臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第3號原 告即反訴被告 洪美猜即采宴精英大飯店訴訟代理人 吳玲華律師複 代理人 鄭佑祥律師被 告即反訴原告 伊甸園資產有限公司法定代理人 羅振水訴訟代理人 毛仁全律師上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰捌拾肆萬元，及自民國一百零六年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣玖拾伍萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳佰捌拾肆萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查原告原係以「采宴精英大飯店」「法定代理人洪美猜」提起本件訴訟，然原告采宴精英大飯店實為洪美猜所獨資經營之商號，此有經濟部商業登記資料查詢在卷可參。原告嗣具狀變更其名稱為「洪美猜即采宴精英大飯店」，經核原告上開變更，僅係更正事實上之陳述，揆諸首揭法律規定，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。查被告於本院提起反訴，主張原告違反兩造於民國
103 年7 月24日簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）應賠償其因此所受損害及所失利益（見本院卷一第27頁），與原告之本訴所主張：被告違反同一租賃契約，經解約後應返還已付之保證金及賠償其因此所生損害乙節，均屬對於同一契約法律關係之爭執。被告就同一訴訟標的自有提起反訴之利益，其反訴亦應准許。
貳、實體方面
甲、本訴部分：
一、原告主張：兩造於103 年7 月24日簽訂系爭租約，約定被告將其所有門牌號碼為桃園市○○區○○路○ 號16樓（按：起訴狀誤繕為16號）全部220 坪（含公設空間）；同上路5 、
7 號地下1 樓全部243.8 坪；公共空間大樓左側門往地下1樓、樓梯、電扶梯左邊約25坪當為飯店大廳（下合稱系爭租賃物），出租與原告作為商業飯店之用，租期自104 年3 月
1 日起至114 年2 月28日止，租金為每月新臺幣（下同）72萬元。詎被告嗣因供飯店使用之公共空間遭檢舉而無法提供原告使用，且其施工品質低劣，工程延宕，始終未能交付符合系爭租賃契約所約定之租賃標的物與原告使用，甚因將系爭租賃物改建為商業飯店使用而涉有違反建築及消防法規，及改建後房間數不足，致原告無法正式營運而受有重大損失。原告業依法解除系爭租約，被告就其交付系爭租賃物之義務已陷於給付不能，為此，爰依民法第220 條第1 項、第22
6 條第1 項及第260 條規定請求被告賠償原告因飯店設立而支出之開辦費6 萬3,500 元，以原告名義向主管機關聲請營利事業登記、變更使用執照、旅館營業執照及向稅捐處申辦營業登記，解約後須變更名義之費用5 萬元，及原告無法如期營運而產生10年租賃期間收入損失至少3,940 萬元，合計3,951 萬3,500 元，原告就前揭所受損害及所失利益僅請求
395 萬元，併依民法第259 條第2 款規定請求被告返還前已交付系爭租賃契約之保證金216 萬元，合計611 萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告611 萬元，及其中216 萬元自
104 年4 月11日起，另395 萬元則自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造雖有約定預定於104 年3 月1 日起租，但考量於交付系爭租賃物供原告為商業飯店使用前，須申請變更使用執照用途、裝修硬體暨設備、傢具及申請旅館執照核准等流程，且旅館為特許業須經目的事業主管機關核准，故特別在第10條附加但書「如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前，租金則以客房可全面入住之實際入住日算起。」且有關商業飯店之規劃設計、裝潢建材均須原告參與，亦以原告名義申請旅館執照，故履行期限係繫於依法申請變更使用執照用途、裝修進度、旅館執照核准等不確定之事實而定，其履行期為不確定期限，於旅館執照核准前，被告並無交付租賃物之義務。況被告均依約進行申請變更使用執照、裝修、旅館執照、委請建築師及裝修公司進行相關流程，原告亦全程參與並3 次驗收，被告並無給付遲延。嗣因原告片面向主管機關撤回第二階段室內裝修之申請，使起租日無法屆至，乃以不正當行為阻止期限屆至，應視為支付租金之清償期已屆至，被告於106 年1 月19日限期催告原告履行，原告仍拒不履行，原告乃陷於給付遲延，故系爭租約業於106 年1月30日解除。又被告已支出相關裝修費用超過1,250 萬元，且若原告未違約，被告依約至少有5 年4,320 萬元租金收入，爰以此依民法第216 條及系爭租約第7 條第1 項約定對原告之上揭損害賠償請求權與原告之返還保證金請求權相抵銷等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於103 年7 月24日簽訂系爭租約，約定原告以每月72萬
元向被告承租系爭租賃物，租賃期間自104 年3 月1 日起至
114 年2 月28日止。原告已依約交付系爭租約之保證金216萬元與被告（見本院卷一第7至12頁）。
㈡桃園市政府所屬建築管理處於105 年9 月26日受理申請系爭
租賃物竣工查驗事務，於排定現地查驗日期前，原告以電洽確認撤回系爭租賃物第二階段變更使用執照之申請，並由受託人於105 年11月4 日臨櫃領回全卷（見本院卷一第71頁、第76頁、第153 至154 頁）。
㈢被告尚未完成系爭租賃物之裝修工程（見本院卷一第131 頁）。
㈣原告於105 年7 月22日以桃園中路郵局第529 號存證信函催
告被告應於文到2 個月內將符合系爭租約所約定之租賃標的物交付與原告使用，逾期解除系爭契約。原告於105 年10月
4 日以桃園中路郵局第718 號存證信函與被告為解除系爭租約之意思表示（見本院卷一第14至21頁）。
㈤被告於106 年1 月19日以桃園府前第98號存證信函催告原告
於文到10日內立即配合建築師辦理回復第二階段室內裝修申請，如逾期不辦理，則逕以該函解約系爭租約之意思表示（見本院卷一第56至65頁）。
四、原告另主張被告未依約定提供得合法經營旅館業務及符合原告需求之場地與設備予原告使用，原告業於105 年10月4 日寄發存證信函向被告解除系爭租約，依系爭租約之約定及民法第259 條第2 款請求被告返還保證金216 萬元，並依民法第220 條第1 項、第226 條第1 項、第260 條規定，請求被告賠償開辦費6 萬3,500 元、解約後變更營登名義費用5 萬元及無法如期營運之損失395 萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：原告執前開事由據以解除系爭租約、可歸責於被告之給付不能，有無理由？原告請求被告返還保證金216 萬元及賠償395 萬元，有無理由？㈠原告主張系爭租賃物中供飯店使用之公共空間遭大樓管理委
員會檢舉，一直未能解決，而遲遲無法提供予原告使用；被告原先規劃硬體裝修之建材、設備風格及質感，因被告施工品質低劣，工程延宕，始終未能將符合系爭租約所約定之租賃標的物交付與原告使用；甚將系爭租賃標的物改建為商業飯店使用，而涉有違反建築及消防法規，遭法務部調查局桃園市調查處以查證貪污案而傳訊原告到案說明；且系爭租賃物之房間數不足云云，並舉法務部調查局桃園市調查處證人通知書、電子郵件暨平面圖、系爭租賃物照片等件（見本院卷一第13頁、第120 至125 頁、第138 至150 頁）為證。惟查：
1.公共空間檢舉部分：依系爭租約第1 條、第7 條第3 項分別約定：「…公共空間大樓左側門往地下1 樓、樓梯、電扶梯左邊約25坪當為飯店大廳」、「前述第1 條租賃標的物若有使用大樓之公共空間經大樓之其他所有權人或第三人提出異議或遭舉報違規使用或違建，導致原規劃之飯店功能喪失或供飯店使用之空間部分消失時，甲方（即被告）應該出面解決，如有罰單由甲方（即被告）支付。如甲方（即被告）出面還無解，甲方（即被告）另租或安排其他空間給乙方（即原告）使用。場地空間大、小先給乙方（即原告）確認，由甲方（即被告）裝修完成交給乙方（即原告），租金甲、乙雙方（即兩造）再行協議。若無法達成共識，甲方（即被告）無條件同意乙方（即原告）終止合約返還保證金。」等語（見本院卷一第7 、
9 頁），是依前開約定內容，可知兩造已約定若公共空間遭人檢舉無法使用，應由被告出面解決，如出面仍無法解決，則由被告另租或安排其他空間予原告使用，若仍無法就其他空間達成共識，被告應同意原告終止系爭租約，並返還保證金予原告。復依被告提出之本院公證書、經貿天下大樓租用收據（見本院卷一第39至44頁、第116 頁）可知，被告因申請變更使用執照經主管機關核准將16樓及地下1 層作為旅館使用，而於104 年11月25日向經貿天下大樓管理委員會以每月6,000 元（自110 年1 月1 日起為每月7,000 元）承租社區地下1 層公共空間、地下1 樓庭園中庭、走道樓梯及出入口騎樓等，租期自105 年1 月1 日起至114 年12月31日止，被告並已繳付105 年整年度之租金，可知上開公共空間已可供使用。是原告主張被告因系爭租賃物中供飯店使用之公共空間遭檢舉未能解決而遲無法提供予原告使用，原告因而主張解約或可歸責於被告之給付不能，難認有據。
2.施工品質低劣部分：⑴按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277 條定有明文。原告主張系爭租賃物有施工品質低劣之事實，但被告否認之，原告就此部分之事實，應盡舉證之責任。查系爭租約第8 條第6 項係約定：「甲方（即被告）所有規劃硬體裝修之建材、設備風格及質感，至少應具備星級以上之競爭力，尤其地下室部分，飯店大廳造景材質須具備飯店質感氣派特質，並以複合式展覽空間規劃，電梯按鍵標示不得為B1F ，改為飯店大廳之按鍵標示，客房每戶皆需具備窗戶、客房具隔音功能，並加強燈光、空調及綠化功能，以減少地下層住客抗性。」等語（見本院卷一第10頁）。惟何謂「至少應具備星級以上之競爭力」、「具備飯店質感氣派特質」之工程品質？兩造未就此進一步加以定義，尚難僅以原告單方、個人主觀想法即可遽認。且參諸被告與訴外人方舟空間工程有限公司（下稱方舟公司）就系爭租賃物改裝旅館設置工程所簽訂之工程承攬合約書第9 條已約定：「…本工程中如磁磚、壁紙、窗簾等表面材質於預算內由乙方（方舟公司）選定後經采宴精英大飯店洪美猜總經理選定同意施作」（見本院卷一第180 頁背面），可知係由原告同意裝修之表面材質後始由方舟公司施作，原告自可由此選定其所追求飯店質感之材質，是依此施作後之系爭租賃物，其設備風格、質感及造景材質等難認有未符系爭租約第8條第6 項之約定，況原告分別於104 年6 月25日、同年9 月22日及105 年1 月6 日偕同被告、三方現場履勘驗收系爭租賃物之第一期工程之隔間與水管配管、第二期工程之室內漆作及第三期工程之一工完成，此有被告提出經原告簽名之驗收紀錄為證（見本院卷一第50至52頁），可認系爭租賃物應已達原告要求之程度，始得經其簽名驗收通過。至原告雖以其僅係因被告住彰化，較不方便，伊就近關心、了解工程進度，受被告之託而代被告於驗收紀錄上簽名而已云云，然原告既係日後系爭租賃物之承租人，系爭租賃物之施工品質優劣與否，影響原告非微，且如原告所主張其對此要求甚切，實難以想像原告僅係代被告為簽名而已，況驗收紀錄業已明文記載「經『三方』現場履勘驗無誤」，原告前開主張，已與經驗法則有違，難認可採。是系爭租賃物之裝修工程既經原告按工程期別逐次驗收完成，原告執工程品質低劣云云為據解除系爭租約或可歸責於被告之給付不能，已屬無由。
⑵原告雖再以系爭租賃物漏水嚴重，可見工程品質低劣，未足
以使原告作為經營旅館使用云云。查臺灣省土木技師公會10
6 年6 月16日出具之鑑定報告雖認方舟公司所施作之系爭租賃物「B1衛浴間以紅外線遙測溫度熱像分析儀及水份測量儀進行漏水檢測，檢測結果顯示，B1整層之衛浴間大致有防水失效或未施作，導致漏水現象發生」（見本院卷一第166 頁背面）。惟查系爭租賃物之裝修工程因方舟公司未繼續施作，被告另擬委由訴外人康柏司室內裝修有限公司（下稱康柏司公司）接續施作，此為兩造所不爭執，而據證人即康柏司公司之負責人艾善明於本院結稱：當初討論時是要針對洪美猜的需求來做裝潢，不是要修補瑕疵。地下室入口處右手邊那面牆有漏水，房間有水垢，大概1 、2 間有這樣的情形，還有一些油漆不良、地磚染色的小瑕疵。讓其等施作的就是該拆的拆，該做的做，像染色地磚就要拆掉，雖主要的是裝潢工程，但小瑕疵也會一併修補等語（見本院卷二第20頁），依證人所證，可知上開漏水瑕疵不甚嚴重且可與系爭租賃物裝潢一併修補，復審酌系爭租約履約與否與康柏司公司或證人艾善明均無任何利害關係，且證人既係親自參與與兩造洽談系爭租賃物之裝修工程，已仔細審視系爭租賃物之現況以報價，報價後亦未與被告簽約，故無偏頗被告之動機，是其證詞應可採信，是前揭鑑定報告雖稱系爭租賃物存有漏水之瑕疵，惟據前揭證人所述，該瑕疵僅1 、2 間房間有漏水、油漆不良或地磚染色等小瑕疵，且均屬可以修復，即難以此為由解除系爭租約或可歸責於被告之給付不能。
3.工程延宕部分：⑴系爭租約第8 條第10項約定：「預定104 年3 月1 日起租，
如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前，租金則以客房可全面入住之實際入住日算起。但雙方協議如有部份房間提前使用，則按實際使用間數按租金比例計算租金。」等語（見本院卷一第11頁）。是系爭租約雖約定預定104 年3 月1日起租，然兩造業已另約明「如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前」則租期以「客房可實際入住日起算」等語，而調整交付租賃物期限，故被告可因裝修或政府機關核准之故延後交付系爭租賃物，屬兩造合意範疇，應可認定。是原告逕以簽立系爭租約（103 年7 月24日）後已經過2 年，被告仍未交付系爭租賃物云云，主張被告逾期仍未交付，尚非可採，仍應實際審認被告是否有因裝修或政府機關核准情形以判斷是否逾期未交付租賃物。而參系爭租賃物原係領有桃園市政府核發（80）桃縣工建使用第0092號使用執照，於10
4 年3 月5 日始經桃園市政府以府工使用第0000000000號函准許原告申請變更用途並辦理室內裝修許可，應於2 年內提出完工申請（第2 階段）。嗣於105 年4 月13日申請建築物室內裝修竣工查驗，並經桃園市建築師公會竣工查驗合格，而經桃園市政府於105 年8 月30日以府都建使字第1050215174號函准予發給室內裝修合格證明，此有被告提出桃園市政府函及建築物室內裝修竣工查驗申請書等件在卷可參（見本院卷一第48頁、第53至55頁），是系爭租賃物既係於104 年
3 月5 日始經桃園市政府核准申請變更用途並辦理室內裝修許可，且被告之第二階段申請（完工申請）亦未逾桃園市政府以府工使用第0000000000號函所定之2 年期限（即106 年
3 月5 日），足見被告就系爭租賃物工程進行尚無延宕之處。
⑵又系爭租賃物第一階段工程進行尚無延宕，業如上述，復參
酌兩造約定系爭租賃物尚須「二工」（即取得使用執照後二次施工），此為兩造所不爭執，而證人艾善明證述：原告於
105 年5 月間有參與討論知悉，完成裝潢修補小瑕疵上需時
4 至5 個月才有可能完成二工等語（見本院卷二第18頁背面、第21頁），可知須待桃園市政府則核准第二階段使用執照後再經二工（需時4 至5 個月）始有可能交付系爭租賃物。
可認被告有因裝修或政府機關核准之情而須延後交付系爭租賃物，尚符兩造系爭租約第8 條第10項約定。惟原告卻於10
5 年7 月22日即以桃園中路郵局第529 號存證信函催告被告應於2 個月完工交付合於系爭租約所約定之系爭租賃物予原告使用，逾期即解除系爭租約等語，此有原告提出之上開存證信函暨其收件回執在卷（見本院卷一第14至18頁），然原告為上開催告時，桃園市政府尚未核准第二階段使用執照，且原告自承其於105 年10月31日自行向主管機關以電話撤回系爭租賃物之室內裝修第2 階段使用執照申請（見原告106年5 月4 日民事陳報狀第3 頁、106 年5 月9 日民事準備書狀第3 頁，本院卷一第118 頁、第134 頁），並於105 年11月4 日自行領回全卷，此有桃園市政府106 年4 月10日、同年5 月23日府都建使用第0000000000、0000000000號函附卷可考（見本院卷一第76頁、第153 頁），可認原告催告時，主管機關何時會核准第二階段使用執照，尚在未見之天，遑論核准後尚須經二次施工，被告顯無可能於原告所定2 個月內交付租賃物，且因原告撤回第二階段使用執照申請後，被告亦無可能續為後續工程而交付租賃物，復原告並未舉他證證被告於工程施工期間有何可歸責事由致工程延宕情形，是本件被告確因裝修或政府機關核准之情而須延後交付系爭租賃物，尚符系爭租約約定，而原告僅以經催告後被告未能交付合於約定之租賃物或簽立租約後已經2 年仍未交付云云主張被告工程延宕而解約或可歸責於被告之給付不能，即無足採。
4.不得改建商業飯店使用部分：原告以系爭租賃物不得改建為商業飯店使用，被告將其改建為商業飯店，因此涉嫌違反建築及消防法規云云，雖舉法務部調查局桃園市調查處證人通知書為證（見本院卷一第13頁），然該證人通知書僅係通知原告就查證貪瀆乙案至桃園市調處接受調查而已，尚不能證明系爭租賃物不得改建為商業飯店，且參桃園市政府於104 年3 月5 日以府工使字第1040056017號函通知原告謂：「有關貴公司（即原告）申請於桃園市○○區○○路○ ○○ 號地下1 層及5 號16樓建築物地下
1 層、第16層…用途變更為（B4）旅館及門牌縮編（第一階段）併案辦理室內裝修許可（地下1 層、第16層）…一案，經核尚可」等語（見本院卷一第48頁），業已明揭主管機關即桃園市政府業已准許原告將系爭租賃物之用途變更為旅館，並無原告所稱之不得改建為商業飯店使用之情形，且原告復未舉他證以實其說，原告此部分主張，難信屬實。
5.房間數不足部分：⑴原告復主張被告依系爭租約第1 條約定，負有交付系爭租賃
物之房間數為地下1 層30個房間、16樓29個房間，合計59個房間之義務云云，並以原證7 即被告於103 年12月1 日以電子郵件予原告之平面配置圖為證（見本院卷一第120 至125頁）。查本件原告主張原證7 之二工圖為系爭租約之附件，被告復自認被證12之平面配置圖（見本院卷一第99至100 頁）即係被告為配合原告要求而請方舟公司所繪製（見本院卷二第161 頁），而經本院審理時當庭確認原證7 與被證12之圖說實為相同之二工圖，且房間數量合計均為59間一節（見本院107 年10月31日言詞辯論期日筆錄，本院卷二第160 頁背面），是系爭租賃物依約於施作二工完成後應有59間房間，應可認定。
⑵查系爭租賃物應依建築物使用類組及變更使用辦法第9 條規
定完成變更使用第二階段竣工查驗程序，始得取得使用執照證明。而系爭租賃物雖經桃園市政府建築管理處於105 年9月26日受理申請竣工查驗事務，於排定現地查驗日期前，即遭原告電洽桃園市政府建築管理處確認撤案並由原告之受託人於105 年11月4 日臨櫃領回全卷，故系爭租賃物迄未完成上開查驗事務，建築物變更使用許可程序尚未終結，此有桃園市政府函覆本院在卷（見本院卷一第153 頁）。職此，兩造既已約定系爭租賃物須施作二工完成後才會有59間房間，且二工又須待主管機關為前揭查驗後始得以施作，然原告於第二階段裝修許可時便已於105 年10月31日電洽建築管理處申請撤案，已如前述，被告自無可能再就系爭租賃物施作二工而達成59間房間數之要求，此係因原告所致，非可歸責於被告，復參以本件被告亦從未拒絕施作二工，原告自不能依現狀房間數遽以主張系爭租賃物有房間數不足之瑕疵。
㈡承此，原告以前開公共空間遭檢舉、施工品質低劣、工程延
宕、不得改建商業飯店使用及房間數不足為由，於105 年10月4 日以存證信函催告被告解除系爭租約或主張可歸責於被告之給付不能，均屬無由。原告復主張於解除系爭租約依民法第259 條第2 款、第220 條第1 項、第226 條第1 項、第
260 條規定及系爭租約之約定，一部請求被告賠償無法如期營運產生收入損失、開辦費、營登費用共395 萬元之損害賠償，自屬無據。另請求被告返還保證金216 萬元部分，依系爭租約第3 條第2 項約定，雖屬有據，惟為被告主張抵銷有理由，詳如後述，是此部分之請求，亦非可採。
五、綜上所述，原告請求被告給付611 萬元，及其中216 萬元自
104 年4 月11日起，另395 萬元則自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：援用本訴部分之陳述，另補陳：反訴原告因簽訂系爭租約而投入鉅資將原本辦公室裝修以符合反訴被告經營旅館業之需求，故系爭租約第7 條第1 項之規範目的即在保障反訴原告至少5 年之租金收益，該5 年之租金收益扣除反訴原告委任建築師、裝修公司進行申請及裝修工程支出費用1,236 萬1,200 元後，即為反訴原告之所失利益3,084萬元。反訴原告爰以所受損害1,236 萬1,200 元及所失利益3,084 萬元之其中以216 萬元抵銷反訴被告之保證金返還請求權後，反訴先位一部請求反訴被告給付1,000 萬元。縱認反訴原告先位之請求為無理由，然反訴被告違法解除系爭租約，應依系爭租約第7 條第1 項應賠償反訴原告500 萬元違約金。反訴原告爰以其中216 萬元抵銷反訴被告之保證金返還請求權後，餘額以反訴請求反訴被告賠償284 萬元等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告1,000 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：援用本訴部分之陳述，並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：如本訴不爭執事項所示。
四、本院之判斷：：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而違約金有「賠償性違約金」及「懲罰性違約金」，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由、契約嚴守原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害等各要素、情節，依當事人請求或職權酌減違約金，茲為民法第251 條、第252 條所明定。詳言之，「賠償性違約金」目的在於填補債權人因其債權不能實現而受之損害，法院衡量當事人所約定之違約金是否過高，應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，而債務人亦得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，請求減免。「懲罰性違約金」則具違約懲罰之色彩，其違約金是否有過高之情，即非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之。至所謂「相當之數額」，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況，斟酌兩造所提事證及全辯論意旨，妥為衡酌，然倘法院審酌上開要素，認當事人就違約金所定數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減必要，俾免任意介入私法自治（最高法院100年度台上字第533 號、同院103 年度台上字第1899、2194號、同院105 年度台上字第33、679 、2289號、同院106 年度台上字第2453號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭租約第7 條第1 項約定：「雙方同意租期前5 年
（即109 年3 月1 日以前）均不得提前終止契約，任何一方於對方未違約之情況下提前終止租約時需賠償對方500 萬元整」等語（見本院卷一第9 頁），即係兩造約定於任一方於租期前5 年均不得提前終止契約之義務情形，應負債務不履行損害賠償責任，並明定其賠償數額，相較系爭租約第6 條使用「懲罰性違約金」用字，系爭租約第7 條第1 項並未使用「懲罰性違約金」用字，且亦未載明違反提前終止契約之義務時，對造除該違約金外，併得請求損害賠償之內容，則依民法第250 條第2 項前段規定，應視為損害賠償總額預定性質之違約金，乃可認定。反訴原告主張上開約款為懲罰性違約金，其得請求反訴被告賠償之損害不受上開500 萬元限制，而先位請求請求反訴被告賠償所受損害1,236 萬1,200元及所失利益3,084 萬元中之一部請求1,000 萬元云云，尚無足採。
㈢查反訴被告於105 年10月4 日以存證信函主張解除租約，然
其解約並非合法，已如上述，然可認反訴被告就此有提前終止系爭租約之意，且於同年10月31日自行撤回系爭租賃物室內裝修第二階段申請執照，已如前述，違反系爭租約第7 條第1 項租期至少5 年之義務，反訴原告自得依系爭租約第7條第1 項約定，請求反訴被告賠償500 萬元之損害賠償總額預定性質違約金。本院衡酌：反訴原告為法人，而反訴被告雖係獨資經營飯店，然系爭租賃物為其中正分館，於從事系爭租約所涉商業交易之際，應得盱衡履約意願及能力，本諸自由意識及平等地位，自主決定同意違約金約款與否，雙方並無締約地位不平等之情。而兩造於103 年7 月24日簽訂系爭租約後，反訴原告即著手依系爭租約為系爭租賃物之硬體裝修、基本設備、消防、機電等設備供反訴被告經營旅館使用，並先以總價2,000 萬元委由方舟公司施作改裝旅館設置工程，此有反訴原告與方舟公司之工程承攬合約書在卷（見本院卷一第86頁至第109 頁），而於施作接近完工後遭反訴被告提前終止租約，並撤回室內裝修第二階段之申請執照。則依上各節以參，系爭約款所定違約金，應無顯然違背契約正義之過高情事，當無酌減違約金必要。
㈣按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。又按保證金於租賃關係消滅，乙方（即反訴被告）交還房屋時，甲方（即反訴原告）扣除因乙方（即反訴被告）使用所必須繳納之費用及積欠之租金或違約金後，由甲方（即反訴原告）無息返還乙方（即反訴被告），系爭租約第3 條第2 項亦定有明文（見本院卷一第8 頁），是本件系爭租賃關係消滅後，反訴被告得請求返還保證金216萬元。而本件反訴原告得向反訴被告請求給付違約金500 萬元，已如上述，於與反訴被告得於系爭租賃關係消滅後得請求返還之保證金216 萬元抵銷後，為284 萬元（500 萬元－
216 萬元）。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第22
9 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。經查，反訴原告對於反訴被告之前揭違約金請求權，屬未定給付期限之金錢債權，而本件反訴起訴狀繕本於106 年3 月22日送達反訴被告（本院卷一第70頁），是反訴原告就上開得請求之金額，併請求反訴被告給付自反訴起訴狀繕本送達翌日即10
6 年3 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有憑。
六、綜上所述，反訴原告備位依系爭契約第7 條第1 項之約定請求反訴被告給付違約金284 萬元及自106 年3 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
反訴原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
參、原告之訴既經駁回，假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回。至反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。反訴原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 陳郁惠