臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1183號原 告 汪淑萍訴訟代理人 邱清銜律師複代理人 游淑琄律師
張必昇律師被 告 林麗玲
李耀銓共 同訴訟代理人 陳冠宇律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107 年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告林麗玲委託訴外人台灣房屋不動產仲介經紀有限公司（下稱台灣房屋）代售其所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍252/100000）及其上同段5280號建號即門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○號12樓之房屋（下稱系爭房地），被告林麗玲委託其子即被告李耀銓於民國105 年11月21日與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定系爭房地以新臺幣（下同）700 萬元出售予原告，被告李耀銓於系爭買賣契約以被告林麗玲之代理人兼連帶保證人之身分用印，原告並於翌日依約支付第一期簽約金70萬元至兩造所約定履約保證專戶（永豐商業銀行西門分行，戶名為永豐商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000000000000），嗣於105 年11月28日依約將第二期備證用印款70萬元匯至上開履約保證專戶。詎料，被告林麗玲本應於第二期款付款日即105 年11月28日將系爭房地過戶所需資料備齊交付地政士辦理，被告林麗玲卻拒不配合辦理，並於10
5 年12月9 日以存證信函告知原告簽約當日被告李耀銓未經其同意擅自以700 萬元簽約，買賣契約並未成立，因而拒絕履行系爭買賣契約，屢經催告仍未獲置理，原告乃以存證信函催告被告2 人應於函到7 日內履行契約，逾期即主張解除系爭買賣契約並請求返還已給付價款及違約金，被告仍未履行。依系爭買賣契約第8 條約定：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同額作為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」，原告已支付買賣價金140 萬元，因被告林麗玲不配合辦理過戶事宜，而可歸責於被告林麗玲，故以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，依系爭買賣契約、民法第250 條第2 項、第739 條提起本件訴訟，請求給付違約金等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告140 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：被告林麗玲與台灣房屋簽訂系爭房地「不動產一般委託銷售契約書」，約定總價為798 萬元，且非經雙方書面同意，不得變更，嗣分別於105 年8 月3 日、同年月23日同意延長委託期間，並分別將委託銷售價格降為760 萬元、
729 萬元，然台灣房屋為求成交，明知被告林麗玲不願變更、亦未授權其子即被告李耀銓變更委託銷售價格，於105 年11月21日上午約11時，竟隱瞞被告林麗玲，向被告李耀銓誆稱已經跟買方談好了，並於同日下午2 時許，被告林麗玲既未在場，亦毫不知情之情況下，指示被告李耀銓於授權書、系爭買賣契約書上等文件簽名，當日下午4 時許，被告林麗玲始得知系爭房地買賣價金僅700 萬元，隨即指示被告李耀銓致電訴外人台灣房屋林凱勛表明買賣金額與委託銷售價格不符、拒絕出賣系爭房地，當晚被告林麗玲亦親自致電林凱勛表明拒絕以非委託銷售之金額出賣系爭房地。台灣房屋身兼本件買、賣雙方之代理人，明知被告林麗玲未曾同意以70
0 萬元出賣系爭房地，則當事人對於價金之意思表示既未合致，原告與被告林麗玲間仍未成立買賣契約。縱認被告李耀銓於簽約時係以被告林麗玲之代理人為之，惟被告林麗玲並未授權被告李耀銓以700 萬元出售系爭房地，而逾越代理權限，依民法第170 條對被告林麗玲不生效力等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告林麗玲委託訴外人台灣房屋代售其所有之系爭房地，並於105 年11月21日與被告李耀銓（契約書載為林麗玲之代理人）簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地以700 萬元出售予原告，嗣原告分別於105 年11月22日、28日各支付70萬元至履保專戶共140 萬元，然被告林麗玲拒不履約，原告已依存證信函催告等情，業據其提出授權書、系爭買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、匯款申請書、存證信函、第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細暨點交確認單、存證信函回執等件為證（見本院卷第13至34頁、87至89頁），並經本院依職權查詢系爭房地土地及建物第一類登記謄本核屬相符（見本院卷第64至67頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。另被告辯稱被告林麗玲與訴外人台灣房屋簽訂「不動產一般委託銷售契約書」，約定總價為798萬元，且非經雙方書面同意，不得變更，嗣於105 年8 月3日、同年月23日分別將委託銷售價格降為760 萬元、729 萬元等情，亦提出不動產一般委託銷售契約書、同意書在卷可查（見本院卷第117 至120 頁），此為原告所不爭執，亦堪信為真實。
四、本件原告主張被告林麗玲授權予被告李耀銓簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地之買賣價金為700 萬元，原告已依約支付
140 萬元，然被告林麗玲拒不履約，爰依系爭買賣契約主張解除契約，並請求被告2 人連帶給付原告已支付價金總額之同額140 萬元之違約金等情，則為被告所否認並以前詞置辯。是本件之爭點在於：㈠被告李耀銓是否有權代理被告林麗玲與原告簽訂系爭買賣契約？㈡如原告之主張有理由，違約金應否酌減？茲分論如下：
㈠被告李耀銓是否有權代理被告林麗玲與原告簽訂系爭買賣契
約？
1、原告主張被告林麗玲授權予被告李耀銓簽訂系爭買賣契約，被告李耀銓即有權代理被告林麗玲議定買賣價金等語，並提出被告林麗玲於105 年11月21日所出具之授權書1 份為證（見本院卷第13頁），觀諸該授權書所載之授權事項為「本人授權被授權人全權代理本人處理上開之不動產買賣或租賃等相關事宜，恐口無憑，特此為證。」，並於「不動產買賣」、「一、出售不動產：出售上開不動產時，被授權人得代理授權人簽訂委託銷售契約書、買賣契約書及其他相關文件、並有受領定金、買賣價金、辦理不動產移轉、點交相關事宜。」之事項打勾，足認105 年11月21日簽約當天，就系爭房地之買賣事宜，被告林麗玲已以書面同意、全權授與代理權予被告李耀銓，被告李耀銓自得代理被告林麗玲決定買賣價金並據以簽訂買賣契約書及其他相關文件無訛。
2、又證人林凱勛到庭證稱：105 年11月21日簽約當天是禮拜三，簽約前一天曾與被告林麗玲確認，但被告林麗玲因工作關係無法抽空前來，被告林麗玲告知會請被告李耀銓來簽約，並於簽約當天早上，伊在被告林麗玲上班前拿授權書給被告林麗玲簽名等語（見本院卷第193 頁），是認被告林麗玲確於105 年11月21日簽約當天簽授權書授權被告李耀銓處理系爭房地買賣事宜。參以證人姚柏允到庭證稱：簽約當天伊有問被告李耀銓如果以700 萬元成交，是否還要向被告林麗玲確認，被告李耀銓說如果是700 萬元，他就可以代替被告林麗玲決定簽約，如果低於700 萬元這個價格，則要另外跟被告林麗玲確認，簽約時買方原告有要求出示授權書，因為被告李耀銓不是系爭房地之所有權人，伊等當時有提示授權書予原告，被告李耀銓並未告知原告被告林麗玲對於系爭房地有最低成交價格之限制等語（見本院卷第190 、192 頁），且證人即代書林筱芳亦到庭證稱：簽約當天沒有聽被告李耀銓說被告林麗玲表示價金未達多少錢即不出售，買賣價金雙方已達共識，並有授權書供審查，才會簽訂系爭買賣契約等語（見本院卷第209 、210 頁），堪認被告李耀銓既已表示其獲被告林麗玲授權，並出示授權書，且自始未告知有何代理權之限制，是被告李耀銓即有權代理被告林麗玲處理系爭房地買賣事宜。再者，前開授權書並未載有任何代理權限制（包含最低成交價）等字樣，亦難認被告李耀銓受有何代理權之限制。從而，被告辯稱被告李耀銓未經被告林麗玲同意，逕以700 萬元出售系爭房地乙事，係逾越代理權而對被告林麗玲不生效力云云，委無足取。
3、被告2 人固提出105 年12月7 日與台灣房屋店長姚柏允、業務林凱勛之錄音檔案及譯文（見本院卷第122 、151 至160頁），並以證人姚柏允曾稱：被告林麗玲自始至終都沒有變過價錢，從頭到尾都沒有想要降過價等語（見本院卷第153頁），而認台灣房屋明知被告林麗玲不願降價而使被告李耀銓誤認被告林麗玲與原告已商議以700 萬元成交云云，然證人姚柏允於該日錄音譯文亦表示：我覺得你應該也記得，你那天來談的時候我有問你這句話，這個價錢是你決定就可以，還是要你媽媽決定？我有問你這句話你記得嗎等語，被告李耀銓則回應：因為當下其實我也有點想走，我就有說，還是等我媽好了，我先走，然後你們就一直跟我說，人家明天就要出國，我就想說那談談看好了等語（見本院卷第157 頁），是認證人姚柏允於105 年11月21日簽約當天已有向被告李耀銓確認系爭房地如以700 萬元成交，被告李耀銓得否自行決定抑或應由被告林麗玲決定，然被告李耀銓並未表示須待被告林麗玲之同意，亦未表明其代理權有受何限制，從而被告辯稱被告李耀銓以700 萬元簽訂系爭買賣契約為逾越代理權云云，足難憑採。
4、被告雖辯稱被告林麗玲與台灣房屋簽訂「不動產一般委託銷售契約書」，約定總價為798 萬元，且非經雙方書面同意，不得變更，嗣後僅分別於105 年8 月3 日、同年月23日將委託銷售價格降為760 萬元、729 萬元，從未同意以700 萬元成交云云，並提出不動產一般委託銷售契約書、同意書為憑（見本院卷第117 至120 頁），然被告林麗玲已於105 年11月21日簽約當天，就系爭房地之買賣事宜，以授權書之書面同意方式全權授與代理權予被告李耀銓，且被告李耀銓並未受有何代理權之限制，已如上述，堪認被告林麗玲先前與訴外人台灣房屋簽訂「不動產一般委託銷售契約書」所約定之系爭房屋售價，已授權予被告李耀銓決定買賣價金及相關買賣事宜，自不得以先前簽訂之「不動產一般委託銷售契約書」，認定後簽訂之授權書為有最低成交價額之限制。
5、據上，被告李耀銓為有權代理被告林麗玲與原告簽訂系爭買賣契約，故兩造所簽訂之系爭買賣契約自屬有效成立，被告李耀銓既為系爭買賣契約之連帶保證人，自應與被告林麗玲負連帶之責。
㈡如原告之主張有理由，違約金應否酌減？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而違約金之種類因其性質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償（最高法院92年度台上字第697號判決意旨參照）。至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人所約定之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照），倘當事人間之意思不明，依民法第250 條第2 項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額，如兩造約定一方不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付他方違約金者，且除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，此種違約金之約定性質，即屬懲罰性違約金，而非賠償額預定性質之違約金。
2、經查，兩造於105 年11月21日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以700 萬元之價金向被告買受系爭房地，且系爭契約第3條有關買賣價金給付之約定，原告應於簽約時給付第一期簽約款70萬元，並最遲應於105 年11月28日支付第二期備證用印款70萬元，匯至履保專戶（見本院卷第17頁），而原告依約分別於105 年11月22日、105 年11月28日各支付70萬元至履約保證專戶，此有第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細表暨點交確認單附卷可證（見本院卷第87頁），堪認原告係依約遵期履行給付價金之義務。被告林麗玲雖辯稱其業於簽約當日即105 年11月21日以電話方式通知仲介林凱勛、姚柏允，表明不同意買賣價金，因認系爭買賣契約尚未成立云云，然被告李耀銓係經被告林麗玲授權簽訂系爭買賣契約，已如前述，是原告依約給付第一、二期價金共140 萬元，應無違誤。
3、而依系爭契約第3 條之約定，被告應於105 年11月28日備齊一切過戶所需之證件，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，然因被告拒不履行系爭買賣契約，而未能於期限內備齊，第一建築經理股份有限公司乃於105 年l2月21日以臺北敦南郵局存證號碼1687存證信函限期7 日催告被告2 人備齊相關文件依約履行，然被告逾期仍未予理會，原告復於106 年1 月4 日以平鎮存證號碼2 號存證信函通知被告林麗玲限期7 日備齊相關文件依約履行，否則將對被告主張違約賠償等情，有上開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第29頁至第34頁、第88頁至第89頁），可認原告業已依系爭買賣契約第8 條第1項之約定，合法解除系爭買賣契約，並得依同條項後段之約定，請求被告將原告已支付價金總額之同額，做為違約金之賠償，揆諸前揭說明，上開違約金之約定，應可視為以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，應屬賠償額預定性違約金。
4、另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院102 年度台上字第1606號、96年度台上字第107 號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
5、本院審酌當事人購置不動產，往往需耗費相當心力、時間，看屋、詢價、比價，應非朝夕可成，原告為購置系爭房地，應已付出相當心力看屋，委請仲介出價、斡旋、議價及議約等等，幾經考慮，方於105 年11月21日簽訂系爭買賣契約，決定出資700 萬元購置房地並付款至備證用印階段，被告簽訂系爭買賣契約後，卻任意違約不履行，致原告為購置系爭不動產上開所付出之過程全然白費，甚且要持續催促被告履約，限期催告被告履約遭拒後，又要耗費心力取回其已依約支付至履約保證專戶之簽約款140 萬元，其依系爭契約第8條第1 項後段之約定本得請求被告賠償違約金，又因兩造協商不成，原告尚需因此支出訴訟之時間及費用請求被告給付違約金，本院參酌原告上開所受之損害及本件被告之違約情節，及審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告依約得請求之違約金140 萬元尚屬過高，應以其數額大約五分之一即28萬元為適當，超過此部分之違約金則依民法第
252 條予以酌減，始為適當。
五、末按「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」（最高法院62年度台上第1394號判例意旨參照）。本件違約金係屬賠償額預定性質之違約金，業如前述，則原告就違約金部分不得更請求遲延利息賠償損害，是原告請求給付遲延利息一節，尚屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依兩造間所簽訂系爭契約第8 條第1 項後段約定之契約關係，請求被告2 人連帶給付違約金28萬元，為有理由，應予准許。至於原告逾前揭准許部分之請求，尚屬無據，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，併依被告之聲請酌定相當之擔保金額宣告被告供擔保後得免為假執行，至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第三庭審判長 法 官 周玉羣
法 官 吳為平法 官 陳容蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 鄒明家