臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第155號原 告即反訴被告 吳溪雄訴訟代理人 吳俊銘被 告即反訴原告 郭桂英訴訟代理人 鄧為元律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國106 年11月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋遷讓交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴訴訟標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴訴訟標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴訴訟標的之法律關係發生之原因，與反訴訴訟標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告本於兩造間買賣法律關係起訴主張被告應遷讓坐落於桃園市○○○街○○巷○ 號之房屋遷返還與原告等語。反訴原告則以兩造間之買賣法律關係因反訴被告並未依系爭買賣契約給付全數價金，迄今仍遲延不付清價金餘款5,921,460 元，經伊定期催告未果，爰依民法第254 條、第259 條規定主張解除系爭買賣契約，請求反訴被告回復原狀，並聲明請求反訴被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段196 建號建物即桃門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋之所有權移轉登記予反訴原告等語。從而，本件本訴與反訴當事人雙方所主張之權利，係由同一法律關係發生，反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的及其防禦方法有牽連關係，揆諸前揭說明，合於提起反訴之要件，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：緣被告於民國（下同）105 年6 月30日將所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號及其上同段196 建號建物（即門牌號碼：桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋，下合稱系爭房屋，合稱系爭房地）與伊訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方業已依約完成系爭不動產所有權移轉登記等相關程序，但被告至今仍無權占用系爭房屋拒不搬遷，經伊委請律師函知請搬遷，惟迄今仍置之不理。伊係系爭房地所有權人，被告無合法權源占用系爭房地，爰依民法第348 條第1 項規定、買賣契約法律關係，請求被告應將系爭房地遷讓返還予伊等語。並聲明：被告應將坐落於桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋遷讓交還原告。
二、被告則以：緣伊於105 年6 月30日將所有系爭房地出售予原告，並委請地政士辦理系爭買賣契約之擬定、簽訂、所有權移轉及抵押權塗銷登記等所有相關事宜，買賣總價款新臺幣（下同）1,300 萬元。依系爭買賣契約第4 條約定，付款方式分3 次給付，第1 次款130 萬元由原告匯款給付，同年7月25日將系爭房地移轉登記予原告，並於同年8 月2 日塗銷原抵押設定577 萬8,540 元。嗣因原告未依系爭買賣契約第
4 條約定履約，經多次催告無效，伊於同年10月7 日及106年5 月19日發函催促原告給付尾款592 萬1,460 元，惟均無效果。原告遲未付清價金，並同意被告居住於系爭房屋，故兩造辦畢系爭房地所有權移轉登記後，未曾進行點交。本件系爭買賣契約之未能履行，係因原告債務不履行所致，依系爭買賣契約第11條約定，原告應支付被告違約金，原告請求伊遷讓房屋為無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本訴及反訴部分相同）：㈠兩造於105 年6 月30日簽訂系爭買賣契約，約定就被告所有
之桃園市○○區○○段○○○ 號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○街○○巷○ 號）及該建物坐落之同地段111 號土地（下稱系爭房地）售予原告。
㈡被告於105 年7 月25日將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈢系爭買賣契約之價金，原告已清償7,078,540 元。
㈣原告於106 年5 月19日收受被證4 之存證信函。
㈤原告於106 年8 月18日收受被告「民事答辯㈡狀」。
四、本件原告主張兩造已依所簽訂系爭買賣契約完成系爭房地所有權移轉登記等程序，被告迄今仍無權占用系爭房地，依買賣法律關係，請求被告應將系爭房地遷讓並交付等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭執點厥為：原告依買賣法律關係主張被告應遷讓並交付系爭房屋予原告，有無理由？經查：
㈠原告主張兩造於105 年6 月30日簽訂系爭買賣契約書，以1,
300 萬元向被告買受系爭房地，被告遂於105 年7 月25日將系爭房地以買賣為原因移轉登記為原告所有等情，業據提出系爭買賣契約書、系爭土地及建物登記謄本等件為證（見本院卷第4 頁至第10頁、第51頁至第54頁) ，復為被告所不爭執，足認原告上開主張，尚與事實相符。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。本件原告主張就系爭房地與被告成立買賣契約乙節，業已提出如前述相當之證明，而被告固對原告已付第1 次價款130 萬元，並已匯款塗銷原抵押設定577 萬8,540 元等事實不爭執，惟辯稱因原告未依約付清價金尾款
592 萬1,460 元，經多次催告無效，系爭買賣契約之未能履行，係因原告債務不履行所致，原告請求伊遷讓系爭房屋為無理由乙節，既為原告所否認，揆之上開規定，即應由被告就該有利於己之事實，負舉證責任。經查：
⒈原告到庭陳稱：「事情是，他們對方跟我弟借錢，然後我弟
來跟我說，然後叫我出名、借名登記，我就把名字借給我弟，然後登記了這間房子，也過戶了。」、「（是否有點交？）沒有點交。中間的流程全部都是我弟在弄，我對被告沒有任何人認識，我只有出一個名字。是借名登記，我弟說跟我借名字。因為被告跟我弟借錢。這個可能要傳喚我弟他才清楚，我借名給我弟後銀行來找我，我就簽名，房子就過戶了。後期的貸款是我們在繳的，我們在幫被告繳貸款，然後他們還住在那裡。」（見本院卷第27頁、第28頁），又原告訴訟代理人即原告弟弟吳俊銘陳稱：「那是被告的先生（劉福助）跟被告的弟弟（郭僑峰）拿兩間房子跟我借錢，借的時候我總共借930 萬，那時我有說為何不做設定，被告說要增貸，但被告條件不符，不能增，後來變劉福助（即被告先生）說叫我找人借名登記給他，然後增貸出來的錢拿給劉福助，做為公司運用資金。」、「（房地產買賣契約書上簽名為何人？）郭桂英部分是劉福助簽的，他上面有寫代簽，他說有授權。吳溪雄部分是他親簽的。」、「（價金是兩邊談好的？）對，給付價款方式是被告先跟我借錢，多貸出來的要還給我，借名登記是頭期款我會幫他代墊，銀行貸出來的我會交付給原告，但頭期款被告都拿走，說他們公司有急用，叫我先借他，我總共借被告930 萬，房子部分是500 萬。借名登記的頭期款他也都沒還我，他有給我八個月的房子的貸款金額，劉福助跟我說八個月之內把欠我的錢還我，那我再把房子辦過去給他……。」、「（本件房子土地的價金總共多少？錢是交給誰？）實價登錄1300萬，我頭期款付了130萬元給被告郭桂英戶頭，其它款項我扣回來，因為被告已經先跟我借了930 萬元。塗銷是塗銷577 萬8540元。」、「（
577 萬多塗銷部分是由價金內給付給被告去辦塗銷？）是我用我哥的名義貸款下來，然後銀行撥款到渣打去清償。餘款還有100 多萬元沒有給。方才提到的八個月貸款金額：約一個月2 萬5172元，八個月共有20萬1376元。」、「（本件的房子過戶移轉登記後是否有點交？）被告他們處理，因為劉福助是說八個月之內（即12月24日以前）要把欠我的錢還我，我房子全部再辦理過去給他，他說他人還住在裡面，我說沒關係，要把錢還我就好，實際上並沒有點交。」、「我自己也是開公司的，我有這個做不動產買賣，他（指劉福助）有需要、有困難來找我，我幫他辦了房子，我當初是要做設定的，但被告和被告弟弟說不要用他們名義來借錢，我說那不要也沒辦法，後來劉福助說不然用借名登記的，我才想說好，那被告沒有還我錢的話，房子直接給我，就不用再辦過戶那麼麻煩，所以我才會做借名登記。」（見本院卷第42頁至第44頁）、「（先前說的借名登記是誰與誰之間的？）是被告郭桂英跟原告吳溪雄。」、「（系爭房屋貸款貸多少錢？）實貸852 萬元。」、「（買賣契約為何寫較高金額？）是以市場金額去做的。貸下來的金額頭期款130 萬我已經先給了，給了的時候是說借名登記，那130 萬他說他公司有資金缺口，要先借。另外有幫他付渣打銀行577 萬8,540 元，以及土地贈值稅33萬3,677 元、契約1 萬6,908元、代書費4萬5,111 元，再加上劉福助有辦2 萬元的設定，新光人壽有兩個保險，一個是6 萬600 元，另一個是10萬9,344 元，還有代辦費4%，是37萬2,800 元。再加上劉福助說12月24日前會把錢還我，我就說那房子他要付，所以劉福助有拿8 個月的房貸，一共20萬1,376元。結餘一共剩107 萬8,561元。這
100 多萬我沒有拿給劉福助，也沒有匯到郭桂英戶頭，因為劉福助跟我借930 萬。」、「（如何證明有借其930 萬元？是之前陳報的契約書嗎？《提示本院卷第61、69頁，借款契約書及債權契約書》對。另外還有一張支票40萬，沒有附上去。票面總額440 萬。」、「（這樣如何算出930 萬元？）
930 萬元是105 年6 月6 日借款200 萬給劉福助清償房貸，劉福助就開了一張105 年8 月31日的票面金額200 萬做為擔保，後面就簽了郭橋峰的借據（鈞院卷第61頁）500 萬元，後來105 年7 月5 日又跟我借了100 萬，以現金交付，又開了105 年8 月5 日的票做擔保；之後130 萬就是桃園的頭期款，也是跟我借的，因為當初講好借名登記是頭期款要還我。」、「（930 萬元劉福助借款後有還多少？）都沒有還。
」、「（1300萬的買賣價金扣除抵押借款852 萬元的餘款的部分都是用前開劉福助跟你的借款來做抵償嗎？）對。」、「（本件系爭房地所貸得的852 萬元款項依你所述是支付頭期款130 萬元，以及渣打銀行抵押餘款5,778,540 元，另支付增值稅、契稅及代書相關費用後，剩餘1,078,561 元，並未將該餘款交付給劉福助及被告。另外買賣價金1300萬元與貸得的852 萬元差額448 萬元部分，及前開剩餘款1,078,56
1 元，均以劉福助向我借的款項930 萬元部分來做抵償，是否如此？）對。」等語（見本院卷第115 頁至第118 頁），並據提出臺灣新竹地方法院106 年度訴字第117 號民事判決、借款契約書（郭僑峰）、支票及退票理由單、債權確認契約書（福爾銘股份有限公司、劉福助與吳俊銘間）、切結書、產擔保交易登記標的物明細表、銀行帳戶明細表、臺灣臺北地方法院106 年度訴字第1520號民事判決、通訊軟體LINE內容為證（見本院卷第45頁至第50頁、第61頁至第82頁、第96頁至第109 頁），足認原告主張本件系爭房地買賣價金1,
300 萬元與所貸得的852 萬元差額448 萬元，扣除原告已支付頭期款130 萬元，以及渣打銀行抵押餘款5,778,540 元，另支付增值稅、契稅及代書相關費用後，剩餘1,078,561 元，係以劉福助向原告弟弟吳俊銘前開借款930 萬元部分來做價金尾款抵償等語，應非憑空虛指。此外，被告既未能舉其他事證以明其說，其抗辯原告未付清系爭房地買賣價金尾款
592 萬1,460 元，有債務不履行情事，原告請求遷讓系爭房屋為無理由云云，自非可取。
⒉另衡以被告配偶劉福助於臺灣新竹地方法院106 年度訴字第
11 7號請求遷讓房屋事件結證稱：「（你有透過吳俊銘仲介銷售被告郭僑峰所有竹北市○○○路○○○ 號12樓之房地嗎？）不是仲介，是請他辦理兩間房子（郭僑峰和我太太的房子）的增貸，因為公司有缺資金，所以想利用我親戚的房子去申請增貸。」、「（為何不自己去跟銀行接洽，而要透過吳俊銘？）因為公司也忙，且房地產我也不熟，吳俊銘說他可以替我辦理，我想說如果增貸出來，就把我太太的房子過戶到我女兒，郭僑峰的房子過戶到他太太，吳俊銘說可以，就替我去增貸，過程中就是說要可能要更名、透過第三者，我是想說只要可以幫我貸款出資金就可以。」、「（你是否知道被告有跟原告簽訂不動產買賣契約書的事情？）我後來知道。因為他說要貸款出800 萬元，必須去做一個買賣，把房價拉高，才能貸款出這些錢。」、「（我只想要問劉福助先生，本件是買賣契約，還是借名登記？）答：原先是借名登記，後來是吳俊銘把我這兩間房子去設定抵押給其他金主，借出資金轉借給我，又趁我出差的時候，騙被告簽500 萬元的本票，說設定出來，等貸款下來後，再還掉這筆錢。」等語（見本院卷第47頁），復參以系爭買賣契約書被告確係由被告偶劉福助代理簽署（見本院卷第9 頁、第10頁），劉福助與吳俊銘確有前揭借貸關係等情，亦述如前，足認兩造實係因劉福助與吳俊銘間先有前開借貸關係，嗣兩造間對系爭房地辦理移轉登記、抵押設定借款，究係所謂借名登記，抑或係買賣法律關係致生爭執，而系爭房地辦理移轉登記過戶予原告後，係由原告持系爭房地以其自身名義向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光商銀）辦理抵押設定借款85
2 萬元，原告既係以自己名義持系爭房地向新光商業銀行設定抵押借款852 萬元，而對系爭房地進行處分行為，是兩造就系爭不動產應係成立買賣契約，洵堪認定。
⒊再者，參諸原告陳稱：「（本件的房子過戶移轉登記後是否
有點交？）被告他們處理，因為劉福助是說八個月之內（即12月24日以前）要把欠我的錢還我，我房子全部再辦理過去給他……。」等語（見本院卷第43頁），並有原告所提出與前述相符之銀行帳戶明細為證（見本院卷第80頁），足認本件兩造就系爭不動產係成立附買回條款之買賣契約，故被告代理人劉福助方會預付八個月房貸，惟被告或代理人劉福助嗣並未依約給付買回價金，而未能買回系爭不動產。
㈢次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。本件兩造就系爭房地成立附買回條款之買賣契約，而原告既係以被告配偶劉福助向原告弟弟吳俊銘前開借款930 萬元來抵償系爭不動產買賣價金尾款592 萬1,460 元，履行其交付買賣價金之義務，而被告或其代理人劉福助嗣並未依約給付價金買回系爭不動產，從而，原告依兩造間系爭房地買賣契約之法律關係，請求被告遷讓交付系爭房屋予原告，為有理由，自予准許。
五、綜上所述，原告本於兩造間系爭房地買賣契約之法律關係，請求被告遷讓交付系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：伊前於105 年6 月30日將所有系爭房地出售予反訴被告，約定買賣價金為1,300 萬元，並已於105 年7月25日就系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，惟反訴被告並未依系爭買賣契約給付全數價金，迄今仍有5,921,460 元尚未給付。伊乃於105 年10月7 日以存證信函催告反訴被告應於文到10日內依約給付剩餘價金5,921,460 元，惟反訴被告未於期限內履行；伊復於106 年8 月17日以民事答辯㈡狀再為催告，限106 年8 月28日以前清償前開未付價金，惟反訴被告仍置之不理。幾經催告，反訴被告仍遲延不付清價金，經伊定期催告未果，爰依民法第254 條規定為解除系爭買賣契約之意思表示，並依同法第259 條規定主張解除系爭買賣契約，提起本件反訴，請求反訴被告回復原狀等語。並聲明：反訴被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段196 建號建物即桃門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋之所有權移轉登記予反訴原告。
二、反訴被告則以：本件反訴原告已將系爭房地所有權移轉登記予伊，兩造間存在附買回條件之買賣法律關係，系爭房地所有權之移轉並非無法律上原因，且該法律行為本身不存在無效或得撤銷之事由，兩造間亦不存在其他移轉系爭房地所有權予反訴原告之約定。從而，伊基於系爭房地所有權人地位，並無移轉系爭房地所有權予反訴原告之義務。又系爭房地買賣價金1,300 萬元與伊向新光商銀貸得852 萬元，差額44
8 萬元部分，以及貸款金額扣除支付予反訴原告之頭期款13
0 萬，以及塗銷渣打銀行押抵餘款577 萬8,540 元，另支付系爭房地增值稅、契稅、代書相關費用後，剩餘107 萬8,56
1 元，伊並未交付給訴外人劉福助或被告，惟均以訴外人劉福助向伊借款930 萬元部分來抵償系爭買賣契約未付價金尾款，是反訴原告主張伊未付清剩餘價金592 萬1,460 元，依法解除系爭買賣契約，請求回復原狀，於法不合等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查，本件反訴被告主張本件系爭房地買賣價金1,300 萬元與所貸得的852 萬元差額448 萬元，扣除反訴被告已支付頭期款130 萬元，以及渣打銀行抵押餘款577 萬8,540 元，另支付增值稅、契稅及代書相關費用後，剩餘107 萬8,561 元部分，以劉福助向原告弟弟吳俊銘前開借款930 萬元部分來抵償價金尾款等情，尚非無據，業經本院認定如前，則本件反訴原告主張反訴被告未付清系爭房地買賣價金尾款592 萬1,460 元，經定期催告未果，依法解除系爭買賣契約，請求反訴被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告云云，自屬無據，應駁回之。
四、綜上所述，反訴原告主張反訴被告遲延不付清價金尾款，經定期催告未果，依民法第254 條、第259 條規定，解除系爭買賣契約，請求反訴被告回復原狀，應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段196 建號建物即桃門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○巷○ 號房屋之所有權移轉登記予反訴原告，為無理由，應駁回之。
參、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日
書記官 陳子彤