臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第2026號原 告 吳幸娟訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 楊劍合
林彥志律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，於民國107 年6 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元；及自民國一百零六年十月十七日起至交付坐落桃園市○○區○○段○○號土地上湯城世紀乙區編號Ｄ棟63號之房屋之日止，按日給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元，及自民國一百零六年十月十七日起至交付上開第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲如以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱被告總瑩公司）簽定之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約），原告與被告楊碧玲分別簽定之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）涉訟。而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等語，有各該契約在卷可稽（見本院卷第18頁、第37頁）。經核原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於102 年10月13日與被告總瑩公司、楊碧玲各簽定系爭
房屋契約及系爭土地契約，購買坐落桃園市○○區○○段○○號土地上之「湯城世紀」建案乙區編號D 棟63號房屋及其所坐落基地之應有部分（下稱系爭房地），系爭房地之契約總價為1,605 萬元。原告業已繳付1,561 萬元，尚餘尾款44萬元尚未給付。然被告有下列違約事項：
⒈系爭房地依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，應於10
2 年12月15完工並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至10
5 年2 月3 日始取得使用執照，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第2 項請求被告總瑩公司給付原告依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息160 萬4,310 元。
⒉依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司應
於領得使用執照6 個月內即105 年8 月3 日通知原告交屋，然被告總瑩公司迄今仍未交屋，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第15條第1 項第4 款請求被告總瑩公司給付每逾
1 日按原告已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應給付原告自105 年8 月3 日起至106 年10月16日驗屋日止，逾期交屋之遲延利息283 萬6,665 元，及自106 年10月17日起至交付系爭房屋之日止，按日給付7,805 元之遲延罰款。
㈡承此，原告應得請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息
160 萬4,310 元、自105 年8 月3 日起至106 年10月16日逾期交屋之遲延利息283 萬6,665 元，合計444 萬975 元。並自106 年10月17日起至交付系爭房屋之日止，按日給付7,80
5 元之遲延罰款。又系爭房屋契約與系爭土地契約為聯立契約，各具連帶不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被告均違約，原告自得請求被告負不真正連帶賠償責任等語。
㈢並聲明為：
⒈被告總瑩公司應給付原告444 萬975 元，及自106 年10月17日起至交付系爭房地之日止，按日給付原告7,805 元。
⒉被告楊碧玲應給付原告444 萬975 元，及自106 年10月17日起至交付系爭房地之日止，按日給付原告7,805 元。
⒊前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋契約與系爭土地契約係屬不同之獨立契約，僅為避
免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除，並非不真正連帶債務契約。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出賣人為被告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之部分即無適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」，顯未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解。遲延利息並無不真正連帶問題，且土地契約及房屋契約縱約定一同成立、一同解除，違約事由仍應獨立觀察，並非其中一契約違約，另一契約即當然違約，而系爭土地契約既無違約事由，計算遲延利息時應僅能以房屋價款計算賠償金額，故原告於105 年2 月3 日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，而系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，被告自毋須支付利息。況原告係於102 年10月13日與被告簽訂系爭房地契約，其於簽約時應已明知被告總瑩公司無法於2 個月後之同年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，卻仍與被告簽約，而待被告遲延給付後，又主張遲延罰款，原告之行為顯違反民法第148 條規定。
㈡依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款
，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告自承其尚有尾款44萬元未為給付，被告自不負交屋遲延之責任。況所謂「進行交屋」非指交屋完成，僅指交屋程序之開始，而兩造於105 年11月11日即進行交屋手續之程序，縱有原告所稱之交屋遲延，亦僅有從105 年8 月3 日至同年11月10日共100 天，依此計算之罰款為21萬6,370 元。又如認原告請求遲延利息為有理由，然該遲延利息兼有違約金之性質，爰依民法第252 條規定請求酌減違約金。蓋本件原告因為被告遲延取得使用執照及遲延通知交屋所受之損害，僅係因金錢已經先交付被告而受有利息之損害，而現今金融機構之存款利率均不會超過年息2%，然原告請求每日萬分之5 計算之利息，換算成年利率即為年息18% ，已達原告所受損害之9倍，該違約金之約定顯然過高。且原告購買系爭房地已因生活機能便捷等因素漲價約20 %左右，其損害早獲得填補，故縱認被告有逾期情形，參酌原告實際損害之現況綜合判斷，應以原告已繳金額年息5%計算之利息，填補原告之損失。另以原告所提出支付4 、5 年之租屋費用，至多為25萬8,000元，相較於原告請求被告之遲延罰款高達444 萬975 元，為其實際損失之17倍，原告之請求顯然過高。
㈢又原告依系爭房屋契約第16條第3 項、系爭土地契約第4 條
第3 項、第9 條之約定，應於被告取得使用執照時繳納貸款金額之一半即562 萬元。然原告於105 年3 月2 日繳交第19期款項時，顯已知悉被告取得使用執照之時點，並未依前揭約定繳付562 萬元，遲至105 年8 月25日始繳清，原告亦有遲延給付之情形，被告自得請求原告給付105 年2 月4 日起至同年8 月24日之遲延利息22萬7,048 元，爰以此為抵銷抗辯等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年10月13日與被告總瑩公司、楊碧玲簽定系爭房屋契約及系爭土地契約，以總價1,605 萬元購買系爭房地。
原告業已繳付價金1,561 萬元，尚餘尾款44萬元尚未給付。
㈡被告總瑩公司於105 年2 月3 日取得使用執照，迄今未將系爭房地點交原告使用。
四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息及逾期交屋之遲延利息，且被告2 人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：
㈠被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履行，均應負不真正連帶責任：
1.按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」；系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見本院卷第18、37頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，係屬聯立契約，是原告主張系爭房屋、土地契約應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性，自堪可採。
2.按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院
101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人對原告應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋及土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告2 人請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。
㈡原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下：
⒈逾期取得使用執照之遲延利息部分：
⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第
4 項前段、第5 項分別定有明文。⑵查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總
瑩公司直至105 年2 月3 日始取得使用執照，此為兩造所不爭執。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8 條後段約定：「…倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並應同時賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。…」（見本院卷第18頁、第36頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，而內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
⑶查系爭房屋契約第10條第1 項係約定「本預售屋之建築
工程，自101 年12月15日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物…，並取得使用執照」，被告總瑩公司復未舉證證明其係因為系爭房屋合約第10條第1項所列5 款得以不計入前開施工日數之不可歸責之事由，致其於105 年2 月3 日取得使用執照，而無須負遲延責任。從而，原告主張被告總瑩公司違反系爭房屋合約第10條第1 項約定，應負遲延責任等情，尚堪採信。是系爭房屋遲延天數應為自102 年12月16日起至105 年2月2 日止，計遲延779 日。而原告於遲延期間繳付系爭房地價款合計為426 萬元，有原告提出之系爭房屋付款明細表（見本院卷第38、39頁）在卷，且為被告所不爭執（見本院卷第184 頁背面），則依上開規定，認原告得請求之遲延利息為160 萬2,400 元（計算式詳如附表
1 所示，小數點以下四捨五入，以下均同）。⑷又按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主
要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第1 項、第2 項固有明定，惟所謂誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則，契約雙方當事人依法行使自己權利，如權利人因權利行使所能取得之利益，無悖於公共利益，較諸他方因該權利行使所受損失，亦無輕重失衡情事，縱行使之結果有礙於他方利益實現，尚難謂有何違反誠信原則，或權利濫用情事。查原告僅係本件預售屋（乙區）之買受人，而被告所推出之「湯臣世紀」建案，分有甲區、乙區、丙區、丁區、戊區、己區、庚區，規模龐大，原告就被告之施工進度進行之狀況，本難以掌控或查悉，尚難僅因原告於被告預訂完工即取得使用執照日前2 個月與被告簽訂系爭房地契約，即謂原告有何明知仍簽約而違誠信原則之處，是被告雖泛稱原告與其簽約時，明知其無法如期完工及取得使用執照，仍與其簽約，顯有違誠信原則云云，既未舉證以實其說，即無可採。
2.逾期交屋之遲延利息部分：⑴系爭房屋契約第14條第2 項約定：「二、賣方應於領得
使用執照6 個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（見本院卷第15頁背面），又「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照
6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。被告辯稱應僅以「房屋」價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，尚屬無據。
⑵查系爭房屋、土地係於105 年2 月3 日始取得使用執照
，業如前述，被告總瑩公司至遲應於105 年8 月3 日通知原告交屋，然被告迄106 年10月16日，仍未交付系爭房屋於原告，是原告依已繳之房地價款及遲延日數計算，請求被告給付遲延交屋利息共計283 萬6,665 元（計算式詳如附表2 所示），另請求被告應自106 年10月17日起至交付系爭房屋之日止，給付每日7,805 元（計算式：1,561 萬元×5/10000 ＝7,805 元），尚非無憑。
㈢原告所得請求之遲延利息，依民法第233 條第1 項之規定酌
減後，就遲延取得使用執照部分，僅得請求70萬元；就遲延交屋部分，僅得請求100 萬元，以及自106 年10月17日起至交付系爭房屋之日止按日計算2,500 元：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條第1 、2 項分別定有明文。又債務不履行，包括給付不能、遲延給付及不完全給付之情形，債務人於何種情形應支付違約金，悉依當事人之約定定之；違約金既係債務人於不履行債務時支付，其屬損害賠償預定性之違約金者，如係為給付遲延而約定，即與民法第231 條第1 項規定之損害賠償額相當；且契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬賠償總額預定性之違約金，而以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定），此觀同法第250 條規定及其修正理由自明（最高法院80年度臺上字第1718號、90年度臺上字第809 號、102 年度臺上字第889 、1378號等裁判意旨參照）。次依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院37年上字第8014號、43年臺上字第576 號判例意旨參照）。查本件原告所請求上開遲延利息、罰款，係以被告未依約完工取得使用執照、交屋之義務（債務）為依據，被告並非以支付金錢為標的，是被告主張前開「遲延利息」之約定，即為兩造間就總瑩公司如逾期完工並取得使用執照時，所應支付之違約金，且為損害賠償總額預定性質違約金等語，揆諸前開說明，即無不合，自可為採。
⒉又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定
及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號民事裁判意旨參照）。查本件逾期取得使用執照、逾期交屋之遲延利息，揆諸前揭說明，其性質核屬逾期罰款違約金，為損害賠償總額預定之性質，而原告主張其因逾期受損者為其子北上求學自103 年7 月1 日至106 年3 月31日以每月4,300 元，106 年4 月1 日迄今以每月3,000 元租屋之損害，並提出租賃契約2 份為憑（見本院卷第125 、126 頁），是本院認被告逾期取得使用執照、逾期交屋，以原告所繳付之房地價款而言，應為價金之利息損失及另行租屋之損害。原告已繳付之價金如附表1 、2 「所繳納之買賣價金」欄所示，如按法定週年利率5 % 計算，原告所受之利息及租金損失各為：
⑴遲延取得使用執照部分：52萬2,433 元【利息損失為43
萬9,013 元（計算式詳如附表1 所示）＋租金損失為8萬3,420 元﹛582 日（103 年7 月1 日至105 年2 月2日）×4,300 元÷30日＝8 萬3,420 元﹜】。
⑵遲延交屋部分：83萬3,009 元【利息損失為77萬8,709
元（計算式詳如附表2 所示）＋租金損失為5 萬4,300元﹛240 日（105 年8 月4 日至106 年3 月31日）×4,300 元÷30日＝3 萬4,400 元﹜＋﹛199 日（106 年
4 月1 日至106 年10月16日）×3,000 元÷30日＝1 萬9,900 元﹜＝5 萬4,300 元】。
⒊本院審酌原告繳付房地價款所受上開利息損失及租金損失
，與依預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款所計算之遲延違約金金額，明顯存有落差，且該落差金額就遲延取得使用執照部分達107 萬9,967元（計算式：160 萬2,400 －52萬2,433 元＝107 萬9,96
7 元），就遲延交屋部分達200 萬3,656 元（計算式：28
3 萬6,665 元－83萬3,009 元＝200 萬3,656 元），應認以預售屋定型化契約應記載事項第12條第2 項、第15條第
1 項第4 款核算之遲延違約金數額，應確有過高之情狀。本院斟酌上情，認預售屋定型化契約應記載事項第12條第
2 項、第15條第1 項第4 款所訂遲延利息屬違約金性質，非不得酌減，併審酌原告所受損害程度、被告長期延宕工程以致陷於給付遲延，及原告請求違約金之數額已高達系爭房地之總價款約28% 等情狀，認被告就遲延取得使用執照部分，應賠償原告之遲延違約金應酌減至70萬元為當；就遲延交屋部分，應賠償原告之遲延違約金應酌減至100萬元，以及自106 年10月17日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告2,500 元為當，原告逾此範圍所為之請求，則非有據，不應准許。
㈣被告不得以原告遲延繳付第19期款562 萬元而主張遲延利息抵銷：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⒉被告雖主張以原告遲延給付第19期價金562 萬元所生之遲
延利息抵銷云云。惟查，系爭房屋契約屋契約第8 條第1項約定：「買方應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。㈡依前款規定，如買方逾期達5 日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方…。」，系爭土地契約第4 條第3 項、第9 條約定：「若買方不辦理貸款者，應於賣方通知取得使用執照時，以現金或即期支票一次付清不貸款金額2 分之1 價款；…」、「雙方同意於本合約簽訂後，買方應依本約第3 條繳付各期土地價款，如買方逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 滯納金，上項滯納金應在補繳期款時一併繳付…。」（見本院卷第13頁背面、第35頁、第36頁背面），是依系爭房屋及土地契約上開約定可知，於被告書面通知原告繳付各期價款或其已取得使用執照後，原告始有依通知內容繳納價款之義務。被告抗辯原告於匯款單上書寫「第19期」，顯見原告知悉其取得使照之時間點云云，惟為原告所否認，且被告就其已業以書面通知原告繳交第19期款或係通知原告其業取得使用執照一節，自承無法提出相關證據以實其說（見本院卷第184 頁背面），本院自難憑被告片面所述，即認原告有何遲延繳款之情，故被告主張其對原告有22萬7,048 元之遲延利息債權存在，並據為抵銷云云，實難憑採。
五、綜上所述，原告依系爭房地契約之法律關係，請求總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延利息70萬元、逾期交屋之遲延利息100 萬元，合計170 萬元，及自106 年10月17日起至交付系爭房地之日止，按日給付原告2,500 元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 陳郁惠┌────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表1 ：106 年度訴字第2026號 │├─────────┬───┬─────────┬─────────────┬───────────┬──────────┤│期 間│日 數│原告累計已繳付金額│遲 延 利 息│ 價 金 之 利 息 損 失 │備 註│├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自102 年12月16日起│106 日│382萬元 │382 萬元×萬分之5 ×106 日│382 萬元×5%÷365 日×│⑴102 年8 月9 日繳納││至103 年3 月31日止│ │ │＝202,460 元 │106 日＝55,468元 │ 20萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵102 年10月17日繳納││ │ │ │ │ │ 220 萬元、10萬元、││ │ │ │ │ │ 132 萬元。 ││ │ │ │ │ │⑶合計382萬元。 │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自103 年4 月1 日起│56日 │393萬元 │393 萬元×萬分之5 ×56日＝│393 萬元×5%÷365 日×│⑴103 年4 月1 日繳納││至103 年5 月26日止│ │ │110,040 元 │56日＝30,148元 │ 11萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵382 萬元＋11萬元＝││ │ │ │ │ │ 393萬元。 │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自103 年5 月27日起│442日 │415萬元 │415 萬元×萬分之5 ×442 日│415 萬元×5%÷365 日×│⑴103 年5 月27日繳納││至104 年8 月11日止│ │ │＝917,150 元 │442 日＝251,274元 │ 22萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵393 萬元＋22萬元＝││ │ │ │ │ │ 415萬元。 │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自104 年8 月12日起│175日 │426萬元 │426 萬元×萬分之5 ×175 日│426 萬元×5%÷365 日×│⑴104 年8 月12日繳納││至105 年2 月2 日止│ │ │＝372,750 元 │175 日＝102,123元 │ 11萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵415 萬元＋11萬元＝││ │ │ │ │ │ 426萬元。 │├─────────┼───┴─────────┼─────────────┼───────────┴──────────┤│合 計│779日 │1,602,400元 │439,013元 │└─────────┴─────────────┴─────────────┴──────────────────────┘┌────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表2 ： 106 年度訴字第2026號│├─────────┬───┬─────────┬─────────────┬───────────┬──────────┤│期 間│日 數│原告累計已繳付金額│遲 延 利 息│ 價 金 之 利 息 損 失 │備 註│├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自105 年8 月4 日起│21日 │437萬元 │437 萬元×萬分之5 ×21日＝│437 萬元×5%÷365 日×│⑴105 年3 月2 日繳納││至105 年8 月24日止│ │ │45,885元 │21日＝12,571元 │ 11萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵426 萬元＋11萬元＝││ │ │ │ │ │ 437萬元。 ││ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自105 年8 月25日起│137日 │999萬元 │999 萬元×萬分之5 ×137 日│999 萬元×5%÷365 日×│⑴105 年8 月25日繳納││至106 年1 月8日止 │ │ │＝684,315 元 │137 日＝187,484元 │ 562萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵437 萬元＋562 萬元││ │ │ │ │ │ ＝999萬元。 │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自106 年1 月9 日起│52日 │1,249萬元 │1,249 萬元×萬分之5 ×52日│1,249 萬元×5%÷365 日│⑴106 年1 月9 日繳納││至106 年3 月1 日止│ │ │＝324,740 元 │×52日＝88,970元 │ 250萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵999 萬元＋250 萬元││ │ │ │ │ │ ＝1,249萬元。 │├─────────┼───┼─────────┼─────────────┼───────────┼──────────┤│自106 年3 月2 日起│229日 │1,561萬元 │1,561 萬元×萬分之5 ×229 │1,561 萬元×5%÷365 日│⑴106 年3 月2 日繳納││至106 年10月16日止│ │ │日＝1,787,345 元 │×229 日＝489,684元 │ 312 萬元。 ││ │ │ │ │ │⑵1,249 萬元＋312 萬││ │ │ │ │ │ 元＝1,561萬元。 │├─────────┼───┴─────────┼─────────────┼───────────┴──────────┤│合 計│439日 │2,842,285元 │778,709元 │└─────────┴─────────────┴─────────────┴──────────────────────┘