臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第220號原 告 黃王梨善訴訟代理人 黃釗輝
王建中律師被 告 大溪山莊住戶管理委員會法定代理人 陳梅棠訴訟代理人 吳榮昌律師上列當事人間請求確認所有權人會議決議無效事件，本院於民國
107 年4 月27日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。被告雖抗辯原告係主張大溪山莊社區區分所有權人會議之決議有類推民法第56條之情事，則應提起撤銷決議訴訟，不應以提起確認訴訟方式爭執決議通過增列規約之效力云云。惟原告係主張大溪山莊社區民國106 年度區分所有權人會議決議通過增列之社區規約條款違反強制規定而屬無效，並依民法第56條第2 項提起本件確認之訴。查依民法第56條第2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，又公寓大廈管理委員會屬人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，即應適用前開民法第56條第2項規定而屬無效，從而原告提起本件確認之訴，並無不合。且原告係大溪山莊社區之住戶，兩造就大溪山莊社區住戶規約限制各住戶專有部分之增建、改建有所爭議，而由大溪山莊社區106 年度區分所有權人會議決議增列之規約第6 條之
1 第2 項關於「住戶如欲就自宅從事改建、增建、重建等需先提出外觀透視圖，經相關鄰居同意並簽章後，連同完整設計圖向管委會轉建案審查小組申請，經審查同意後，由管委會轉發同意函，始得向主管機關申請，經核准取得建（雜）照後才可施工，設計須符合政府核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書與相關建築法規，也就是不超過建蔽率40% 、容積率100%，樓高10.5米原樓層數（地下室不在此限），且須維持原屋型、原色系（由審查小組提供五至七個原設計圖型參考），蓋瓦型屋頂之完整美式庭院社區風貌，無鐵鋁窗、圍牆或其他類似設施（和園仍維持一戶一樣不在此限），增改建不得改變原建物之正面外觀，新增建物不得位於原建物之前面，住戶違反規定，管委會應立即依法禁止其施工」等內容觀之，顯然係不利於原告，且區分所有權人會議通過上開增列條款之決議，形式上對具有區分所有權人身分之原告而言，亦有其拘束力，是原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，尚非無據。因上開決議增列條款之效力之法律關係存否不明確，致原告主觀上認有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，得以確認判決予以除去。揆諸前揭說明，應認原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、4 、7 款分別定有明文。又所謂因情事變更，係指因客觀情事有所變更，無法達原來訴訟之目的，而有變更最初聲明之必要而言，係為訴訟上之便宜而設之規定，祇須情事確屬變更，即有其適用。查原告起訴時原聲明請求確認105 年12月17日大溪山莊106 年度所有權人會議之提案一關於修改住戶規約第6 條之1 第1 項之決議為無效。嗣因被告於106 年12月23日再召集所有權人會議，並將前決議通過修改之住戶規約第6 條之1 第1 項移至第
2 項，內容並修正為前揭所述，原告因此將其聲明變更為確認106 年12月23日大溪山莊106 年度所有權人會議之提案二關於修改住戶規約第6 條之1 第2 項之決議為無效。被告雖不同意原告為前開訴之變更，惟原告上開所為訴之變更，與原訴屬基於被告於105 年12月17日所召開之區分所有權人會議之同一紛爭事實之延續，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，且對於被告程序權之保障並無不利之影響，亦不甚礙本件訴訟之終結，依前開規定，尚無不合，應准許之。
三、當事人之法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。查本件被告之法定代理人原為沈啟，嗣變更為陳梅堂，並向本院聲明承受訴訟，此有聲明承受訴訟狀附卷可稽（見本院卷㈡第193 頁），被告之承受訴訟，經核與上揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為大溪山莊之住戶，大溪山莊內為多數各自獨立使用之建築物，而有共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條規定，其管理及組織準用該條例之規定。因原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○○號土地及其上同段417 建號、門牌號碼為桃園市○○區○○街○ 巷○○號之房屋，均為原告專有部分，依公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，原告得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。被告竟於106 年12月23日召集大溪山莊106 年度所有權人會議，並決議通過修改住戶規約第6 條之1 第2 項如前所述之內容（下稱系爭決議），系爭決議之內容定有諸多限制要件，並將是否得為增建之權利，取決於住戶大會之特別決議，已牴觸公寓大廈管理條例第
4 條第1 項規定。且內政部營建署97年1 月21日營署建管字第0000000000號、97年5 月19日營署建管字第0970026713號函示均已表示增建或建築物高度不得以規約限制之，系爭決議採取較都市計畫法、區域計畫法、相關建築法令更為嚴格之限制，亦已牴觸建築法規，而違反強制規定，依民法第71條之規定應屬無效，並不正侵害原告權利而屬權利濫用，況人民之財產權受憲法保障，並非得以不具法律效力位階之所謂合意約定加以限制、剝奪原告依建築法取得建照合法增建之權益。被告雖抗辯依公寓大廈管理條例第5 條區分所有權人對專有部分之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人之共同利益，原告破壞大溪山莊完整美式庭院社區風格，增加建築面積（容積率）係違反區分所有權人共同利益之行為云云。惟所謂共同利益，參照公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 款規定，係指建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、無擁擠、無毀損、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等行為，原告依建築法取得建照後於自宅增建之行為既無妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，即非違反區分所有權人共同利益之行為。爰依民法第56條第2 項規定提起本件訴訟等語，並聲明：確認系爭決議為無效。
二、被告則以：系爭決議係為維持大溪山莊社區住宅品質，保留造鎮時所強調之美式風格住宅風貌設計，使整體住宅社區更具整體感，依大溪山莊開發建設變更計畫說明書，該時向內政部申請核發建築執照時容積率為100%，經內政部核定，為對大溪山莊內所有區分所有權人具有法律拘束力之一般行政處分。又系爭決議限制樓層數係依據內政部公告之臺北水源（南勢溪部分）特定區土地使用管制要點，樓層數限制亦屬於法有據，依內政部營建署核定之大溪鴻禧山莊開發案公文及附件中，臺北水源特定區土地使用管制要點，不論係低○○○區○鄉街住宅區均有建築物屋簷不得高於3 層樓高（或
10.5公尺）之規範，大溪山莊坐落於該管制區內，自應受該要點規範，並非恣意剝奪住戶之房屋所有權改裝增建之自由，實乃符合行政法管制目的而設。又社區規約拘束所有權人之目的在維持社區外觀整體一致性、環境之維護及保障各住戶房地產值不因恣意改建而受影響，拘束對象非僅原告，而係規範全體住戶，且原告仍得依其自由意志在法令、規約許可範圍內自由裝設或興建其房屋，欲申請改建者縱未獲鄰居同意，仍可逕由管委會選任公正客觀人士組成審查小組核准增建，可見系爭決議並非以損害他人權利為目的，並無權利濫用之情形。再者，原告與其配偶均有相當購屋經驗，依一般社會經驗，理當知悉本社區亦應有制訂規約，並可向管委會詢問，要求原告遵守規約並無顯失公平情事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對於原告所有之上開房地坐落於大溪山莊社區內而為大溪山莊社區之住戶，大溪山莊依公寓大廈管理條例第53條之規定，係屬集居住宅，應適用公寓大廈管理條例之規定，並於87年間成立管理委員會，經改制前之桃園縣政府（已改制為桃園市政府）於87年5 月5 日核發桃縣府工建寓字第000000號、87府工建字第080822號之公寓大廈管理組織報備證明，原告已於104 年1 月13日就其上開房地為進行增建而取得桃園市政府核發建照執照，又大溪山莊分別於105 年12月17日、106 年12月23日召集106 年度所有權人會議並作成系爭決議等事實，並不爭執，復有原告所有之前開房地之登記謄本、（104 ）桃市工建執照字第會溪00047 號府工建字第0000000000號建造執照、公寓大廈管理組織報備證明、區分所有權人大會會議紀錄（含住戶規約修訂前後對照表）等在卷可稽（見本院卷㈠第172 至175 頁、8 至12、112 、89至92、240 頁；卷㈡第98至106 頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭決議限制其房地所有權之行使，已牴觸公寓大廈管理條例第4 條第1 項、都市計畫法、區域計畫法及相關建築法規等強制規定，又不正以社區規約限制原告財產權之行使，屬權利濫用，系爭決議自屬無效等語，被告則以前開情詞否認，是本件爭點厥為：系爭決議之內容是否牴觸公寓大廈管理條例第4 條第1 項、都市計畫法、區域計畫法及相關建築法規等強制規定，而屬無效？系爭決議之內容以合意之約定限制原告財產權之行使，與憲法保障人民財產權之意旨是否有違？系爭決議之內容是否專以損害原告權利為目的，而為權利濫用？茲分述如下：
㈠系爭決議是否違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、都市計
畫法、區域計畫法及相關建築法規等強制規定？
1.原告主張系爭決議影響其房地所有權之行使，已違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，並與都市計畫法、區域計畫法及相關建築法令牴觸，依民法第71條規定系爭決議應屬無效等語。惟按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限」，民法第71條定有明文。所謂強制規定與禁止規定，前者係指應為某種行為的規定（不得不為規定），後者係指禁止為某種行為的規定。法律行為制度，旨在實踐私法自治之理念，故國家法律一方面須設任意規定，於當事人無特別約定時得予適用，對私法自治予以補充，一方面亦須設強行規定，不問當事人之意思如何，強予適用，對私法自治給與適當限制。而在探究法規範是否屬本條之強制規定及違反該強制規定之效力時，自須考量國家管制之目的與內容（司法院大法官解釋第726 號解釋理由書要旨參照）。
2.經核公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，其規定中並無「應」、「須」或「不得」等具有「強制」或「禁止」而拘束受規範者應為某種行為或禁止為某種行為之意義，即非具有強制或禁止之性質。是公寓大廈管理條例第4 條第1 項既非強制規定，尚難謂系爭決議之內容因違反法律之強制規定而違法，故原告此部分主張指系爭決議之內容有違反強制規定而無效云云，尚非可採。
3.原告另主張系爭決議已增加法所無之限制，違反都市計畫法、區域計畫法及相關建築法規而無效云云。惟原告所稱都市計畫法、區域計畫法、建築法第25條、第97條授權主管機關制訂「建築技術規則建築設計施工編」、非都市土地使用管制規則第9 條第1 項等建築法規，所規範建築房屋或土地利用之各項限制，均為立法者或主管機關就維護公共安全或促進土地之保育利用所為最低度限制，受規範者符合限制之最低標準即為合法，並未否定特定人為其等之利益，得約定採取較前開法令較嚴格之限制，自不得以系爭決議有採取較嚴格之限制，即謂牴觸該等法律，是原告主張系爭決議違反都市計劃法、區域計畫法及相關建築法規而屬無效云云，亦無可採。
4.原告復主張內政部營建署已解釋申請建築執照核准之建築物高度及核准增建，不得以規約限制之云云。惟行政機關所為之函釋並無拘束法院之效力，況得否以規約限制集居社區之建築高度或增建，涉及該規約制定人之私權及社區之共同利益，行政機關尚無逕行判定該規約效力有無之權限。從而，原告執此主張不得以系爭決議限制原告增建及增建之高度云云，亦非有據。
㈡系爭決議之內容以合意之約定限制原告財產權之行使，與憲
法保障人民財產權之意旨是否有違？
1.原告主張依憲法第15條、第23條之規定，限制人民財產權自由行使之權利，應以法律定之，不得僅以合意之約定而剝奪財產權云云。按「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障」；「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之」，為憲法第15條、第23條所明定。人民之財產權固受憲法絕對保障，惟財產權行使之方法因可能涉及他人之自由與權利，或影響公共利益、善良風俗、社會道德與社會責任，是其所受之保障即因權利衝突而可能受到一定之限制。
2.兩造對於本件社區應適用公寓大廈管理條例之規定，均不爭執（見本院卷㈠第240 頁），按「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例」；「公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」；「區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」；「住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」；「規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」；「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，公寓大廈管理條例第1 條第1 項、第3條第1 款、第7 款、第8 款、第12款、第53條分別定有明文。觀諸上開公寓大廈管理條例之立法目的，在於規範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、訂定規約等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質及增進共同利益。稽之上開公寓大廈管理條例之規定及意旨，適用公寓大廈管理條例規定之社區規畫、設計、建築結構連結、使用人密集、並有共同設施之使用等集合式住居之特徵，已與個別獨立住家顯然有異，是為加強該公寓大廈社區之管理維護，提昇居住品質，並降低個別區分所有權人脫逸行為對其他多數區分所有權人所造成之不當影響程度，而有就專有部分等之使用為適當限制之必要，此亦為公寓大廈管理條例立法意旨所在。再觀之公寓大廈管理條例第3 條第6 款規定：「約定共用部分：
指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」；第15條規定：
「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」，更見就專有部分等權利使用限制為例示規定，如經訂為規約，基於私法自治及團體法法理，除其內容牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情外，均屬有效，各區分所有權人均應受其拘束，藉以具體展現所有權社會化之內涵。
⒊本諸上開說明，系爭決議通過之內容為：「住戶如欲就自宅
從事改建、增建、重建等需先提出外觀透視圖，經相關鄰居同意並簽章後，連同完整設計圖向管委會轉建案審查小組申請，經審查同意後，由管委會轉發同意函，始得向主管機關申請，經核准取得建（雜）照後才可施工，設計須符合政府核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書與相關建築法規，也就是不超過建蔽率40% 、容積率100%，樓高10.5米原樓層數（地下室不在此限），且須維持原屋型、原色系（由審查小組提供五至七個原設計圖型參考），蓋瓦型屋頂之完整美式庭院社區風貌，無鐵鋁窗、圍牆或其他類似設施（和園仍維持一戶一樣不在此限），增改建不得改變原建物之正面外觀，新增建物不得位於原建物之前面，住戶違反規定，管委會應立即依法禁止其施工」等語，可見系爭決議係限制本件社區區分所有權人就其專有部分之改建、增建、重建之權利，故應予審究者，乃大溪山莊社區住戶就系爭決議取得之利益，與各區分所有權人之專有部分改建、增建、重建權利所受限制而所受損失，比較衡量以為認定，即系爭決議之約定原則上若係基於保障全體或多數住戶之共同利益而為，方有拘束全體住戶效力之正當性。
⒋查本件社區乃鴻禧開發股份有限公司於77年間申請主管機關
准許開發、建築，其中開發內容包括大溪山莊：開放式美國風情高級經濟別墅生活特區，且社區內房屋預定出售時，於買賣契約已於第5 條前段約定：「為維護整體環境景觀之協調與配合，本約房屋外飾部分，甲方（即買方）同意絕不要求變更，甲方並不得要求乙方（即賣方）為將來加蓋之準備或違建之施工」等語，並簽署「遵守住戶守則暨管理服務規章同意書」，於上開同意書第3 條第9 款、第13款、第22款分別約定「住戶不得擅自翻建固定性圍牆或加蓋任何有礙觀瞻之建物」、「為保持本山莊之整體美觀，各戶不得增改外飾，不得任意於陽台加作鋁（鐵）窗或遮陽及雨庇設施」、「住戶如因需要改建或重建住宅時，應符合左列標準：⑴重改建之建築物之建蔽率、容積率、高度及樓層數不得超過原建築物規模，以原有建造執照核定範圍為基準重改建之。⑵設計圖樣須經由管理單位同意方可施工」等語。又大溪山莊社區目前仍係由多數獨棟之美式別墅（一般指具花園草皮之獨門獨棟、2 至3 樓形式、建蔽率、容積率均極低之建築型態），且社區設有圍牆與外界區隔等情，有大溪鴻禧山莊開發建築變更計畫說明書、大溪山莊社區現場照片及平面圖、房屋預定買賣契約書及其附件即上開遵守住戶守則暨管理服務規章同意書在卷可稽（見本院卷㈡第65、66頁、本院卷㈠第118 、156 至163 、217 至224 頁），是本件社區於設計之初，即係以集居美式風格建築之獨棟別墅形態規劃設計，且買賣契約已約定改建、重建住宅需符合約定之標準並需經管理單位同意，堪認本件社區之住戶於購買房屋時即有社區應維持美式風格建築樣貌之共識，而屬維持本件社區住戶之共同利益。故基於上開目的之管理維護，以提昇住戶居住品質及維護社區房地產之整體價值，系爭決議堪認符合公寓大廈管條例為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質及增進共同利益之立法意旨。被告抗辯基於維持大溪山莊社區住宅品質，保留造鎮時所強調之美式風格住宅風貌設計，使整體住宅社區更具整體感而為之限制等語，應屬可採，是系爭決議內容乃基於保障全體住戶之共同利益而為，而有拘束全體住戶效力之正當性。
⒌原告雖主張限制人民財產權應以法律定之，不得僅以合意之
約定而剝奪財產權云云。惟依上開說明，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質及增進共同利益，而有就專有部分之使用為適當限制之必要，此亦為公寓大廈管理條例立法意旨所在。而前揭公寓大廈管理條例第3 條第6 款、第15條即有就專有部分之權利使用限制為例示規定，是公寓大廈管理條例本身即屬限制人民財產權之法律，並授權區分所有權人得以規約為之，又系爭決議之內容符合加強本件社區之管理維護，提昇居住品質及增進共同利益之立法意旨，乃基於保障全體住戶之共同利益而為，有拘束全體住戶效力之正當性，已如前述，是原告前開不得以合意方式限制其財產權之主張，並非可取。
㈢系爭決議之內容是否專以損害原告權利為目的，而為權利濫
用？按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148 條定有明文。所謂權利濫用禁止原則，源自誠實信用原則，自應受誠實信用原則之支配，是於衡量權利人是否濫用權利時，應顧及誠信原則之精神。於具體案件，如當事人抗辯權利人權利濫用及違反誠實信用原則時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則等情予以調查審認，庶幾合於權利社會化之基本內涵，俾求得實質公平與妥當。如前所述，大溪山莊社區於設計之初，即係以集居美式風格建築之獨棟別墅形態規劃設計，且住戶於購買房屋時應有社區應維持美式風格建築樣貌之共識，而屬維持大溪山莊社區住戶之共同利益，若未就改建、增建、重建條件於住戶規約約定限制之方式，而任由住戶獨憑己意為之，極易破壞原來之規劃設計，而影響整體居住品質，甚或造成房地財產價值之跌落，故系爭決議就專有部分改建、重建、增建等項限制其條件，客觀上亦具正當性，亦即被告抗辯系爭決議是基於維護全體住戶之公共利益，尚無不合，且系爭決議內容對所有區分所有權人均一體適用，並非專以損害原告權利為唯一目的，要無權利濫用或顯失公平之情事，自不能遽認屬權利濫用。是原告主張系爭決議為權利濫用而無效云云，仍不足採。
五、綜上所述，本件依原告所提事證，尚難認系爭決議內容有違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、都市計畫法、區域計畫法及相關建築法規等強制規定之情形，且系爭決議內容限制財產權之行使，符合法律保留原則，亦未有權利濫用或違反誠信原則之情形，原告主張類推民法第56條第2 項之規定，請求確認系爭決議為無效，並無理由，自應駁回其訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 曾家貽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 吳秋慧