稱系爭租約）。然系爭土地因機場捷運通車，地價稅由104 年之1,350 元，上漲至105 年之1,77
6 元，漲幅高達3 成，而有情事變更之情形，爰依民法第44
2 條之規定，請求調整租金為每月3,600 元等語。並聲明：被告承租原告所有桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起，調整為租金每月3,60
0 元。
三、被告則以：系爭土地104 年、105 年之地價稅差額僅426 元，原告卻要求每月增加租金900 元，顯不合理；再系爭土地因地上建物與土地產權不清，發展困難，生活機能不佳，並無原告所稱價值增加乙情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，原告為系爭土地之所有權人，其與被告、訴外人林欣穎、林家妤、陳貴英（下稱林欣穎等3 人）於104 年10月2日在另案即本院104 年度訴字第382 號拆屋還地事件，成立訴訟上和解，和解內容為原告同意將系爭土地出租予該案被告即林欣穎等3 人及本件被告，每月租金為2,700 元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地之第一類登記謄本在卷可參（見本院卷第25頁），且經本院依職權調閱前開拆屋還地卷宗查核明確，堪信為真正。
五、原告主張系爭土地因機場捷運通車，地價稅上漲3 成，應按此調幅調昇系爭土地之租金等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。查：
（一）按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號裁判意旨參照）。再按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺。如未以該共同訴訟人之全體一同起訴或被訴，而法院誤為適格之當事人，對之就訴訟標的為實體之裁判，該裁判縱經確定，對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言（最高法院67年台抗字第480 號民事判例意旨參照）。又當事人之適格為權利保護要件之一，原告或被告就為訴訟標的之法律關係如無訴訟實施權，當事人即非適格，而當事人提起民事訴訟，其當事人適格有欠缺者，法院毋庸命其補正，應認原告之訴為無理由，以判決駁回之（同院80年度台上字第2378號裁判意旨參照）。
本件原告起訴請求調整租金，其訴訟標的對於承租人全體必須合一確定，自屬固有之必要共同訴訟，應由承租人全體參與訴訟，當事人始為適格。
（二）查原告於另案係以林欣穎等3 人及被告共有之系爭建物無權占用系爭土地，對其等提起拆屋還地訴訟，嗣雙方成立訴訟上和解，就系爭土地成立系爭租約。林欣穎等3 人及被告係為保存系爭建物，並使系爭建物取得繼續使用系爭土地之正當權源，而向原告承租系爭土地，系爭租約實具備「在他人土地上有房屋為目的而租用基地」之基地租賃性質，自屬基地租賃。又按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1 定有明文。查另案被告林家妤、陳貴英於系爭租約成立後，業將其等就系爭房屋之事實上處分權讓與林琴玉，系爭建物之事實上處分權人現為被告3 人及林欣穎，此為兩造所不爭，並有系爭房屋之房屋稅籍證明書在卷可佐（見本院卷第41至44頁），則林家妤、陳貴英就系爭租約之承租人地位，已隨同事實上處分權之讓與，併由受讓人繼受之，亦即系爭租約之承租人現為被告3 人及林欣穎，而應由其等4 人一同被訴，惟原告僅列被告3 人為當事人，當事人適格顯有欠缺，經本院詢問是否追加林欣穎為被告，原告答稱無意追加，揆諸前揭說明，被告3 人就為訴訟標的之法律關係並無訴訟實施權，則原告提起本件訴訟，當事人即非適格，屬欠缺權利保護要件，應予駁回。
（三）復按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第422 條定有明文。是未定期限之不動產租賃，於其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因（最高法院69年度台上字第1343號判決意旨參照）。再按租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息10％為限，土地法第105 條、第97條分別定有明文。本件原告請求調昇租金，無非以系爭土地之地價稅於1 年間調漲3 成為據。然查，系爭租約係成立於
104 年10月2 日，斯時系爭土地之土地公告現值為每平方公尺11,300元，於原告提起本件訴訟之106 年，系爭土地之公告現值為每平方公尺11,600元，有系爭土地之公務用謄本、第一類謄本可佐（見104 年度訴字第382 號卷第34頁、本院卷第25頁），是系爭租約成立迄今之1 年餘期間，系爭土地公告現值之漲幅約2.6%（計算式：（11,600-11,300 ）÷11,300≒0.026 ），上漲程度有限，並無基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有明顯變更，非當時所得預料之情形，其價值難謂已達相當程度之漲昇，而有調整租金之必要。再系爭租約約定之租金為每月2,700 元即每年3 萬2,40
0 元，而系爭土地105 年之地價稅為1,776 元，並無租金不敷納稅之情形，況稅金之增加並非增租之原因，已如前述，是原告以此為由聲請調整租金，非有理由。末系爭土地於105 年1 月之申報地價為每平方公尺2,000 元，面積為88.84 平方公尺，如以土地法第105 條、第97條規定之最高額即申報地價年息10% 計算，年租金為17,768元（計算式：2,000 ×88.84 ×10 %＝17,768），仍低於系爭租約之租金，是系爭土地之租金亦無再予調高之餘地，原告請求調昇租金，尚屬無據。
六、綜上所述，原告提起本件訴訟，未以全體承租人為被告，其當事人適格即屬欠缺，再系爭土地自系爭租約成立迄今，並無價值明顯漲昇之情形，且系爭租約之租金已達土地法第10
5 條、第97條規定之上限，更無上調之空間，是原告依民法第442 條規定請求調漲系爭土地租金為每月3,600 元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 2 日
書記官 楊郁馨