臺灣桃園地方法院民事判決
106年度訴字第219號原 告即反訴被告 黃秀緞訴訟代理人 蔡文燦律師被 告即反訴原告 江青雲追加 被告 陳國斌共 同訴訟代理人 邱瑞元律師上列當事人間請求給付權利讓渡金等事件，於民國107 年10月18日辯論終結，本院判決如下：
主 文黃秀緞之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由黃秀緞負擔。
黃秀緞應給付江青雲新臺幣貳拾參萬捌仟伍佰元，及自民國一○六年六月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
江青雲其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用二分之一由黃秀緞負擔，餘由江青雲負擔。
本判決第三項於江青雲以新臺幣柒萬玖仟伍佰元為黃秀緞供擔保後，得假執行。但黃秀緞如以新臺幣貳拾參萬捌仟伍佰元為江青雲預供擔保後，得免為假執行。
江青雲其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、按獨資經營之商號，固難認為有當事人能力，其以商號名稱為當事人，並列自己名義為法定代理人而為訴訟行為者，因與實際上自為當事人無異，法院自得逕於當事人欄內改列其名，藉資糾正；惟商號如屬合夥組織，且已具備非法人團體之要件者，即有當事人能力，自得以商號名義為當事人，而以其代表人或管理人為法定代理人，此與獨資經營之商號迥不相同，法院自不得逕將當事人名稱變更為代表人或管理人個人，否則，即有對於非當事人之人為裁判，而對於當事人未為裁判之違法（最高法院97年度台抗字第666 號裁定意旨參照）。經查，原告即反訴被告（下稱原告）原係對「江青雲即牛奶屋烘焙」起訴，而牛奶屋烘焙為江青雲獨資經營之商號，並於民國106 年1 月6 日歇業撤銷，有牛奶屋烘焙商業登記資料查詢在卷可參（見本院卷一第46頁），揆諸前開意旨，則原告之起訴對象應為被告即反訴原告江青雲（下稱被告江青雲）無誤，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1 項但書第2 、3 款定有明文。經查：
㈠原告起訴之訴之聲明第1 項原係請求被告江青雲給付105 年9
月15日起至106 年2 月14日契約終止之日止就桃園市○○區○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之租金及權利讓渡金共計新臺幣（下同）157 萬5,000 元、懲罰性違約金60萬元、律師費11萬元，並扣除前所給付之100 萬元押租金，故共請求128 萬5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。有民事起訴狀在卷可參（見本院卷一第2 頁）。嗣於106 年10月12日具狀聲請追加被告陳國斌（下稱被告陳國斌），有民事變更聲明聲請狀暨追加被告陳國斌聲請狀在卷可參（見本院卷一第151 頁），並具狀表示因被告陳國斌前於106 年1 月20日致電原告時，有表明「…公司不付我來付，因為我是當事人，我也必須負責任…我也不用去問我們老闆」，故被告陳國斌因表示與被告江青雲之債務負全部給付責任，而屬重疊債務承擔，應與被告江青雲負連帶責任（見本院卷二第142 頁反面）；是原告主張被告陳國斌與被告江青雲應負連帶責任，則其追加被告陳國斌係基於同一基礎事實，揆諸前開規定並無不合。
㈡原告於106 年6 月22日具狀就被告江青雲毀損系爭房屋部分
，暫以最低金額10萬元請求給付損害賠償，嗣再行擴張，有民事變更聲明暨調查證據聲請狀在卷可參（見本院卷一第88至89頁），故訴之聲明第1 項請求之金額自128 萬5,000 元擴張為138 萬5,000 元；因原告民事起訴狀已表明毀損部分之損害賠償因難估算，待日後再行補充（見本院卷一第8 頁正反面），故屬擴張應受判決事項之聲明，且此部分與兩造間就系爭房屋之租賃契約之紛爭，亦屬基礎事實之同一，揆諸前開規定尚無不合。嗣原告又變更訴之聲明第1 項之請求金額為1,593 萬9,115 元，並具狀說明其請求金額包括105年9 月15日起至契約期間結束日即109 年9 月14日止之租金即權利讓渡金共計1,512 萬元、毀損系爭房屋及相關設備之損害110 萬9,115 元、律師費11萬元、懲罰性違約金60萬元，再扣除被告江青雲已繳付之押租金100 萬元，故將訴之聲明第1 項之請求金額變更為1,593 萬9,115 元，有民事準備狀在卷可參（見本院卷二第141 至144 頁）；除請求律師費11萬元、懲罰性違約金60萬元並未變更外，其就毀損系爭房屋之損害賠償部分，因前已表明在起訴範圍內，故此部分應屬應受判決事項聲明之擴張，又其原本請求105 年9 月15日起至106 年2 月14日契約終止之日止之租金及權利讓渡金部分，變更為請求自105 年9 月15日被告江青雲未給付租金及權利讓渡金之日起至契約期間結束日之租金及權利讓渡金，因仍屬兩造就系爭房屋租賃契約之相關爭議，故亦屬基礎事實同一。
㈢另原告起訴訴之聲明第1 項之利息起算日原為自起訴狀繕本
送達翌日起算，嗣當庭並具狀變更為自107 年1 月17日起算（見本院卷二第84、141 頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，與前開規定亦無不合。
㈣從而，原告上開追加、變更部分均與前開規定並無不合，應予許可。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠伊原本係與被告陳國斌就系爭房屋簽訂房屋租賃契約及權利
讓渡契約，被告陳國斌本係代表牛奶屋烘焙簽約，嗣於104年9 月14日到期後，即改由牛奶屋烘焙之老闆即被告江青雲續行簽訂房屋租賃契約及權利讓渡契約（以下分別稱系爭租賃契約、系爭權利讓渡契約書），約定租賃期間為104 年9月15日至109 年9 月14日止，租金每月10萬元、權利讓渡金每月21萬5,000 元，並約定租金及權利讓渡金之給付方式均係於簽約時由被告江青雲簽發1 年12期支票，再於租賃期間每年6 月15日開立1 年12期之支票。惟被告江青雲於105 年
6 月15日並未依約給付105 年9 月15日至106 年9 月14日之租金與權利讓渡金之支票，經伊與被告江青雲多次溝通，被告江青雲竟於105 年8 月25日以存證信函表示將於105 年9月15日終止系爭租賃契約，惟此並不符兩造系爭租賃契約之約定，故其終止系爭房屋租賃契約之意思表示顯屬無效；且系爭租賃契約為定有期限之契約，故無提前終止之可能，又因系爭房屋原本由伊經營商行，被告江青雲圖系爭房屋原本商行之客源，故同時簽訂系爭租賃契約與系爭權利讓渡契約書，故兩造真意應係認系爭租賃契約與系爭權利讓渡契約書為互相配合之契約，應為相同解釋，則系爭權利讓渡契約書亦應不得提前終止，更證被告江青雲終止系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書並不生效。
㈡依系爭租賃契約第22條特約事項第1 點以及系爭權利讓渡契
約書第8 條約定，如有1 期不為給付視同全部到期，因被告江青雲未依約於105 年6 月15日給付105 年9 月15日至106年9 月14日租賃期間之租金及權利讓渡金，故被告江青雲應給付租賃期間自105 年9 月15日至109 年9 月14日之租金及權利讓渡金共計1,512 萬元。另依系爭租賃契約第22條特約事項第3 點約定，如被告江青雲提前解約視同違約，應賠償60萬元，故被告江青雲應給付懲罰性違約金60萬元。而系爭租賃契約第12條亦約定，如被告江青雲違約致損害伊權益，應賠償損害，如有因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用均應由被告江青雲負擔，故伊因本案而支付律師費用11萬元，亦應由被告江青雲負擔。此外，系爭房屋出租予被告江青雲，但遭其毀損其內天花板、地板、電梯、遮雨棚、燈具、水電管路、地下室排水系統、樓梯扶手、集水槽、動力開關箱及電線，且原本配有10噸冷氣1 臺，亦不翼而飛，故被告江青雲應賠償毀損費用共計110 萬9,115 元。而系爭房屋租賃之相關事宜多由被告陳國斌與伊接洽，106 年1 月20日被告陳國斌與伊通電話過程中，已表示欠伊的錢如果牛奶屋烘焙不願給付，其願意代為支付，故被告陳國斌已表示願意承擔上開被告江青雲應給付原告之金額，而屬重疊債務承擔，應與被告江青雲負連帶賠償責任。並扣除被告江青雲前所給付之押租金100 萬元，被告2 人應連帶給付伊1,593 萬9,115 元。
㈢並聲明：（一）被告2 人應連帶給付原告1,593 萬9,115 元
及自107 年1 月17日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約已記載提前解約之情形，故本件應有約定得以提前終止，而被告陳國斌業於105 年6 月即經被告江青雲委任先行告知將提前終止契約，因原告認應以書面方式終止以符合契約約定，故寄發存證信函通知原告將於10
5 年9 月15日終止系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書，也已經將系爭房屋鑰匙交還原告，系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書確實於105 年9 月15日業已終止，況兩造嗣後也合意要於105 年10月31日終止租約，再不然原告於本件起訴時也表示自106 年2 月15日起即終止租約，是系爭租賃契約確經終止，故原告請求被告給付終止租約後及未到期之租金，顯無理由。而原告所請求之律師費用顯然過高。另關於違約金部分，因系爭租賃契約約定每月租金為10萬元，違約金卻高達60萬元顯屬過高，而參諸內政部頒布之房屋租賃契約書範本，違約金以不超過1 個月租金為限，故應酌減至10萬元。另就原告請求毀損之損害賠償部分，因向原告承租系爭房屋後，有重新裝潢跟牽水電管線，故被告既不再續租即自行予以拆除，是被告所拆除部分均為自行裝設之部分，原告未曾舉證其原本配有之裝潢及水電管線應為何狀態，自不能證明被告等人有毀損系爭房屋之情形，原告請求被告賠償毀損房屋之損害賠償本無所據，另原告於出租系爭房屋時固有搭配1 臺10噸冷氣，但因已毀損無法使用，因占空間之故業已丟棄，被告有另行安裝3 臺冷氣，故與原告說好要將此3 臺冷氣留予原告使用，現原告再行主張毀損，應無理由。至被告陳國斌部分，當時只是為了使事情圓滿落幕，所以盡量提出解決問題之方法，最後原告都沒有同意我們提出之方案及建議，自不能認有債務承擔之意思。故被告固有未給付之租金，並應給付提前解約之違約金，惟被告前已預付押租金10
0 萬元，故以押租金扣除前開積欠之租金、違約金，應已綽綽有餘，是原告無從再向被告請求給付等語以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第133頁正反面）：㈠原告與被告江青雲於104 年5 月26日簽訂系爭租賃契約及系
爭權利讓渡契約書，由原告將系爭房屋出租予被告江青雲，租賃期間及權利讓渡期間自104 年9 月15日至109 年9 月14日止，每月租金為10萬元、每月讓渡金額為21萬5000元，雙方並約定租金及權利讓渡金額均係以每年由被告江青雲一次各開立12張支票作為給付，除104 年係9 月15日開立，105年至108 年均應於6 月15日開立支票作為給付，惟被告江青雲僅有開立104 年9 月15日至105 年9 月14日之支票予原告，自105 年6 月15日起即未依約開立各12張之支票作為給付系爭房屋之租金及讓渡金之用；有系爭租賃契約、系爭權利讓渡契約書附卷可憑（見本院卷一第26至33頁）。另被告江青雲於訂立系爭租賃契約時有支付原告100 萬元作為押金。
㈡被告江青雲於105 年8 月25日寄發北門郵局3102號存證信函
（原證7 ）予原告表示提前解除系爭租賃契約、系爭權利讓渡契約書，並請求以押金100 萬元抵付房租並就違約金之金額進行協商。而原告於105 年8 月31日寄發律師函（原證8）向被告江青雲表示其單方終止租約未合乎兩造約定，故契約仍存續，也不同意酌減違約金，但押金100 萬元可抵償損害賠償部分。另原告又於106 年2 月6 日寄發成功路郵局第
152 號存證信函（原證11）予被告江青雲，表示將於106 年
2 月14日終止系爭租賃契約、系爭權利讓渡契約書。另被告江青雲於106 年4 月11日寄發大安郵局第160 號存證信函（原證14）予原告，表示被告江青雲係基於租賃情誼，依原告要求進行拆除及修復，且於106 年1 月10日完工，但原告卻對拆除修復項目另有主張並對被告江青雲提起訴訟。原告又於106 年5 月2 日寄發成功路郵局第579 號存證信函（被證四）予被告江青雲，表示租賃之始係交付3 具鑰匙予被告江青雲，但被告江青雲僅交付其中1 具，且被告江青雲於租賃期間未經同意有毀損電線管路，迄今仍未完成回復原狀等節，有上開105 年8 月25日北門郵局第3102號存證信函、105年8 月31日律師函、106 年2 月6 日寄發成功路郵局第152號存證信函、106 年4 月11日大安郵局第160 號存證信函、
106 年5 月2 日成功路郵局第579 號存證信函附卷可參（見本院卷一第34至43、115 至117 、120 至123 、81至83頁）。
㈢被告江青雲就系爭房屋有進行裝修工程，有專業室內裝修工程有限公司請款單附卷可參（見本院卷一第74頁）。
㈣原告已於105 年9 月29日取得被告江青雲交還之系爭房屋鐵捲門遙控器1 具。且目前已在系爭房屋張貼招租廣告。
四、原告主張被告應依系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書所定租賃期間給付租金及權利讓渡金，並應依約給付律師費、懲罰性違約金以及毀損系爭房屋之損害賠償，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者應為：（一）兩造所訂系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書是否已終止？（二）原告可否依系爭租賃契約第22條特約事項以及系爭權利讓渡契約書第8 條約定，請求被告江青雲給付自105 年9 月15日起至109 年9 月14日之租金及權利讓渡金共計1,512 萬元？
（三）原告主張系爭房屋受有如本院卷二第119 、121 、12
3 、125 頁之損害，並請求被告江青雲給付共計110 萬9,11
5 元之損害賠償，有無理由？（四）原告可否依系爭租賃契約第12條約定請求被告江青雲給付律師費用11萬元？（五）原告可否依系爭租賃契約第18條及第22條特約事項請求被告江青雲給付違約金60萬元？如是，違約金是否過高應予酌減？（六）原告可否請求被告陳國斌就上述（二）至（五）關於被告江青雲應給付之金額負連帶清償責任？經查：
㈠系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書業於105 年10月31日經兩造合意終止。
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。民法第450 條第1 項、第453 條定有明文。查系爭租賃契約之租賃期間為104 年9 月15日起至109 年9 月14日止，系爭租賃契約第2 條約定有明文，是系爭租賃契約屬定有期限之租賃，除非有期前終止之約定，否則原則上於期限屆滿時租賃關係始為消滅。
2.按租賃期間內如乙方不續租時，乙方應於3 個月前書面告知甲方，甲方可在1 樓掛出租文宣，乙方不得異議。乙方提前解約時視同違約，乙方賠償甲方60萬元整，於押金內扣除，另甲方應返還乙方剩餘租金支票及押金。系爭租賃契約第22條第2 、3 點約定有明文（見本院卷一第33頁）。參諸前開約定，兩造已約定如租賃期間欲提前解約，被告江青雲應於
3 個月前以書面告知原告，且提前解約即屬違約，被告江青雲應賠償原告60萬元，故對於如何提前終止租賃契約、提前終止租賃契約之效果均已明文約定，顯見兩造確有約定被告江青雲得以提前終止系爭租賃契約。又參諸被告陳國斌前與原告同樣就系爭房屋所簽訂99年9 月15日至104 年9 月14日之租賃契約（見本院卷一第21至24頁），即無前開約定，更證原告與被告江青雲簽訂系爭租賃契約時有特別就此部分進行商議；堪認原告與被告江青雲簽訂系爭租賃契約時，雖屬定有期限之租賃契約，確實已預先約定承租人即被告江青雲有提前終止租賃契約之權利。
3.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。經查，原告與被告江青雲簽訂系爭租賃契約時，同時簽訂系爭權利讓渡契約書，讓渡期間及付款方式均與系爭租賃契約相同，且其內容亦記載讓渡標的物為營業場所（即系爭房屋）現狀全部，被告江青雲並因而給付權利讓渡金，則其意顯係將系爭房屋交由被告江青雲使用，並由被告江青雲支付租金，性質上亦屬租賃契約；又被告陳國斌表示當時要分成2 份契約是房東即原告之要求，可能房東有節稅的考量，所以就遵照房東的意思等語（見本院卷二第84頁反面），堪認被告江青雲當時與原告簽訂系爭租賃契約及系爭讓渡契約之目的均係為承租系爭房屋，故兩約訂定目的、內容均相同，性質上均係系爭房屋之租賃契約無訛；則系爭租賃契約既已約定得以提前終止，雖系爭權利讓渡契約書並無如系爭租賃契約第22條第2 、3點之相同約定，但系爭租賃契約不存在，系爭權利讓渡契約書亦無單獨存在之必要及可能，則系爭權利讓渡契約書部分亦應認得以系爭租賃契約所約定之方式提前終止。
4.被告江青雲雖於105 年8 月25日寄發北門郵局3102號存證信函（原證7 ）予原告表示提前解除系爭租賃契約、系爭權利讓渡契約書，並請求以押金100 萬元抵付房租並就違約金之金額進行協商等節，有上開存證信函在卷可參（見本院卷一第34至40頁），且為兩造所不爭執；惟上開存證信函係載其於105 年6 月15日前即已提出提前解約事宜，故表示將於10
5 年9 月15日終止契約。查系爭租賃契約書第22條第2 點係約定如欲提前解約須3 個月前書面告知，其於105 年8 月25日寄發存證信函即表示將在105 年9 月15日終止契約，顯與前開約定不合；又被告江青雲表示在105 年6 月15日以前即委由被告陳國斌向原告表示提前終止契約事宜，而被告陳國斌則稱在105 年6 月份有打電話給原告說可能沒辦法繼續承租，要提早解約，原告當時是請我們再考慮一下，所以再次打電話告知原告不繼續承租，說租到105 年9 月15日，但原告要求書面告知，所以才發存證信函給原告等語（見本院卷二第85頁正反面），則依被告陳國斌所述，其於105 年6 月份通知原告，並非以書面方式為之，且原告似未表同意，自亦與系爭租賃契約約定不合。故被告江青雲於105 年6 月份由被告陳國斌向原告表示欲提前終止租賃契約，或於105 年
8 月25日寄發存證信函告知將於105 年9 月15日終止租賃契約，均難認生效。
5.又被告江青雲於105 年8 月25日寄發存證信函予原告，即屬以書面告知原告，則依系爭租賃契約第22條第2 點約定，3個月後應已生終止契約之效果。然查：
⑴被告江青雲於105 年10月11日曾提出其已用印之提前解約書
予原告，原告則於105 年10月19日提出其自行書寫之提前解約書予被告江青雲，有提前解約書2 份附卷可參（見本院卷一第197 、258 至259 頁），則被告江青雲前於105 年10月11日提出提前解約書予原告，原告則於105 年10月19日提出其自行書寫之提前解約書，故就上開2 份提前解約書相同記載部分，自堪認兩造已有合意；參諸前開分別由被告江青雲及原告提出之2 份提前解約書內容，均記載提前於105 年10月31日終止租約，顯見兩造就提前終止契約之日期已有合意；而自原告所提出之簡訊照片觀之（見本院卷一第198 頁），原告於105 年10月31日尚有詢問如何點交、解約，更證兩造確已合意於105 年10月31日提前終止系爭房屋之租賃契約。
⑵按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。解除契
約之意思表示，不得撤銷。第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。民法第258 條第1、3 項、第263 條定有明文。經查，原告表示收到被告所提出之提前解約書，才又提出1 份，其所提出之提前解約書是點交的確認書（見本院卷一第247 頁正反面），原告並表示其所提出105 年10月19日之提前解約書業經被告陳國斌代被告江青雲確認（見本院卷一第266 頁），並提出LINE訊息照片為憑（見本院卷一第274 頁），足見兩造均有向對方以意思表示終止契約，故其終止契約之意思表示既不得撤銷，更見兩造就系爭房屋之租賃契約確已合意終止無訛。
⑶至原告表示105 年10月31日根本未完成點交，被告陳國斌亦
陳稱：原告是覺得我們寫的提前解約書寫得不好，所以才又寫1 份給我們，內容數字跟我們提出的幾乎一樣，只是細節更清楚，是原告後來又提出其他內容，才沒有接受自己寫的那份提前解約書，而點交是一直在做的，不確定105 年10月31日有無點交，因為原告一直覺得我們沒達到其要求，所以房屋才一直沒有交出去等語（見本院卷二第85頁反面至86頁），故兩造就有無完成點交之意見有所齟齬，惟此僅涉及租賃契約終止後被告江青雲是否已返還系爭房屋予原告，對於原告與被告江青雲就系爭房屋租賃契約是否終止係屬二事，原告以此否認已與被告於105 年10月31日終止系爭租約，實有誤認。
6.又依被告江青雲105 年10月11日所提出之提前解約書及原告
105 年10月19日所提出之手寫提前解約書（見本院卷一第19
7 、258 至259 頁），均係記載系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書均經終止，堪認原告與被告江青雲應係合意將系爭租賃契約及系爭權利讓渡書於105 年10月31日終止。
㈡原告得依系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書請求105 年9月
15日起至105 年10月31日止之租金及權利讓渡金共計47萬2,
500 元；原告請求自105 年11月1 日起至109 年9 月14日之租金及權利讓渡金並無理由。
1.被告江青雲並未給付105 年9 月15日以後之租金及權利讓渡金乙節，為兩造所不爭執；而系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書業經原告與被告江青雲合意於105 年10月31日終止，故原告自得請求被告江青雲給付105 年9 月15日至105 年10月31日止共1.5 個月之租金及權利讓渡金，金額合計47萬2,
500 元【計算式：（租金100,000 元/ 月＋權利讓渡金215,0
00 元/ 月）×1.5 月＝472,500 元】。
2.原告已於105 年9 月29日取得被告江青雲交還之系爭房屋鐵捲門遙控器1 具，且目前已在系爭房屋張貼招租廣告乙節為兩造所不爭執，且牛奶屋烘焙亦已於106 年1 月26日歇業，有牛奶屋烘焙商業登記資料查詢在卷可參（見本院院一第46頁）；則被告江青雲於105 年10月31日以後是否仍使用系爭房屋，本屬有疑。而原告雖主張原本有3 副遙控器，並提出照片為證（見本院卷一第124 頁），惟查：
⑴原告既已取得系爭房屋之鐵捲門遙控器，並張貼招租廣告，
本足認原告已取得系爭房屋之事實上使用權；縱然原告主張應有3 副遙控器存在等節屬實，本不影響原告已取得系爭房屋事實上使用權之事實。況且，依原告所提出3 副遙控器之照片，其上分別貼有亞提斯、亞提斯、清茶一盞之貼紙，而清茶一盞為原告將系爭房屋出租予被告之前手，且其外觀與原告105 年9 月29日收受之遙控器外型均為圓弧狀乙節相合，是原告主張貼有清茶一盞之遙控器應係系爭房屋鐵捲門鑰匙等情，固屬有據；然其他兩副鑰匙外型上尚有收起之天線存在，與系爭房屋鐵捲門遙控器本難認屬同一，是原告以此照片主張原本有3 副遙控器存在，實無所據；另被告陳國斌亦陳稱：原告原本即僅有交付1 副遙控器，而原告所提LINE對話紀錄中（見本院卷一第118 頁），伊於106 年1 月4 日所述「冷氣機設計師會過去試，試好交遙控器給您」是指交付冷氣機遙控器，「鐵捲門遙控器，我們另外留了1 個在電箱上」，是因為當時還有工人在維修，所以留有1 份拷貝的遙控器供工人進出使用，但是因營業需要而自己拷貝的，原告也未曾表示沒有收到該副放在電箱上之遙控器等語（見本院卷二第86、88頁），故被告陳國斌亦稱僅有收到原告交付之1 副鑰匙，則原告主張被告未交還全部遙控器而繼續占有，顯屬無據。
⑵原告雖主張被告於105 年10月31日之後仍在該處施工，而依
前開106 年1 月4 日LINE對話紀錄及被告陳國斌上開所述，確實還有後續施工之問題，惟被告陳國斌表示終止租賃契約後之拆除裝潢及重新施工都是依原告指示進行（見本院卷二第86頁反面），則105 年10月31日終止租賃契約關係後，應係依原告要求才僱工至現場拆除裝潢及施工，惟原告業已取得系爭房屋事實上使用權，被告既僱工施工也顯已無營業之事實，施工也只是作清理善後之動作，實不能以此認被告仍持續使用系爭房屋。
⑶從而，原告並未提出證據證明105 年10月31日之後被告仍有
繼續使用系爭房屋之情形，是原告要求被告給付105 年11月
1 日之後之租金及權利讓渡金確屬無據。
3.原告雖主張依系爭租賃契約第22條特約事項以及系爭權利讓渡契約書第8 條之約定，其得請求被告江青雲給付至租賃期間屆滿之租金及權利讓渡金云云。經查：
⑴按甲方（即原告）所收乙方（即被告江青雲）開立之支票，
如有一期不為給付時視同全部到期，視同乙方違約。系爭租賃契約第22條第1 點、系爭權利讓渡契約書第8 條前段約定有明文（見本院卷一第33、27頁）。則依前開約定，應係指原告已收受被告江青雲所簽發之支票中，因係約定被告江青雲須先期交付1 年12期之支票予原告，故其中如有1 期未依約兌現，原告所預收當年度9 月15日至翌年9 月14日之12張支票中未到期部分，即視同到期；而被告江青雲於105 年9月15日以後即未給付租金及權利讓渡金，則原告並未收到被告江青雲所開立之未到期支票，原告竟以上開約定請求被告江青雲給付至租賃期間屆滿之租金及權利讓渡金，顯屬無據。
⑵再者，系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書業經原告與被告
江青雲於105 年10月31日合意終止，業如前述；且原告於起訴時亦表示以起訴狀之送達作為終止系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書於106 年2 月14日終止（見本院卷一第5 頁），雖因系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書早已終止而無須再度為終止之意思表示，但亦證原告對於系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約早已終止乙節確有知悉；既然契約均已終止，豈有再為請求給付租金及權利讓渡金之理由？原告卻逕為變更其起訴請求而改為請求至租賃期間屆滿之租金及權利讓渡金，實屬誤認且無理由。
㈢原告請求被告江青雲給付毀損系爭房屋之損害賠償並無理由。
1.按房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。系爭租賃契約第9 條約定有明文。而原告及被告江青雲均表示當時被告江青雲施作裝潢工程有經原告同意（見本院卷二第139 頁反面），堪認被告江青雲於重新裝潢時係經原告同意，先予敘明。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。原告既主張被告江青雲有毀損系爭房屋乙情，而遭被告否認有毀損情事，原告自應就此先負舉證責任。經查：
⑴被告江青雲表示前由被告陳國斌出面向原告承租系爭房屋時
，有先行進行裝潢工程，並提出專業工程公司99年11月1 日請款單附卷為憑（見本院卷二第156 至159 頁），參諸原告確有同意被告先行裝潢，業如前述，且被告陳國斌係自99年
9 月15日起向原告承租系爭房屋，而上開請款單之日期為99年11月1 日，係在被告等人承租期間，更證確屬被告委由他人裝潢系爭房屋之請款單無誤。原告雖稱其僅為估價使用而否認上開請款單之真正，然上開請款單蓋有專業工程有限公司之店章，應非偽造虛捏，且若非被告等人有重行裝潢如此範圍之需求，豈有估價之必要，故原告空言否認其真正，實非可採。
⑵而參諸被告江青雲所提上開請款單所示工程內容包含地板、
天花板、壁面、樓板等假設工程、隔間、複壁工程、泥作工程、木作工程、金屬工程、五金等雜項工程、油漆工程、玻璃工程、地磚工程、人造石工程、水電工程、燈具、衛浴設備、熱水器、馬達、音響等設備工程，金額合計470 萬元，施作內容幾乎無所不包，則被告江青雲如係拆除其自行裝潢部分，本不能認有毀損原告所有系爭房屋。
⑶原告雖主張系爭房屋為店面營業使用，故系爭房屋原有之壁
面、地板、電線、天花板、樓梯扶手、電梯內座、室內電及水、電、瓦斯管路均屬基本設備，而屬民事訴訟法第278 條第1 項顯著之事實無庸舉證云云。然查：
①原告對於在出租被告前係出租予飲料店使用乙節並不爭執（
見本院卷二第163 頁），而被告承租後係將系爭房屋用作麵包店使用，飲料店與麵包店所須設備全然不同，設若原告同樣要求飲料店須拆除其自有裝潢，則原告交付系爭房屋予被告使用時，屋況是否良好尚屬有疑。
②原告雖主張1 樓及騎樓天花板原有輕鋼架、輕鋼架上有燈具
、地板則為塑膠地板、騎樓遮雨棚遭拆除一半、牆面原有稀酸鈣板、給水管路、插座、燈具、地下室排水系統及集水槽遭拆除、1 樓至地下室樓梯扶手遭拆除等（見本院卷二第11
9 、121 、123 、125 頁），而被告承租系爭房屋後有自行裝潢，自天花板至地板均重新施作，水電管路也均由其裝設，均已如前述，如系爭房屋於出租予被告時已有上開符合其所用之設備，被告何須大費周章花費470 萬元重行裝潢？是原告主張壁面、地板、電線、天花板、樓梯扶手、電梯內座均屬顯著之事實無庸舉證，實無理由。
③是原告既主張被告毀損其原有設備，仍應先就系爭房屋原有
設備之存在負舉證責任；惟原告所提照片均係被告提起本件訴訟後所拍攝（見本院卷一第205 至224 頁、本院卷二第19至23頁），或係被告裝潢後之照片（本院卷一第184 至18 8頁），均不足證明系爭房屋出租被告前之狀態為何，原告主張既無佐證以證其實，自不能僅憑原告片面主張原有設備遭被告毀損即令被告江青雲負損害賠償之責。
④關於水、電、瓦斯管路部分，固屬房屋基本配備無誤；惟原
告係主張水、電、瓦斯管路被告將其所裝設部分全部廢除，導致沒有水路、瓦斯，電線也遭拆除（見本院卷二第152 頁），然查：A 依照被告所提出之請款單（見本院卷二第158頁），水電工程包含原有線路、檢查、清除、整理以及冷熱進排水配管工料、B1清水揚水控制箱配管、線加按裝等，顯見被告承租系爭房屋後確實有就水路管路重新檢查及配置，是原告交付系爭房屋予被告時是否堪以使用，即屬無疑。又原告係主張其水路遭廢除，並非斷絕水源，則原告主張系爭房屋無水可使用縱為屬實，也僅係無水路管線存在，只須重設即可；且被告江青雲所拆除之水路管線既難認原告所有，原告也未證明其原有水路管線之存在，是原告主張系爭房屋因被告等人毀損而無水使用，即非可採。B 又原告主張系爭房屋地下室遭被告拆除排水系統導致淹水等節，並提出照片為證（見本院卷一第212 至213 頁反面）；惟原告表示係於
106 年6 月發現（見本院卷二第163 頁反面），而依原告與被告陳國斌於106 年1 月4 日之LINE對話內容（見本院卷一第118 頁），被告陳國斌表示要將遙控器留給原告，顯然所有施工均已完成，而原告於106 年6 月始發現漏水情形，本難認與被告等人有關；又依前開所述，被告等人自行裝潢部份包含排水部分，則排水系統是否原本存在即屬有疑；況淹水亦有可能係因天氣、屋齡老舊所造成，原告主張淹水乙節縱然屬實，亦無從認定與被告等人有關。C 瓦斯部分，被告亦主張瓦斯表及瓦斯管線均由其自行安裝設置，並提出新桃天然氣股份有限公司99年10月19日收據為證（見本院卷二第
168 頁），而上開收據記載費用包含申請費、表內轉裝置費、表外管裝置費、業務型遮斷設備等費用，則被告等人上開主張顯屬有據。而瓦斯表及瓦斯管線既係由被告自行裝設，本難認原本即配有瓦斯表及瓦斯管線，被告等人縱自行僱工將其裝設之瓦斯表及瓦斯管線拆除，亦不足認被告等人有毀損系爭房屋瓦斯管線設備乙節。D 電路部分，被告陳國斌表示本院卷二第60頁確屬其與原告之對話，而被告陳國斌當時表示「讓你家族跟黃姐跟你不能滿意3 件事情，是電動力開關箱沒有分流、電線太細、電力公司過戶沒辦完就這3 件事」，被告陳國斌並稱：當時原告提到一些雜項，我看來就這
3 件事情讓原告無法滿意，但電箱是室內電力，我們在裝潢時自行做得就拆走，後來原告說怎麼什麼都沒有，連燈都無法開，所以後來有裝回去，電線太細部分後來有作一次，只是原告認為要再更粗，過戶是在臺電不愉快，所以當天沒辦好，後來就不清楚等語（見本院卷二第87頁）；則被告陳國斌表示當時確實有就電力部分有上開意見不合之情形。但被告等人表示後來有將電力開關箱裝回，並提出照片為證（見本院卷二第155 頁），且照片左方還有照到原告身影，且依照片背景應係裝潢拆除之後所拍攝，堪認被告等人主張其後已將電力開關箱裝回乙節屬實；而原告表示是被告擅自把電力開關箱改到後半段，是不一樣的位置等語（見本院卷二第
152 頁反面），故原告對於被告等人有將電力開關箱裝回等情並不爭執，僅爭執位置是否正確，惟原告亦未舉證電力開關箱原本位置何在，且電力開關箱位置與其效用並無關聯，則原告此部主張應屬無據。至電線太細部分，原告並未舉證原本電線狀態，其空言主張電線太細有遭毀損情形即難認有據；況被告等人承租系爭房屋後電路、插座也有重新配置，有請款單可證（見本院卷二第158頁），則被告拆除自行裝設之電路及插座等物，亦難認有毀損系爭房屋之情。再者，依原告所提系爭房屋106 年5 月之電費繳費通知單（見本院卷二第99頁），尚有電費之計價，堪認系爭房屋在租賃契約終止後仍有電力可以使用，縱未辦理過戶亦不影響用電情形；至原告主張被告尚有自行變更契約容量部分，參諸原告所提105 年9 月及106 年5 月之電費繳費單（見本院卷二第99頁正反面），契約容量雖有差異，但細繹其內容，106 年5月減縮契約容量將使基本電費調降甚多，對於原告根本毫無損害甚至獲有利益，是原告主張系爭房屋電力有遭被告等人毀損乙節，並無理由。
⑤按甲方10噸冷氣無償借予乙方使用，租期屆滿返還甲方，系
爭租賃契約第22條第4 點約定有明文（見本院卷一第33頁）。堪認原告原本確有交付1 臺10噸冷氣與被告等人使用無誤。然被告陳國斌表示因為原告交付之10噸冷氣1 臺太過老舊無法使用，不知道誰把它丟掉了，印象中有跟原告講，但無法確定何時，是很早以前的事，但有跟原告說現場還有我們裝的冷氣，有2 臺1 對2 、1 臺1 對1 之分離式冷氣，用此代替返還10噸冷氣，原告也有同意等語（見本院卷二第86頁正反面），並參諸原告於105 年10月19日自行書寫之提前解約書（見本院卷一第258 頁），其上亦記載「牛奶烘焙屋裝設在租賃地址的參台冷氣設備，抵充當時黃秀緞借予的10噸冷氣」，足證被告陳國斌上開所言不虛，且原告自行將其列入其所書寫之提前解約書內，益證其確實有同意此協議無誤。是原告主張被告毀損其原本借用之10噸冷氣顯屬無據。
3.至原告聲請傳喚其配偶張榮發到庭作證系爭房屋原本屋況等情。經查，證人證述內容常因時空經過而與事實有所偏離，本難逕認完全屬實；又張榮發為原告配偶，其主張內容必然與原告相差無幾，且因其與原告關係親密，其證述內容之可信度本與一般證人有別；而被告等人對於原告所主張系爭房屋原本設備均否認屬實，則對於張榮發與原告相合之證述內容也應同樣為否認之答辯，若原告未能提出與其主張相符之照片或文書證據，實難僅以原告主張及其配偶之證述逕認系爭房屋原本屋況及狀態，故無傳喚張榮發到庭作證之必要。
4.從而，被告等人係將其自行裝潢裝設之設備予以拆除，而原告並未能舉證系爭房屋原有之設備及狀態，是原告主張系爭房屋有遭被告等人毀損乙節，並未能舉證以佐其實，是原告請求被告江青雲負損害賠償責任即無理由。
㈣原告得依系爭租賃契約第12條約定請求被告江青雲給付律師費用10萬元。
1.按乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。乙方提前解約時視同違約。系爭租賃契約第12條、第22條第3 點前段約定有明文（見本院卷一第31、33頁）。揆諸前述，應係被告江青雲先向原告表示欲提前解約，故依前開約定即有違約情形，故原告所支出之律師費用應由被告江青雲負擔；而原告亦已提出進豐聯合法律事務所收據
2 紙（見本院卷一第44至45頁），金額合計11萬元，惟收據之一記載其收費內容為律師函1 萬元，且日期係在105 年8月30日，而原告係於106 年1 月24日提起訴訟，有民事起訴狀上本院收文狀戳章所示日期可參，則難認當時已有涉訟情形，故此部分非屬涉訟之費用，應予扣除。
2.被告雖主張律師費用顯然過高，惟原告確已提出律師收據為證，且被告亦未表示其所認合理之金額及依據為何，則被告空言否認難認可採。
3.而原告起訴所委任之律師，嗣經原告於107 年3 月15日陳報解除委任，嗣於107 年5 月16日又委任其他律師，再於107年7 月4 日陳報解除委任，再於107 年7 月5 日委任現任訴訟代理人，有民事解除委任陳報狀2 紙、民事委任狀2 紙附卷可參（見本院卷二第67、105 、146 、147 頁），惟參諸原告所提之收據所示金額，應係一般民事訴訟案件一審級之律師費用，因本件目前僅有進行至一審，故原告得請求之費用仍應為10萬元。
㈤原告依系爭租賃契約第22條特約事項請求被告江青雲給付違約金應以18萬9,000 元為當。
1.按乙方提前解約時視同違約，乙方賠償甲方60萬元整，於押金內扣除，另甲方應返還乙方剩餘租金支票及押金。系爭租賃契約第22條第3 點約定有明文。本件確係由被告江青雲主張提前解約，故有違約情形，均如前述，是原告依上開約定請求被告給付60萬元，固非無據。
2.惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，此有最高法院79年度台上字第1915號判例要旨參照。經查：
⑴依系爭租賃契約所載，每月租金為10萬元，卻約定提前解約
承租人即須賠償出租人60萬元，其金額之懸殊，顯已過當；況依系爭租賃契約第12條有約定如有違約承租人尚應給付律師費、損害賠償等費用，顯見系爭租賃契約第22條第3 點所定之違約金性質並非因不履行而生損害之賠償總額，是原告除得請求被告江青雲給付律師費、損害賠償等費用，尚得請求被告江青雲給付違約金，更見其所約定之違約金為60萬元顯屬過高。
⑵又依內政部公布之房屋租賃契約書範本第11條第2 項規定「
依約定得終止租約者，租賃之一方應於Ｏ個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方Ｏ個月（最高不得超過1 個月）租金額之違約金」（見本院卷一第78頁）；其係規定未依約先期通知而提前解約始須給付違約金，且違約金金額不得超過1 個月租金，原告與被告江青雲簽訂系爭租賃契約時均同意如有提前解約即視為違約，顯已較上述房屋租賃契約書範本所定違約情形更為廣泛，益證其所約定高達60萬元之違約金確有過高情形，依前開規定本院自得予以酌減。
⑶再者，原告與被告江青雲係就系爭房屋成立租賃關係，卻將
租賃契約分訂為系爭租賃契約及系爭權利讓渡書2 份，已如前述（見事實及理由欄乙、貳、四、㈠、⒊），故兩造就系爭房屋之租金實際為31萬5,000 元（租金10萬元＋權利讓渡金21萬5,000 元）；又原告與被告江青雲所約定之違約情形較內政部公布之房屋租賃契約書所定違約情形更為廣泛，本件被告江青雲至遲已於105 年8 月25日書面通知欲提前解約，且經原告同意而於105 年10月31日終止租賃關係，其違約情節實屬輕微，是本件違約金更須加以減縮，是本院認應以0.
6 個月租金為當，是原告得依前開約定請求被告江青雲給付之違約金為18萬9,000 元（計算式：315,000 ×0.6 ＝189,00
0 ）。㈥原告無從請求被告江青雲再為給付，自無從請求被告陳國斌負連帶清償責任。
1.按乙方提前解約時視同違約，乙方賠償甲方60萬元整，於押金內扣除，另甲方應返還乙方剩餘租金支票及押金。系爭租賃契約第22條第3 點約定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，被告江青雲承租時有繳交100 萬元押租金乙節為兩造所不爭執，則原告於本件租賃契約終止後所得向被告江青雲請求之金額，如高於被告江青雲所繳付押租金之金額，始得再向被告江青雲請求給付。
2.原告對於被告江青雲得請求之金額共計76萬1,500 元（計算式：105 年9 月15日至105 年10月31日之租金及權利讓渡金共47萬2,500 元＋律師費10萬元＋違約金18萬9,000 元＝76萬1,500 元），其金額低於被告江青雲前所繳納之押租金100萬元，故原告已無從再請求被告江青雲給付。
3.又原告主張被告陳國斌於106 年1 月20日有告知願意代為給付牛奶屋烘焙應給付之費用，而主張被告陳國斌同意承擔被告江青雲之債務，而屬重疊債務承擔，應負連帶給付關係云云。經查，原告主張被告陳國斌應與被告江青雲負連帶清償之責係依最高法院93年度台上字第364 號判決意旨「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務固於契約成立時移轉於該第三人，惟第三人與債權人訂立之契約，係使該第三人加入為債務人，而與原債務人就同一債務各負全部給付之責任者，雖學說上稱為重疊的債務承擔，究與民法第300條所規定之免責的債務承擔不同，原債務人就其債務仍與該第三人連帶負其責任。」，惟依原告所提106 年1 月20日電話譯文中多為被告陳國斌之陳述，原告或其配偶張榮發並未對被告陳國斌表示負責乙節為同意之意思表示，故原告主張與被告陳國斌已有重疊債務承擔之約定，本難認可採；況原告對被告江青雲已無請求給付之權利，自無從再請求被告陳國斌負連帶清償責任之理。
五、綜上所述，原告請求被告江青雲與被告陳國斌連帶給付1,59
3 萬9,115 元及自107 年1 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息等節，為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、被告江青雲主張：伊前已給付原告押租金100 萬元，而伊已於105 年10月底返還系爭房屋之占有，故原告本應返還押租金100 萬元；惟伊有繼續使用系爭房屋至105 年10月底，故扣除相當1 個半月之租金及權利讓渡金之不當得利共計47萬2,500 元；又依系爭租賃契約約定伊尚須給付60萬元之違約金，惟參諸內政部公布之房屋租賃契約範本，此違約金應酌減為1 個月租金即10萬元。故伊所給付之押租金扣除前開金額，應剩餘42萬7,500 元，伊自得請求原告返還。並聲明：
（一）原告應給付被告江青雲42萬7,500 元及自反訴起訴狀送達原告之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、原告則以：被告江青雲105 年8 月25日所寄發之存證信函表明於105 年9 月15日終止系爭租賃契約，顯與兩造約定不合，本不生終止效力；又押租金係擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，而被告江青雲既有欠租之情形，並應給付伊於本訴所請求之損害賠償、違約金、律師費用，故抵充之後已無餘額，被告江青雲自無請求返還之理由等語以資抗辯。並聲明：（一）被告江青雲之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告江青雲請求原告給付抵充債務後之剩餘押租金42萬7,50
0 元，惟為原告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者應為：（一）兩造所訂之系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約是否於105 年9 月15日經反訴原告提前終止？（二）被告江青雲是否於105 年9 月29日交還系爭店面之鐵捲門遙控器予原告，而由原告於105 年9 月29日取得系爭店面之占有？
（三）兩造就系爭租賃契約所約定提前解約之違約金60萬元是否有過高之情形？如有過高情形，是否應酌減至10萬元？
（四）反訴原告前所繳付之100 萬元押金於扣除105 年9 月15日以後至105 年10月31日止之1.5 個月租金及權利讓渡金共47萬2,500 元、違約金10萬元後，反訴原告得否向反訴被告請求42萬7,500 元？經查：
㈠系爭租賃契約及系爭權利讓渡契約書業於105 年10月31日經
兩造合意終止，業如前述（見事實及理由欄乙、壹、四、㈠）。
㈡被告江青雲已於105 年9 月29日交還系爭店面之鐵捲門遙控
器予原告，為兩造所不爭執；又並無證據足證被告江青雲於
105 年11月1 日以後仍有繼續使用系爭房屋，亦如前述（見事實及理由欄乙、壹、四、㈡、⒉部分），是原告僅能請求被告江青雲給付105 年9 月15日至105 年10月31日止之租金及權利讓渡金共計47萬2,500 元【計算式：（租金100,000元/月＋權利讓渡金215,000 元/ 月）×1.5 月＝472,500元】。
㈢本件違約金應酌減為18萬9,000 元，已如前述（見事實及理由欄乙、壹、四、㈤部分）。
㈣按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。經查，被告江青雲所給付之押租金100 萬元扣除前開105 年9 月15日至105 年10月31日之租金及權利讓渡金共47萬2,500 元以及被告江青雲依約應給付原告律師費10萬元、違約金18萬9,000 元，餘額應為23萬8,500 元（計算式：押租金100 萬元－105 年9 月15日至105 年10月31日之租金及權利讓渡金共47萬2,500 元－律師費10萬元－違約金18萬9,000 元＝23萬8,500 元）；是被告江青雲請求原告給付23萬8,500元洵屬有據。
四、綜上所述，被告江青雲請求原告返還剩餘押租金23萬8,500元及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即106 年6 月9 日，見本院卷一第68頁）起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。至被告江青雲逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、末兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，核無不合，爰就被告江青雲勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之。至被告江青雲敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第78條。
㈡反訴部分：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 曾百慶