臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第52號原 告 邢玉齡訴訟代理人 簡長輝律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 洪大鈞上列當事人間請求給付利息事件，於民國106 年11月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰肆拾叁萬貳仟叁佰捌拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰肆拾叁萬貳仟叁佰捌拾元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾捌萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰肆拾叁萬貳仟叁佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋買賣契約）及原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地買賣契約）涉訟。而系爭房屋買賣契約第22條及系爭土地買賣契約第11條第1 項分別約定：「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院」等語，有各該契約書影本附卷可稽（見本院105年度桃簡字第1470號卷〈下稱桃簡字卷〉第14頁反面、第33頁反面）。經核原告與被告總瑩公司、楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件確因上開契約所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告總瑩公司應給付原告新臺幣（下同）52萬820 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告楊碧玲應給付原告52萬820 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內免除給付責任。㈣請本院依職權宣告假執行。嗣於民國106 年5 月4 日具狀變更聲明為：㈠被告總瑩公司應給付原告146 萬1,280 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告楊碧玲應給付原告146 萬1,280 元，及其中4萬 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免除給付之義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第94頁正反面），經核原告所為假執行聲明之變更，並未變更本件訴訟標的，而僅是法律上之補充、更正，非屬訴之變更；至其餘聲明之變更，則係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，要無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於104 年2 月11日分別與被告總瑩公司及被告楊碧玲簽訂系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，購買坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地及其上湯城世紀乙區編號C 棟36號之預售房屋（下合稱系爭房地），約定系爭房地之契約總價金為2,150 萬元，其中房屋價款860 萬元、土地價款1,
290 萬元。依系爭房屋買賣契約第10條第1項 前段約定，被告總瑩公司應自101 年8 月1 日前開工，於104 年12月31日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至105 年2 月3日 始取得使用執照，合計遲延33日。而伊於104 年12月31 日 、105 年8 月
3 日、106 年2 月23日累計繳納房地價款分別為578 萬元、
593 萬元、2,098 萬元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，故被告總瑩公司應給付伊逾期取得使用執照之遲延利息9 萬5,370 元【計算式：578 萬×5/10000 ×33日（自105 年1 月1 日起至105 年
2 月2 日）】。至系爭房屋買賣契約第10條第2 項雖約定遲延利息係以房屋價款萬分之5 為計算基準，然上開約定屬於消費者保護法（下稱消保法）第2 條第7 款所定之定型化契約條款，且已違反「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項規定，應為無效。又系爭房屋於105 年2 月3 日取得使用執照，依系爭房屋買賣契約第14條第2 項前段約定，被告至遲應於105 年8 月3 日通知伊交屋，然被告迄今仍未通知伊交屋，依「預售屋買賣契約範本」第15條第1 項第4款規定「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告總瑩公司因逾期交屋應給付伊自105 年8月4 日起至106 年5 月18日止之遲延利息為132 萬5,910 元【計算式：593 萬×5/10000 ×150 日（自105 年8 月4 日起至106 年2 月23日）＋2,098 萬×5/10000 ×84日（自10
6 年2 月24日至106 年5 月18日）】。另依系爭土地買賣契約第11條第1 項「凡因本件買賣約定而涉訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」之約定，及系爭房屋買賣契約第22條「本約…與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效」之約定，被告楊碧玲應賠償伊因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4 萬元。
此外，本件遲延之債務不履行責任源自被告總瑩公司，因系爭房屋、土地買賣契約為聯立契約，具連帶不可分性應共同履行，任何一部分違約，視同被告均違約，伊自得請求被告負不真正連帶賠償責任。故雖僅系爭土地買賣契約第11條第
1 項約定就敗訴一方需負擔律師費，惟此部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用，被告均有賠償伊就本件訴訟所支出之律師費之義務，乃依上開契約約定請求被告賠償伊4萬元律師費。為此，爰依系爭房屋、土地買賣契約關係及「預售屋買賣契約範本」之規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告146 萬1,280 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告楊碧玲應給付原告146 萬1,280 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免除給付之義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容，係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋買賣契約、土地買賣契約係分別訂立之情形不同，不應強行適用。而系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，並符合實際上簽約之情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」，顯未考慮實為兩個獨立契約所生之誤解。又系爭房屋於104 年7 月8 日完工，故被告並無遲延。若認被告應於104 年12 月31 日取得使用執照，然原告迄至104 年12月31日前所繳價款均為土地價款，並無房屋價款，自無從計算遲延利息。如認被告應負遲延取得使用執照之責，仍應以房屋價款占總價款之比例即231 萬2,000 元為據計算逾期遲延利息。再系爭房屋買賣契約第13條、第14條乃分別規定「房地產權移轉登記期限」、「通知交屋期限」，可見取得使用執照後方有第13條、第14條之產權移轉及通知交屋等問題，是交屋應於辦理產權移轉登記後始得為之，則在此之前，被告未將系爭房屋點交予原告，自不構成遲延給付之情形。依系爭房屋買賣契約第13條第4 項第2 款之規定，辦理系爭房屋過戶前，應由原告簽立未繳清款項同額之禁止轉讓本票予被告後，被告始得辦理產權移轉。是被告於移轉系爭房屋過戶前，原告有先行交付與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予被告之義務，此為原告之先行為給付義務，詎原告經被告以電話通知原告辦理銀行對保程序後，卻未依限於一個月內辦理對保，經被告於105 年3 月7 日以掛號寄送對保通知單含簽立本票予原告後，原告仍未辦理，被告遂再次函催原告，原告始於105 年8 月9 日簽立面額1,200 萬元之本票予被告，又遲至105 年11月26日簽立面額305 萬元之本票交付予被告，致本件延至105 年12月5 日方辦理產權移轉完畢，故本件未達可通知交屋之條件，被告自不負交屋義務，亦不負通知交屋遲延之責任。且其餘同樣之買方早於105 年8月即已辦理產權移轉登記，倘原告於規定時間內辦理對並簽立本票予被告，自能順利使產權移轉登記至原告名下，其通知交屋日自能提前，本件縱有遲延通知交屋，實肇因於原告未於被告通知期限內繳款並交付與未繳款同額之本票而使往後程序順延，其遲延責任應由原告自付，不應歸責於被告，原告更不應於事後反要求被告遲延交屋而須負擔遲延責任，是被告就取得使用執照後之交屋通知，並無任何遲延情事。因此原告主張被告遲延交屋應給付遲延利息，依法無據。退步言之，若認被告應負擔遲延違約金，惟原告亦有遲延給付相關價金，原告就系爭房屋依約應給付之銀行貸款1,505 萬元（房屋價款645 萬元、土地價款860 萬元），原告本應於
105 年12月5 日即產權移轉時給付完畢，原告遲於106 年2月23日始撥付完畢，共計遲延150 日，被告曾函催原告繳付價金，然未獲置理，乃依系爭房屋買賣契約第8 條第2 項、系爭土地買賣契約第3 條第3 項中段之約定，逾期部分以應繳金額每日萬分之2 計算遲延利息，從而，原告應給付被告自105 年12月5 日起至106 年2 月22日止共80日之遲延利息24萬8 00元（計算式：1,550 萬元×2/10 000×80日＝24萬
800 元），被告爰依民法第334 條第1 項之規定，以此主張抵銷。另就律師費用之部分，本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地買賣契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋買賣契約則未有約定，原告依系爭土地買賣契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴3 個被告（按應為2 被告之誤），縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，須如同裁判費般，考量原告敗訴部分之比例，並於計算比例後，再負擔該比例3 分之1 之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金為2 萬元之標準訂定，始為合理等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於104 年2 月11日以2,150 萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案乙區編號C棟36號房屋及其坐落土地，簽定系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約；依系爭買賣房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應自101 年8 月1 日前開工，並於104 年12月31日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，而被告總瑩公司於105 年2 月3 日始取得使用執照；系爭房屋已於105 年12月5 日移轉所有權登記予原告；原告於104 年12月31日止累計已繳買賣價款578 萬元；再於105 年2 月26日給付買賣價款15萬元，累計已繳買賣價款598 萬元；復於106 年2 月23日給付買賣價款302 萬元、1,200萬元，總計2,098 萬元；原告因本件訴訟支出律師費4 萬元等情，業據其提出系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、房屋付款明細表、律師酬金收據等件影本為證（見桃簡卷第8 至40頁、第42頁），且為被告所不爭執（見本院卷第62 頁 反面至64頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息及律師費，且被告二人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告二人是否應就系爭房屋買賣契約、土地買賣契約之履行
及不履行負不真正連帶責任？⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋買賣契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書（即系爭土地買賣契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除…」等語（見桃簡字卷第14頁反面至第15頁）、系爭土地買賣契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座（按應為「坐」之誤）落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（即系爭房屋買賣契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見桃簡字卷第33頁反面），可見兩造於締約時已約定系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，足認系爭房屋買賣契約、土地買賣契約性質上屬聯立契約，具有連帶不可分性。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，各債務人間並無主觀之關聯。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依系爭房屋買賣契約第22條前段、系爭土地買賣契約第12條第
1 項約定，此二份契約已載明「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」等字句，足徵該二份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告二人對原告應負系爭房屋、土地買賣契約所約定之全部給付義務，被告中一人之違約，均可視為另一被告違約，被告二人間就系爭房屋、土地買賣契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然。
㈡原告以系爭房屋遲延完工為由，依「預售屋買賣契約範本」
之應記載事項第12條第2 項規定，請求被告給付自105 年1月1 日起至105 年2 月2 日止，以已繳房地價款萬分之5 計算逾期取得使用執照之違約金，有無理由？⒈按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為
標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息( 最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。經查，系爭房屋買賣契約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售屋之建築工程，自
101 年8 月1 日前開工，並於104 年12月31日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。
二、賣方（即被告總瑩公司）如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見桃簡卷第10頁正反面），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
⒉繼按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消保法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第
1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。又「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用」，消費者保護法施行細則第15條亦有明定。本件前述系爭房屋買賣契約第10條第1 項、第2 項約定，被告總瑩公司應於104 年12月31日前取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息（違約金之意）予買方。惟被告總瑩公司遲至105 年2 月3 日方取得使用執照，此為兩造所不爭執。系爭房屋買賣契約雖約定逾期取得使用執照時，遲延利息以已繳「房屋價款」作為計算基準，系爭土地買賣契約則未就使用執照逾期取得有同為上開遲延利息之約定。然上開約款，與100 年3 月24日修正之內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第1 項、第2 項規定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國ˍ年ˍ月ˍ日之前開工，民國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳「房地價款」依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語對照之結果（見本院卷第91頁反面），足見系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定賣方逾期完工者，每逾一日應按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息（違約金之意），顯然違反100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2項所明文應以「已繳房地價款」計算之規定。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。再佐以原告給付買賣價款之情形，固均記載於系爭土地買賣契約後附之明細表中，然該明細表之名稱為「房屋付款明細表」，並由被告楊碧玲簽收（見桃簡字卷第34頁反面至35頁），而非「土地付款明細表」，益見原告給付之各期價款應未區分房屋款或土地款，而係併計為一總價而分期給付，至為明確。倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細表之名稱又為「房屋」付款明細表？甚且，於各期款名稱欄內，均為基礎開挖、地樑、牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內粉刷、申請使照完成等階段之付款，亦顯與土地價款無涉。循此，在在足見被告係基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消保法之適用及脫免分散責任，是本件系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定雖與100 年3 月24日修正內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2 項規定不符，系爭房屋買賣契約該約定無效，仍應一體適用「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第12條第2 項規定，即關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，應以「已繳房地價款」計算。故被告抗辯本件應以「房屋價款」作為計算基礎云云，並無可取。至被告另辯稱應以系爭房屋價款佔總價款之比例計算原告所繳納之價款中有若干比例之房屋價款，並據以計算遲延利息云云，亦與前揭「預售屋買賣契約範本」之應記載事項規定不符，所辯洵無足採。
⒊再查，兩造於系爭房屋買賣契約第10條第1 項約定被告總瑩
公司原應於104 年12月31日取得使用執照，然被告總瑩公司直至105 年2 月3 日始取得使用執照，此為兩造所不爭執，業如前述，已逾104 年12月31日，是被告總瑩公司遲延給付之事實，至為灼然，原告自得依「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項規定對被告二人請求以「遲延利息」為名之違約金。而依系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定，賣方如逾前款期限未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之5 計算遲延利息予買方，故原告請求本件違約金之權利，應於被告總瑩公司105 年1 月1 日未依約完工時即已發生，原告據此請求被告總瑩公司給付自105 年1 月1 日起至
105 年2 月2 日止按日以萬分之5 計算之遲延違約金，即屬有據。至被告雖抗辯稱本建案於104 年7 月8 日即已完工云云，惟依本建案使用執照所示，本建案竣工日期為104 年7月8 日，使用執照發照日為105 年2 月3 日（見本院卷第31至32頁），被告所辯已有未合，且縱然本建案於104 年7 月
8 日竣工，此亦非取得使用執照之日，而依前開約定，被告總瑩公司於104 年12月31日前除應完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施外，並應取得使用執照，被告總瑩公司既未於斯時取得使用執照，即仍應就遲延天數依前開約定計付遲延違約金，被告前開所辯顯與系爭房屋買賣契約約定不符，不足為取。
⒋復查，系爭房屋買賣契約第10條第1 項係約定「本預售屋之
建築工程，自101 年8 月1 日前開工，並於104 年12月31日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」（見桃簡卷第10頁正反面），是101 年8 月1日起至104 年12月31日期間，如遇有上開第10條第1 項各款所列之不可抗力之情事，確應予扣除。而系爭房屋於興建過程中，於上述期間中之101 年6 月12日為暴雨假、101 年8月2 日、102 年7 月12日（半日）、7 月13日、8 月21日（半日）、103 年7 月23日、104 年7 月10日、8 月8 日、9月28日、9 月29日共9 日為颱風假（詳如附表所示）一情，業經本院以網路查詢行政院人事行政總處公告之天然災害停止辦公及上課情形資料之列印畫面附於本院卷可考，復參諸系爭房屋買賣契約第10條第1 項第3 款係約定「因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即被告總瑩公司）不能施工者，其影響期間應不計入完工期限天數」等語（見桃簡卷第10頁反面），依上開約款，必須因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告總瑩公司不能施工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開1 日之暴雨假及9 日之颱風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時間自不得計入被告遲延之天數。依上，被告總瑩公司原應於104 年12月31日取得使用執照，卻遲至105 年2 月3 日方為取得，是系爭房屋遲延天數應為自105 年1 月1 日起至105 年2 月2 日止，並扣除1 日暴雨假及9 日颱風假期間，總計逾期完工23日（計算式：33日－10日＝23日）。而原告於該遲延期間前之104 年12月31日已繳付房地價款為578 萬元，此有原告提出之房屋付款明細表及被告提出之客戶繳款明細表在卷可佐（見桃簡卷第34頁反面至35頁、本院卷第33頁），復為兩造所不爭執，則依上開規定，認原告原告得請求以「遲延利息」為名義之違約金為6 萬6,470 元（計算式：578 萬元×5/10000 ×23日＝6 萬6,470 元），應屬有據；逾此部分之請求，即屬無由。
㈢原告以系爭房屋遲延交屋為由，依「預售屋買賣契約範本」
之應記載事項第15條第1 項第4 款規定，請求被告賠償逾期交屋之損害，有無理由？⒈依系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期
間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理。」、第14條第
2 項約定：「賣方（即被告總瑩公司）應於領得使用執照6個月內，通知買方（即原告）進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。（二）賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（見桃簡卷第10頁反面、第11頁反面至12頁），雖系爭房屋買賣契約就遲延通知交屋乙節，並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，而依消保法第17條第
5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋買賣契約之內容。被告辯稱應以房屋價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，實無足取。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定通知買方進行房屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第4 款規定「遲延利息」之約定，亦係指違約金而言。查系爭房屋係於105 年2 月3 日始取得使用執照，且至今僅完成移轉登記，尚未交屋等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第63頁反面），並經證人即被告總瑩公司員工許峻豪於本院言詞辯論時證述無訛（見本院卷128 頁正反面之106 年9 月
5 日言詞辯論筆錄），依上開約定，被告總瑩公司至遲應於
105 年8 月3 日通知原告交屋，然被告迄未通知交屋，顯已逾上開約定之期限，被告總瑩公司就此即應負遲延責任，原告自得請求總瑩公司給付105 年8 月4 日起至106 年5 月18日止，計遲延288 日之遲延違約金。
⒉被告雖依系爭房屋買賣契約第13條第4 項第2 款約定「買方
於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務…（二）交付辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予賣方。」，而辯稱依約款順序之體系解釋，交屋應於辦理產權移轉登記後始得為之，被告於移轉系爭房屋過戶前，原告有先行交付與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予被告之義務，被告前已通知原告進行對保，但原告遲未為之，被告再以郵件催繳款項，均未獲置理，原告本應於產權過戶完成核撥銀行貸款時，給付被告總瑩公司、楊碧玲各645 萬元（房屋價款）、860 萬元（土地價款），而系爭房屋已於105 年12月5 日辦理所有權移轉登記至原告名下，原告遲於106 年2 月23日方繳付1,505萬元，價金交付遲延，在原告未繳清貸款金額並開立未繳款同額之禁止背書轉讓之本票前，本件未達可通知交屋之條件，故被告自不負交屋義務，亦不負交屋遲延之責任，且其餘同樣之買方早於105 年8 月即已辦理產權移轉登記，倘原告於規定時間內辦理對保並簽立本票，自能順利使產權移轉登記至原告名下，其通知交屋日自能提前，本件縱有遲延通知交屋，實肇因於原告未於被告通知期限內繳款並交付與未繳款同額之本票而使往後程序順延，其遲延責任應由原告自付，該遲延交屋一事，自非可歸責於被告等語，並提出被告曾於105 年3 月7 日通知原告辦理銀行貸款對保手續之存證信函及於105 年8 月2 日通知原告於105 年8 月10日前配合交付辦理產權登記及貸款相關文件並開立尚未繳清款項同額之禁止轉讓背書本票予被告總瑩公司之通知單為憑（見本院卷第69至70頁、第71至72頁）。然查，被告僅泛指產權移轉登記與被告應依系爭房屋買賣契約第14條第2 項前段約定之交屋義務與期限有關，而未就兩者間之關連性為舉證；而系爭房屋買賣契約亦未見約定被告履行交屋義務前，須先辦理完成房屋產權移轉登記事宜，是被告以其因產權移轉有所延宕致其交屋有所遲延，顯屬卸責之詞，委無足採。又依民法第
229 條第2 項前段規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」既銀行貸款金額之撥付予被告及開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予被告係屬不確定期限之債務，自須於原告接獲被告催告後未予履行者，始屬遲延，而本件被告雖有提出上開證據資料為佐證（見本院卷第69至70頁、第71至72頁），但依前引系爭房屋買賣契約第14條第
2 項並參同條第3 項約定：「買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續……」（見桃簡字卷第11頁反面至12頁）可知，被告總瑩公司於領得使用執照後，即有於6 個月內通知原告交屋之義務，經通知而實際辦理交屋手續時，方有結算原告應付未付款項之問題，亦即被告總瑩公司有先為通知之義務，至原告結算未付款之義務，則為被告通知交屋後之實際交屋手續，通知交屋與實際交屋間，顯有區別，縱原告有買賣期款未付之情，亦應先由被告總瑩公司通知原告交屋，方有後續結算款項之問題，被告執此抗辯，自有誤會。至於就代收款是否包含在總價金中乙事，無解於被告仍須先行通知原告交屋，方得使原告陷於給付遲延責任之義務，併此敘明。
⒊承上，被告總瑩公司需就逾期通知交屋乙節，負遲延責任，
並依「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第
4 款規定，以「已繳房地價款」為基準計付遲延違約金。而就被告總瑩公司前述遲延期間，原告嗣於106 年5 月4 日具狀表明105 年8 月3 日至106 年2 月23日共204 日之遲延期間，僅以遲延150 日為請求基礎（見本院卷第94頁反面）。
又原告至105 年8 月3 日止已給付系爭房地價款593 萬元、至106 年2 月23日止已給付系爭房地價款2,098 萬元，有客戶繳納明細表在卷可參（見本院卷第33頁），亦為兩造所不爭執，誠如前述，依上規定，據以計算原告得請求被告給付因逾期交屋之遲延違約金為132 萬5,910 元【計算式：593萬元×5/10000 ×150 日＋2,098 萬元×5/10000 ×84日（自106 年2 月24日至106 年5 月18日）＝132 萬5,910 元】，尚屬有據，應予准許。
㈣原告依系爭房屋買賣契約第22條前段、系爭土地買賣契約第
12條第1 項及第11條第1 項之約定，請求被告給付律師費4萬元，是否有理由？其金額應如何計算？⒈查系爭土地買賣契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約
定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見桃簡卷第33頁反面），是以依契約自由之精神，兩造既將律師費用之請求另為約定由敗訴之一方負擔，則原告自得據此向被告請求給付律師費。倘一部勝訴、一部敗訴時，訴訟費用之負擔尚得適用民事訴訟法第79條之規定，至於律師費應如何負擔，則有疑義，依前引消費者保護法第11條第2 項規定，應為有利於消費者即原告之解釋，亦即，於原告全部敗訴之情形，始得命原告負擔被告楊碧玲之律師費，倘原告為一部勝訴、一部敗訴者，仍應由被告楊碧玲負擔原告之律師費。
⒉又原告委請律師提起本件訴訟，支付律師費用4 萬元，已提
出收據乙紙為證（見桃簡卷第42頁），且被告對此亦未爭執。再者，本件給付遲延之債務不履行責任，雖係因被告總瑩公司遲未取得本建案之使用執照而起，但如前述，系爭房屋買賣契約、土地買賣契約具有連帶不可分性，應共同履行，締約時兩造均已合意系爭房屋買賣契約、土地買賣契約屬聯立契約，始有各該「具連帶不可分性應共同履行」之記載，則任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告與被告二人間，自應認為原告就本件支出之律師費，均係為其與被告二人間之訴訟所生而不可割裂，本件既為原告為一部勝訴、一部敗訴之判決，依前開約定及說明，原告就本件訴訟支出之第一審律師費4 萬元請求被告楊碧玲負擔，洵屬有據，應予准許。從而，原告請求被告依不真正連帶債務給付律師費用4 萬元，亦屬有據，自應准許。
⒊被告固辯稱原告以一訴起訴三被告（按本件被告僅有二人）
，被告僅須依比例3 分之1 負擔敗訴之一方之律師費用云云。然原告委請律師對被告楊碧玲起訴，即應支出律師費，其同時對被告二人起訴，律師費之支出並未因此增加，即無從反面推論原告倘僅對被告楊碧玲起訴，即可按被告人數減少支出前開金額，又原告同時起訴被告二人，係基於其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務，是此部分之抗辯，委無可採。
⒋被告復辯稱應比照最高法院裁定律師酬金之標準，以2 萬元
計算律師費云云。然按法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4 條第1 項規定：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得超過其約定：一、民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額百分之三以下。但最高不得逾新臺幣五十萬元。二、民事非財產權之訴訟，不得逾新臺幣十五萬元；數訴合併提起者，不得逾新臺幣三十萬元；非財產權與財產權之訴訟合併提起者，不得逾新臺幣五十萬元」，故第三審律師酬金核定應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰等等事由綜合評斷，無法一概而論，且實務上核定律師酌金多於2 萬元者，所在多有，遑論本件訴訟乃第一審訴訟，為事實審，訴訟代理人除撰狀外，尚須到庭參與審理，實與第三審法律審之性質不同，自難比照辦理。又原告係依與被告楊碧玲合意訂立之系爭土地買賣契約作為請求律師費用之依據，與被告所述最高法院核定律師酌金之情形本屬不同，二者實無比較之基礎，是被告此項辯解，並無所據。
㈤基上，系爭房屋買賣契約、土地買賣契約既為聯立契約，具
有連帶不可分性，應共同履行，如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延違約金、逾期交屋之遲延違約金及律師費，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。
㈥被告以對原告遲延繳款之遲延利息主張抵銷，有無理由？
被告雖主張因原告遲延給付價金所生應按日計付萬分之2 之遲延利息主張抵銷等語，為原告所否認，是被告應就原告有遲延給付之情形，負舉證責任。惟查，系爭房屋買賣契約第
8 條約定：「一、買方（即原告）應依附件（一）付款明細表之規定，於接獲賣方（即被告總瑩公司）書面繳款通知單七日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。二、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息…」（見桃簡字卷第9 頁反面至10頁），及系爭土地買賣契約第3 條第3 行起：「…於接獲賣方（即被告楊碧玲）書面繳款通知單七日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。」之約定（見桃簡字卷第31頁），係就系爭房地之付款條件及方式為總則性規定，堪認原告付款之期限，係由被告以書面通知原告繳款，原告於收受繳款單後7 日內須為繳款，否則將陷於遲延給付之責。而被告主張原告遲付款項乙節，固據提出106 年1 月6 日台中英才郵局第32號存證信函影本1 份為證（見本院卷第41頁），然被告並未就此提出送達回執，難以認定該份存證信有合法送達於原告，且其內容所載購屋款項數額亦有不明確，是否生合法催告效力，似有疑義，無從就被告確實寄發催繳款項通知而原告遲延給付之事實為舉證。另被告提出之其於105 年8 月2 日通知原告於105 年8 月10日前配合交付辦理產權登記及貸款相關文件並開立尚未繳清款項同額之禁止轉讓背書本票予被告總瑩公司之通知單所示（見本院卷第71至72頁），與被告所提原告於105 年8 月
9 日簽立面額為1,200 萬元之本票影本1 紙（見本院卷第34頁）相互勾稽，堪認原告已於期限內提出該本票；反觀原告就其已依被告所定之期限內如數繳納款項乙節，業據提出被告於105 年11月24日以台中淡溝郵局第856 號存證信函影本、原告於105 年簽發面額為305 萬元之本票、被告106 年2月20日之貸款差額繳款通知單、原告106 年2 月23日之匯款單等件影本在卷可考（見本院卷第48至49頁、第50頁、第52頁、第53頁）。此外，被告復未提出其他書面通知原告逾期繳款之證明，本院自難憑被告片面所述，即認原告有何遲延繳款之情。職是，被告空言主張原告應負遲延責任等語，殊乏所據，自難憑採。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第2項、第203 條分別定有明文。查原告依「預售屋買賣契約範本」第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定請求被告給付遲延利息（實為違約金之意）6 萬6,470 元、132 萬5,910元部分，洵屬有據，然對於利息既無須支付遲延利息，則對於遲延利息，自無須支付遲延利息（最高法院22年上字第1484號民事判例意旨可資參照），是原告此部分請求遲延利息，則屬無據，應予駁回。原告另就律師費4 萬元部分請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起加計週年利率5%之利息，核屬有據。而本件起訴狀繕本係於106 年1 月16日送達予被告，有送達證書2 紙在卷足參（見本院卷第6 頁、第8 頁），是原告向被告請求遲延利息之起算日為106 年1 月17日，應堪認定。
六、綜上所述，原告依「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定及系爭房屋、土地買賣契約定，請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延違約金6 萬6,470 元、逾期交屋之遲延違約金132 萬5,910 元、律師費4 萬元，合計143 萬2,380 元，及其中律師費4 萬元，自106 年1 月
17 日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 謝伊婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
書記官 林彥汝附表：
┌───┬──────┬──────────────────────────┐│民 國│天然災害 │桃園市停止上班上課日期及情形 │├───┼──────┼──────────────────────────┤│ 101 │暴雨 │6 月12日全日 ││ ├──────┼──────────────────────────┤│ │蘇拉颱風 │8 月2 日全日 │├───┼──────┼──────────────────────────┤│ 102 │蘇力颱風 │7 月12日中午12點起停止上班上課 ││ │ │7 月13日全日 ││ ├──────┼──────────────────────────┤│ │潭美颱風 │8 月21日中午12點起停止上班上課 │├───┼──────┼──────────────────────────┤│ 103 │麥德姆颱風 │7 月23日全日 │├───┼──────┼──────────────────────────┤│ 104 │昌鴻颱風 │7 月10日全日 ││ ├──────┼──────────────────────────┤│ │蘇迪勒颱風 │8 月8 日全日 ││ ├──────┼──────────────────────────┤│ │杜鵑颱風 │9 月28日全日 ││ │ │9 月29日全日 │└───┴──────┴──────────────────────────┘