臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1320號原 告 游桂齡訴訟代理人 林旺朝被 告 黃昌耀訴訟代理人 段思妤律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國107 年5 月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造所簽訂之土地買賣契約書第10條約定「本契約所生之一切糾紛、訴訟，雙方合意以桃園地方法院為第一審管轄法院」，揆諸首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條定有明文。查原告起訴時聲明：被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○ ○號、土地持分3/8 及同段107 地號、土地持分3/8 等二筆土地（下稱系爭土地），於辦理塗銷抵押權設定後，將土地所有權移轉登記為原告所有（詳本院卷第2 頁）。嗣聲明補充為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○ ○○○○ ○號土地兩筆持分各為八分之三，於民國105 年12月22日以新竹縣竹北地政事務所收件（105 年竹北字第213920號，證明書字號105 北他字第8448號），擔保債權金額新臺幣（下同）2800萬元之抵押權登記塗銷。㈡被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○ ○○○○ ○號土地兩筆持分各為八分之三辦理所有權移轉登記予原告（詳本院卷第110 頁）。經核前揭更正內容，係基於同一基礎事實，且僅為補充或更正原聲明之內容，揆諸前揭法條規定，均無不合。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於104 年10月17日就系爭土地持分訂定不動產買賣契約書，由被告買受系爭土地，並於104 年11月6 日應被告要求先行過戶於被告名下，被告旋於105 年12月22日設定擔保債權額2800萬元之抵押權，兩造並約定自104 年11月6 日起三個月內玉山銀未撥款1650萬予原告訴訟代理人林旺朝帳戶內，前開買賣之二筆土地須過戶返還予原告。而玉山銀行迄未撥款1650萬元予原告，則被告未履行契約義務，經原告先以中壢志廣郵局第000466號存證信函催告被告限期履行契約無結果，嗣原告再以中壢志廣郵局第000160號存證信函解除前述契約。原告既依法解除契約，被告應負回復原狀之義務，將系爭土地移轉登記予原告。爰依民法第259 條之規定，提起本訴等語。並聲明如前述壹程序事項、二所載。
二、被告則以：
（一）按兩造所訂立之不動產買賣契約書第12條第6 項約定：「乙方價金收取及應負擔費用、代辦費及買賣所有權移轉登記事宜，均授權由楊富山代表乙方全權處理」。本件被告於104 年間與訴外人楊富山（即系爭土地所有權人鄭貴子、洪國精之代理人）洽談購買系爭土地，二人達成買賣協議後被告陸續給付訴外人楊富山2355萬元之買賣價金，此有匯款明細可資證明。被告與訴外人楊富山並於104 年10月17日會同另一土地所有權人游桂齡（即原告）簽立不動產買賣契約，契約內約定買賣價金之收取、應負擔之費用、代辦費及買賣所有權移轉登記事宜皆全權授權訴外人楊富山處理，是原告稱被告未依契約內容履行賣賣契約實與事實不符。
（二）被告否認與原告約定自104 年11月6 日起三個月內撥款1650萬元至林旺朝之戶頭，原告提出之過戶同意書乃原告與訴外人楊富山協調之內容，被告與原告並無約定上開事宜。是以，按兩造簽立之不動產買賣契約書約定，由訴外人楊富山全權處理買賣價金之收取及土地過戶事宜，被告既已給付買賣價金2355萬元，原告請求解除契約並移轉系爭土地之所有權登記即無理由等語置辯。並聲明如主文所示。
三、兩造不爭執事項：（詳本院卷第166頁）
（一）原告跟訴外人楊富山、鄭貴子、洪國精於104 年10月17日與被告簽定土地買賣契約，約定由賣方（即原告與訴外人楊富山、鄭貴子、洪國精）出售包括本件系爭二筆土地在內共十三筆土地予買方（即被告）。賣方楊富山兼鄭貴子、洪國精之代理人，原告則委由林旺朝代理，承辦代書為陳國源。價金共計4274萬1242元，於簽約付款600 萬元、完稅付款1650萬元、點交付清餘款2024萬1242元。其中系爭二筆土地簽約時為原告與鄭貴子、洪國精共有，原告應有部分均各為八分之三，該二筆土地的價款為623 萬5037元（詳本院卷第10-14 頁）。
（二）系爭二筆土地於104 年11月13日移轉登記至被告名下。該二筆土地於103 年5 月1 日登記有抵押權人龍淑芬、擔保債權金額1000萬元之最高限額抵押權，債務人為黃文德、鄭貴子，設定義務人黃文德。103 年7 月7 日登記由抵押權人林旺朝、擔保債權金額2400萬元之最高限額抵押權，債務人為楊富山、鄭貴子，設定義務人為鄭貴子。105 年12月22日登記由抵押權人黃崇票，擔保債權金額2800萬元之最高限額抵押權，債務人為楊富山、鄭貴子，設定義務人為黃昌耀。該二筆土地並於105 年11月1 日依臺灣新竹地方法院105 年度司執字第34185 號函辦理查封登記迄今（詳本院卷第30-35 頁）。
四、原告主張系爭土地應被告要求先行過戶於被告名下，並約定自104年11月6日起三個月內玉山銀未撥款1650萬予林旺朝帳戶內，前開買賣之二筆土地須過戶返還予原告，而玉山銀行迄未撥款1650萬元予原告，是被告未履行契約義務，經原告定期催告其履行，被告於期限內仍不履行，原告依法解除契約，被告應負回復原狀之義務，將系爭土地移轉登記予原告等情，被告則以前情置辯。是系爭契約是否業已解除，為本件首應審究之爭點。經查：
（一）證人楊富山證述：本件土地原來是我、林旺朝與訴外人余采燕合資購得，原本登記在我們三人名下，要經營土石資源堆置場。後來余采燕跳票，導致其名下土地遭法拍，林旺朝就不願再繼續本件土地之開發案。我當時覺得林旺朝無心經營，我就吃下所有股份，林旺朝將他三分之一土地過戶給我，並設定抵押權，由林旺朝提供資金給我買下余采燕被法拍之土地。後來我向玉山銀行用本件土地貸款，玉山銀行要求將林旺朝的抵押權塗銷才願意撥款，因時間拖太久，玉山銀行沒有撥款，才有本件訴訟。本件土地買賣在簽約前我有與被告商量並有簽立草約，所以被告在簽約前有陸續匯款交付買賣價金，是由我負責收取買賣價金及辦理過戶，被告有給付買賣價金約2000餘萬元等語（詳本院卷第158-160 頁）。經核與系爭土地登記謄本記載之內容相符（詳本院卷第30-35 頁），並有被告匯款2355萬元予楊富山或楊富山經營之富全江山實業股份有限公司之臺灣中小企業銀行匯款申請書8 紙可資佐證（見本院卷第136-138 頁）。是被告顯然並非未依約付款，且匯款金額遠超過系爭兩筆土地價金623 萬5037元以上，故原告主張被告未依約履行，要與卷證不符，自難採信。
（二）至原告另主張系爭土地應被告要求先行過戶於被告名下，並約定自104 年11月6 日起三個月內玉山銀未撥款1650萬予林旺朝帳戶內，前開買賣之二筆土地須過戶返還予原告，而玉山銀行迄未撥款1650萬元予原告，被告未履行契約義務乙節，並提出過戶同意書1 紙為憑（詳本院卷第9 頁）。然該份過戶同意書係林旺朝與代書陳國源簽署，而非被告與原告間之書面約定，且被告亦否認知情或同意（詳本院卷第134 頁背面），難認被告應受該過戶同意書之拘束。證人陳國源復證述是林旺朝要求填寫過戶同意書，因是楊富山在處理，我不清楚被告是否知悉等語（詳本院卷第14 9-150頁），故亦難以前開過戶同意書而認被告有違約之情事。
（三）再者，按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。原審既謂系爭土地目前仍於假處分、假扣押中，則上訴人對系爭土地已喪失處分之權能，處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉該土地之所有權登記，法院自不得命相關權利之登記，亦無從命為土地之返還（最高法院100 年度台上字第367 號民事判決意旨參照）。查系爭土地於105 年11月1 日依臺灣新竹地方法院105 年度司執字第34185 號函辦理查封登記迄今，有土地登記謄本可稽（詳本院卷第116-121 頁），且兩造對此亦不爭執，揆諸前揭最高法院判決意旨，則原告訴請被告移轉系爭土地之所有權登記，要為法所不許，自難准許。
五、綜上所述，被告既未違約，原告即無從解除契約，且系爭土地仍在法院查封中，被告對於系爭土地喪失處分權能，係處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉該土地之所有權登記，是原告請求被告移轉系爭土地之所有權登記，並塗銷系爭抵押權之設定，自屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
民事第三庭 法 官 吳為平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 張詠芳