臺灣桃園地方法院民事判決 106 年度重訴字第393 號原 告 黃福添訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師被 告 王姿諭訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間請求沒收買賣價金事件，於民國108 年8 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元，及自民國一０六年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國105 年10月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告以買賣總價新臺幣（下同）4,260 萬元向原告購買坐落桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○○ ○○ ○○ ○號土地及其上同段1 、2 、3 建號建物（上開三建物下合稱系爭房屋，即門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000 0000 0000 號，其中563 號之合法建物為1 、2 、3 樓，增建4 、5 樓；另565 及567 號之合法建物為1 、2 樓，增建3 、4 、5 樓，以上全部增建，下合稱系爭增建）（上述土地及房屋，下合稱系爭不動產）。
被告雖已給付簽約款426 萬元、完稅款426 萬元至履約保證專戶，惟嗣後被告竟以系爭房屋存有違建為由拒絕依系爭契約第4 條之約定於105 年12月21日前給付尾款。然系爭房屋存有違建實為被告於簽訂系爭買賣契約前所明知，原告已依系爭契約第12條第1 項規定，於105 年12月20以存證信函定七日以上期間催告被告至遲於105 年12月28日前給付尾款3408萬元，被告於105 年12月23日受收該存證信函仍未給付，原告遂於106 年3 月21日再以存證信函解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第12條第2 項後段約定，請求沒收被告給付至履約保證專戶之全部價金。並聲明：被告應給付原告
852 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告隱瞞所出售之系爭房屋具有違建且被行政機關列為優先拆除範圍之資訊（下稱瑕疵一）、有結構安全疑慮（下稱瑕疵二）、及所出售之紅橋段2 地號土地遭永昌路占用之事實（原告未於標的物現況說明書中勾選系爭土地遭道路占用欄位，下稱瑕疵三），被告針對以上重大瑕疵（下合稱系爭三瑕疵），已依民法第359 條之規定，於106 年1月25日以存證信函解除系爭買賣契約，原告嗣後即不得再於同年3 月21日以存證信函解除契約。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於105 年10月21日簽訂系爭買賣契約，約定由被告以買賣總價4,260 萬元向原告購買系爭不動產，並於系爭契約第4 條約定尾款3408萬元之交付日期為105 年12月21日；被告已給付簽約款426 萬元、完稅款426 萬元至履約保證專戶，然嗣後被告以系爭不動產存有系爭三瑕疵為由拒絕給付尾款；原告於105 年12月20以存證信函定7 日以上期間催告被告至遲於105 年12月28日前給付尾款，被告於105 年12月23日受收該存證信函；其後被告亦於106 年1 月25日以存證信函解除系爭買賣契約，原告於106 年1 月26日收受該解約存證信函；原告復於106 年3 月21日發存證信函解除系爭買賣契約，被告於106 年3 月24日收受該解約存證信函等事實，為兩造所不爭執，堪信為實在。
四、按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條第1 、2 項分別定有明文。本件被告抗辯原告隱瞞系爭不動產存有系爭三瑕疵之事實而與被告簽訂系爭買賣契約，然為原告所否認，茲析述如下：
（一）就原告是否隱瞞瑕疵一（系爭房屋具有違建且被列為優先拆除範圍）部分：
1.經查，系爭買賣契約第2 條已明文記載：「增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：（一）增建或占用範圍，563 號增建4 、5 樓；565 號、567號增建3 、4 、5 樓；. . . （三）上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後始被通知拆除時，甲方（被告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」等文字（見本院卷一第7-8 頁），被告既未爭執其於簽約時已明知系爭增建及系爭買賣契約書上已載明上述文字之事實，則原告顯已明白告知系爭房屋具有增建之事實且有被拆除之風險而未有隱瞞，被告明知上情卻以此拒付尾款並解除系爭買賣契約，自屬無據。
2.被告雖抗辯系爭違建被列為優先拆除範圍而原告未據實告知云云，惟依卷附桃園市政府建築管理處函已查覆「旨揭建物經本處查閱違章建築資料查詢系統，該地址建物並無查報及列管紀錄」等語（本院卷一第201 頁），則被告前開抗辯亦屬無據，附此敘明。
（二）就原告是否隱瞞瑕疵二（系爭房屋具有結構安全疑慮）部分：
1.系爭買賣契約第2 條已明載：系爭增建之範圍，包括563號建物增建4 、5 樓；565 號、567 號建物增建3 、
4 、5 樓等文字，堪認被告已明知所購買之563 號合法建物僅1 、2 、3 樓（增建4 、5 樓）；另565 及567號之合法建物僅1 、2 樓（增建3 、4 、5 樓）。觀諸系爭增建之範圍，563 號建物增建樓層高度達2/5 、另
565 號、567 號建物增建樓層高度則達3/5 ，可知系爭房屋之增建樓層幾乎達原合法建物之1/2 以上，衡諸常情，稍具智識經驗之人均應可合理預見系爭建物實具有補強之必要性。
2.本院函請桃園市結構工程技師公會鑑定下述事項：系爭建物之耐震係數是否達到其所坐落地區之一般安全標準（請分別依照系爭房屋於「79年7 月建築完成時」及「
105 年10月簽約時」之兩種標準分別說明之）？有無需要修繕補強？得否補強修繕至安全無虞程度？經鑑定結論大約如下：系爭建物之結構設計應尚滿足（建築）當時之設計規範，但因目前現況為五樓建築物，故當時配筋量無法滿足現況五樓需求，系爭建物需要修繕補強等語（見鑑定報告第14頁）。又上開鑑定人黃依典技師亦至本院具結稱：如果沒有增建加高，僅為水平擴建，系爭房屋的配筋應當可以符合興建當時的建築設計規範；目前一般補強可以用「擴柱再補鋼筋」、「基礎部分：敲開柱子基礎加以擴大補鋼筋」之方式，作擴柱處理同時作基礎補強，就可以達到一般耐震係數標準等語（見本院卷一第408-410 頁）。足見因系爭增建所產生之鋼筋不足疑慮，尚可藉由補強方式達到一般耐震係數標準而不致產生結構安全疑慮。被告於買受系爭房屋時，既明確知悉系爭增建之範圍高度，客觀上顯可預見系爭房屋須再加以補強之問題。
3.被告所提出之建築物安全評估書（下稱安全評估書）雖記載：上述建築構造物分別加蓋至5 樓若未經專業人員規劃補強與監造，原建築物結構恐有安全之虞等語（見本院卷一第146 頁），惟依前述被告於買受系爭房屋時，既明確知悉系爭增建之範圍高度，衡情，前開安全評估書內容客觀上並未脫逸被告之可預見範圍，被告辯稱原告隱瞞瑕疵二，尚難遽採。又縱被告辯稱其不知系爭房屋會因增建樓層高度過多而生結構安全疑慮，衡其情節，亦屬因重大過失而不知瑕疵，且綜覽本件全部卷證資料，本件亦查無原告保證無瑕疵、或有故意不告知瑕疵之情，是依民法第355 條第2 項之規定，原告亦不負瑕疵擔保責任。從而，被告欲以此為由拒付尾款並解除系爭買賣契約，亦屬無據。
（三）就原告是否隱瞞瑕疵三（紅橋段 2 地號遭永昌路占用）部分：
1.本院囑託桃園市大溪地政事務所測量結果，紅橋段2 地號被永昌路占用面積為63.93 平方公尺，有該地政事務所107 年6 月21日土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第316 頁），堪信屬實。
2.原告主張被告於簽訂系爭買賣契約前，已知悉紅橋段2地號遭永昌路占用之事實，業據證人余彩樺（被告仲介）證稱：在帶看系爭標的的過程中都有特別跟被告強調紅橋段2 地號是提供永昌路使用，被告當時還說沒有關係，可以做一些造景等語綦詳（見本院卷二第25頁）；參以，余彩樺所屬仲介公司所製作之不動產說明書上已有註記「目前提供永昌路通行使用」且有配合地籍圖說加以說明（見本院院卷一第210 頁、第242 頁），余彩樺證稱：伊有將上開不動產說明書之內容告知被告，因為2 地號提供永昌路通行，原告原來全部買賣價金要賣4850萬元，後來成交在4260萬元，伊個人認知2 地號是屬於贈送方式，故將價金降低等語（見本院卷二第28頁），核與原告稱：余彩樺有向被告說明標的物現場的情形乙節相符。又本院當庭勘驗被告王姿諭於當庭書寫的字跡，與本院卷一第204 頁之不動產說明書上買方簽名「王姿諭」三字筆順、書寫方式、書寫特徵，客觀上極其相近，另佐以被告於本院108 年7 月15日審理時亦自承不動產說明書上之「王姿諭」三字簽名，很像伊自己的簽名（見本院卷二第25頁第7 行）等語，衡情堪認上開不動產說明書上買方簽名「王姿諭」三字應為被告親自所寫，由此亦可客觀推認余彩樺證稱伊有將上開不動產說明書所載紅橋段2 地號提供永昌路通行之事實告知被告乙節，應屬實在。準此，被告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉紅橋段2 地號遭永昌路占用之事實而仍願購買系爭不動產，原告自無庸就此負瑕疵擔保之責，被告以此為由拒付尾款並解除系爭買賣契約，亦屬無據。
3.至被告辯稱原告未在所提供予買方之「標的物現況說明書」第34項勾選「被他人占用中」欄位，顯然未在標的物現況說明書據實勾選云云。惟原告未於「標的物現況說明書」第34項為正確勾選，僅涉及其勾選錯誤、及其委任之賣方仲介人員未盡善良管理人注意義務協助原告在標的物現況說明書上為正確勾選問題（如賣方仲介經紀業或經紀人員因違反此善良管理人注意義務，使其委託人即原告產生損害，應依不動產經紀業條例第26條第
1 項之規定負賠償責任），而就民法第355 條所規定「買受人於契約成立時是否知悉物有瑕疵」之認定，並不以「標的物現況說明書」有無記載，為唯一之認定標準。本件被告於簽訂系爭買賣契約時已知悉紅橋段2 地號遭永昌路占用之事實（理由如前述），則依民法第355條第1 項之規定，原告不負瑕疵擔保責任，附此敘明。
五、系爭買賣契約第12條第1 款約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行，他方得逕解除本契約。另同條第3 款約定：如甲方（被告）悔約不買或有其他違約情事時，乙方解除本契約後，得沒收甲方已給付之全部款項。（見本院卷一第10頁）。
（一）依前述，原告就被告所主張之系爭三瑕疵並不負瑕疵擔保責任，被告於兩造約定之應給付尾款期日（105 年12月21日）並未依期給付尾款，堪認已有違約情事，原告於105年12月20以存證信函定7 日以上期間催告被告至遲於105年12月28日前給付尾款，被告於105 年12月23日受收該存證信函，原告催告之存證信函雖發信在被告遲延前，然被告收受日期（105 年12月23日）在「105 年12月21日」之後，足見被告係在陷於「給付遲延中」收受原告催告之意思表示，應認原告所為催告已符合民法第254 條及系爭買賣契約第12條第1 款約定之解除契約要件。復查，被告於原告為前開催告後，逾105 年12月28日之催告期限仍未給付尾款，甚者被告於106 年1 月25日亦以存證信函解除系爭買賣契約，該被告所為解除契約行為乃屬無效（因原告不負疵擔保責任，而被告給付尾款遲延，可歸責之債務不履行事由存在於被告一方）。嗣原告於被告遲延中，再以
106 年3 月21日存證信函解除系爭買賣契約，被告於106年3 月24日收受該解約存證信函，堪認系爭買賣契約已於
106 年3 月24日經原告合法解除，依系爭買賣契約第12條第3 款約定，原告得沒收被告已給付之價金作為違約金。
（二）按民法第252 條規定：約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額；又約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
本院審酌本件之客觀事實、現今社會經濟狀況、及原告所受損害情形（查本件因被告遲延給付尾款，致原告無法如期取得尾款價金3408萬元，應認原告至少受有遲延利息之損害，此利息損害應自被告給付遲延翌日起計算至105 年
3 月24日解除系爭買賣契約日止，加計原告於系爭買賣所應給付仲介費之損失），是認原告沒收被告已給付價金全額（852 萬元）尚屬過高，本件違約金額應酌減為170 萬元，始屬適當。
六、從而，原告依兩造買賣契約第12條第2 項之約定，請求被告給付170 萬及自起訴狀繕本送達被告翌日（106 年10月7 日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核有關原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
九、民事訴訟法第79條規定：各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。本院審酌本件鑑定費用高達560,400 元係因被告之瑕疵抗辯而生，而原告於本件無庸負瑕疵擔保責任（理由如前述）；另審酌原告勝訴金額僅占其全部請求金額約1/5 ，故命兩造各負擔訴訟費用1/2 ，以期公平。
中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
民事第二庭 法 官 林曉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
書記官 戴育萍