臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第686號原 告即反訴被告 陳宏源被 告即反訴原告 大唐天寶公寓大廈管理委員會法定代理人 麥良瑞訴訟代理人 謝維仁律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖基地台殘餘部分回復原狀，並返還予全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五十五，被告負擔百分之四十五。
反訴被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號11樓之4之頂樓平台騰空，並返還予全體共有人。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項至第3 項定有明文。
上開條文所稱「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號判決參照）。被告於言詞辯論終結前以106 年9 月18日民事答辯暨反訴起訴狀主張原告應返還土地予全體共有人。經核反訴與本訴均係基於同一屋頂平台之基礎原因事實，請求返還予全體共有人之爭執，且與原告於本訴之攻防方法相牽連，被告提起反訴核無不合，應予准許。
貳、實體方面
甲、本訴部分
一、原告起訴主張：㈠被告自民國86年起分別與多家電信業者簽屬基地台租約，安
裝基地台於水塔頂端。由於民國96年基地台租約到期。因此原告於95年之區分所有權人會議中反對續約。會議中依法進行住戶表決，投票結果，贊成續約戶數為43戶，反對續約戶數為22。依公寓大廈管理條例第31條規定：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。再依公寓大廈管理條例第33條第
2 款規定：公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。然被告卻違反上開規定，繼續與電信業者續約。
㈡被告自民95起年所收取之基地台業者租金，絲毫未用於頂樓
外牆防水、頂樓隔與公共空間美化之公共建設，未符合比例原則，期間雖多次透過區分所有會議提出，惟均被否決。故再請求被告提撥十年基地台租金之三分之一收益，共250 萬元，用於頂樓住戶之防水、隔熱、公共空間美化基金。
㈢聲明：
⒈被告應將如附圖基地台殘餘部分恢復原狀。
⒉被告應將250萬元（自95年迄今所收取得基地台租金三分之一）用於修繕頂樓漏水及外牆破損。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠系爭基地台已全部拆除，原告訴之聲明第一項無理由，又原
告所請求之提撥十年基地台租金之三分之一收益，用於頂樓住戶之防水、隔熱、公共空間美化基金，並主張請求權為侵權行為之部分。原告未說明有何權利受侵害，損害金額為何。又原告主張請求權為不當得利之部分，亦未說明受何損害、損害之金額、被告受有何利益、是否基於同一原因事實，故原告之請求顯然無據。
㈡聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本訴不爭執事項與爭點：㈠不爭執事項原告為大唐天寶大廈11樓（頂樓）之住戶。
㈡爭點⒈被告是否應將基地台殘餘部分恢復原狀。
⒉被告是否應提撥250萬元用於修繕頂樓漏水及外牆破損。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告為大唐天寶大廈內之住戶，未經全體共有人同意，
擅自在頂樓平台放置盆栽及水缸，顯然違反公寓大廈管理條例第9條第2項，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。反訴原告依公寓大廈管理條例第9 條第4項、民法第767 條第1 項，請求反訴原告將其無權占有之部分，返還予全體共有人。
㈡聲明：
⒈反訴被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號11樓之4之頂樓平台騰空後，將該土地返還全體共有人。
⒉反訴費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：㈠反訴原告因屋頂平台風大，用植栽壓防水布一事，被告之前
幾任主委均已知曉，亦無提出訴訟。此行為與一樓住戶、十樓住戶的植栽，與各樓層住戶公用空間的堆置物行為相同。另原告為求慎重，已於106年9月22日發存證信函要求被告於106年10月1日之區分所有權人會議討論：各樓層住戶於公用空間的放置植栽與堆置物是否均要提告。由於原告當日也在場，因此請被告律師提出新的證據，告知法官有本社區的區分所有權人會議之表決結果。若無，被告之令訴行為，無正當性，應予駁回。
㈡聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴費用由反訴原告負擔。
三、反訴爭點：㈠反訴原告得否不經區分所有權人會議同意，對反訴被告請求將其無權占有之部分，返還予全體共有人。
㈡反訴被告是否應將其佔有之頂樓平台騰空，並返還土地予全體共有人。
丙、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，
不生效力：公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。公寓大廈管理條例第33條第2 款，民法第767條第1項前段定有明文。原告為大唐天寶大樓之頂樓住戶，且於區分所有權會議中，明示不願與電信業者續租，不同意頂樓架設基地台一事，此有原告提出之存證信函（見壢簡卷第22-25 頁），堪信為真實。雖被告抗辯系爭基地台已於106 年8 月間全數拆除完畢，惟依原告提出之現場照片（見訴卷第52頁）可知，基地台之殘餘部分仍然未拆除完畢，被告為出租人，未得頂層區分所有權人即原告同意而出租供電信業者使用，電信業者嗣已於租約屆滿後拆除基地台之主要設施，顯見已有拋棄殘餘部分之意思，殘餘部分依民法添附之規定，附合於大唐天寶大樓建物之一部，被告依法負有公寓大廈管理維護工作之義務，就該殘餘部分應有回復原狀之責。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張被告應提撥自95年迄今所收取得基地台租金三分之一收益，約250萬元，用於修繕頂樓漏水及外牆破損云云。惟原告主張請求權為侵權行為之部分，縱然原告所舉頂樓漏水及外牆破損等情形為實，原告亦僅能請求被告回復原狀或以金錢損害賠償，原告請求判命被告為一定之行為（以特定來源之金錢用於特定之用途），並非侵權行為損害賠償請求權可得主張的法律效果，原告亦未主張並證明有何請求權基礎存在，尚非可採。又原告主張請求權為不當得利之部分，縱認被告取得十年租金為所受利益，然原告亦未主張並證明有何合乎不當得利之法定要件即原告受有何金錢損害，且該損害與被告取得十年租金之利益間有何因果關係，此部分亦於法不合，洵非可採。
二、反訴部分㈠按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例第9條第2款，同條第4 款定有明文。從上開條文第9 條第4 款可知，管理委員會對於住戶違反同條第
9 條第2 款時，得請求法院為必要之處置，故反訴原告之請求，無庸經過區分所有權人會議之通過即得單獨行使權利。㈡反訴原告主張，反訴被告未得其他區分所有權人之同意，將
盆栽花盆等物放置於大樓頂樓，顯然違反大樓頂樓之通常使用方法，並提出現場圖（見訴卷第57頁），反訴被告當庭亦無爭執，並自承帆布尚放在該處（見訴卷第87頁背面），堪認反訴被告確有占有之事實。反訴被告雖抗辯有得前任主委之同意，惟反訴被告並未提出任何佐證，且管理委員會的主任委員，本無同意特定住戶得占有使用特定公用部分之權限，縱反訴被告所辯屬實，法律上亦不因此取得正當占有權源，故反訴原告之請求，要屬可採。
參、綜上，原告訴之聲明第一項、反訴原告聲明均為有理由，應予准許；原告訴之聲明第三項為無理由，應予駁回。本判決事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經斟酌與本院判斷結果無影響，毋庸一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，被告之反訴為有理由。各依民事訴訟法第78、79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第三庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日
書記官 施春祝