臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第900號原 告即反訴被告 張寶訴訟代理人 龍榮忠被 告即反訴原告 蘇蕭阿絹訴訟代理人 蘇淑芳
陳德正律師上列當事人間請求履行契約事件，於民國106 年12月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣肆拾伍萬元之同時，將被告所有桃園市○○區○○段○○○段○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○○號建物，及其所坐落同段二○之一一地號、權利範圍全部之土地交付並移轉登記所有權予原告。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第256 條定有明文。本件原告起訴時原主張「㈠請求被告履行買賣契約系爭土地及建物之所有權。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）63萬元。」，嗣於本院審理中變更聲明為「先位聲明：被告應於原告給付45萬元之同時，將被告所有桃園市○○區○○段○○○段000 ○號即門牌號碼桃園市○○區○○路0 段
000 巷00弄00號建物（下稱系爭建物），及其所坐落同段20之11地號、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）交付並移轉登記所有權予原告。備位聲明：被告應給付原告48萬元。」（見本院卷二第135 頁），核其前開先位聲明，係本於兩造間就系爭房地所訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所為之調整，並無變更訴訟標的，僅屬補充或更正聲明。另上開備位聲明請求損害賠償之部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴訴訟標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴訴訟標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴訴訟標的之法律關係發生之原因，與反訴訴訟標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告以被告未依系爭買賣契約，將系爭房地交付並移轉登記所有權予原告為由，提起本件訴訟，而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張原告即反訴被告於依約給付價金完畢暨移轉系爭房地所有權前，未經其同意將系爭建物牆面拆除，依契約義務違反或侵權行為之法律關係，訴請回復原狀費用184,640 元之損害賠償，經核被告即反訴原告所主張上開反訴之法律關係，與其於本訴中主張原告即反訴被告違反契約義務之防禦方法間，有牽連關係，依前揭說明，被告即反訴原告提起本件反訴於法並無不合，應准許之。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：
原告與被告於民國105 年11月14日就系爭房地訂定系爭買賣契約，約定簽約款15萬元、完稅款35萬元、尾款10萬元，買賣價款共60萬元，並以現況交屋。簽約時原告已交付15萬元予被告，經被告夫妻同意，原告並開始整修系爭建物，業已支付整修費用共33萬元。詎料，原告欲依約履行完稅款、尾款給付義務時，被告竟避不出面，以其不識字，患有重聽、弱視重大疾病等事由，否定系爭買賣契約之效力。系爭買賣契約簽約時，被告女兒雖未在場，但前有陪同議價，簽約後並有協助辦理印鑑證明，系爭買賣契約並無被告所指詐欺，或利用被告輕率、急迫、無經驗之情形，況以系爭建物初胚之屋況，兩造以60萬元之價金訂立系爭買賣契約，非顯失公平。爰依買賣契約之法律關，先位請求被告於原告給付剩餘價金45萬元之同時，將系爭房地交付並移轉登記所有權予原告。果認系爭買賣契約不成立、無效或經合法解除，被告亦應依回復原狀及損害賠償法律關係，返還簽約金15萬元，及原告業已支付之裝修費用33萬元等語。並聲明：如上開變更後聲明所示。
㈡被告則以：
原告透過里長即訴外人李清結擬以低於市價之價金60萬元，向被告購買系爭房地，其明知被告夫婦為農民，年邁不識字，且有重聽、弱視等疾病，甚且被告配偶即訴外人蘇金吉為癌症末期，竟以「訂金先收了在考慮」等語欺瞞被告，強拉被告手於系爭買賣契約上蓋手印。觀諸系爭買賣契約僅有被告一人手印，無另外二人簽名，該指印自無與簽名同等之效力，依民法第3 條、第73條，無從認被告已就買賣為承諾之意思表示，系爭買賣契約無效或不成立。再者，被告對系爭買賣契約內容毫無所悉，亦無以低於市價行情售出系爭房地之意願，本件買賣契約顯是受原告詐欺、脅迫而簽訂，縱無詐欺、脅迫之情，亦存在原告利用被告急迫、輕率且年邁不識字，以顯低於市價行情出售系爭房地之顯失公平情事，被告已依民法第92條、第74條之規定，分別於105 年12月6 日、106 年1 月13日發函撤銷出售系爭房地之意思表示，系爭買賣契約自屬無效。縱認系爭買賣契約有效成立，原告於交付尾款、點交前，未獲同意自行雇工拆除系爭建物前後牆壁、開設通道，經被告請求回復原狀仍不置理，被告亦得依系爭買賣契約第8 條約定解除契約等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠被告即反訴原告起訴主張：
系爭買賣契約既已解除，反訴被告即負有回復原狀之義務，而系爭建物遭反訴被告毀損，回復原狀已有不能，依民法第
227 條第2 項之規定，反訴被告應賠償系爭建物遭毀損之損害，經估價回復原狀之費用為184,640 元，茲依民法第213條第3 項規定，請求反訴被告給付回復原狀之必要費用。倘認系爭買賣契約無效或不成立，則依民法侵權行為法律關係，請求損害賠償184,640 元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告184,640 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡原告即反訴被告答辯略以：
兩造前往代書事務所簽訂系爭買賣契約時，反訴原告夫妻已允諾反訴被告得先行整修系爭建物，反訴原告今卻一反前詞，請求反訴被告賠償整修系爭房地之損害，實無理由，以資抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：
㈠ 原告與被告於105 年11月14日以被告所有桃園市○○區○○段○○○段000 ○號（門牌號碼桃園市○○區○○路0 段
000 巷00弄00號建物），及其所坐落同段20-11 地號、權利範圍全部之土地為標的之簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約所載買賣價款為簽約款15萬元、完稅款35萬元、尾款10萬元，價款共60萬元。原告於簽約同時交付第一期款項15萬元予被告，有系爭買賣契約書、系爭房地權狀、建物及土地登記謄本（見本院卷第5 頁至第9 頁、第44頁至第45頁）可憑。
㈡原告於簽約後即僱員將系爭建物之牆面打掉約60公分寬，屋
內樓梯附近的牆及連接後方空地的通道口也打掉約60公分寬，讓挖土機可以從大門進入到後方空地整理等情，有本院檢察署106 年度偵字第12400 號檢察官不起訴處分書、現場照片數禎在卷可稽（見本卷第61頁至第62頁背面、第65頁、第
108 頁至第111 頁）。㈢原告於105 年12月23日寄發存證信函予被告，欲支付剩餘款
項，並於106 年1 月20日向原告請求為履行系爭房地買賣契約之意思表示，被告於收受存證信函後，迄未置理，有存證信函存卷可參（見本院卷第10頁至第14頁、第42頁至第43頁）。
四、得心證之理由：㈠本訴先位聲明部分：
原告主張被告應依系爭買賣契約之約定，於原告給付45萬元之同時，將系爭房地交付並移轉登記所有權予原告一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就原告之主張，分述如下：
⒈系爭買賣契約因兩造意思表示一致而成立：
⑴當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立，為民法第153 條所明文規定。而契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立；而當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約，最高法院84年度上字第
525 號判決、19年上字第985 號判例要旨參照。⑵被告雖抗辯其僅於系爭買賣契約上按捺指印，無二人之簽名
證明，依民法第3 條第3 項、第73條之規定，不生簽名效力，被告年事已大，又有重聽、眼疾，對事理之理解判斷顯然欠缺，受原告誘導在不知契約內容下簽署系爭買賣契約，其於意思表示無效云云。經查：
①被告簽訂系爭買賣契約時，雖罹患「雙眼角膜混濁，雙眼糖
尿病視網膜病變，右眼眼皮下垂」之疾病，右眼視力萬國視力0.01以下（30公分揮手可見），左眼裸視0.1 ，矯正視力
0.2 ；而簽訂系爭買賣契約時陪同其在場之配偶蘇金吉亦患有降結腸惡性腫瘤併肺部轉移之疾病，有被告提出之診斷證明書可稽（見本院卷第67頁、第77頁至第77頁背面）。然查，被告及其配偶於簽訂系爭買賣契約時，尚未受監護宣告或輔助宣告，單純依被告所稱簽約時之年紀、視力、聽力、疾病等，尚無從逕認定被告簽訂系爭買賣契約時，係處於無意識或精神錯亂之狀態。
②又證人李清結於本院審理時證稱：當初是被告配偶欲出售系
爭房地，而原告之房子在系爭建物隔壁，是有意願購買；且過程中被告夫婦有說當初入手的價格是30萬元，被告先開價
100 萬元，後因原告僅願以40萬元購買，被告才自己降為80萬元，後來雙方議價為60萬元等語（見本院卷第117頁至第
118 頁）；證人即被告女兒蘇淑惠於本院審理時亦證稱：有幫父親送助聽器過去李清結家；隔天有陪同被告去戶政事務所領印鑑證明等語（見本院卷第120 頁、第121 頁），依被告夫婦為求慎重要求女兒攜帶助聽器至李清結住處以商議買賣，以及過程中清楚表達出售系爭房地之價格，嗣復配合提供不動產交易所需之印鑑證明等節，均徵被告確已表達同意以60萬元之價格，出售系爭房地之意願無誤，本件自無何欠缺被告所辯欠缺出賣系爭不動產表示意思及法效意思之情。③按依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，
但必須親自簽名；如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等之效力；法律行為，不依法定方式者，無效，固為民法第3 條第1 項、第3項、第72條前段所明訂，然民法第3 條第3 項規定之適用，以依法律之規定有使用文字之必要者為限（最高法院31年上字第692 號民事判例意旨可資參照），不動產買賣契約之訂立，法律上並無應以書面為之規定，是兩造就買賣之標的、價金已為一致之決定時，買賣契約即為成立，不以簽訂書面契約為必要。而被告就本件買賣標的為系爭房地、價金為60萬元等，已為有效之意思表示，且與原告合致，系爭買賣契約自屬有效成立，被告辯稱系爭買賣契約悖於民法第3 條第
3 項依民法第73條規定無效云云，自屬無據。⒉被告不得依民法第92條撤銷出售系爭房地之意思表示：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。民法第92條第1項前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。本件被告辯稱原告以「訂金先收了在考慮」等語欺瞞被告，且強拉被告手於系爭買賣契約上蓋手印，致原告陷於錯誤且受脅迫而簽立系爭契約，被告得撤銷其意思表示等情，為原告所否認，揆諸前揭意旨，被告自應就其被詐欺之事實，負舉證責任。
⑵查被告就其所簽立系爭買賣契約之買賣標的、價金非一無所
知，且與原告意思表示合致，詳如前述，而簽立不動產買賣契約之目的，係為明確表彰買賣雙方意思表示內容，於簽訂買賣契約後，除非另有其他停止條件之約定，否則雙方即應受契約內容之拘束，此為一般社會通念，以被告之社會經驗，對此自當知之甚詳，佐以被告於簽約時即收受原告交付之簽約款15萬元，以及簽約後有委請女兒蘇淑惠載其至戶政事務所辦理印鑑證明等節，均彰被告就其簽署系爭買賣契約後，契約已依法生效，確有認識，單憑被告所辯，本院實難認原告有何被告所指以「訂金先收了在考慮」等語訛稱被告之情。再者，被告簽署系爭買賣契約前，代書已朗誦系爭買賣契約內容予被告知悉，而被告自陳視力不佳，則他人協助牽拉被告之手，說明按捺指印之地方，由被告於系爭買賣契約簽名欄處按捺指印，亦與民法第92條所指之脅迫情事有間。
被告就其抗辯其受詐欺、脅迫等情，俱未能提出相關證據以實其說，其抗辯得依民法第92條規定，撤銷出售系爭房地之意思表示云云，自不足取。
⒊被告關於民法第74條之抗辯並無可採：
按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條定有明文。
再按因顯失公平而依民法第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴。上訴人不起訴為之，而僅在本件被訴中作此抗辯，尚非可採；契約縱有顯失公平之情形，在未經上訴人聲請法院撤銷前，亦難因此即謂其無效（最高法院70年度台上字第174 號、71年度台上字第1566號判決要旨足資參照）。查，被告辯稱係因輕率、無經驗，而以不合理之價格與原告簽訂系爭買賣契約云云，經本院詢以其主張之真意後，被告訴訟代理人自陳此僅為攻防方法，而無提起反訴之意（見本院卷第135 頁背面），是姑不論被告抗辯內容是否屬實，揆諸前揭判決意旨，被告於訴訟中就民法第74條僅為攻防方法之主張，不生撤銷之效力，系爭買賣契約之法律行為，在法院以形成判決撤銷前仍為有效，被告此部分所辯，自無可採。
⒋被告不得依系爭買賣契約第8 條第1 項之約定解除契約：
原告於簽約後即僱員將系爭建物牆壁拆除，並開設連接後方空地之通道口等情，為原告所不爭執，被告此部分主張堪予信實。被告雖辯稱原告違反系爭買賣契約第5 條之約定，未獲被告同意，僱工拆除系爭建物，依系爭買賣契約第8 條第
1 項之規定，得解除系爭買賣契約云云。然查：⑴系爭買賣契約第5 條房屋點交中，第1 項之約定為「甲方（
即原告）於簽訂本約前，確已至買賣標的現場詳細檢查，充分瞭解不動產經濟業所提之產調資料，買賣範圍包括共同使用部分之應有部分在內，除另有約定外，未點交前，其室內外門窗、廚廁、裝潢及分享公共設施等定著物及點交前增建部分，乙方（即被告）自本約成立日起，不得任意取卸破壞，現有附屬水、電、瓦斯、衛生設備亦應恢復正常使用，乙方應於交付尾款之同時，以簽約時之原狀點交甲方，…」；第12條第1 項則約定為「房屋以現況交屋」，觀諸上開契約約定，著重房屋點交義務之履行，其規範對象應為出售系爭房地之被告，徒憑系爭買賣契約之上開約定，要無從認原告有何維持交屋狀態之義務，被告執此上開契約約定，辯稱原告已違反契約給付義務云云，自有誤會。
⑵再者，證人李清結於本院審理時明確證稱：簽約時，被告同
意原告可以先進去整修；簽約簽好時，被告同意將房屋交給原告整修，這時候被告有提到，這個房屋復水、復電的錢被告均已繳納，所以原告要用電、用水整修房屋沒有問題等語（見本院卷第117 頁背面），已彰原告主張被告於訂約時已承諾其可於點交前先行入內整修，並非無據。被告雖辯稱證人李清結之證述無可採信云云，然證人李清結與兩造間無特殊利益或仇恨，無虛偽證言或偏袒原告之必要，況其證述內容與系爭買賣契約第12條第2 項所載「賣方應負責恢復水電，費用由賣方支付」之約定相符，已屬有徵。再者，原告所購系爭建物狀態僅為初胚，無任何裝潢，天花板並有裸露鋼筋情形，有原告提出之現場照片可據（見本院卷第108 頁至第111 頁），證人蘇淑惠於本院審理時亦證稱：渠等沒有住在那邊，是有用木板隔起來等語（見本院卷第120 頁背面），已彰系爭房地現況無法提供居住使用，原告需為相當整修，被告既已將系爭房地出售而與原告簽訂系爭買賣契約，且被告未實際居住於系爭建物之內，則允原告先行入內整修，對被告而言並無損害，且與常情無悖，亦足佐證證人李清結之證述，可予憑採。被告所舉證人蘇淑惠於兩造在代書處簽訂系爭買賣契約時未在場，為兩造所不爭執，且經證人蘇淑惠於審理時證述明確（見本院卷第120 頁至第121 頁），可查蘇淑惠就簽訂系爭買賣契約之過程，未曾親身經歷，其所稱未聽聞被告允許原告先行入內整修之證述，自不足以彈劾證人李清結證言之憑信性，被告空言辯稱證人李清結之證述不可採信，自屬無據。
⑶承上，系爭買賣契約第5 條1 項、第12條第1 項並未課予原
告維持系爭建物現況之義務，而被告復同意原告於簽約後、點交前可先行進入系爭建物整修，自難認原告就系爭房地進行裝修，有何違反契約義務之情，被告以原告違反契約義務為由，主張依系爭買賣契約第8 條第1 項之約定，解除契約云云，自非可採。
⒌綜上，系爭買賣契約係經兩造意思表示一致而合法有效成立
，無任何得撤銷之事由，亦不生合法解除之效力，被告自應受系爭買賣契約內容之拘束。兩造復不爭執，依系爭買賣契約約定，系爭房地買賣總價為60萬元，原告於簽約時已付款15萬元，從而，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告應於原告給付剩餘45萬元價款之同時，將系爭房地移轉登記予原告並點交，自應予准許。
㈡本訴備位聲明部分：
原告先位之訴既有理由，則本院無庸就原告備位之訴加以審酌論斷，附此敘明。
㈢反訴部分：
⒈反訴原告以反訴被告違反契約給付義務為由，主張解除系爭
買賣契約，並無理由，詳如前述，則反訴原告主張解除契約後之回復原狀，並依民法第227 條第2 項、第213 條第3 項規定，請求反訴被告給付回復原狀之必要費用184,640 元，即無所據。
⒉反訴原告就反訴被告拆除牆壁等節，雖另主張基於侵權行為之法律關係而為請求，然查：
⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
⑵查反訴被告係獲反訴原告夫妻同意，方於系爭房地點交前，
進系爭建物進行整修、裝潢工程，已如前述，則其行為自屬合法，主觀上難認有毀損系爭建物而侵害反訴原告系爭建物所有權之故意、過失，行為欠缺違法性。是以，反訴原告依侵權行為之法律關係，請求反訴被告賠償反訴原告拆除系爭建物牆壁、開設通道所受之損害，洵無理由。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告於伊給付剩餘價金之同時，交付並將系爭房地移轉登記予原告，為有理由，應予准許，而原告備位聲明部份毋庸再予審酌。反訴原告依契約解除回復原狀、侵權行為之法律關係，訴請被告賠償毀損系爭建物之損害184,640 元，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件本訴原告之訴為有理由，被告即反訴原告之反訴則為無理由，是均依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 5 日
書記官 黃敏維