臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第205號原 告 周美君
郭賜俊林文彬吳佳玲劉秋菊共 同訴訟代理人 簡長輝律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人間請求給付利息事件，本院於民國107 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告如附表一「應給付金額」欄所示之金額，及其中各肆萬元自民國一０六年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以附表一所示「假執行擔保金額」欄之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告以附表一所示「免假執行擔保金額」欄之金額為各原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（原告周美君、林文彬、吳佳玲及訴外人邱純慧所簽定者，下稱100 年房屋合約；原告劉秋菊所簽定者，下稱97年房屋合約，合稱系爭房屋合約），及原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系爭房地合約）涉訟。而系爭房屋合約第22條及系爭土地合約第11條第1 項均約定：「凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」等語，有系爭房地合約在卷可稽（見本院106年度桃簡字第61號卷第17頁、34頁反面，下稱桃簡卷），揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時原訴之聲明為：「（一）被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告周美君新臺幣（下同）801,
250 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。（二）被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告郭賜俊854,027 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。（三）被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告林文彬、吳佳玲809,740 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。（四）被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告劉秋菊930,440 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。（五）願供擔保請准宣告假執行。」嗣原告於民國106 年4 月17日以民事變更訴之聲明暨準備（一）狀減縮請求金額，並變更其聲明如下列原告聲明欄所示（見本院卷31至35頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項，且請求基礎事實同一，參諸前揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告周美君、邱純慧（即原告郭賜俊之配偶）、原告林文彬及吳佳玲（二人共同）、劉秋菊，分別與總瑩公司及楊碧玲簽訂系爭房屋合約及系爭土地合約，購買「湯城世紀」建案庚區透天房屋及其坐落基地（簽約日期、房地總價、戶別、繳付價金情況均如附表2 所示）。嗣邱純慧於
102 年9 月28日將其就系爭房地合約所涉權利義務，均讓與原告郭賜俊。而依系爭房屋合約第10條第2 項及內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第2 項（下稱系爭應記載事項）規定，就原告周美君、郭賜俊、林文彬、吳佳玲部分，總瑩公司應於102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；而就原告劉秋菊部分，總瑩公司應於103 年1 月23日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。如逾期未完工，每逾1 日應按「已繳房地總價款」萬分之5 計算遲延利息。詎總瑩公司遲至105 年11月10日始取得系爭房屋之使用執照，原告等自得請求總瑩公司給付遲延利息。再者，原告既因系爭房地合約而提起本件訴訟，依系爭土地合約第11條第1 項之約定，伊等亦得請求被告賠償律師費用。復依系爭房屋合約第22條約定，系爭房地合約均具有連帶不可分性，應共同履行，故被告二人即應負不真正連帶責任。為此，爰依系爭房屋合約第10條第1 項、第22條、系爭土地合約第11條第1 項、第12條第1 項約定提起本件訴訟。
（二）並聲明：⒈被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告周美君769,025 元
，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
⒉被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告郭賜俊854,027 元
，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
⒊被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告林文彬、吳佳玲80
9,740 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
⒋被告總瑩公司及被告楊碧玲應給付原告劉秋菊805,490元
，及其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息5%計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告總瑩公司及楊碧玲則以：
（一）依系爭房屋合約第14條第2 項之約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。」，賣方於交屋時始須結清遲延利息之義務，本件既尚未交屋，則遲延利息即未屆清償期，原告主張即無理由。縱認本件已屆清償期，系爭房屋及土地買賣合約係各自獨立之契約，總瑩公司所負之給付義務為預售建物之所有權移轉及交付，楊碧玲之給付義務則為預售土地之所有權移轉及交付，兩者義務不同，並未成立連帶或不真正連帶債務。系爭房地合約固有連帶不可分性應共同履行之約定，惟此係基於預售不動產於本質上無法分離使用所為之約定及特定，與民法第271 條所稱之共同債務，尚屬有間；本件楊碧玲就土地合約部分並無違約事由，自無須與總瑩公司負不真正連帶責任。
（二）退步言之，縱被告應給付遲延利息，本件亦不適用系爭應記載事項之內容，蓋其內容係主管機關規範預售屋涉及之土地與房屋訂立在同一份契約之情形，與本件系爭房地合約係分別訂立不同。何況楊碧玲係自然人，並非消費者保護法（下稱消保法）規範之企業經營者，消保法第17條及應記載事項對於楊碧玲並無適用之餘地。且依系爭房屋合約第10條第2 項約定，違約金僅能以房屋總價為計算基礎，原告以房地總價計算顯有違誤。而原告周美君、郭賜俊、林文彬、吳佳玲繳納之價款均為土地款，而非房屋款，總瑩公司即無須支付遲延利息；原告劉秋菊僅繳交84萬元房屋款，總瑩公司至多僅須依此基準支付遲延利息。又縱認上開款項中包含房地款，然原告周美君給付款項中包含
5 萬元代收款，應予扣除；且應以係徵房屋價款占總房地價款之比例，計算各原告所繳納價款中，有多少比例之房屋價款，並依系爭房屋合約第10條之約定，扣除不計入開工天數，始為公允。又遲延利息係違約金之性質，原告因遲延所受不利益僅有存款之利息至多2%，然本件遲延違約金高達年息18% ，顯屬過高。本件被告遲延係因缺工或核發使用執照超過正當作業期限，並非可歸責於被告，故應予酌減違約金。至原告主張律師費部分，縱本件被告應負擔原告之律師費，亦應考量被告各自敗訴部分之比例，並於計算比例後由被告各自負擔該比例2 分之1 之律師費，且應比照最高法院裁定律師酬金之標準決定原告之律師費等語，資為抗辯。
（二）並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）本件原告周美君、邱純慧（即原告郭賜俊之配偶）、原告林文彬及吳佳玲（二人共同）、劉秋菊，分別與總瑩公司及楊碧玲簽訂系爭房地合約，購買「湯城世紀」建案庚區透天房屋及其坐落基地（如附表2 所示）。邱純慧於102年9 月28日將其就系爭房地合約轉讓原告郭賜俊。100 年房屋合約第10條第1 項約定：「本預售屋之建築工程，自民國100 年10月30日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：（一）買方未依規定之付款期日交付本合約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由甲方（本院按即原告）負擔之稅費，其遲延期間。……（三）因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（本院按即總瑩公司）不能施工者，其影響期間。」；同條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。……」；97年房屋合約第10條第1 項則約定：「本預售屋之建築工程，採分期開工，自公司通知開工起算600 個工作天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照為完工日。」，系爭土地合約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」，被告並已於105年11月10日取得使用執照。原告亦因本件訴訟，各給付律師費4 萬元。上開事項有透天房屋預定買賣合約書4 紙（見本院桃簡卷第10-30 、44-48 、58-66 、75-81 頁）、透天土地預定買賣合約書4 紙（見桃簡卷第31-41 、49-5
2 、67-73 、82- 84頁）、讓渡書1 紙（見桃簡卷第53頁）、使用執照（見桃簡卷第42頁）、律師費收據4 紙（見桃簡卷第43、57、74、89頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張被告2 人應給付原告如聲明所示遲延利息及律師費，並負不真正連帶責任，為被告2 人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈被告就逾期取得使用執照之違約責任是否成立不真正連帶債務關係？⒉被告有無逾期取得使用執照而應負遲延責任？若有，逾期天數為何？⒊應以「已繳房地價款」或「已繳房屋價款」計算遲延違約金？⒋原告各得請求之遲延違約金數額為何？⒌被告抗辯原告請求金額過高應予酌減，有無理由？⒍原告請求被告給付律師費用及法定遲延利息，有無理由？ 分述如下：
（三）被告就逾期取得使用執照之違約責任是否成立不真正連帶債務關係？⒈按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相
結合之關係而言。其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其認定。（最高法院94年度台上字第1348號民事判決意旨參照）⒉查系爭房屋合約第22條約定：「本約之附件視為本約之一
部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除……」等語（見桃簡卷第16頁反面、17、78頁）；系爭土地合約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見桃簡卷第34頁反面）。可知兩造於締約時業已約定系爭房地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房地合約屬聯立契約，具有連帶不可分性。
⒊次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院89年度台上字第2240號民事判決意旨參照）。經查，原告與被告分別簽定系爭房地合約，契約之買賣標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依上開約定，足徵系爭房屋及土地合約之給付目的係屬同一，在使原告同時取得預售屋及坐落基地之所有權應有部分。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告對原告應負系爭房地合約所約定之全部給付義務，倘其中1 人之違約，均可視為另一人違約，被告間就系爭房地合約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然，是被告楊碧玲辯稱伊並無違約，無須與總瑩公司負不真正連帶責任云云，尚難憑採。
（四）被告有無逾期取得使用執照而應負遲延責任？若有，逾期天數為何？⒈原告周美君、郭賜俊、林文彬、吳佳玲部分
⑴被告是否逾期取得使用執照而應負遲延責任？
按100 年房屋合約第10條第1 項約定：「本預售屋之建築工程，自民國100 年10月30日前開工，並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」查系爭房屋係於105 年11月10日始取得使用執照，均已逾102 年12月15日，則原告主張總瑩公司違反系爭房屋合約之約定應負遲延責任，即屬有據。至被告另辯稱依100 年房屋合約第14條第2項約定，原告應俟交屋時，經雙方進行結算後，始得向請求遲延利息云云，然觀諸該約定內容：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一) 賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。」（見本院卷一第47頁及反面），前開約定僅係課予總瑩公司應於兩造交屋時，付清因遲延完工所應付之遲延利息予原告之義務，並未約定原告應於交屋時，才得向總瑩公司請求結算因遲延完工所應給付之遲延利息。是被告此部分所辯，尚乏依據。
⑵原告是否有逾期付款而須扣除逾期天數？
按100 年房屋合約第10條第1 項第1 款約定：「買方未依規定之付款期日交付本合約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由甲方（即原告）負擔之稅費，其遲延期間。」，是倘原告確實未依規定之付款期日付款，就其遲延付款之期間，自應予扣除而不計入逾期天數。然依被告僅提出之客戶繳款明細表（見本院卷第19至22頁），並以其上記載之繳款期限主張本件原告遲延付款。
然該表為被告自行製作，且兩造間系爭房地契約，均僅記載原告實際付款之期日，而未記載原告之「應」付款期日，尚難認被告主張有據。再查100 年土地合約支付款明細表中，係以：「基礎開挖完成、地樑灌漿完成……外水電接通完成」等工程之具體完成情形，作為付款之屆期條件，要難認兩造間有將一特定曆日定為應付款期日之約定。本件被告既未能舉證證明兩造間有約定特定曆日為付款期日，即難認原告有付款遲延之情形。⑶因不可抗力而須扣除之逾期天數？
①按100年房屋合約第10條第1項第3款約定：「因天災
地變等人力不可抗力之事由，致乙方（本院按即總瑩公司）不能施工者，其影響期間。」，是倘因天災地變等人力不可抗力之事由，致不能施工者，即應自逾期天數中扣除。
②查系爭房屋自開工時起至取得使用執照之日止，即自
100 年10月30日起至105 年11月10日期間，如遇有上開條款所列之不可抗力之情事，即應予扣除。於上述期間中之101 年6 月12日為暴雨假、101 年8 月2 日、102 年7 月12日（半日）、102 年7 月13日、102年8 月21日（半日）、103 年7 月23日、104 年7 月10日、104 年8 月8 日、104 年9 月28日、105 年9月27日共8 日為颱風假。有被告提出之歷年颱風假表（見本院卷第25頁）及本院依職權查詢之行政院人事行政總處公告天然災害停止辦公及上課情形資料。被告雖主張105 年9 月14日亦為颱風假，然經查該日桃園市僅復興區放假，其餘地方仍正常上班上課，而本件系爭房屋位在中壢區，自不應予以扣除。
③上開暴雨假及颱風假既係經桃園市政府公布達停止上
班標準，則前開時間自不得計入遲延之天數。至被告所辯其餘大雨期間亦應扣除云云，然依被告所舉資料（見本院卷第25頁至第30頁），至多僅得證明於施工期間，有上開日數有雨量達大雨程度之情事，但前揭天氣於桃園各地影響並非一致，是否確已造成不能施工之程度，並未見被告舉證以實其說，自不能扣除遲延期間。準此，系爭房屋遲延取得使用執照之天數應為102年12月16日至105年11月9日止，並扣除1日暴雨假及8日颱風假期間，合計遲延1,051日。⒉原告劉秋菊部分
⑴被告是否逾期取得使用執照而應負遲延責任？
①按97年房屋合約第10條第1 項約定：「本預售屋之建
築工程，採分期開工，自公司通知開工起算600 個工作天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照為完工日。」②查本件開工日應以被告收取開工款之100 年8 月31日
為準，並應扣除例假日及時雨量超過0.5 公釐之日，為兩造所不爭執。是本件自100 年8 月31日起算600個工作天，即為103 年6 月19日【計算式：77（100年9 月1 日至100 年12月31日止共123 日，其中假日37天、雨日11天，扣除重複日2 天，工作日共77天）+ 211 （101 年1 月1 日至101 年12月31日止共366天，其中假日116 天、雨日60天，扣除重複日21天，工作日共211 天）+ 218 （102 年1 月1 日起至102年12月31日止共365 天，其中假日117 天、雨日48天，扣除重複日18天，工作日共218 天）+ 94（103 年
1 月1 日至103 年6 月19日共170 天，其中假日56天、雨日25天，扣除重複日5 天，工作日共94天）】。
則被告迄至105 年11月10日始完工，顯然已逾期取得使用執照而應付遲延責任。
⑵因假日、雨日而須扣除之逾期天數？
97年房屋合約就完工日之約定，係以工作日計算，故於計算被告遲延天數時，自應以遲延之工作日為計算基準，查103 年6 月20日起至本件取得使用執照日為105 年11月10日止，工作日共有528 天【計算式：129 （103年6 月20日至103 年12月31日止共195 天，其中假日57天、雨日13天，扣除重複日4 天，工作日共129 天）+227（104 年1 月1 日至104 年12月31日止，共365 天，其中假日115 天、雨日33天，扣除重複日10天，工作日共227 天）+172（105 年1 月1 日至105 年11月9 日共
314 天，其中假日111 天、雨日41天，扣除重複日10天，工作日共172 天）=528】，是本件被告應遲延528 日。原告劉秋菊未扣除103 年6 月19日以後之假日及雨日，而僅以曆日主張被告遲延874 日，容有違誤，應不可採。
（五）應以已繳「房地價款」或「房屋價款」計算遲延利息？⒈按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促
進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。……」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」消保法第17條第1 項、第2項、第4 項前段、第5 項均定有明文。又按「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。」消保法施行細則第15條亦定有明文⒉次按系爭應記載事項第12條第1項、第2項規定：「本預售
屋之建築工程應在民國年月__日之前開工，民國年月日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」⒊然查系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項固係約定「賣方
如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方…。」，比較上開約定與前揭系爭應記載事項之文字內容，可知上開關於賣方應按「已繳房屋價款」計算遲延利息之約定，顯然違反系爭應記載事項第12條第2 項規定須按「已繳房地價款」計算遲延利息。被告雖抗辯本件係二契約，與上揭系爭應記載事項所規定情形不同，然衡以常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付。就消費者而言，其依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，並無房屋及土地價款各為若干數額之分。
⒋且查被告所提出之原告周美君、郭賜俊、林文彬、吳佳玲
之客戶繳款明細表上，於款項欄之各期款項名稱前方雖均載有「土」之文字（見本院卷第19至21頁）。然觀諸後方期款名稱欄內，亦不乏記載為牆板或頂板灌漿等語，顯與土地價款無涉；第查原告所提出系爭房地合約，雖僅於土地合約之付款明細表記載繳費情形，然該附件名為「房屋付款明細表」，且究其繳費項目，均係以基礎開挖、牆板灌漿等房屋興建之工期，為繳費標準。是顯見原告所繳費用，係屬房地合一之價款無訛。再查原告劉秋菊之客戶繳款明細表（見本院卷第22頁），雖分別載有「土」、「房」之文字，然記載「土」字之期款名稱，均係簽約款、開工款等，難認為土地價款。且原告劉秋菊之房屋付款明細表及土地付款明細表（見桃簡卷第80、81、84頁），二者名稱雖有不同，然項目均有訂金、簽約金、開工金、基礎開挖完成、牆板灌漿完成…等項目。在土地付款明細表中，僅繳納訂金、簽約金、開工金；而房屋付款明細表中，則未記載繳納上開價款，是可見二付款明細表雖形式上有二，然實應合併觀之，其繳付之價款亦屬房地合一價款無訛。
⒌從而，前揭房屋合約之約定既與系爭應記載事項第12條第
2 項關於以「每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五計算遲延利息」之規定不符，且該約定係不利於原告，揆諸前開規定，此部分約款應屬無效，並應以原告已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息，被告辯稱原告所繳納之價金均為土地價金，並非房屋價金，縱認伊等應負賠償遲延利息之責，亦應以房屋買賣價款佔房地總價款之比例為計算基準云云，即無足採。
（五）原告各得請求之遲延利息數額為何？⒈原告周美君
⑴查原告周美君之房屋付款明細表（見桃簡卷第35、36頁
），可知其於102 年12月15日前已繳付之房地價款為11
0 萬元（計算式：5 萬+70 萬+6萬+6萬+6萬+6萬+6萬+5萬）、102 年12月29日再繳付10萬元、104 年7 月7 日再繳付5 萬元，合計125 萬元（計算式：110 萬+10 萬+5萬=125萬）。被告雖抗辯原告周美君將5 萬元代收費用計入，然查被告提出之客戶繳款明細表（見本院卷第19頁），原告周美君至105 年11月10日前，共繳付125萬元工程款及5 萬元代收費，顯見原告周美君並未將代收費計入請求之金額，被告主張並不可採。
⑵原告周美君雖已繳付125 萬元，然僅主張120 萬元（見
桃簡卷第5 頁反面），本院自應以此為基準計算，先予敘明。是原告周美君得請求之遲延利息即為630,100 元【計算式：110 萬元x0 .0005x 10天（自102 年12月16日至102 年12月29日，並扣除102 年12月29日前之1 日暴雨假、3 日颱風假）+ 120 萬x0 .0005x 1041天（自
102 年12月30日至105 年11月9 日，並扣除其中5 日颱風假）= 5,500+ 624,600 = 630,100】⒉原告郭賜俊
⑴查訴外人邱純慧之繳款證明書（見桃簡卷第54至56頁）
，可知其於102 年12月15日前已繳付之房地價款為1,388,000 元（計算式：11萬+52 萬+12 萬+116,000+116,000+11 6,000+116,000+116,000+58,000= 1,388,000 ）、102 年12月31日再繳付116,000 元、104 年3 月5 日再繳付58,000元，合計1,562,000 元（計算式：1,388,000+116,000+58, 000= 1,562,000）。
⑵是原告郭賜俊得請求之遲延利息即為807,375 元【計算
式：1,388,000x0.0005x12 天（自102 年12月16日至10
2 年12月31日，並扣除102 年12月31日前之1 日暴雨假、3 日颱風假）+ 1,504,000x0.0005x428天（自103 年
1 月1 日至104 年3 月5 日，並扣除其中1 日颱風假）+1,562,000x 0.0005x611天（自104 年3 月6 日至105年11月9 日，並扣除其中4 日颱風假）=8,328+321,856+477,191=807,375】⒊原告林文彬、吳佳玲
⑴查原告林文彬、吳佳玲之房屋付款明細表（見桃簡卷第
72、73頁），可知其於102 年12月15日前已繳付之房地價款為141 萬元（計算式：10萬+10 萬+45 萬+13 萬+9萬+12 萬+12 萬+12 萬+12 萬+6萬=141萬）、103 年10月22再繳付6 萬元，合計147 萬元（計算式：141 萬+7萬=147萬）。
⑵是原告林文彬、吳佳玲得請求之遲延利息即為763,305
元【計算式：141 萬x0 .0005x 天（自102 年12月16日至103 年10月22日，並扣除103 年10月22日前之1 日暴雨假、4 日颱風假）+ 147 萬x0 .0005x745天（自103年10月23日105 年11月9 日，並扣除其中4 日颱風假）=215,730+ 547,575=763,305 】⒋原告劉秋菊
⑴查原告劉秋菊之房屋付款明細表與土地付款明細表（見
桃簡卷第80、81、84頁），可知其於103 年6 月19日前已繳付之房地價款為170 萬元（計算式：67萬+25 萬+1
2 萬+12 萬+12 萬+12 萬+12 萬+6萬+12 萬=170萬）、
103 年10月18日再繳付6 萬元，合計176 萬元（計算式：170 萬+6萬=176萬）。
⑵是原告劉秋菊得請求之遲延利息即為462,270 元【計算
式：170 萬x0 .0005x79 日（103 年6 月20日至103 年10月18日，並扣除假日37及雨日5 ）+176萬x0 .0005x449（自103 年10月19日至105 年11月9 日，並扣除假日及雨日）=67,150+395,120=462,270 】
（六）被告抗辯原告請求遲延利息過高應予酌減，有無理由？⒈按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢
為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。查被告總瑩公司前開所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金。
⒉次查系爭房地買賣定型化契約均係由被告所制定，其等片
面約定相關遲延責任之懲罰條款，要求原告簽署並受拘束，原告僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又依系爭房地契約約定，以每日萬分之五計算之遲延利息換算年利率為18%，尚未逾民法第205 條週年利率20% 之限制。另參系爭應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款等規定，亦均係以每逾1 日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，此係主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所為之規範，本件系爭房地買賣契約所定之遲延利息計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，並無不合理之處。
⒊再查被告雖抗辯原告因遲延所受損害無非僅存款利息之2%
損害云云。然原告買受房屋，無論供作自用或出租，其因被告遲延完工至無從使用、出租房屋，其所需額外付出之成本與無法獲得之收益，均屬原告可能所受之損害，被告抗辯原告僅有不到2%之利息損害，尚難採認。又被告復主張其遲延係因缺工云云，然被告本身為建商，僱工建築房屋為其本業，縱有缺工情形自當增加聘僱工人以如期完工，如因缺工導致遲延，自屬可歸責於被告，並無將缺工之不利亦轉嫁予消費者之理。被告末稱主管機關核發使用執照超過正當作業期限云云，然並未提出任何證據證明正當作業期限為何、本案自被告申請至法使用執照之期間又為何，自難僅以被告單方所述即認主管機關有核發使用執照逾期之情事。綜上，本件兩造於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難逕指為違法而應予以酌減，被告抗辯本件兩造約定遲延利息之違約金過高而有減輕責任之情狀，有酌減違約金之必要，並無理由。
（七）原告請求被告給付律師費用及法定遲延利息，有無理由？⒈按系爭土地合約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定
而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見本院卷第31頁到41頁）。查原告均業已支出律師費4 萬元，並有收據4 只在卷可稽（見桃簡卷第43、57、74、89頁）。又本件給付遲延之債務不履行責任，雖因被告總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照而起，然系爭房地合約間具有連帶不可分性，應共同履行，締約時兩造均已合意系爭房地合約屬聯立契約，始有各該「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約，應視同被告2人均違約。且本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告與被告2 人之間，自應認為原告就本件支出之律師費均係為其與被告2 人間之訴訟所生而不可割裂。故原告自得依前揭約定請求被告總瑩公司及楊碧玲賠償本件訴訟支出之律師費4 萬元。
⒉被告雖抗辯原告乃以一訴起訴被告2 人，被告應毋庸負擔
全部之律師費，而僅須各自負擔1/2 之費用，且亦應考量最高法院裁定律師費之標準云云，然原告委請律師對被告起訴，即應支出律師費，且40,000元之律師費，並無明顯過高，尚難認原告倘僅對被告中之一人起訴，僅需支出前開金額之1/ 2。況原告同時起訴被告2 人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告均應依約負擔律師費之義務。又第三審律師酬金之核定本應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰等一切情狀綜合評斷，無法一概而論，此觀法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第
4 條第1 項規定即明，且實務上核定律師酌金多於2 萬元者，所在多有，自無必以2 萬元為限之理。況本件原告係依兩造合意訂立之系爭土地契約作為請求律師費用之依據，與被告所述最高法院核定律師酌金之情形，並不相同，二者難以比附援引，是被告前揭所辯，均無可採。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第
233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件律師費部分，屬無確定期限，且為金錢給付，則原告請求自被告收受起訴狀繕本翌日起（即106 年3 月17日，見本院卷第
6 、7 頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，自屬有據，應予准許。
（八）綜上所述，原告依系爭房地合約及不真正連帶債務之法律關係，請求總瑩公司及楊碧玲給付如附表1 所示之金額，及其中律師費4 萬元部分自106 年3 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息），並於其中任一被告為給付時，其他被告於其給付清償範圍內，同免給付義務，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（九）本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
民事第一庭 法 官 黃裕民附表1┌──┬───┬─────┬───────┬────────┐│編號│原告 │應給付金額│假執行擔保金額│免假執行擔保金額││ │ │ │ （新臺幣） │ （新臺幣） │├──┼───┼─────┼───────┼────────┤│ 01 │周美君│ 670,100 │ 223,367 │ 670,100 │├──┼───┼─────┼───────┼────────┤│ 02 │郭賜俊│ 847,375 │ 282,458 │ 847,375 │├──┼───┼─────┼───────┼────────┤│ 03 │林文彬│ 803,305 │ 267,768 │ 803,305 ││ │吳佳玲│ │ │ │├──┼───┼─────┼───────┼────────┤│ 04 │劉秋菊│ 502,270 │ 167,423 │ 502,270 │└──┴───┴─────┴───────┴────────┘
附表2┌──┬───┬───────┬─────┬──────┬────────┐│編號│買受人│ 簽約日期 │ 房地總價 │ 戶別 │ 繳付價金 ││ │ │ │（新臺幣）│ │ （新臺幣） │├──┼───┼───────┼─────┼──────┼────────┤│ │ │ │ │ │至102年12月15日 ││ │ │ │ │ │已繳110萬元 ││ │ │ │ │ ├────────┤│ │ │ │ │ │102年12月29日繳 ││ 01 │周美君│100年09月10日 │748萬元 │庚區H棟35號 │付10萬元 ││ │ │ │ │ ├────────┤│ │ │ │ │ │104年7月7日繳付5││ │ │ │ │ │萬元（原告未主張││ │ │ │ │ │） │├──┼───┼───────┼─────┼──────┼────────┤│ │ │ │ │ │至102年12 月15日││ │ │ │ │ │已繳1,388,000元 ││ │邱純慧│ │ │ ├────────┤│ │ 即 │ │ │ │102年12月31日繳 ││ 02 │郭賜俊│100年07月11日 │625萬元 │庚區G棟72號 │付116,000元 ││ │之配偶│ │ │ ├────────┤│ │ │ │ │ │104年3月5日繳付 ││ │ │ │ │ │58,000元 │├──┼───┼───────┼─────┼──────┼────────┤│ │ │ │ │ │至102年12 月15日││ │ │ │ │ │已繳141萬元 ││ 03 │林文彬│101年05月20日 │645萬元 │庚區G棟77號 ├────────┤│ │吳佳玲│ │ │ │103年10月22日繳 ││ │ │ │ │ │付6萬元 │├──┼───┼───────┼─────┼──────┼────────┤│ │ │ │ │ │至103年1月23日已││ │ │ │ │ │繳170萬元 ││ 04 │劉秋菊│97年10月04日 │710萬元 │庚區G棟82號 ├────────┤│ │ │ │ │ │103年10月18日繳 ││ │ │ │ │ │付6萬元 │└──┴───┴───────┴─────┴──────┴────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
書記官 王念珩