臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第23號原 告 劉昌錦訴訟代理人 胡倉豪律師被 告 陳永光訴訟代理人 吳重和被 告 黃創裕訴訟代理人 黃坤詳共 同訴訟代理人 李明哲律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國106 年10月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應於原告將坐落桃園市○鎮區○○段○○○號土地（權利範圍三分之一）、桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（權利範圍五六一三九○分之二三○六九○）移轉登記予被告劉永光，暨將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（權利範圍五六一三九○分之二三○六九○）移轉登記予被告黃創裕之同時，給付原告新臺幣柒佰零玖萬元，及自民國一百零三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項命被告給付新臺幣柒佰零玖萬元部分，原告以新臺幣貳佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰零玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前於民國103 年3 月5 日與被告劉永光、黃創裕二人簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告劉永光購買其所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○號土地（權利範圍3 分之1）、桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍561390分之230690），及向被告黃創裕購買其所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍561390分之230690）（以下合稱系爭土地），原告並已將買賣價金新台幣（下同）709 萬元全數給付被告二人完畢。
（二）依系爭買賣契約第8 條第3 項約定「本約成立後，乙方（
即被告二人）應立即申請鑑界並會同甲方（即原告）於鑑界時進行現場勘驗，經鑑界後，如判定有佔用情形者，悉由乙方負責排除清理，因此而產生一切費用應由乙方負擔，概與甲方無涉，倘甲方受有損害時，乙方應負完全賠償之責任」。然被告二人於系爭買賣契約成立後，並未曾就系爭土地申請鑑界，並向原告推託如原告日後要出售系爭土地時渠等再申請鑑界，且屆時如系爭土地上有佔用情形概由被告二人負責排除清理。
（三）又原告於前因欲出售系爭土地請求被告二人就系爭土地申請鑑界，並要求如系爭土地上有佔用情形概由被告二人負責排除清理，然被告二人仍推託要求原告自行申請鑑界，如系爭土地上有佔用情形概由被告二人負責排除清理，故原告前於105 年10月4 日向桃園市平鎮地政事務所就系爭土地申請鑑界，並於105 年10月14日複丈在案，當日經該所與原告及被告二人之代理人在場確認系爭土地上確實有佔用物存在，是原告前於105 年11月23日委請律師發函催告被告二人於文到1 個月內將前揭佔用物排除，逾期原告即解除兩造間之系爭買賣契約，不另通知，惟被告二人分別於105 年11月24日及同年月25日收受前開函文後，屆期均未依約將前揭佔用物排除，僅委託律師發函表示被告二人自當依限排除佔用物。
（四）綜上，被告二人於105 年11月24日及同年月25日收受前開函文後，並未於期限內將前揭佔用物排除，原告爰依民法第359 條、第254 條及第227 條第1 項規定，分別於105年12月25日及同年月26日解除與被告二人間之系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款及系爭買賣契約第
8 條第1 項規定，請求被告二人給付原告709 萬元，及自
103 年3 月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：
（一）原告並未合法解除不動產買賣契約關係，其返還買賣價金之請求，非有理由。
1、本件兩造於103 年3 月5 日所簽訂系爭買賣契約第8 條第
3 項約定（詳前述），原告於起訴狀第2 頁自陳「被告二人於系爭買賣契約成立後，並未曾就系爭土地申請鑑界，並向原告推託如原告日後要出售系爭土地時渠等再申請鑑界，且屆時如系爭土地上有佔有情形概由被告二人負責排除清理。三、又原告於前因欲出售系爭土地請求被告二人就系爭土地申請鑑界，並要求如系爭土地上有佔有情形概由被告二人負責排除清理…」云云，且細觀原告所提出之原證3 寄件人為被告陳永光，寄件日期為105 年9 月13日之存證信函所載，堪認自103 年3 月5 日系爭買賣契約成立後，迄105 年9 月許止，原告均未要求被告二人申請鑑定測量或排除占用物，足認原告已同意俟日後伊要出售系爭土地時，再申請鑑界測量或排除占用物，則被告二人申請鑑定測量及排除占用物之義務，即成為無確定期限之債務，兩造間有關申請鑑界測量及排除占用物之義務即非依據系爭買賣契約第8 條第3 項之約定辦理。
2、就被告排除占用物之義務，既無確定期限，則原告自須先行定期催告被告二人履行，使無確定期限之債務成為確定期限之債務，並自被告二人受催告時起，始負遲延責任，原告應再定相當期限催告被告二人履行，如被告二人於期限仍不履行時，原告始得解除契約關係。惟查，原告僅於
105 年11月23日以宏律字第1051123001號函催告被告二人於文到一個月排除占用物，此舉，充其量僅係使無確定期限債務變成確定期限債務，但並未就被告二人給付遲延之情催告被告二人履行，更未再次發函解除系爭買賣契約關係，堪認原告並未合法解除系爭買賣契約關係，其返還買賣價金之請求，顯非有據。
（二）退步而言，縱認原告之主張有理由，則原告亦應將桃園市○鎮區○○段○○○號土地（權利範圍3 分之1 ）、桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍561390分之230690）返還被告陳永光，及將桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍561390分之230690) 返還被告黃創裕。被告二人謹就原告之請求行使同時履行抗辯權。
（三）綜上，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行等語置辯。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與被告於103 年3 月5 日簽立不動產買賣契約，原告向被告陳永光購買坐落桃園市○鎮區○○段○○○號土地（權利範圍1/3 ）、桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍230690/561390 ），及向被告黃創裕購買坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍230690/561 390），原告並已給付買賣價金709 萬元。系爭土地經原告購買後，坐落桃園市○鎮區○○段○○○號土地，於103 年4月2 日係登記在原告及第三人吳美秀名下，權利範圍各1/
6 。坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地於103 年4 月
2 日登記於原告及第三人吳美秀名下，權利範圍各為230690/561390 。
（二）被告於系爭買賣契約成立後，並未就系爭土地申請鑑界，嗣兩造就買賣契約第8 條第3 項約定，合意變更為原告欲出售系爭土地時，經測量後由被告拆除其上占有物。
（三）嗣後原告欲出售土地，而於105 年9 月6 日發函通知被告於文到10日內將占有物清理完畢，並於同年10月4 日申請鑑界，同年月14日經鑑界複丈在案，確認系爭土地上確有占有物存在，原告乃委請訴代於105 年11月23日發函催告被告於文到一個月內將占有物排除，逾期解約，被告各於同年月24日、25日收受前開函文，屆期均未依約排除占有物。
（四）原告於106 年1 月10日起訴請求被告返還前開價金，本院於106 年6 月20日前往現場會同地政事務所人員履勘，經測量複丈後，系爭土地確有如卷附第128 、129 頁複丈成果圖所示之占有物存在（詳本院卷第154 、155 頁）。
四、爭執事項為：原告主張契約已解除，依據民法第259 條第1 、2 款、系爭買賣契約第8 條第1 項約定，請求返還如聲明所示之價金、利息，及被告抗辯同時履行抗辯是否有理由（見本院卷第
155 頁）？
五、本院得心證理由：
（一）系爭買賣契約已合法解除，原告請求返還價金及利息為有理由：
1、按給付無確定期限者，依民法第229 條第2 項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院102 年度台上字第2166號判決意旨參照）。
2、依前述不爭執事項二所載，系爭買賣契約成立後，兩造就該契約第8 條第3 項約定，已合意變更為原告欲出售系爭土地時，經測量後由被告拆除其上占有物。而原告於105年9 月6 日以存證信函通知被告系爭土地「…現況有佔有請台端（按即被告）於文到十日內清理完畢…」等語，有桃園福林郵局000150號存證信函1 紙可憑（見本院卷第14
7 頁），可見原告於發函之前，顯已測量認定系爭土地確有占用物存在，始發函催告被告於10日內清理完畢，否則原告如何確知系爭土地現況有占有物存在。而被告陳永光收受前揭存證信函後，亦回函稱：若有歸責於賣方（即被告）之義務時，會遵守履約等語（見本院卷15頁），被告黃創裕固未回函，然由前述原告郵寄存證信函中所載被告黃創裕之地址，即為其戶籍所在（見本院卷第48頁），且與被告黃創裕委任訴訟代理人回函及委任狀之地址均相符（詳本院卷第33、118 頁），足認被告黃創裕要已收受前函無誤。惟迄至本院於106 年6 月20日履勘現場時為止，被告均未依約排除占有物，亦為兩造所不爭執（詳不爭執事項四），堪認兩造間前揭無確定期限之債務，業經原告之催告而未為給付，被告已負遲延責任，要無疑義。
3、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第227 條第1 項、第254 條、第359 條前段各定有明文。查兩造經不爭執事項三所載過程，而系爭土地上之占有物，迄本院履勘時尚未排除，亦詳如前述，足認系爭買賣契約至遲於106 年
1 月25日已合法解除。至不爭執事項三所載之鑑界複丈乙節，應屬再次確認性質，與不爭執事項二所載之測量無涉，附此敘明。
4、按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款亦有明文。本件系爭買賣契約價金709 萬元，原告係分兩次支付，103 年3 月5 日簽約時給付350 萬元（見本院卷第7 頁），餘額359 萬元係於同年月28日匯款，有合作金庫銀行綜合存款存摺1 紙可稽（詳本院卷第13、14頁）。而前開買賣契約既經解除，則被告受領之價金709 萬元，自應返還予原告，且應附加自受領時即103 年3 月28日時起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息。
（二）被告抗辯同時履行有理由：按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第
267 條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第261 條、第264 條第1 項本文亦定有明文。查系爭買賣契約既經解除，則契約解除後，買賣雙方互負回復原狀之義務，係立於對待給付之地位，於原告未將系爭土地返還被告之前，被告自得拒絕履行買賣價金之返還義務。
六、綜上所述，原告主張解除契約後，被告應返還已給付之價金
709 萬元，及自103 年3 月28日受領日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，洵有理由。而被告辯以原告未將系爭土地返還前拒絕返還價金之同時履行抗辯，亦屬有據，本院自應為對待給付判決。又兩造均就原告請求陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行（見本院卷第55頁），經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
民事第三庭 法 官 吳為平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
書記官 何伊羚