臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1263號原 告 楊妙庭訴訟代理人 林辰彥律師複代理人 黃淑怡律師訴訟代理人 范志鵬被 告 葉鴻杰訴訟代理人 江鶴鵬律師
張克豪律師林宗憲律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國108 年3 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國103 年9 月12日與原告簽訂轉讓協議書（下稱系爭協議書），約定由原告給付新臺幣（下同）600 萬元（其中300 萬元為銀行貸款，另300 萬元約定給付予訴外人蘇俊龍），被告則應將桃園市龍潭區文化靜園社區之Ｇ１房地（下稱系爭房地，即坐落桃園市○○區○○段○○○ 號，應有部分11903/346600之土地，及同段164 建號房屋，門牌號碼文化路1142巷16弄10號）之所有權轉讓予原告。而兩造約定給付予蘇俊龍之300 萬元，其中150 萬元，原告已以原告繼父范志鵬對訴外人魏文強之債權150 萬元抵付，另150 萬元魏文強亦表示已給付完畢，故於簽訂系爭協議書時，原告特別要求協議書內容須一併確認載明兩造於103年9 月12日簽訂系爭協議書時，「僅剩餘款300 萬元貸款」而已。又原告已依系爭協議書之約定，將300 萬元貸款辦理撥付龍曜建設有限公司（下稱龍曜公司），惟被告屢經催告，拒不履行上開移轉登記義務，爰依系爭協議書之約定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：伊於101 年10月間提供土地並投資龍曜公司興建文化靜園社區建案，龍曜公司負責人分配上開社區中之5 戶房地予伊（系爭房地為其中1 戶）。訴外人蘇俊龍（即興建系爭房屋之營造廠峻威營造有限公司負責人）於103 年9 月12日偕同在全國不動產林口加盟店擔任經理之范志鵬（原告繼父）至伊住家拜訪，范志鵬雖曾表示能代伊銷售系爭房地，惟伊向范志鵬表示僅願以1200萬元出售，售價不能低於此價格。基此，范志鵬當場撰擬系爭協議書（受讓方欄空白），由伊在甲方欄位處簽名再交付范志鵬持有。伊未曾同意以
600 萬元出售系爭房地，亦未同意將買賣價金中之300 萬元交付蘇俊龍，原告主張以低於系爭房地市價（1200萬元）甚多之600 萬元取得系爭房地權利，違背經驗法則。又原告未給付伊任何買賣價金，且原告依系爭協議書請求伊移轉系爭房地所有權，未能說明原告取得系爭協議書上所載權利之債權法律關係為何，其請求顯然無據等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、經查，系爭房地之原訂市價為1,208 萬元，且系爭協議書為被告所親簽之事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第87頁），並有系爭協議書及系爭房地之預定買賣契約書影本（內載房屋及土地之售價）附卷可稽，堪信為實在。
四、原告主張：被告與其簽訂系爭協議書，約定由原告給付600萬元，其中300 萬元係給付蘇俊龍，系爭協議書內容載明兩造簽訂協議書時，僅剩餘款300 萬元貸款未給付，故被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告云云，然為被告否認，並以前揭情詞置辯。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，準此，原告自應就此有利於己之事實負證明之責。查：
（一）系爭協議書內容記載：原買方葉鴻杰（簡稱甲方）承買龍曜公司文化靜園社區之Ｇ１房屋，今甲方將Ｇ１戶轉讓楊妙庭（簡稱乙方），原買賣權利並同時轉讓乙方，僅剩餘款貸款300 萬元待核貸後撥予龍曜公司等語（見本院卷一第64頁），核其文字內容簡短，僅記載「甲方將Ｇ１戶轉讓乙方」等語，然並無一語記載原告所主張之「兩造係約定原告僅需給付被告600 萬元，其中300 萬元係約定給付予蘇俊龍」等事實之文字，則兩造簽訂系爭協議書之真意為何，尚有不明，自應斟酌訂約當時之事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
（二）證人蘇俊龍證稱：伊與被告約定，被告之系爭房地交由伊裝潢，二人平分房屋出售後之利潤，惟伊因資金不足欲請下包魏文強施作系爭房屋之貼磁磚工程時，魏文強要求給付現金，伊乃商請被告簽立系爭協議書，提供系爭房地作為向魏文強借款 600 萬元之擔保，協議書是魏文強等人所擬，當時寫系爭協議書的真意，並不是真的要轉讓 G1的房地權利，伊沒有注意看協議書的內容記載「僅剩餘貸款300 萬. . . 」等文字，且現場並沒有人告訴被告「簽立協議書即須無條件讓與系爭房地之權利給乙方或魏文強」等語（見本院卷一第118 、121 頁），其證詞核與被告抗辯未同意以600 萬元出售系爭房地等語相符。又兩造均不爭執系爭房地之原訂市價為1,208 萬元，衡諸常情，被告實無可能同意原告僅須給付半價600 萬元，即將系爭房地所有權轉登記予原告，故原告之前開主張，悖於常情，委無足採。本院斟酌系爭協議書簽訂當時之事實、交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則，認應以證蘇俊龍之證詞（被告簽立系爭協議書，係欲提供作為向魏文強借款之擔保）為可採。
（三）證人魏文強雖先證稱：伊沒有借錢給蘇俊龍，伊為蘇俊龍作工程時，蘇俊龍說被告資金週轉不靈，要將系爭房地便宜賣，伊係「單純介紹」范志鵬、吳文哲（下稱范志鵬二人）向被告買系爭房地，剛開始開價一戶800 多萬元，後來因為房子蓋一半建設公司有問題，行情價沒那麼貴，就殺到一戶600 萬元，被告同意，後來他們雙方自己去簽約云云（見本院卷一第132 、133 頁），惟經提示本院卷一第114 頁之切結書，魏文強始承認伊本來打算跟范志鵬一人買一半，後來因伊資金不足，讓范志鵬自己買云云，核其前後所述互相矛盾，真實性堪疑。次查，證人魏文強證稱：范志鵬、吳文哲就買賣價金600 萬元是分成幾次付給蘇俊龍，沒有用抵的等語（見本院卷一第139 、140 頁），此節亦核與原告主張「兩造約定給付之300 萬元，其中
150 萬元，原告已以范志鵬對魏文強之債權150 萬抵付、另150 萬元魏文強亦表示已給付完畢」云云，完全不符。
綜觀魏文強上述證詞，除前後矛盾外，亦與原告之主張不符，足見其證詞洵不足採。且若依原告之主張，原告究竟有無實際給付任何系爭房地之買賣價金予被告，亦值堪疑。
（四）證人魏文強證稱：伊帶范志鵬二人跟蘇俊龍碰面好幾次，談買房子的事，伊和范志鵬二人，係與「蘇俊龍」（而非「被告」）就系爭房地討價還價等語（見本院卷一第138頁）；再斟諸證人蘇俊龍證稱：103 年9 月12日在被告住處簽立系爭協議書「後」，伊又與魏文強、范志鵬等人到被告住處樓下超商，由伊以「蘇俊龍個人」名義簽立房屋承買契約書（見本院卷一第119 頁）等語，衡諸常情，苟被告同意以600 萬元出售系爭房地，魏文強、范志鵬等人何以不在被告簽立系爭協議書之同時，要求被告一併簽訂房屋承買契約書？而係在被告住處樓下超商，與蘇俊龍個人簽訂房屋承買契約書？綜上，堪認被告辯稱伊未曾同意以600 萬元出售系爭房地、伊未曾同意轉讓系爭房地所有權予原告乙節，應屬實在。
（五）系爭協議書雖記載：「今甲方將Ｇ１戶轉讓楊妙庭（簡稱乙方），原買賣權利並同時轉讓乙方」等語，惟參諸原告本人陳稱：伊僅係借名給范志鵬，細節都不清楚，均是由范志鵬處理乙節（見本院卷一第 116 頁），可知證人蘇俊龍證稱：簽立系爭協議書時，原告並不在場，協議書之乙方處，原係空白，未有原告姓名之記載等語（見本院卷一第119 頁），應屬實在。準此，被告簽名之際，協議書上之乙方處為空白，足見當時系爭協議書之受讓權利人為何人尚不明確；又系爭協議書內容就被告應於何時、如何移轉系爭房地之細節，亦均未記載，以上均與一般債權讓與契約通常會就「特定受讓人」、「受讓方式」、「受讓原由」記載明確之一般常情不符，益證被告簽立系爭協議書是為了方便蘇俊龍對外借款之用。
（六）原告雖主張：兩造簽立系爭協議書時，被告曾表示峻威公司負責人蘇俊龍有全權代為「處分系爭房地」之權限云云，惟此為被告所否認，而原告就此並未舉證以實其說。斟諸證人蘇俊龍已證稱：被告簽立系爭協議書，係欲提供作為伊對外借款之擔保，伊有向魏文強說明伊僅能以伊（蘇俊龍）個人名義簽訂房屋承買契約書等語（見本院卷一第
117 頁）；再參以原告所提出之房屋承買契約書（見本院卷一第112 頁），其上記載之出賣人「乙方」係「蘇俊龍」個人，而非由蘇俊龍表明「代理」被告之旨，足見原告之主張洵無足採。
（七）綜合上情，被告簽立系爭協議書之真意，係欲提供作為蘇俊龍對外借款之擔保，被告於不知「蘇俊龍個人」與魏文強、范志鵬私下商議買賣細節之情形下，在倉促之間，即在文字簡略、文意不詳之系爭協議書上簽名，且被告簽名之際，協議書上之乙方處為空白（並無原告姓名之記載），系爭協議書內容就何時、如何移轉系爭房地之細節亦均未記載，衡情，自難認被告於簽立系爭協議書時，有移轉系爭房地所有權予原告之真意。末查蘇俊龍證稱：伊與魏文強有約定，一定要魏文強把磁磚都貼好，使用執照下來，伊才需要還600 萬元，但是魏文強沒有把磁磚做好就找不到人，也沒有收尾等語（見本院卷一第118 頁）；另佐以本件原告主張其僅支出600 萬元之顯不相當對價，卻請求被告移轉市價約1200萬元之系爭房地所有權，此核與經驗法則及誠信原則均有違背。準此，原告主張系爭協議書之性質為被告對原告承諾之債務拘束，被告須依系爭協議書讓與系爭房地所有權予原告云云，洵屬無據。
五、從而，原告依系爭協議書之法律關係請求被告移轉系爭房地所有權予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 林曉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 4 月 9 日
書記官 施春祝