臺灣桃園地方法院民事判決106年度重訴字第140號原 告 凱泰資產管理有限公司法定代理人 林韋伶訴訟代理人 傅文民律師
高泰山高毓婷被 告 彭盛清
吳月香上 一 人訴訟代理人 游建發被 告 邱張瓊如
查宇隆
蔡秀語曾寶蓮上 一 人訴訟代理人 曾蔡單被 告 陳世麟
謝凱
余陳祝吳淑惠上 一 人訴訟代理人 張言仲被 告 蕭秀鳳
陳水河上 一 人訴訟代理人 林素珠被 告 鍾朝森上 一 人訴訟代理人 李秀玉被 告 黃素珠
林志忠上 一 人訴訟代理人 林陳秋菊被 告 劉冠毅上 一 人訴訟代理人 劉振華兼上十六人共 同訴訟代理人 陳宥珊（原名呂陳鳳雪）被 告 王俊諺
王文毅
張益中（原名張又中)
蕭凱元李訓安吳鄉川兼 上二人共 同訴訟代理人 廖淑美上七人共同訴訟代理人 王瀞英被 告 張慶堦
彭邵慧潘鎮鑫
潘威宏潘威丞上三人共同訴訟代理人 林姿里被 告 簡靜華兼 上一人訴訟代理人 簡耀東被 告 吳天助
陳梅林采翎（原名林秋雲）
郭德昭上 一 人訴訟代理人 郭庭宏被 告 黃麗穎（原名黃麗里）
游文祺
黃正雄上 一 人訴訟代理人 黃淑芬被 告 李國平
王雅玲周月蓮上 一 人訴訟代理人 林玉山被 告 王天來上 一 人訴訟代理人 吳玉芬被 告 王秀蓮
王雅君兼 上三人共 同訴訟代理人 黃依萍被 告 李俊哲
劉美滿
王勻容蔡春寶
鄭瑞鎮
陳中巖
蔡錦松上 一 人訴訟代理人 洪鳳娥被 告 陳麗惠
陳嘉琳吳世興周秋英上 一 人訴訟代理人 郭慶池被 告 周季平
周宴平蘇恆毅蘇盈之
林佑檢兼 上六人共 同訴訟代理人 周孟平被 告 姜之帆上 一 人訴訟代理人 姜因龍被 告 林玉愛
徐廖錦許世斌
李建峰
邱素貞上 一 人訴訟代理人 簡燦榮被 告 賴峰堃
藍萬里李正文
鎰鼎電子科技有限公司法定代理人 江德馨被 告 羅進柱
許瀞月楊富進
敖月琴周弘益
周書豪兼 上三人共 同訴訟代理人 林素妙被 告 蘇恕德
曾建貴陳思元曹燕珠
張美鳳
彭麗琴
劉麗華
褚馨萍褚馨雰上二人共同訴訟代理人 褚馨怡被 告 莊清淵
洪瑞憶（原名洪瑞珍）
黃嘉宏方昭雄上 一 人訴訟代理人 方淑慧被 告 張品睿（原名張智棠）
李振成
黃雪婷李玉枝李建和張傑倫吳慕平余孟樺上 一 人訴訟代理人 王郁瑩被 告 王錦綢上 一 人訴訟代理人 陳寬松被 告 許申隆
黃裕達施麗梅
黃李月勤兼 上一人訴訟代理人 黃福生被 告 陳鳳卿
黃俊富胡景棟
張清讚禾鉅股份有限公司法定代理人 陳義仁被 告 林建宇（原名林金真）
許哲綸（原名許勝利）
李貴珠楊寧珠李啓禹蔡楊牡丹上 一 人訴訟代理人 蔡錦虎被 告 曾煥慶
陳品琪陳玉風
吳素秋
李林素琴
李玲（原名李素玲）被 告 李馮呅上 一 人訴訟代理人 李尚慶被 告 李志勇
楊素美林淑芬何宗錫施鳳梅
洪朝華上 一 人訴訟代理人 林素珠被 告 劉昌榮上 一 人訴訟代理人 陳義仁被 告 李枝美
李春穎彭楷玲（原名彭素瑩)
許勝霖
李鳳鳴陳嘉琦（原名邱嘉琦）
莊苙苹
許張貴琴趙瓊芬林秀香上 一 人訴訟代理人 林國財被 告 陳瑞玉
吳佳珊
劉陳琳
陳慈姬
蔡玉芬
黃子桓上 一 人訴訟代理人 黃易炫被 告 黃結興
魏明嶤張佳維鄭博駿兼 上一人訴訟代理人 鄭智元被 告 江念祖
吳偉華
林王鸞王清仁張麗美（即耿葉蘭之承受訴訟人）被 告 曾隆義（即曾萬船之承受訴訟人）
曾隆吉（即曾萬船之承受訴訟人）
曾隆章（即曾萬船之承受訴訟人）
曾惠玲（即曾萬船之承受訴訟人）兼 上四人共 同訴訟代理人 曾蔡單被 告 王牡丹（即王陳來好之承受訴訟人）
王茂昌（即王陳來好之承受訴訟人）上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付凌亞電子股份有限公司如附表「合計給付凌亞公司金額」欄所示之金額、給付林玉梅如附表「合計給付林玉梅金額」欄所示之金額，及均自民國一一二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領。
附表序號20、21、36、53、68、69、71、83、99、123、137、14
4、151至156所示被告應給付原告如附表「合計給付原告金額」欄所示之金額，及自民國一一二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
附表序號36、53、69、83、99、123、137、151至156所示被告應自民國一一○年七月二十日起至有權占用桃園市○○區○○段○○○地號土地之日止，按年於每年七月二十日給付原告如附表「每年給付原告金額」欄所示之金額。
訴訟費用由被告負擔九分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一、二、三項得假執行；但被告各以附表「免為假執行提供之擔保金額」欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告耿葉蘭、曾萬船、王陳來好於訴訟繫屬中死亡，其繼承人分別為張麗美；曾蔡單、曾隆義、曾隆吉、曾隆章、曾惠玲；王牡丹、王茂昌，原告為其等繼承人聲明承受訴訟，應予准許。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款分別定有明文。原告起訴原聲明：（一）起訴狀所列被告應給付凌亞電子股份有限公司（下稱凌亞公司）及林玉梅，自民國105年11月18日起回溯5年計算相當於租金之不當得利，並由原告代位受領，並自105年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應自105年11月18日起至返還其所有桃園市○○區○○段○○○○○○市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）止，按月給付凌亞公司及林玉梅按每年申報地價百分之10計算之金額，並由原告代位受領。（三）原告勝訴部分，願供擔保，請准宣告假執行。最後變更聲明為：（一）如附件所示被告應各給付第三人凌亞公司、林玉梅如附件「訴之聲明」欄所示金額暨利息，並由原告代位受領。（二）如附件所示被告應各給付原告如附件「訴之聲明」欄所示金額暨利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、附表序號8、25、30、33、35、36、46至49、51、53、54、6
4、65、67、70、72、75、80至82、89、91、93至99、102、
103、108、110、112、113、115、116、117、119、122、12
5、126、128、132、133、136至140、142、143、146、150、153至157所示被告於最後言詞辯論期日不到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人凌偉建設股份有限公司（下稱凌偉公司）邀同凌亞公司、林玉梅（下與凌亞公司合稱「凌亞公司等2人」）擔任連帶保證人，於81年5月19日向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）借款，並以凌亞公司等2人所有之系爭土地（原為林玉梅所有之桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000○000○0地號，及凌亞公司所有之同小段37、38、38之
3、38之7、162、162之6、162之7、162之8、162之9、162之10地號土地，於83年間合併為同小段37地號土地，於98年因地籍圖重測改編為桃園市○○區○○段000地號土地）提供予合庫銀行設定最高限額新臺幣（以下未載幣別者，均同）7億6800萬元抵押權（下稱系爭抵押權），作為土地及建築融資貸款（下稱系爭貸款）之擔保。嗣合庫銀行將系爭貸款債權連同系爭抵押權讓與訴外人，由原告輾轉受讓，原告已依法通知凌亞公司等2人，為凌亞公司等2人之債權人。凌亞公司等2人遲未清償系爭貸款及其他稅捐等債務，致系爭土地遭法務部行政執行署桃園分署於105年12月6日依法拍賣，由原告拍定並於106年5月12日取得系爭土地應有部分100,000分之8,704，凌亞公司等2人經上開行政執行結果，尚積欠原告454,505,999元及美金264,076.24元。被告所有如附表「原告請求期間被告（或被繼承人）所有建物之門牌」欄所示之房屋（下合稱系爭房屋），係無權占有系爭土地作為基地，縱有部分被告於上開行政執行之拍賣程序行使優先承買權而取得系爭土地應有部分，其於完成優先承買取得系爭土地應有部分前，仍屬無權占有，被告均無法律上原因受有相當於地租之利益，致生損害於凌亞公司等2人，凌亞公司等2人本得請求被告返還不當得利，惟未曾請求且已無資力清償所欠原告之系爭貸款債務，其等怠於行使權利且致原告之債權難以受償，原告爰依民法第242條前段、第179條規定，代位凌亞公司等2人請求被告返還其等所有之系爭房屋於取得占用系爭土地應有部分所有權前一日前或將系爭房屋移轉登記予訴外人前一日所生占用系爭土地之不當得利，並由原告代位受領。原告既於106年5月12日取得系爭土地應有部分，則自該日起被告中迄未承買系爭土地者之所有房屋繼續無權占有系爭土地作為基地，屬無法律上原因受有相當於地租之利益，致生損害於原告，原告依民法第179條規定請求此部分被告返還不當得利，並自110年7月20日起至有權占用系爭土地之日止按年給付原告不當得利。並聲明如前述最後變更聲明所示。
二、附表序號25、33、36、46、53、54、70、72、75、80、82、
93、94、96、99、102、112、119、125、126、137、139、1
40、142、143、146、150、153、155至157所示被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被告則以：凌亞公司與伊等間之土地買賣契約現仍合法存在，系爭建物不能與系爭土地之使用權分離，此當為凌亞公司等2人簽訂合建契約、土地使用權同意書時所認識，凌亞公司等2人曾出具土地使用權同意書作為興建系爭房屋之基地，即已同意受讓系爭房屋之所有權人繼續使用系爭土地，伊等之系爭房屋占用系爭土地並非無權占有，無不當得利，且原告請求相當於租金之不當得利數額過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。附表序號1至6、8至17、22至24、26、3
2、34、38至45、48至51、55、56至58、61至63至66、68、6
9、71、74、81、84至86、89至92、97、98、100、104、107、109至111、113、114至116、118、121、122、124、128至
130、132至136、138、141、144、148、149所示被告並聲明：如為不利之判決，請准供擔保宣告免假執行。
三、無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，應返還之不當得利範圍，為相當於租金之利益，其依不當得利之法則請求返還不當得利，自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍。
四、經查：
（一）原告前揭主張其輾轉受讓取得系爭貸款債權及系爭抵押權，已通知凌亞公司等2人，為凌亞公司等2人之債權人，凌亞公司等2人原有之系爭土地遭法務部行政執行署桃園分署拍賣，原告拍定並於106年5月12日取得系爭土地應有部分100,000分之8,704，系爭房屋占有系爭土地作為基地等情，業據提出本院債權憑證、債權讓與證明書、債權讓與聲明書、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、本院民事裁定及確定證明書、法務部行政執行署桃園分署案件分配表、建物登記謄本、土地登記謄本等為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告主張被告之系爭房屋無權占有系爭土地，然部分被告以前詞抗辯系爭房屋於經拍賣取得系爭土地應有部分前，為有權占有系爭土地，既經原告否認，應由被告就有權占有系爭土地之事實負舉證之責。按土地使用同意書僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。
地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋出售或處分後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交付建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無法律上原因而受利益。依凌亞公司等2人出具之土地使用權同意書及與凌偉公司於80年11月11日簽訂之合作興建契約書，可知凌亞公司等2人係預期於房屋興建完成銷售後取得土地之對價，再將土地所有權移轉予凌偉公司或其指定人，而非任由合建之房屋可無償使用其基地。依上開說明，凌亞公司等2人出具之土地使用權同意書至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力。如該取得使用合建房屋權利之人，未再取得使用坐落基地之合法權利，即難執該同意書為有權占用系爭土地之依據。被告未舉證證明買受人與凌亞公司等2人間，有基於一定債之關係合法取得占用系爭土地之權源，被告於取得系爭房屋所有權時不得主張有權占用系爭土地。原告主張被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地，自屬有據。
（二）被告或其被繼承人分別取得系爭房屋所有權之時間、原因，系爭房屋分別占用系爭土地之面積、系爭房屋之樓層數等事實，有原告提出之建物第一類謄本及異動索引等在卷可稽，原告於105年11月18日提起本件訴訟（見本院卷一第2頁），原告主張系爭房屋無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，應依民法第179條規定返還該不當得利予凌亞公司等2人，因該2人怠於行使前開權利，致其債權難以受償，依民法第242條規定代位其等行使前述之不當得利請求權，請求被告自起訴前5年即100年11月19日或取得系爭房屋所有權之日起，至被告移轉系爭房屋所有權予訴外人之前1日或取得系爭土地應有部分之前1日之不當得利，並代位受領，另依民法第179條規定，就原告於106年5月12日取得系爭土地應有部分，請求自該日起迄未承買系爭土地之被告返還不當得利，均屬有據。
（三）建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報總價年息百分之10為限。依土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段之規定，土地法第97條所謂土地價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用土地之經濟價值及所受利益等情事以為決定。查系爭房屋為居住使用，坐落之系爭土地位於桃園市龜山區、蘆竹區與南崁交流道交界處，至該交流道車程未逾10分鐘，距離蘆竹區公所、郵局、銀行及傳統市場不遠，附近有台茂購物中心、特力屋桃園南崁店、好市多桃園南崁店等大型購物商場，生活及交通機能良好，審酌前揭系爭土地之位置及附近土地利用狀況、系爭房屋利用系爭土地之經濟價值及所受利益等各情，認以系爭土地之申報地價年息百分之7計算為適當。又系爭土地於100至109年度之公告地價，每平方公尺分別為4,010元、4,010元、5,259元、5,259元、5,259元、7,059元、7,059元、6,612元、6,612元、6,912元，依上開說明，各該年度公告地價之百分之80為申報地價，依序為3,208元、3,208元、4,207.2元、4,207.2元、4,207.2元、5,647.2元、5,647.2元、5,289.6元、5,289.6元、5,529.6元。本件原告請求期間之凌亞公司所有系爭土地權利範圍為10,000分之8,704，林玉梅權利範圍100,000分之9,863，原告權利範圍為100,000分之8,704，有土地登記謄本在卷可稽，被告所有之系爭房屋為5至8層樓建物之其中1層，該樓層整棟建物占用系爭土地所受之利益為原告所受之損害，應由該棟各層樓之建物所有權人平均分擔。是被告或其繼承人所有之系爭房屋無權占有系爭土地期間，所受相當於租金之不當得利金額計算式為：系爭房屋占用系爭土地之面積(A)×凌亞公司或林玉梅或原告就系爭土地所有權之持分(F1、F2、F3)×各年度申報地價(C)×7％(D)×占用期間日數(E)/365×建物持分（A1）×1/系爭房屋樓層數（B）。據此計算被告應分別給付凌亞公司、林玉梅之不當得利數額如附表「合計給付凌亞公司金額」、「合計給付林玉梅金額」欄所示，並均由上訴人代位受領。附表序號20、21、36、53、68、69、71、83、99、123、137、144、151至156所示被告應給付原告之不當得利數額如附表「合計給付原告金額」欄所示。原告請求附表序號36、53、69、83、99、123、137、151至156所示被告應自110年7月20日起至有權占用系爭土地之日止，按年於每年7月20日給付原告之部分，原告請求金額未逾其依上開計算式得請求之金額，為有理由，上列被告每年應給付原告如附表「每年給付原告金額」欄所示。
五、綜上所述，原告依民法第242條、第179條規定，代位凌亞公司等2人請求被告分別給付凌亞公司、林玉梅如附表「合計給付凌亞公司金額」、「合計給付林玉梅金額」欄所示金額及均自112年3月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，並均由原告代位受領；依民法第179條請求被告給付原告如附表「合計給付原告金額」欄所示及自110年7月20日起至有權占用系爭土地之日止，按年於每年7月20日給付原告如附表「每年給付原告金額」欄所示部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由。本判決所命被告給付金額未逾500,000元，依職權宣告假執行，被告部分則依職權及聲請宣告被告各預供如附表「免為假執行提供之擔保金額」欄所示擔保而免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 謝宜伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 3 日
書記官 王岫雯