臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1151號原 告 祭祀公業徐都法定代理人 徐友通訴訟代理人 許啟龍律師
楊逸民律師被 告 徐尚智
徐木禎徐志明徐木貴徐木建上五人共同訴訟代理人 李怡卿律師追加被告 徐明基上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間因坐落桃園市○○區○○○段頭前小段如附表所示22筆土地（下合稱系爭土地，或單以地號分稱）所訂之桃園市蘆竹區「蘆口字第107 號」私有耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約）發生爭議，經桃園市政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，原告不服調處結果，遂經桃園市政府移送本院審理各節，有桃園市政府耕地租佃委員會「蘆口字第107 號」租佃爭議、調處不成立案卷可稽，是本件原告起訴程序合於前開法律規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。原告主張兩造間系爭耕地租約有無效情事，耕地三七五租賃關係不存在，但為被告所否認，則兩造間對此法律關係存否顯有爭執，如不訴請確認，原告本於出租人即土地所有權人身分，在私法上之地位即有受侵害之危險，復此項危險有以確認判決除去之必要。依上揭說明，原告提起本件確認之訴，核有即受確認判決之法律上利益。
三、第按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第176 條分別定有明文。本件原告起訴時，原告法定代理人原為徐柏峰，嗣由徐友通任法定代理人，並聲明承受訴訟（見本院卷㈡第245頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
四、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255 條1 項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。查原告原起訴聲明為：「（一）確認兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。（二）被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明應塗銷系爭土地之三七五租約登記，將土地返還原告。」，嗣於106 年11月9 日具狀追加同為系爭耕地租約當事人之徐明基為被告（見本院卷㈠第72頁），並於本院109 年7 月23日言詞辯論期日變更聲明為：「（一）確認兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。（二）被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明及追加被告徐明基應塗銷系爭土地之三七五租約登記，將土地返還原告。」（見本院卷㈡第220 頁背面至221 頁），經核原告前揭聲明，係基於同一基礎事實而追加被告及擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開法條規定，應予准許。
五、本件追加被告徐明基經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地為原告與訴外人祭祀公業法人桃園縣徐淡（下稱祭祀公業徐淡）所共有，應有部分各2 分之1 ，兩造就系爭土地訂有系爭耕地租約，約定每年租金為實物稻穀2,142 台斤，每台斤新臺幣（下同）13.8元，一年收租一次，惟被告自90年起即未給付足額租金，且自95年起至99年止共計5 年之租金，合計8 萬4,320 元尚未給付，已積欠租金達2 年以上之總額。又被告等人目前有耕作之土地僅331 、
332 、334 及339 地號土地，而其中334 、339 地號土地係被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明與訴外人徐友平共同耕作，104 地號土地則係由邱國淵耕作，436 、44
1 、441-1 及447 地號土地係供建築房屋居住使用，453 、453-1 及447-1 地號土地交由他人耕作，其餘土地則無耕作，是被告除不自任耕作外，亦有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情事，則原告依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第3 、4 款之規定，終止系爭耕地租約，爰起訴請求確認兩造間就系爭土地之三七五租賃關係不存在等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告答辯：
（一）被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明均稱：
1、系爭土地為原告與祭祀公業徐淡所共有，百年來即由各房子孫承租耕作。政府於36年間實施耕地三七五減租政策，系爭土地之耕作人除訴外人徐友平、徐友通之先祖自行與原告及祭祀公業徐淡訂定「蘆口字第106 號」耕地租約外，其餘承租人因識字不多、政策不熟悉等因素，推派被告徐木貴、徐木禎、徐木建之父即訴外人徐清雲出面代表耕作者與原告簽訂系爭「蘆口字第107 號」耕地租約。又徐清雲死亡後，由訴外人徐木昌（即被告徐尚智、徐志明之父）、徐木貴、徐木建、徐木禎於74年3 月5 日辦理租約變更登記。嗣徐木昌於89年2 月19日死亡，則由徐尚智、徐志明、徐木貴、徐木禎、徐木建於90年7 月18日辦理租約變更登記。徐清雲於簽訂系爭耕地租約後，將部分耕地交由實際耕作人之同居家屬或同宗親耕作，系爭土地之共有人即訴外人祭祀公業徐淡陸續與其他耕作者就405 、40
5 -1、408 、413 、448 地號土地另簽訂「蘆口字第184號」、「蘆口字第185 號」、「蘆口字第186 號」耕地三七五租約，並由祭祀公業徐淡向實際耕作者收取租金，原告則向104 、331 、332 （含分割增加332-1 ）、334 、
339 、439 、562 （含分割增加562-2 ）、453 、453-1、456 地號土地之實際耕作人即訴外人林明德、林廖土、徐友平、徐木書、林萬順、徐阿屘及追加被告徐明基等人收租。
2、原告固主張被告有不自任耕作之情事，惟：
⑴ 331 、332 （含分割增加332-1 ）、334 、339 地號土地
，乃訴外人徐友平與原告法定代理人徐友通之先祖自行與原告及祭祀公業徐淡訂定「蘆口字第106 號」租約，與系爭耕地租約之部分地號相同，因此與被告有協議劃分耕作範圍，並繳交相同之租谷予原告。
⑵ 453 、453-1 、447-1 地號土地自日據時期起即由追加被
告徐明基之祖父即訴外人徐同立耕作，於其死亡後則由其子即訴外人徐丁壬繼承耕作，惟91年起因進行耕地三七五租約之清理，各公所不再受理新訂租約，因此無法與土地所有權人訂定耕地租約，於徐丁壬死後，其繼承人徐明基向本院提起確認租賃關係存在之訴訟（本院104 年度桃簡字第1309號）並達成和解，原告同意變更耕地租約，將追加被告徐明基登記為系爭「蘆口字第107 號」租約之承租人。
⑶ 562 （含分割增加562-2 ）、439 地號土地長久以來由被
告徐木貴、徐木禎、徐木建之父即訴外人徐清雲與同財共居之親屬共同耕作，被告徐木書（從母姓）之母親即訴外人徐彩為徐清雲之姊姊，59年間徐清雲與徐彩分產，562（含分割增加562-2 ）、439 地號土地之耕作權由徐彩分得，嗣61年間徐彩之兒子即訴外人徐木書、黃勝義、徐木風分產，由徐木書取得上開地號土地之耕作權並負責耕作、繳納租金至其於103 年間死亡止，徐木書因分家取得耕地之耕作權，與轉租不同。又徐木書死亡後，由其弟黃勝義繼續耕作，後因其年紀已長，徐木風又長居台北，因而交由被告等人續耕。
⑷ 104 地號土地為訴外人林明德、林廖土所共同耕作並繳納
租金至死亡止，而林明德為被告徐木貴、徐木禎、徐木建等人之祖父即訴外人徐金土之姊妹即訴外人徐氏妹所生，而林廖土為徐氏妹之孫輩，當時皆為共同生活之家屬，於其等亡故後方由被告等人接續耕作並繳納租金。
⑸ 因系爭土地上存有數個耕地三七五租約，而各耕作者皆有
劃分其耕作之區域，原告亦向各地號土地之實際耕作者收租，上述地號土地之耕作者為被告等人同財共居之家屬，被告並未將系爭土地轉租或借予他人使用而有不自任耕作之情事。
3、原告另主張被告在436 、441 、441-1 、447 地號土地上建築房屋，而違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之不自任耕作情形，惟上開土地自明清以來即為兩造之先祖與共有人祭祀公業徐淡之派下員為方便耕作而興建農舍、晒穀場、豬寮等，迄今已有百年，被告之先祖徐金土，早於38年起即在441 地號土地上設定地上權。又祭祀公業徐淡於91年10月19日召開會議，決議將上開地號土地之地價稅維持以前按田賦之分配比率計收地價稅款，嗣於同年12月
8 日與全體住戶召開會議，決議測量每戶占用位置及占用面積，以作為日後分攤稅負之依據，而各派下員宗親均按上開91年10月19日之會議決議繳納地價稅，原告早已知悉上情，故原告請求被告返還系爭土地亦無理由。況兩造陸續簽訂「86年1 月1 日起至91年12月31日止」、「92年1月1 日起至97年12月31日止」、「98年1 月1 日起至103年12月31日止」、「104 年1 月1 日起至109 年12月31日止」之租約，原告亦未能舉出被告有何違反租約之事由，自不能再以舊租約期間發生之事實而主張系爭耕地租約有無效之情形，否則有違誠信原則。
4、至原告主張被告有積欠租金達2 期以上而可得終止租約，惟331 、332 、334 、339 、332 （含分割增加332-1 ）地號土地皆有按期繳納並有收據可資為證。另104 、562（含分割增加562-2 ）、439 地號土地之實際耕作者前為訴外人林明德、林廖土、徐木書等人，由其等自行繳納租谷，因被告無法取得徐木書、林明德、林廖土之繳納租谷單據，就104 、439 、562 （含分割增加562-2 地號）耕地自95年至99年之租金，被告於106 年4 月21日以存證信函寄達原告，100 年至105 年間租金，因原告拒絕受領，被告遂於105 年2 月23日向本院辦理清償提存（105 年度存字第187 號），106 、107 年之租金均以存證信函寄達原告，是被告在原告尚未為積欠租金之催告前，因原告拒絕受領租佃，業已將各年度之租佃依法向本院辦理提存，是被告並未有積欠租金達二期以上之事實。
5、又原告主張被告有繼續1 年以上不為耕作而終止租約之情事，惟桃園市政府耕地租佃委員會之調解筆錄明確記載，系爭土地所種植之水稻已收割、景觀綠肥、蔬菜、並無廢耕情形，足證被告並無繼續1 年以上不為耕作等語。
6、並聲明：原告之訴駁回。
（二）追加被告徐明基：雖曾於107 年11月20日準備程序期日到場，惟未提出任何書狀或為任何聲明及陳述。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第180頁背面至181頁）：
（一）桃園市○○區○○○段頭前小段104 、331 、332 （分割增332-1 ）、334 、339 、405 、405-1 、408 、413 、
436 、439 、440 、441 、441-1 、441-2 、447 、447-
1 、448 、453 、453-1 、456 、562 （分割增562-2 ）地號土地為原告與祭祀公業徐淡所共有，各持分2 分之1，被告為原告之派下員，兩造就系爭土地訂有「蘆口字第
107 號」耕地三七五租約（即系爭耕地租約），最近一期租期自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止，約定租金每年稻穀2,142 台斤，一年收租一次。
（二）原告與祭祀公業徐淡就系爭土地另與他人訂有「蘆口字第
106 號」、「蘆口字第184 號」、「蘆口字第185 號」、「蘆口字第186 號」耕地三七五租約（如本院卷㈠第306頁附表四），相關租約如下:
1、訴外人徐友平、徐友通就331 、332 地號土地與原告及祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第106 號」耕地三七五租約。
2、訴外人郭世騰、徐世翼、郭世識就405 、405-1 、408 、
413 、448 地號土地與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第186號」耕地三七五租約。
3、訴外人徐英雄就448 地號土地與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第185 號」耕地三七五租約。
4、訴外人徐垂勇、徐垂謙、徐美惠、萬美智、徐垂桀、徐垂世、徐垂宏、徐明照、徐明暉、徐垂榮、徐垂舒、徐垂旻、徐垂賓就405 、405-1 、413 地號土地與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第184 號」耕地三七五租約。
（三）追加被告徐明基前對原告及祭祀公業徐淡起訴，主張就45
3 、453-1 地號土地有三七五減租條例之租約存在，經本院以104 年度桃簡字第1309號和解成立，確認徐明基於上開土地有三七五減租條例之租賃關係存在。
（四）453 、453-1 地號土地非由被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明耕作。
（五）原告及祭祀公業徐淡之派下員在436 、441 、441-1 、44
7 地號土地上建築房屋，由各占有人依其占有使用面積繳納地價稅。被告占有使用之建物，為桃園市○○區○○里○○路○○○ 巷○○○○○○○○號。
（六）被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明就331 、
332 （含332-1 ）、334 、339 地號土地有實際耕作，並已繳納租金。331 、332 地號土地部分是被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明與訴外人徐友平共同耕作。
（七）兩造簽訂系爭耕地租約後，原告向實際耕作之人收取租金。
（八）104 、439 、562 （含562-2 ）地號土地95年至99年之租金，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於10
6 年4 月21日以存證信函寄送予原告。100 年至105 年之租金，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於
105 年1 月22日以存證信函通知原告收領，原告拒絕受領後，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於10
5 年2 月23日向本院辦理提存（105 年度存字第187 號），106 年及107 年之租金，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明分別於107 年3 月19日、11月14日以存證信函寄送予原告，原告已於109 年1 月7 日以桃園中路郵局第6 號存證信函將上開給付租金之匯票退回被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明。
四、本件原告主張被告除不自任耕作外，已積欠租金達2 年以上之總額，且有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情事，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 款之規定，終止系爭耕地租約等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告主張被告於系爭土地未自任耕作，系爭耕地租約因耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定而無效，是否有理由？（二）原告主張被告積欠租金達2 年之總額，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款之規定終止系爭耕地租約，是否有理由？（三）原告主張被告非因不可抗力繼續1 年不為耕作，依耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第17條第1 項第3 、4 款之規定終止系爭耕地租約，是否有理由？茲分論如下：
（一）原告主張被告於系爭土地未自任耕作，系爭耕地租約因耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定而無效，是否有理由？
1、按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用；耕地三七五減租條例第16條第1 項所稱之「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內；被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效（最高法院52年台上字第1014號、71年台上字第2841號、69年台上字第2146號裁判要旨參照）。又按「耕地三七五減租條例第16條第1 項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益。」（最高法院83年度台上字第2297號裁判意旨參照）。再按「凡家長指定家屬代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將耕地分與原共同耕作之兄弟即現耕人，顯為共同耕作權亦即財產權之分配問題，與一般租賃權之轉讓或轉租之性質有間，且應認為受分現耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定之不自任耕作，而原訂租約無效之適用。」（最高法院98年度台上字第1326號判決意旨參照）。
2、本件原告主張被告除331 、332 、334 、339 、332 （含分割增加332-1 ）地號土地外，其餘均未自任耕作等語，惟查：
⑴ 系爭耕地租約原係由訴外人徐清雲於38年6 月25日與原告
所簽訂，徐清雲於69年2 月19日亡故，其子徐木昌（被告徐尚智、徐志明之父）、徐木貴、徐木建、徐木禎於74年
3 月5 日辦理租約變更登記；嗣徐木昌於89年2 月19日亡故，被告徐尚智、徐志明、徐木貴、徐木建、徐木禎於90年7 月18日辦理租約變更登記，此有桃園市蘆竹區公所10
6 年12月4 日桃市蘆農字第1060041226號函檢附之系爭耕地租約、登記簿原始登記卡、耕地土地異動清單、原始申請登記、申請續定或變更登記之相關資料影本在卷可查（見本院卷㈠第137 頁至177 頁），又被告徐木貴、徐木禎、徐木建之父即為徐清雲，徐清雲之姊姊徐彩為徐木書、黃勝義、徐木風之母，林明德為徐木貴、徐木禎、徐木建等人之祖父即訴外人徐金土之姊妹即訴外人徐氏妹所生，而林廖土為徐氏妹之孫輩，當時皆為共同生活之家屬，業據被告提出祭祀公業派下員系統表、戶口調查簿、戶籍謄本等為證（見本院卷㈡第184 至187 頁、第8 至11頁），堪信為真實。
⑵ 證人徐木風到庭證稱：我是徐木書的弟弟，徐木書是老大
，我媽媽生3 個小孩，之前跟舅舅一起住，人口總數16位，大家同吃一鍋飯，59年我媽媽跟舅舅分家，當時媽媽說是公產，後來才知道是祭祀公業，地號記不得，我們稱之為崁腳仔，耕地是細長型，坑菓路是新開的路，跨過徐木書耕作的地，將長長的一塊地切成兩半。尚未分家時，我們家跟舅舅一起耕作，59年分家後才分給我們家耕作，61年我們三兄弟分家，我19歲就到台北，不從事農務耕作，由我大哥跟二哥抽籤，大哥徐木書抽到系爭土地之耕作權，徐木書有耕作三塊地，另一塊地是家門前一小塊種菜園的地，第三塊是徐德興祭祀公業的地，我阿嬤跟媽媽都說，家門那塊地跟崁腳仔的地都是屬於原告的等語（見本院卷㈡第75至79頁），足認562 （含分割增加562-2 ）、
439 地號土地長久以來係由被告徐木貴、徐木禎、徐木建之父即徐清雲與同財共居之姊姊徐彩共同耕作，59年間徐清雲與徐彩分產，上開2 筆土地之耕作權由徐彩分得，嗣61年間徐彩之兒子即訴外人徐木書、黃勝義、徐木風分產，由徐木書取得上開地號土地之耕作權並負責耕作，應屬明確。
⑶ 又原告主張104 地號土地為訴外人邱國淵所耕作，然依原
告之租谷征收表記載（見本院卷㈠第89頁），104 地號（即韭菜份田地）佃人林明德為被告徐木貴、徐木禎、徐木建等人祖父徐金土姊妹徐氏妹所生，林廖土為徐氏妹之孫輩，當時均為共同生活之家屬，難認被告有將耕地轉租或借予他人使用之情形。此外，證人邱國淵雖證述：我父親在30幾年以前就在耕作104 地號，父親去世之後，是由我與弟弟依照爸爸耕作之範圍共同耕作，訂有租約，每隔幾年都要去鄉公所換約，租金都是我繳納，1 、20年前一年租金3 千多到4 千，現在一年5 、6 千，父親已經去世32、33年，至少5 年前，原告管理人徐柏峰通知我104 地號土地不屬於我的耕種範圍，我就沒有在這塊地上耕作了等語（見本院卷㈡第47至54頁），然原告分別於107 年3 月13日、9 月18日陳稱：104 地號土地沒有以其他方式出租給他人，之前都是由林明德跟林廖土耕作，該二人是耕作到95年，被告於105 年才開始實際耕作等語（見本院卷㈠第299 頁、卷㈡第32頁），顯與證人邱國淵之證述相異。
又依原告所製作之租谷征收表（見本院卷㈠第89頁），在83年間「韭菜份」（即104 地號土地）土地佃人為林明德、林廖土，要繳納之租谷計535 斤為5 千餘元，而以被告在105 年間辦理提存之租谷每斤13.5元計算，亦須7 千多元，均與證人邱國淵所述不同。況104 地號土地之地貌，長期以來田埂均與馬路平行分為三塊，此有地籍圖、林務局農林航空測量所94年及104 年航照圖、內政部地籍圖資網路便民服務系統航照影像圖在卷可佐（見本院卷㈡第95至98頁）；其灌溉水源，係引用沿海山路側邊之溝渠，位於民房前面，亦有被告提出之溝渠照片可證（見本院卷㈡第99至100 頁）；惟證人邱國淵到庭繪製之104 地號土地圖示（見本院卷㈡第60頁），其田埂平行、垂直於馬路分為三塊、灌溉水溝位在民房側邊，與現場狀況顯有不同。綜上以觀，證人邱國淵並未提出其與原告間就104 地號土地之租約，且就繳納租金之數額，亦與原告所製作之租谷徵收表不同，自稱耕作30餘年，卻將田地地貌與灌溉水源之位置畫錯，足見證人邱國淵並未有在104 地號土地實際耕作，故其上開證詞不可採。
⑷ 關於331 、332 （含分割增加332-1 ）地號土地，訴外人
徐友平與原告另訂有「蘆口字第106 號」耕地三七五租約；405 、405-1 、408 、413 、448 地號土地，則由訴外人郭世騰、徐世翼、郭世識與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第186 號」耕地三七五租約；訴外人徐英雄就448 地號土地與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第185 號」耕地三七五租約；訴外人徐垂勇、徐垂謙、徐美惠、萬美智、徐垂桀、徐垂世、徐垂宏、徐明照、徐明暉、徐垂榮、徐垂舒、徐垂旻、徐垂賓就405 、405-1 、413 地號土地與祭祀公業徐淡訂有「蘆口字第184 號」耕地三七五租約；追加被告徐明基主張就453 、453-1 地號土地有三七五減租條例之租約存在，經本院以104 年度桃簡字第1309號和解成立，確認徐明基於上開土地有三七五減租之租賃關係存在，並將追加被告徐明基登記為系爭「蘆口字第107 號」租約之承租人等情，為兩造所不爭執，已如前述。又兩造約定係由實際耕作之人繳納該部分之租金（見本院卷㈠第301 頁），再依原告之租谷征收表記載（見本院卷㈠第89頁），其上所載大坡尾（即331 、332 、332-1 、334 、339 地號土地、佃人徐木昌）、崁腳仔（即562 、439 地號土地，佃人徐木書）、韭菜份（即104 地號土地，佃人林明德、林廖土），實際耕作者均為被告或與其共同生活之家屬。再者，證人徐垂傳證稱：伊自96年起在562 地號土地種菜，沒有跟原告簽約也沒有繳租金，我跟管委徐柏峰說如果原告要拿回去隨時可以拿回去等語（見本院卷㈡第55至58頁），益見原告除在相同地號土地訂立數個耕地三七五租約外，甚至容許非承租人在系爭土地上耕作，則被告辯稱：因系爭土地上存有數個耕地三七五租約，而各耕作者皆有劃分其耕作之區域，原告亦向各地號土地之實際耕作者收租，上述地號土地之耕作者為被告等人同財共居之家屬，被告並未將系爭土地轉租或借予他人使用而有不自任耕作之情事等語，應屬有據。
⑸ 原告另主張被告在436 、441 、441-1 、447 地號土地上
建築房屋，而違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之不自任耕作情形，惟被告辯稱：上開土地自明清以來即為兩造之先祖與共有人祭祀公業徐淡之派下員為方便耕作而興建農舍、晒穀場、豬寮等，迄今已有百年，被告之先祖徐金土，早於38年起即在441 地號土地上設定地上權，又祭祀公業徐淡於91年10月19日召開會議，決議將上開地號土地之地價稅維持以前按田賦之分配比率計收地價稅款，嗣於同年12月8 日與全體住戶召開會議，決議測量每戶占用位置及占用面積，以作為日後分攤稅負之依據，而各派下員宗親均按上開91年10月19日之會議決議繳納地價稅等語，並提出建物基地單獨申請設定地上權登記通知書、91年10月19日祭祀公業徐淡管理委員會會議紀錄、91年12月8日祭祀公業徐淡管理委員會及瓦厝底全體住戶聯合會議紀錄（見本院卷㈠第93至100 頁），對此未見原告表示爭執，自堪信為真實。
⑹ 又按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之
土地應以土地法第106 條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第17條第5 款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第17條第2 項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨（最高法院91年度台上字第2628號民事判決意旨參照）。再按「契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契即難謂為無效」（最高法院91年度台上字第1514號判決意旨參照）。經查，436 、441、441-1 、447 地號土地地目均屬「建」地，原告及祭祀公業徐淡之派下員在上開土地上建築房屋，由各占有人依其占有使用面積繳納地價稅，被告占有使用之建物為桃園市○○區○○里○○路○○○ 巷○○○○○○○○號等情，為兩造所不爭執，已如前述，又依原告於83年8 月18日所訂之租谷征收表（見本院卷㈠第89頁），其上並未有上開地號之記載，足認原告至少自83年即知被告在上開地號建築房屋，而未在上開地號實際耕作，然在其後20餘年間，兩造陸續訂立系爭耕地租約至109 年12月31日止，而原告並未舉出被告於83年之後有何違反租約之事由，揆諸前揭裁判意旨，原告自不能再以舊租約期間所發生之事實，主張系爭耕地租約有無效之情形，是原告此部分之主張，尚屬無據。
3、據上，系爭土地乃由未分家之兄弟即被告之祖父輩及父執輩所共同承耕，並推派由被告徐木貴、徐木禎、徐木建之父徐清雲與原告簽訂系爭耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，嗣後因分家關係，由徐木書取得562 （含分割增加562-2 ）、439 地號土地之耕作權，林明德、林廖土取得104 地號之耕作權，又因系爭土地上存有數個耕地三七五租約，各耕作者皆有劃分其耕作之區域，故兩造約定係由實際耕作之人繳納該部分之租金，而被告縱有在
436 、441 、441-1 、447 地號土地上建築房屋，此為原告早所知悉，並持續換約至109 年12月31日止，此外，兩造均不爭執被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明就331 、332 （含332-1 ）、334 、339 、453 、453-1地號土地有實際耕作，是原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定之不自任耕作，請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在等語，為無理由。
（二）原告主張被告積欠租金達2 年之總額，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款之規定終止系爭耕地租約，是否有理由？
1、 按「耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終
止租約，應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約」（參照最高法院93年度台上字第2604號民事判決）。又按「有確定期限之債務，因兼須債權人之行為，而債權人於期限屆至時，仍不為其行為，致債務人未為給付者，應認為自期限屆至，即生債權人受領遲延之效果，債務人無須預先依民法第235 條但書規定，以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。本件上訴人依租約應於每年12月赴被上訴人處受領租金而未前往收取，即應負受領遲延之責任，債務人縱未以言詞提出，亦不生給付遲延之問題。」（最高法院82年度台上字第2580號判決意旨參照）。
2、 經查，兩造間訂有「蘆口字第107 號」租約，並約定由實
際耕作之人繳納各該部分之租金，最近一期租期自104 年
1 月1 日起至109 年12月31日止，約定租金每年稻穀2,14
2 台斤，一年收租一次，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明就331 、332 （含332-1 ）、334 、339地號土地有實際耕作，並已繳納租金，104 、439 、562（含562-2 ）地號土地95年至99年之租金，由被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於106 年4 月21日以存證信函寄送予原告，100 年至105 年之租金則由被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於105 年1 月22日以存證信函通知原告收領，原告拒絕受領後，被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明於105 年2 月23日向本院辦理提存（105 年度存字第187 號），106 年及10
7 年之租金另經被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明分別於107 年3 月19日、11月14日以存證信函寄送予原告，原告已於109 年1 月7 日以桃園中路郵局第6 號存證信函將上開給付租金之匯票退回被告徐尚智、徐木貴、徐木禎、徐木建、徐志明等情，為兩造所不爭執，已如前述，是認被告在原告尚未為積欠租金之催告前，因原告拒絕受領租佃，業已將95至105 年度之租佃向本院辦理提存，106 年及107 年之租金因原告拒絕收取，被告自不生給付遲延之問題。故原告主張被告積欠租金達二期以上，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款之規定，終止系爭耕地租約，亦屬無據。
3、至原告主張104 地號土地（即韭菜份）之耕作人林明德、林廖土、562 （含562-2 ）、439 地號土地（即崁腳仔）之耕作人徐木書自98年起即已放棄承租而未繳納租金等語，固據提出98年至104 年之租谷徵收表為證（見本院卷㈡第175 至178 頁反面）。經查，上開租谷徵收表為原告自行製作，經被告否認其真正，原告亦未舉證以實其說，尚難採信。再查，證人徐木風雖到庭證述：大哥徐木書分得耕作權，由他自己處理繳租事宜，他不會告訴我們，大哥往生後，回到家鄉聽到長輩罵大哥，為何不聲請休耕，休耕得到的錢可以用來繳租金綽綽有餘，大哥就是不繳租金等語（見本院卷㈡第77頁），然上開關於徐木書未繳租金之內容既為證人徐木風聽聞他人所轉述，自難僅憑證人之間接聽聞即認徐木書有積欠租金之情形，附此敘明。
（三）原告主張被告非因不可抗力繼續1 年不為耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止系爭耕地租約，是否有理由？
1、按耕地三七五減租條例第17條第項第4 款規定所謂「不為耕作」，係指承租人就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪；或任第三人占用承租耕地，未積極排除，致影響耕地之原來使用者而言。是承租人依耕地使用目的（耕作或供便利耕作之必要使用）使用耕地，雖偶有第三人未經許可占用該耕地，承租人未予積極排除，倘該侵害未致該耕地無法為原有之耕作（便利耕作）使用，即不影響耕地租賃目的，自與「不為耕作」有間，出租人無依前開規定終止租約之餘地，始符法意（最高法院99年度台上第856 判決意旨參照）。
2、原告前就系爭耕地租約聲請租佃爭議調解，依桃園市政府耕地租佃委員會調解、調處卷宗所附之蘆竹區公所105 年
8 月4 日及12月14日現場拍攝照片所示，系爭土地為種植水稻（已收割）、景觀綠肥、蔬菜、並無廢耕情形，此有卷附之桃園市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄附卷可參（見本院卷㈠第118 頁），尚難認有原告所稱被告繼續1年不為耕作之情形。從而，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止系爭耕地租約，殊非可採。
五、綜上所述，原告主張被告就系爭土地有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第3 、4 款之事由，而認兩造所訂之系爭耕地租約有無效之情形，並主張原告終止租約，請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，被告應塗銷系爭土地之三七五租約登記，將系爭土地返還原告云云，均為無理由，應予駁回。
六、末按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開辯論，民事訴訟法第210 條固有明文，惟命再開已閉之言詞辯論，屬於法院之職權，當事人並無聲請再開之權（最高法院28年抗字第173 號裁判意旨參照）。查原告於本件言詞辯論終結後，雖有於109 年8 月5 日具狀聲請再開辯論，主張其於同年7 月19日召開派下員大會，選任徐友通為新任管理人，並經桃園市蘆竹區公所以同年7 月27日桃市蘆文字第1090025302號函准許在案等語（見本院卷㈡第234 頁）。惟依民事訴訟法第173 條規定，法定代理人代理權消滅者，於有訴訟代理人時，訴訟不當然停止。查本件原告原委任楊逸民律師，於109 年7 月23日言詞辯論期日陳稱：原告於7 月19日開派下員大會改選管理人，但資料尚在送核備中，對原告新任管理人之任期不清楚，對今日依法行言詞辯論程序沒有意見等語，被告訴訟代理人亦當庭表示無意見（見本院卷㈡220 頁及其反面），足認原告有委任訴訟代理人，縱其法定代理人更異，亦不影響本件訴訟程序之進行。此外，原告於言詞辯論後即同年8 月17日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第245 頁），就其聲請再開言詞辯論，亦未敘明有何新調查事項而有再開辯論之必要，從而，原告以管理人交接為由，聲請本院再開辯論，尚無必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 林靜梅法 官 陳容蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
書記官 鄒明家附表：
┌─┬──────────┬───┬──┬──────┐│編│ 地段 │地號 │地目│ 租約號碼 ││號│ │ │ │ （蘆口字） │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 1│桃園市○○區○○○段│104 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 2│桃園市○○區○○○段│331 │田 │106、107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 3│桃園市○○區○○○段│332 │田 │106、107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 4│桃園市○○區○○○段│334 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 5│桃園市○○區○○○段│339 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 6│桃園市○○區○○○段│405 │田 │107 、184 、││ │頭前小段 │ │ │186 │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 7│桃園市○○區○○○段│405-1 │田 │107 、184 、││ │頭前小段 │ │ │186 │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 8│桃園市○○區○○○段│408 │田 │107、186 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│ 9│桃園市○○區○○○段│413 │田 │107 、184 、││ │頭前小段 │ │ │186 │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│10│桃園市○○區○○○段│436 │建 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│11│桃園市○○區○○○段│439 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│12│桃園市○○區○○○段│440 │雜 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│13│桃園市○○區○○○段│441 │建 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│14│桃園市○○區○○○段│441-1 │建 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│15│桃園市○○區○○○段│441-2 │雜 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│16│桃園市○○區○○○段│447 │建 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│17│桃園市○○區○○○段│447-1 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│18│桃園市○○區○○○段│448 │田 │107 、185 、││ │頭前小段 │ │ │186 │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│19│桃園市○○區○○○段│453 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│20│桃園市○○區○○○段│453-1 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│21│桃園市○○區○○○段│456 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │├─┼──────────┼───┼──┼──────┤│22│桃園市○○區○○○段│562 │田 │107 ││ │頭前小段 │ │ │ │└─┴──────────┴───┴──┴──────┘