臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第700號原 告 陳美玲訴訟代理人 宋鴻杰訴訟代理人 陳阿詩被 告 陳錦珍訴訟代理人 游雅鈴律師被 告 鉦麒開發建設股份有限公司法定代理人 張華鼎訴訟代理人 孫熙勝上列當事人間請求履行買賣契約等事件，於民國107年10月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 款及第2 項、第256 條分別定有明文。是查，原告起訴時係依據不動產買賣契約之擔保責任，請求被告應依民法第348 條規定履行買賣契約，將坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號上土地（下稱系爭土地）上遭他人占有之物去除騰空後交付原告。迭經變更，且系爭土地上遭占有物復經地政機關鑑定判決附圖後，原告終於民國107 年10月17日以民事縮減訴之聲明狀，改為依不動產買賣契約第7 條第1 項、第13條第4 、7 項、現況說明書、民法第179 條、第359 條及不動產經紀條例第26條第1 項、第2 項及消費者保護法第51條等規定分別向被告二人請求，並聲明：⒈被告陳錦珍應給付原告100,950 元，及自起訴狀繕本送達被告陳錦珍翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。⒉被告鉦麒開發建設股份有限公司（下稱鉦麒公司）應給付原告96,950元元，及自起訴狀繕本送達被告鉦麒公司翌日起至清償日止按週年率5 ％計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。經核原告起訴請求及上開變更訴之聲明部分，所依據之基礎事實均係基於不動產買賣契約書所為之主張，堪認原告所為變更之訴與起訴事實同一，且被告等對於原告所為前開變更無異議，並進而為本案之言詞辯論，是原告前揭訴之變更，與上開規定相符，應予准許；至原告另於占有物經鑑定後所減縮聲明部分，亦與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、次按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427 條第1 項或第2 項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，固為同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4 條第
1 項所明定。惟查，本件原告起訴時依其請求之範圍係適用通常訴訟程序，嗣經原告於本院審理時，就上開所為訴之變更及聲明減縮後，雖已合於簡易訴訟程序之規定，惟經本院考量本案案件性質繁雜，本質上亦符合民事訴訟法第427 條第5 項前段宜適用通常訴訟程序之情形，當事人亦未要求本院將該案件改為簡易訴訟程序，且以通常訴訟程序加以審理，對當事人程序保障本更為周延，亦避免因改行簡易程序所可能造成對當事人程序利益之侵害，爰仍以通常程序審理本案並辯論終結，併此說明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告前於104 年1 月28日透過房仲業者即鉦麒公司之業務員
李高昌，向被告陳錦珍購入其所有之系爭土地及其上同段40
7 建號、門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000 巷00弄0 ○
0 號之房屋（以下稱系爭房屋，合稱系爭房地）。嗣系爭房地交付原告使用後，原告即於104 年3 月間會同被告鉦麒公司之業務員李高昌，偕同桃園市桃園地政事務所人員至系爭土地進行鑑界事宜，經鑑定後竟發現系爭房屋旁、門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段000 巷00弄0 號及5 號之相鄰房屋（下稱3 號、5 號房屋），使用超過土地界址，而占用系爭土地，惟鉦麒公司就此卻不曾告知原告，此和原告與被告陳錦珍就系爭房地所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第7 條第1 項：「乙方保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」、標的物現況說明書事項第24點所載土地現況是否有租賃或被他人占用情形（被告陳錦珍勾否）之內容不符；原告乃請求李高昌加以處理，但迄原告提起本案訴訟前均未完全改善，以致原告仍無法全部使用系爭房地。嗣原告於105 年7 月間遷入系爭房地後，又發現3 號房屋之水管與多扇窗戶超過界址占用，乃將該情形於106 年1 月16日向被告鉦麒公司告知，但迄原告起訴前仍未獲處理。
㈡又本案於起訴後業經本院會同地政機關之人員現場勘查確認
系爭3 號、5 樓房屋確有占用系爭土地如判決附圖229 ⑴至⑼所示之情形，且經鑑定公司鑑定後，亦已認定系爭房屋價值減損達9 萬6,950 元，足認被告等隱匿系爭房地遭占用事實，且被告鉦麒公司未能履行房屋仲介契約提供原告完善服務，造成買賣系爭房地有權利瑕疵之價值減損，甚而產生相鄰糾紛，若原告能事前得知，根本不會購買有爭議之系爭房地，尤其占有物牆壁部分，即使價值減損獲有賠償，亦無法回復至原告所認系爭房地應有價值並生未來處分之不利益。況查被告等推託卸責，未依系爭買賣契約之特別約定第13條之4 之約定計價或協議賠償，致損害擴大，顯見渠等有重大過失。爰依系爭買賣契約第7 條第1 項、第13條第4 、7 項、現況說明書及民法第359 條、第179 條之規定，向被告陳錦珍主張請求減少價金及不當得利返還損害賠償。再系爭房地價值經鑑定後確認減損9 萬6,950 元，原告於起訴前另有自行支出鑑界費用4,000 元，兩者合計100,950 元，原告自得就此請求被告陳錦珍賠償；另依不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項之規定及消費者保護法第51條規定，請求被告鉦麒公司依上開價值減損金額部分償付1 至3 倍懲罰性賠償金。並聲明：⒈被告陳錦珍應給付原告100,950 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日陳錦珍起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⒉被告鉦麒公司應給付原告9 萬6,950 元，及自起訴狀繕本送達被告鉦麒公司之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳錦珍答辯：㈠原告購買系爭房地時，業已依系爭買賣契約第3 條、第10條
第4 項之規定，檢視系爭房地現況及鄰屋情形，始同意購買，而由被告陳錦珍將系爭房地依現況點交予原告，縱有遭鄰屋占用，逾越土地界址，應由原告舉證，且占用係發生於系爭房地點交前。倘確有占用，此屬第三人無權占用，並非系爭房地瑕疵，被告應不負擔保責任，應由原告自行向鄰居第三人主張權利，與被告無涉。再原告復主張，其於105 年7月間遷入始發現鄰居3 號房屋之水管與多扇窗戶超過界址占用云云，然查此已逾被告出售系爭房地一年有餘，原告應自行向鄰居主張權利，自非由被告擔負無限期瑕疵擔保責任。又原告與被告鉦麒公司間居間、協調等事務概與被告無關，被告陳錦珍係委託王先生協助出售系爭房屋，而非原告所委託之李高昌，李高昌並非被告陳錦珍之代理人；再依據民法第356 條規定，原告自承於104 年3 月即辦理鑑界發現兩側鄰居3 號、5 號房屋水管或牆壁等越界事實，卻未及時通知被告，嗣至106 年1 月間始提出本件訴訟，從而原告怠為通知，應視為承認其所受領之物，其主張物之瑕疵擔保，應無理由。
㈡又被告陳錦珍自前手購入系爭房地時，該房屋為中古屋，且
該房地之狀況就是如此，其亦不清楚有遭他人占用之情形。再者，如判決附圖229 ⑴至⑼所示部分均未影響系爭房屋結構及滅失或減少系爭房屋通常效用。另系爭土地有部分為房屋用地，前臨馬路土地則作為停車場，並設置有鐵捲門，故如判決附圖229 ⑴至⑼所示部分亦未影響原告停車空間之使用，故系爭房屋之使用及價值均未因如判決附圖229 ⑴至⑼部分越界，而滅失或減損。況就如判決附圖229 ⑴所示部分屬牆壁，該遭占用面積部分亦未超過面積之公差，及領空權占用部分均未妨礙原告之使用，自無使系爭房屋整體效用減損，而不構成瑕疵擔保，退萬步言，縱認上開占用情形仍屬瑕疵者，則因原告尚可使用系爭土地地面及地下，且依現況勘查，原告並無任何使用上開遭占用土地之計晝，甚至原告亦可透過向第三人請求拆除如判決附圖229 ⑴至⑼所示之地上物以返還土地而回復使用，並請求不當得利。原告逕向被告陳錦珍請求減少價金，顯非合理。另原告於訴訟前自行請鑑定機關所花費之鑑界費用部分，因原告未事先通知被告到場，被告自無給付義務等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被告鉦麒公司答辯：㈠由於系爭房地為獨棟建築，房屋兩側均留有防火巷，未與左
右鄰棟牆壁相鄰，而被告鉦麒公司受託銷售土地時，於交地前均會代地主申請鑑界確定坪數及無遭人占用，才會完成交地，如受託銷售中古屋房地，則於辦理買賣過程中，若買方無特別要求原屋主須鑑界有無遭占用，一般不會再做鑑界，而以現況交屋。本案於買賣雙方就系爭房地交付後，原告因有整修房地之需要，為求謹慎自行再申請鑑界，被告鉦麒公司所屬業務員李高昌也有陪同參與鑑界，方知系爭3 號、5號房屋就其自身坐落之土地已蓋滿，而系爭房屋兩側之防火巷均為原告所購得之系爭土地，故被告鉦麒公司對於原屋主即被告陳錦珍出售系爭房地之時，已有領空權遭鄰居占用情形，被告鉦麒公司並不知情亦無從察覺，自亦無法告知原告，被告陳錦珍委託被告鉦麒公司銷售系爭房地時，亦未提及該部分，故並非被告鉦麒公司明知遭占用情形，卻未告知原告。
㈡況被告鉦麒公司自知悉上情後即協助原告向左右鄰居要求改
善，惟無結果。被告鉦麒公司本係仲介僅居間協調，依照產權清楚、買賣價金、移轉交付處理，至房子老舊、連續壁、領空權等問題無從探知。又本案僅酌收買賣價金之1 ％、金額為24萬7 千元之仲介費用，原告訴請賠償金額比例適當與否請本院審酌等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告前經鉦麒公司之仲介，而與被告陳錦珍於104 年1 月5
日就系爭房地簽立系爭買賣契約，原告向被告陳錦珍購買系爭房地，被告陳錦珍並於104 年1 月28移轉系爭房地所有權登記予原告完畢，可參卷附之系爭買賣契約書。
㈡被告陳錦珍於104 年2 月5 日將系爭房地點交予原告。
㈢系爭土地迄今仍遭兩旁3號、5號房屋所設置如判決附圖⑴至⑼所示牆壁、雨遮、管線、圍牆等地上物占用。
五、本院之判斷：參以兩造上開之陳述，可知本案兩造之爭執為：㈠原告可否依據系爭買賣契約第7 條第1 項、第13條第4、7 項與現況說明書之約定，主張系爭房地有遭鄰屋占用如附圖⑴至⑼所示部分，而得依民法第359 條之規定向被告陳錦珍請求減少買賣價金，並依不當得利之法律關係，請求被告陳錦珍給付100,950 元（含鑑界費用）？㈡原告可否依不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項之規定及消費者保護法第51條規定，向被告鉦麒公司請求懲罰性違約金？茲分述如下：
㈠原告可否依據系爭買賣契約第7條第1項、第13條第4、7項與
現況說明書之約定，主張系爭房地有遭鄰屋占用如附圖⑴至⑼所示物之瑕疵，而得依民法第359 條之規定，向被告陳錦珍請求減少買賣價金，並依不當得利之法律關係，請求被告陳錦珍給付100,950 元（含鑑界費用）？⒈按系爭買賣契約第7 條係載明：「（第1 項）乙方（即被告
陳錦珍）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣等情事」，以該「產權清楚」文字之記載，已明確表示該項應係就「權利」瑕疵所為之規範、物之瑕疵則不屬之，故原告所稱上述瑕疵，並非該條約定第1項之瑕疵類型，該條第1項應係就「權利」瑕疵所為之規定。即該項所謂「占用」係屬權利瑕疵之類型，惟原告所主張遭占用之瑕疵等，均屬存在於系爭房地即「物」之本身者，縱認構成瑕疵，亦屬物之瑕疵，而非權利瑕疵，是原告稱依系爭買賣契約第7條第1項，得向被告請求，自屬無據。況該約定係指無「他人」可主張對系爭房地有合法占用權，惟原告所爭執如附圖229 ⑴至⑼所示應均係屬遭鄰屋無權占用，是縱認該約定仍可涵蓋物之瑕疵部分，本案之情形仍與該約定無關，原告自不得以此向被告主張權利。
⒉再者，系爭買賣契約第13條係約定：「（第4 項）買賣標的
若有非屬房地結合體之土地，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界作業、鑑界規費由乙方負擔。土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記不符者，雙方同意以本約土地價款換算單位土地面積之單價計算找補，或另行解決；（第7 項）本約如有附件依法由乙方簽具之房屋現況說明書亦視同本約之一部分）」等內容，另系爭買賣契約第1 條則係約定：「不動產標示及買買權利範圍土地標示桃園市○○區○○段000 地號，面積220 平方公尺，權利範圍全部，建物標示建物門牌號碼桃園市○○區○○路○段000 巷00弄000 號，權利使用範圍全部。第10條第4 項則約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。附有標的現況說明書」（以上均參本院卷第4 頁、第7 頁、第8 頁、第12頁買賣契約書所載）。是依上說明，系爭土地即為系爭買賣契約第1 條所載系爭房屋所坐落之處，此亦為原告所不爭執，足認此自非屬系爭買賣契約第13條第4 項所謂：「買賣標的若有非屬房地結合體之土地」，是原告於被告陳錦珍交付系爭房地後、訴訟前所為之鑑界，自非屬該契約第13條第4 項土地鑑界之範圍內，被告陳錦珍自無庸依該條項之約定支出鑑界費用之義務，是原告稱系爭房地應先行鑑界及由被告陳錦珍負擔鑑界費用，應有誤會，亦非得認被告陳錦珍因原告該部分之支出，受有未支出鑑界費用之利益，故原告依系爭買賣契約或不當得利之規定，請求被告陳錦珍給付該部分鑑界費用4,
000 元，顯屬無據。⒊原告就系爭房地遭占用，對於被告陳錦珍未盡民法第356 條
規定之通常程序從速檢查及通知義務，而不得請求少減少價金：
①按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第356 條、第357 條、第359 條定有明文。又按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任也。至標的物之瑕疵，非即時所能知，而於日後始行發見者，買受人對於出賣人，亦應負通知之責任。若發見瑕疵後，怠於通知，亦視為承認其所受領之物。亦本條所由設也（民法第356 條立法理由參照）。故縱本件被告陳錦珍所交付之系爭房地有原告所稱減少價值及契約預定效用之瑕疵，系爭房地買受人即原告欲依民法第359 條請求出賣人即被告陳錦珍減少價金，除被告陳錦珍有故意不告知瑕疵外，須按物之性質，依通常程序從速檢查，如果發見有應由被告陳錦珍負擔保責任之瑕疵，並即時通知後，方得於通知後6 月內向被告陳錦珍請求減少價金，合先敘明。
②本院於本案審理中已會同兩造及桃園市桃園地政事務所至系
爭土地為第一次履勘現場後，但因鄰屋占用及已回復原狀情形變更，本院再會同兩造及桃園市桃園地政事務所人員進行第二次履勘，上開兩次履勘情形，已製有勘驗測量筆錄2 份，且有桃園市桃園地政事務所繪製106 年7 月12日、107 年
4 月17日土地複丈成果圖各一份在卷足稽（見本院卷第90頁、第93頁、第138 頁、141 頁），而系爭房地現遭占用狀況即如第二次履勘現場情形及依該次履勘所製成如本判決附圖所示之狀況，且為兩造不爭執（見本院第157 頁），並有占用情形照片可徵（本院卷第126 至127 頁），該部分可為確認。又本件復經送請鑑定認為系爭房地之價值因有如判決附圖229 ⑴至⑼所示部分而減損金額為96,950元，亦有外放之不動產估價報告書在卷可參。而以系爭房地買賣價金高達2,
470 萬元而論，買受人應極為重視，無論於購買前或移交後，必會詳加檢視標的物之情況，斷無拖延之理。原告亦稱其於購買系爭房地時曾至現場查看占用情形，亦於被告陳錦珍交付房地後，於104 年3 月間自行委請鑑定公司鑑界並發現鄰居有逾系爭土地界址占用情形，且透過被告鉦麒公司向左右鄰居反應，而參以原告所提出104 年3 月23日其所自行鑑界之土地複丈成果圖，可知至遲於104 年3 月底，原告確已知悉系爭土地部分有遭占用之情形，然原告卻於起訴前均未通知被告陳錦珍此等情事。又本件系爭房地已於l04 年2 月
5 日即點交與原告，原告本應從速檢查其所受領之物，原告反稱其於105 年7 月間始遷入系爭房地，並查知3 號房屋有以水管及窗扇占用土地之情形，其間原告雖均有向被告鉦麒公司反應上開瑕疵存在，惟鉦麒公司並非被告陳錦珍之代理人，僅係該買賣契約之房屋仲介業者，是縱鉦麒公司知悉該等狀況，不能認為原告已通知被告陳錦珍，且鉦麒公司亦於審理中確認未將此事告知被告陳錦珍（參本院卷第186 頁背面），此部分已難認有為從速檢查，況原告未能佐證有何通知被告陳錦珍之情，更遲至106 年1 月20日（見本院卷第2頁）方對被告陳錦珍提起本訴，被告陳錦珍於收受起訴狀時始悉此情，原告顯有不依通常程序即時檢查及怠於通知而視為承認之情。
③再被告陳錦珍一再辯稱其並不知系爭土地有遭鄰屋占用情形
，另於106 年9 月8 日勘驗期日表示，買受系爭房地時原係購買中古屋，當時之狀況就是這樣（參本院卷第90頁），而系爭房屋與隔鄰之3 號、5 號房屋，並無共同相連之牆壁，如附圖229 ⑴至⑼所示遭占用部分之面積復甚微，若未經鑑定實無法得知是否系爭土地有遭占用之情形，原告亦未能舉證被告陳錦珍於買賣當時已知悉系爭房地有遭鄰居占用如判決附圖229 ⑴至⑼所示之情形，是本院並無從認定被告陳錦珍明知有該等占用之瑕疵情形，卻故意不告知原告。況被告陳錦珍既於不知系爭土地遭占用之情形下，而於標的物現況說明書上就「土地現況是否有租賃或被他人占用情形欄」填載無，並不違其主觀之認知，無從以現況說明書認被告陳錦珍有故意不告知原告之情形。
④是原告既於買受系爭房地後，未盡從速檢查系爭房地之義務
，於發現其所認之物之瑕疵後，亦未盡速通知被告陳錦珍，故原告依據民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價金，並要求被告陳錦珍給付鑑定結果所認系爭房地所減損之9萬6950元之不當得利，即無理由。
㈡原告可否依不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項之規定
及消費者保護法第51條規定向被告鉦麒公司請求損害賠償或懲罰性違約金？⒈按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所
生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文」。再按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定」；「（第1 項）因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。（第2 項）經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。，不動產經紀業管理條例第24條2 條、第26條第1 項、第2 項分別明文規定。
⒉經查，被告鉦麒公司仲介原告與被告陳錦珍買賣系爭房地，
原告並已取系爭房地占有，及移轉所有權登記完畢，是被告鉦麒公司已履行契約完畢，故並無上開條例第26條第1 項所稱不能履行契約之情形，該部分原告主張並無理由。再被告鉦麒公司主張於接受房屋銷售委任後，會就房屋買賣交易常見訂約事項著手調查，並提供標的物現況說明書予賣方簽署，被告陳錦珍並就上開說明書第24欄「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」為「否」之告知，（本院卷第12頁），而系爭房屋與隔鄰之3 號、5 號房屋，並無共同相連之牆壁，如附圖229 ⑴至⑼所示遭占用系爭部分之面積復甚微，若未經鑑定實無法得知是否系爭土地有遭占用之情形，已如上述，是縱為專門銷售房屋土地之仲介公司，並無相當權限及能力自為測量鑑界，亦無從在買賣雙方均未同意、要求進行鑑界情況下，而可得知系爭土地有如附圖229 ⑴至⑼所示遭占用之情形，加上系爭房地之出賣人即被告陳錦珍於訂約時並不知悉該等遭占用狀況，被告鉦麒公司亦無從自出賣人處得知此事，故實難認被告鉦麒公司就此部分應特別說明或進行調查。從而，被告鉦麒公司根據被告陳錦珍所簽署之現況說明書及所自身所觀察結果向原告解說，並無任何故意隱瞞系爭房地有遭他人占用等情，故可認被告鉦麒公司已善盡產權調查義務而無故意、過失可言，原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求損害賠償責任，並無理由。⒊再按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者
，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任；但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」消費者保護法第7 條、51條固有明文，惟該法條規定受保護之財產，雖包括財產權，但不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失。
⒋原告雖另主張被告鉦麒公司所提供之服務不符合可合理期待
之房仲業者專業水準，有故意或重大過失，違反消費者保護法第7 條第1 項，使原告受有損害，故依同法第7 條第1 、
3 項、第51條規定，請求給付損害一倍之懲罰性賠償金等語，為被告鉦麒公司所否認。而原告主張其所受之損害，乃屬其向被告陳錦珍所購買系爭房地因遭他人占用之價值減損，應屬經濟上損失，非消保法第7 條第3 項所指稱之財產上損害，原告自不得依消保法第7 條第3 項請求被告鉦麒公司賠償此部分之損害，縱被告鉦麒公司雖有陳稱其有未察覺系爭房地係遭他人占用等情，然此本非屬其力所能及已如前述，縱認被告鉦麒公司有過失，系爭房屋於移轉交付前有上開遭占用之情形，致原告所有系爭房地有價值減少，仍與消費者保護法所欲保護之權利有別，況原告所受損害，乃係第三人之占有行為所造成，原告本可依據相關規定，請求第三人加以處理，其所受損害仍有其他法規範可為保護，要無再未請求第三人處理前，即逕向並無能力得知土地是否遭占用之被告鉦麒公司加以賠償，故原告依同法第51條規定，請求被告鉦麒公司給付一倍損害額之懲罰性違約金賠償，亦無理由。
六、綜上所述，本件原告所受損害，實為第三人占用所致，而原告未從速檢查亦怠於通知被告陳錦珍系爭房屋有遭他人占用瑕疵，又無法舉證被告陳錦珍故意不告知瑕疵，應認原告已視為承認瑕疵。從而，原告依系爭買賣契約及民法第359 條及第179 條之規定，請求被告陳錦珍就系爭房地價值減損及鑑定費用應給付100,590 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；另被告鉦麒公司並無從認有違反不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定及消費者保護法第51條規定等情，故原告執以請求被告鉦麒公司應給付原告損害賠償或違約金9 萬6,95
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日
書記官 鄭慧婷