臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第742號原 告 朱耀輝訴訟代理人 李富湧律師複 代理人 陳垚祥律師
王昭興被 告 李秋香訴訟代理人 徐進德上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號土地如附圖一e-d-f-g 連線之圍牆拆除，並將附圖一編號C 所示之土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍仟柒佰貳拾壹元及如附表一所示之利息。
三、被告應自民國一０六年六月六日起至遷讓返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰柒拾玖元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文，經查，原告原聲明如附表二所示（見本院卷一第2 頁至第3 頁、第31頁至第32頁），嗣變更聲明為：「
⑴、被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱669 之2 號土地）如附圖一e-d-f-g 連線之圍牆拆除，並將附圖一編號C 所示之土地（面積42平方公尺，下稱系爭土地）騰空返還予原告。⑵、被告應給付原告新臺幣（下同）1 萬1,348 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑶、被告應自本件起訴日（即民國106 年6 月6 日）起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告358 元。」（見本院卷二第59頁至第60頁），核原告變更前後所據之基礎事實同一，該等變更，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為坐落桃園市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地（即669 之2 號土地）之所有權人，被告無正當權源即使用如附圖一e-d-f-g 連線之圍牆範圍內如附圖一編號C 所示之系爭土地，自屬無權占有，且受有占用系爭土地相當於租金之利益致伊受有損害。爰依民法第767 條、第179 條等規定提起本件訴訟等語，並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠、669 之2 號土地原為訴外人何振斌所有，但借名登記在甯葉菊玫名下，附圖一編號a-b-c-f-e-f-g-h-i-j-k-l-m-n 所示之圍牆（下稱系爭圍牆）均為建商所建，且建商早於30年前就已基於移轉所有權之意思，將系爭土地移轉交付予購買連接該地建案之人使用，堪認伊始為系爭土地之實際所有權人，本可合法占有使用系爭土地。
㈡、又原告自前手即訴外人莊錦娥買受669 之2 號土地時，就已知悉系爭土地為伊占有使用多年，亦知該地與他人具訴訟糾紛，仍願以較低之對價購買之，自屬惡意取得669 之2 號土地，可認原告提起本件訴訟行使權利已違反誠信原則；又因伊以有效方式管理系爭土地，始防免該地成為荒地，難認原告受有損害並可向伊請求不當得利；即便原告可向伊請求不當得利，其利益數額之計算標準，亦應以政府對無法農作之農地休耕補助為基準等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、經查，原告主張其現登記為669 之2 號土地所有權人之事實，業已提出該土地一類謄本為證（見本院卷一第9 頁、第38頁），而被告就其為系爭土地之現占有人亦不爭執，是原告前開部分之主張，自堪信為真實。
四、本件之爭點應為：㈠、被告有無占用系爭土地之正當權源？
㈡、原告得否請求被告返還系爭土地？㈢、原告得否請求被告返還占用系爭土地相當於租金之不當得利？茲分述如下：
㈠、被告有無占用系爭土地之正當權源？
１、被告是否屬系爭土地之實際所有權人？
⑴、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之，民法第75
8 條定有明文，是如以買賣之法律行為方式欲取得不動產所有權者，原則上應齊備：①、不動產處分權人處分不動產；
②、具物權之意思表示變動；③、訂立書面；④、登記等要件，換言之，自條文規範「不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力」此語，可知依法律行為所生不動產所有權之移轉，本以「所有權移轉登記」為其生效要件，故如買受人尚未辦理所有權移轉登記手續，縱然因前手交付不動產而可就不動產為使用收益，仍難認係該不動產之所有權人。
⑵、經查，被告雖提出建案廣告並抗辯：系爭土地原為何振斌購
入並由建商興建圍牆，觀諸建案廣告中明載「買屋送地」，堪認建商以移轉所有權之意思，實際交付系爭土地予被告使用，惟因農地受法令限制無法辦理分割繼承登記，故系爭土地應以被告為實際所有權人云云（見本院卷一第150 頁反面、第154 頁反面、本院卷二第63頁），惟觀669 之2 號土地之異動索引（見本院卷二第71頁至第72頁），均查無被告登記為該土地所有權人之紀錄，縱建案廣告記載「75萬買法國式雙併別墅，贈20坪空地」等語（見本院卷一第154 頁反面），或可認建商於推出建案時，可能曾以「贈與空地」為由提高消費者之購買意願，惟觀669 之2 號土地後續之登記變動，顯見建商事後未將該地分割、移轉登記給建案購買者，自不生不動產所有權之物權移轉效力，是被告抗辯其始為系爭土地之實際所有權人，自無理由。
２、被告有無其他使用系爭土地之正當權源？
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文，是占有他人所有物者，自應舉證證明其具占有之合法權源。
⑵、經查，被告雖抗辯：669 之2 號土地分割自669 號土地，而
669 號土地最初為何振斌所有，僅借名登記於甯葉菊玫名下，而669 之2 號土地施設圍牆劃歸於毗鄰建地使用，使畸形建地可更為方正，其餘圍牆外之空地，則由何振斌提供318平方公尺與訴外人即668 號土地所有權人洪憲德為交換云云（見本院卷二第23頁至第24頁），並提出讓渡書、備忘錄、建物配置圖、售屋廣告、圍牆現狀照片及71年之空照圖、協議書為證（見本院卷二第28頁至第32頁、第43頁至第47頁），是依669 之2 號土地公務用謄本、異動索引，可知669 之
2 號土地確實係自669 地號分割而出，且669 之2 號土地最初係登記於甯葉菊玫名下（見本院卷二第70頁至第71頁），而觀備忘錄記載「立備忘錄人甯葉菊玫名義之坐○○○鄉○○段676 、673 、669 、675 地號土地等四筆，係原為何振斌先生所有（時因何振斌先生無自耕具備條件，故暫時以立備忘錄人名義登記）」等語，亦可認最初669 號土地係何振斌借名登記於甯葉菊玫名下，然單依社區平面配置圖、建案廣告及空照圖（見本院卷二第43頁至第45頁），無從知悉何振斌與各社區住戶購買者就669 之2 號土地欲成立何種債權法律關係？況依何振斌、張進乾、鍾肇嘉所立讓渡書第八點記載「甲方（即何振斌）所有之669 、673 地號土地貳筆應留作公共設施使用」等語（見本院卷二第30頁），則依上開記載所示之合建規劃，669 之2 號土地應係作為「公共設施」使用，則合建者究竟有無將669 之2 號土地分割予各購買建案之個人，供其單獨使用，益徵有疑，縱然系爭圍牆為71年就已建置完成、且目前僅能自被告所有之桃園市○○區○○○段○○○ ○○○號土地通行至系爭土地（見本院卷二第45頁、第126 頁至第130 頁），然於欠缺其他舉證情況下，本院無從知悉669 之2 號土地之前手與被告之前手曾成立何樣之債權關係，於被告未為其他舉證之情況下，實難認被告具有占有使用系爭土地之合法權源。
㈡、原告得否請求被告返還系爭土地？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8 條定有明文，又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因此所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，縱此為權利人取得權利之初所不知，亦非不得視為以損害他人為主要目的，故權利之行使，是否以損害他人為主要目的，與權利人取得權利時已否知悉權利之行使將造成他人及國家社會之損失，並無必然關係（最高法院96年度台上字第334 號判決意旨參照）。
２、經查：
⑴、原告係自訴外人莊錦娥買受669 之2 號土地（見本院卷一第
228 頁），有異動索引、土地登記申請書附卷可參（見本院卷二第72頁、第102 頁至第113 頁），而觀莊錦娥於前案當事人訊問時曾稱：我在102 年1 月去原告的餐廳吃東西，聊到土地出賣的事情，原告說有意願，我有跟他說土地都被別人圍住了，需要跟別人溝通一下，也有說669 之2 號土地跟人家有涉訟情事，我也有把價格算便宜一點等語（見本院10
3 年度桃簡字第104 號卷二【下稱桃簡卷二】第28頁至第29頁），而原告於該程序亦經當事人訊問陳稱：他當初說要賣土地時，開的價格約1,200 多萬元，因為669 之2 號土地有紛爭，所以我跟她談到契約書所載之價錢，我買這塊土地的原因是因為我想要在鄉下買土地或房子，即使有紛爭也無所謂，因為我已經買過類似的很多次了，我是想自己住為原則，去年我就買過類似的二件等語（見桃簡卷二第30頁），而觀原告與莊錦娥間之不動產買賣契約書，可知669 之2 號土地之最後成交價格為950 萬元，而雙方亦於契約書中載明「本買賣標的物以現況移交，後續障礙排除由買方自行處理，與賣方無涉」等語（見本院103 年度桃簡字第104 號卷一第
179 頁至第181 頁），佐以原告於買受前曾實際看訪669 之
2 號土地（見本院卷二第62頁），堪認原告買受669 之2 號時應已知悉該地有遭他人占用之情事。
⑵、惟基於私法自治原則，當事人是否締結契約，應由當事人自
由決定，於當事人未締結契約時，則不受契約之拘束，因而債權應具「相對性」，僅得對抗契約關係之相對人，而不得拘束契約關係以外之第三人，而債權物權化係契約自由原則之例外，原應從嚴解釋，尤其在法無明文規定之契約，更不得任意擴張債權物權化之範圍，至於第三受讓人對於原本債權契約之債權人，主張物上請求權時，契約標的必然已經交付占有，此時應依具體個案，探討受讓人主張權利之客觀情事，是否違反誠信原則，而在例外情形，禁止標的物受讓人行使物上請求權。至於受讓人單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，不足以作為債權物權化之依據，受讓人知悉與否，至多作為法院判斷其主張物上請求權是否違反誠信原則之一項因素而已（參見陳聰富著《債權物權化之適用基礎--最高法院九十六年度台上字第三三四號民事判決評釋》，原載於法令月刊61卷10期，2010年10月，26-36 頁），最高法院95年度第16次民事庭會議決議亦同此見解。
⑶、是以原告縱然於買受669 之2 號土地時，即已知悉系爭圍牆
範圍內之部分土地業遭他人占用，惟其亦已支付950 萬元之相當代價購買該地，縱然該等占有狀態為原告與前手議價之因素之一，然此並不足以推論原告後續基於所有權人身分行使物上請求權，即屬「以損害他人為主要目的」，況觀被告未能舉證其與669 之2 號土地之前手究竟存在何樣之債權關係，更不得責求原告需受不明確債權關係之拘束，而依669之2 號土地之轉讓經過可知，自甯葉菊玫起至原告為止，66
9 之2 號土地已輾轉更換過數位所有權人（見本院卷二第71頁至第72頁），亦難認原告係為脫免原債務人容忍被告占有義務而受讓669 之2 號土地，而原告因行使此物上所有權之權利，可獲得完整使用669 之2 號土地共618 平方公尺之利益，相較被告可能失去原做庭院使用之42平方公尺土地，併觀被告未支付對價，亦已使用系爭土地十餘年，則比較原告因權利行使所能取得之利益與被告因此所受之損失，實難認原告行使物上請求權係以「以損害他人為主要目的」。
３、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。原告為系爭土地之所有權人，被告又未能舉證證明其係有權占有之事實，原告行使物上請求權並非權利濫用或有違誠信原則，從而，原告請求被告拆除如附圖一e-d-f-g 連線之圍牆，並將系爭土地騰空返還予原告，應予准許。
㈢、原告得否請求被告返還占用系爭土地相當於租金之不當得利？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181條分別定有明文，是依上開認定，被告無權占有系爭土地受有使用利益，並致原告受有損害，該項利益依其性質不能返還，原告自得請求被告就該段期間償還相當於租金之價額。至被告抗辯：其替原告無因管理系爭土地，防免系爭土地成為荒地，堪認原告係受有利益而無損害云云，惟所有權人本得自由、處分、使用、管理所有之土地，未論所有權人就系爭土地之使用計畫為何，苟經他人占有，所有權人即無從自由收益所有之土地，自已屬受有損害，是難認被告之抗辯可採。
２、次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），是就不當得利價額之計算，應以其價額償還義務成立時之「客觀交易價值」為準，蓋不當得利僅係調節當事人間欠缺法律上原因之財產變動，而非衡平制度，且就超過客觀價額獲利之歸屬，尚有許多分配考慮因素，更非單純「不當得利法」得以決定，是被告縱需返還原告相當於租金之價額，該價額應僅相當於法定最高限額租金，逾此範圍則不屬之。
３、原告得請求不當得利金額之計算：
⑴、據查，系爭土地附近為農田圍繞，僅有住家，商業不繁榮、
未有商店，僅有產業道路可以到達，另有高速公路與產業道路相通，有勘驗筆錄在卷可查（見本院卷一第83頁、本院卷二第124 頁），並有系爭土地附進現場照片附卷可查（見本院卷二第130 頁），爰審酌系爭土地所在位置、交通狀況、工商繁榮程度等情狀，當認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，應以系爭土地以申報地價年息之4 ％為適當。
則原告請求被告自102 年12月26日起至106 年5 月25日為止無權占有系爭土地相當於租金之不當得利共5,721 元（計算式詳見附表三），及自起訴日起至被告拆除如附圖一e-d-f-
g 連線之圍牆並騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告17
9 元（計算式詳見附表四），為有理由，逾此部分之請求，洵屬無據。至被告抗辯不當得利之計算基準應以政府對無法農地農作休耕補助之數額為計算基準，惟查休耕補助之制度目的及計算基準，均與屬農牧用地遭他人無權占用之事實無涉，自不宜以上開標準據為本件計算不當得利之基準，併予敘明。
⑵、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應
將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件被告於102 年12月26日因無權占有系爭土地受有利益時，應得知其並無受利益之法律上原因，依上規定，被告自應就前述利益自受領之時起，附加法定利息償還予原告，而觀原告於起訴時僅請求被告返還4,
053 元之不當得利（見本院卷一第3 頁、第43頁），而至擴張訴之聲明時，始請求被告返還1 萬1,348 元之不當得利（見本院卷一第111 頁至第112 頁），堪認原告就其5,721 元不當得利債權請求如附表一所示之利息為有理由，逾此範圍則屬無據。
五、綜上所述，原告本於系爭土地所有權人身分，依民法第767條及第179 條規定，請求被告拆除如附圖一e-d-f-g 連線之圍牆並將系爭土地騰空後返還原告，並請求被告給付：⑴5,721 元及如附表一所示之利息；⑵自起訴日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告179 元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 卓立婷
法 官 丁俞尹法 官 葉晨暘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 張芸菁【附表一】┌─────┬───────┬────┬────┬───────────┐│ 本金 │計息起算日 │計息迄日│週年利率│備註 ││（新臺幣）│（民國） │（民國）│（％） │ │├─────┼───────┼────┼────┼───────────┤│4,053 元 │106 年7 月25日│清償日 │5 │起訴狀繕本送達翌日（見││ │ │ │ │本院卷一第89頁）。 │├─────┼───────┼────┼────┼───────────┤│1,668元 │107 年4 月27日│清償日 │5 │民事準備書狀送達翌日（││ │ │ │ │見本院卷一第111 頁、卷││ │ │ │ │二第160-7 頁至第160-8 ││ │ │ │ │頁）。 │└─────┴───────┴────┴────┴───────────┘【附表二】┌──┬────────────────────────────────┐│聲明│聲明內容 ││項次│ │├──┼────────────────────────────────┤│1 │被告陳鍚芳應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之房屋拆除││ │，將如附圖二A 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│2 │被告陳鍚芳應給付原告2,702 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清││ │償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項房屋拆除││ │，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告85元。 │├──┼────────────────────────────────┤│3 │被告許淑嵐應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上房屋拆除，││ │將如附圖二B 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│4 │被告許淑嵐應給付原告5,404 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清││ │償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項房屋拆除││ │，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告171 元。 │├──┼────────────────────────────────┤│5 │被告李秋香應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之圍牆拆除││ │，將如附圖二C 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│6 │被告李秋香應給付原告4,053 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清││ │償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項圍牆拆除││ │，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告128 元。 │├──┼────────────────────────────────┤│7 │被告呂長安應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之圍牆拆除││ │，將如附圖一D 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│8 │被告呂長安應給付原告5,404 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清││ │償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項圍牆拆除││ │，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告171 元。 │├──┼────────────────────────────────┤│9 │被告黃耀永應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之圍牆拆除││ │，將如附圖二E 、F 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│10 │被告黃耀永應給付原告6,755 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清││ │償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項房屋、圍││ │牆拆除，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告213 元。 │├──┼────────────────────────────────┤│11 │被告倪美華應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之圍牆拆除││ │，將如附圖二G 、H 、I 所示之土地返還原告。 │├──┼────────────────────────────────┤│12 │被告倪美華應給付原告1 萬0,808 元整及自本起訴狀繕本送達被告翌日起││ │至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自106 年5 月26日起至前項房屋││ │、水泥地拆除，將土地返還原告之日止，按月26日給付原告314 元。 │├──┼────────────────────────────────┤│備註│聲明參考本院卷一第2至第3頁、第31頁至第32頁。 │└──┴────────────────────────────────┘【附表三】┌──┬──────────┬─────┬──────┬──┬──────┬───────────────┐│編號│占用系爭土地之期間 │每平方公尺│占用面積 │年息│不當得利數額│ 備註 ││ │ │申報地價 │（平方公尺）│ │（新臺幣） │ ││ │ │（新臺幣）│ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼──────┼──┼──────┼───────────────┤│ 1 │102 年12月26日至104 │800元 │42 │4％ │2,710元 │800 元（系爭土地土地於102 年1 ││ │年12月31日（共計2 年│ │ │ │ │月之申報地價）×42（系爭土地面││ │又6 日） │ │ │ │ │積）×4％（核定系爭土地之租金 ││ │ │ │ │ │ │計算數）×736/365（被告無權占 ││ │ │ │ │ │ │有日數）＝2,710 元，小數點以下││ │ │ │ │ │ │四捨五入 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼──────┼──┼──────┼───────────────┤│ 2 │105 年1 月1 日至106 │1,280元 │42 │4％ │3,011元 │1,280元（系爭土地土地於105 年 ││ │年05月25日（共計1 年│ │ │ │ │1 月之申報地價）×42（系爭土地││ │又145 日） │ │ │ │ │面積）×4 ％（核定系爭土地之租││ │ │ │ │ │ │金計算數）×511/365 （被告無權││ │ │ │ │ │ │占有日數）＝3,011 元，小數點以││ │ │ │ │ │ │下四捨五入 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼──────┼──┼──────┼───────────────┤│合計│ │ │ │ │5,721元 │ │├──┼──────────┴─────┴──────┴──┴──────┴───────────────┤│備註│自原告民事準備書狀可見原告請求之占用期間係自102 年12月26日起至106 年5 月25日為止，故以原告主張占用││ │期間為計算（見本院卷一第111頁至第116頁） │└──┴─────────────────────────────────────────────────┘【附表四】┌──────────┬─────┬──────┬──┬──────┬───────────────┐│占用系爭土地之期間 │每平方公尺│占用面積 │年息│每月 │ 備註 ││ │申報地價 │（平方公尺）│ │不當得利數額│ ││ │（新臺幣）│ │ │（新臺幣） │ │├──────────┼─────┼──────┼──┼──────┼───────────────┤│106 年6 月6 日起至遷│1,280元 │42 │4％ │179 元 │1,280元（系爭土地土地於105 年 ││讓返還系爭土地為止 │ │ │ │ │1 月之申報地價）×42（系爭土地││ │ │ │ │ │面積）×4 ％（核定系爭土地之租││ │ │ │ │ │金計算數）÷12＝179元 │└──────────┴─────┴──────┴──┴──────┴───────────────┘