臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第933號原 告 東玖不動產開發有限公司法定代理人 吳禮有訴訟代理人 許俊明律師被 告 林國裕訴訟代理人 陳令軒律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國105 年7 月19日經由原告公司不動產經紀人員即訴外人黃梓榕、蘇瓊暎（後改名為蘇泳銨）之居間仲介，委託原告公司出售其名下所有門牌號碼桃園市○○區○○路○ 段○○號11樓之房地暨地下B3層編號37號之車位（下稱系爭房地），原委託銷售期間至105 年9 月19日、原委託銷售底價為新臺幣（下同）1,080 萬元。被告嗣授權其配偶即訴外人林孟瑜於105 年11月18日延長委託銷售期間至105 年12月31日止，並變更委託銷售底價（含仲介服務費）為860 萬元。而原告公司於委託銷售期間內覓得買方即訴外人歐淑惠願以855 萬元承買系爭房地，並給付斡旋金10萬元，訴外人黃梓榕旋即通知被告代理人林孟瑜，表明原告公司願折讓服務費5 萬元，已符合委託銷售之底價860 萬元，並促請被告應儘速出面安排簽約時間等語，詎林孟瑜竟告以該價格與被告所想落差太大決定不賣等語，原告公司復於10
6 年1 月3 日以存證信函通知被告上情，再催請被告應於文到3 日內聯繫簽約事宜等語，被告仍置之不理。原告公司既已於委託銷售期間內覓得出價符合委託銷售底價之買方，依系爭銷售契約第6 條第5 項之約定，被告本應配合履行簽約之義務，然被告拒不履行，依系爭銷售契約第11條第1 項第
3 款之約定，視為原告公司已完成仲介義務，被告自應給付以委託銷售總價6 ％計算之違約金即516,000 元（860 萬元×6 ％）予原告公司。並聲明：㈠被告應給付原告51 6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未授權其配偶林孟瑜變更委託銷售底價為
860 萬元，委託銷售底價仍應以被告自行簽認之1,080 萬元為準；縱認本件已變更委託銷售底價為860 萬元，惟訴外人歐淑惠所為之要約僅出價855 萬元，尚未達到委託銷售底價，原告公司自行表示願折讓服務費5 萬元給買方一事，實與身為賣方之被告無關，被告自不負有出面洽商及簽約之義務，亦不生給付違約金之問題等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告公司主張被告於105 年7 月19日經由原告公司不動產經紀人員即訴外人黃梓榕、蘇瓊暎（後改名為蘇泳銨）之居間仲介，委託原告公司出售其名下所有之系爭房地，原委託銷售期間至105 年9 月19日、原委託銷售底價為1,080 萬元等情，業據提出專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書等件影本為憑（見本院卷第9 頁至第13頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告公司復主張被告已授權其配偶林孟瑜於105 年11月18日簽立委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭105 年11月18日變更同意書），延長委託銷售期限至105 年12月31日，並變更委託銷售底價為860 萬元，經原告公司於105 年12月31日覓得買方歐淑惠之出價達到上開委託銷售底價，被告竟拒絕出面洽商及配合簽約，依系爭銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，視為原告公司已完成仲介義務，被告應給付以委託銷售總價6 ％計算之違約金即516,000 元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人
應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約；違約之處罰…
一、委託人如有下列情形之一，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之違約金，並應全額一次付予受託人…㈢委託人違反第6 條第5 項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之賣方客戶簽訂不動產買賣契約書者。系爭銷售契約第6 條第5 項、第11條第1 項第3款定有明文（見本院卷第10、11頁）。從而原告公司得否依據系爭銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，向被告請求給付違約金，端視其是否已在銷售期間內為被告覓得符合委託銷售底價之買方而定，合先敘明。
㈡次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第118 號判例意旨參照）。準此，契約解釋自應先由契約文義出發（文義解釋）；倘其文義有所不明，方得退而通觀全文以求體系解釋；倘其體系仍有不足，始得退而斟酌訂約時之事實、資料（如磋商過程、往來文件及契約草案等），俾求諸歷史解釋以明其意；倘猶不能從中得悉當事人締約之真意，方可再退而考量契約目的、經濟價值以為目的性之解釋。經查，原告公司主張訴外人歐淑惠於105 年12月31日表示願以855 萬元購買系爭房地等情，業經提出不動產買賣意願書影本為據（見本院卷第18頁），固非無憑，惟該意願書已明確記載「不動產承買價款為新臺幣捌佰伍拾伍萬元整」等語，是縱原告公司主張被告確有授權其配偶林孟瑜簽立系爭
105 年11月18日變更同意書（見本院卷第15頁），變更委託銷售底價為860 萬元乙節為真，惟買方歐淑惠之出價明顯仍未達860 萬元，尚難認原告公司已覓得符合委託銷售底價之買方，被告自不負有後續配合洽商及與歐淑惠簽立不動產買賣契約之義務，是原告公司依據系爭銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，請求被告給付違約金，洵屬無據，應予駁回。
㈢原告公司雖陳稱伊同意折讓部分仲介服務報酬以達成委託銷
售底價云云，然細觀系爭銷售契約全文約款，並無任何約明若原告公司折讓部分仲介服務報酬達到委託銷售底價者，亦視為完成仲介義務等類此字句，而系爭銷售契約條款內容為原告公司用以與不特定之消費者簽定同類居間仲介不動產所預先擬定，衡情應有將之納入締約內容之能力，詎竟於系爭銷售契約中隻字未提，自不得主張將未列入契約約款之事項用以拘束被告。又仲介服務報酬乃原告公司與買賣雙方間之給付關係，而買賣價金則為買方與賣方間之給付關係，兩者迥然不同，且支付時期、支付能力、信用狀況等亦有不同，更無由任憑原告公司單方恣意調整之理，而須經買賣雙方同意始得為之。原告公司固提出其員工即本件居間經紀人員黃梓榕與被告配偶林孟瑜之通聯紀錄（見本院卷第77頁），主張有於105 年12月31日上午9 時48分、11時26分左右通知已折讓服務費5 萬元符合底價須出面簽約云云，惟為被告所否認（見本院卷第89頁背面），而通聯紀錄充其量僅能證明雙方有通話及通話時間長短之事實，尚無從證明通話之內容為何；原告公司復以其員工即本件居間經紀人員黃梓榕、蘇瓊暎（後改名為蘇泳銨）之證詞欲證明上情，然該2 人均為本件委託銷售契約之經紀人員，身分上與原告公司具有重大利害關係，且係以渠等成交案件之佣金分配為主要收入來源（見本院卷第111 頁背面、第114 頁背面），難期為全然客觀公正之表述，自不得單憑渠等於本院審理時片面之證述，即遽認被告應當然接受折讓部分仲介服務報酬即屬達成委託銷售底價乙事；況證人蘇泳銨已於本院審理時證稱：最後的底價是860 萬元，是含服務費的，後來有人加價到855 萬元，公司是決定請雙方出面談，最後如果仍然有差價，就公司商討，因為我也不能做決定，但被告就沒再回覆或出面等語（見本院卷第115 頁），足見被告與買方歐淑惠並未同意以折讓仲介服務報酬方式，而使被告最後實際取得之買賣價金符合其委託銷售底價，是原告公司主張歐淑惠出價已達委託銷售底價云云，非為有據。此外，證人黃梓榕雖曾於105 年12月31日晚間9 時32分傳送前揭歐淑惠意願書之翻拍照片，並表示「因為我們已經完成委託底價，必須履行契約」等語之簡訊給被告配偶林孟瑜（見本院卷第19頁），而依該意願書記載「不動產承買價款為新臺幣捌佰伍拾伍萬元整」等語觀之，顯未符合原告公司所主張之委託銷售底價，被告自不負配合洽商及簽約之義務；證人黃梓榕再於同日晚間22時33分傳送「另補充，我們已經折我們的服務費5 萬元給買方」等語之簡訊給被告配偶林孟瑜（見本院卷第20頁），解釋上即為原告公司同意「少收買方服務費5 萬元」之意，然買方歐淑惠並未承諾將該少收之5 萬元仲介服務報酬添補作為買賣價金使其出價達860 萬元，是原告公司同意「少收買方服務費5 萬元」一事，實與身為賣方之被告無關；證人黃梓榕又於106 年11月24日言詞辯論期日證稱：上開簡訊為筆誤，應是寫折5 萬元服務費給賣方等語（見本院卷第113 頁），惟不動產交易事關金額重大，豈能任由居間經紀人員輕率以「筆誤」二字更易其所傳達之意思內容，故其此部分證詞殊非可採；且原告公司於106 年1 月3 日所寄出之存證信函（見本院卷第24、25頁），亦僅表明「終於有了符合台端滿意之價格」等語，並未及時更正或補充前次傳達內容謬誤之處，而原告公司自承歐淑惠所為之要約已於106 年1 月16日因退還斡旋金歸於失效（見本院卷第80頁背面、第86、87頁），是證人黃梓榕於106 年11月24日言詞辯論期日表示「折5 萬元服務費給賣方」一事，亦無從使已失效之要約回復效力，被告自不負承諾義務，益徵本件並無事證足以評價為原告公司已覓得符合委託銷售底價之買方。
㈣準此，歐淑惠意願書既載明「現因承購條件與賣方之出售條
件有所差距…願交付斡旋金予受託人代為居間斡旋…」等語（見本院卷第18頁），是該意願書性質上應屬斡旋契約性質，意即買方歐淑惠希望以此價格（855 萬元）為基礎與被告協商，然原告公司單方決定折讓仲介服務報酬之行為，欲以此強令被告就此份自始未達委託銷售底價之斡旋要約為承諾之意思表示，自非有理，亦侵害被告對於買賣價金之意思決定自由空間。而被告為系爭房地之所有權人，就未達委託銷售底價之要約本有決定接受與否之權利，亦無出面洽談之義務，從而買方歐淑惠之斡旋要約自始未達原告公司所主張之委託銷售契約底價860 萬元，被告本無配合簽訂買賣契約之義務，是原告公司依系爭銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，請求被告給付以委託銷售總價6 ％計算之違約金即516,
000 元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所陳，原告公司依系爭銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，請求被告給付以委託銷售總價6 ％計算之違約金即516,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果皆不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 莊琦華