臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第435號原 告 祭祀公業法人桃園縣李金興公法定代理人 李訓塗訴訟代理人 黃繼儂律師被 告 藍素鈴
蔡永順陳明宏蘇樹欉游陳嬌黃進清廖文正共 同訴訟代理人 陳泓年律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國108 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租如附表所示坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地之年租金，自民國一○六年六月二十七日起，調整為按公告土地現值年息百分之六計算。
訴訟費用由被告依附表承租面積比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第173條、第175 條第1 項分別定有明文。查原告之法定代理人原為李後仁，嗣變更為李訓塗，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第245 至252 頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原係聲明：被告各自承租原告所有如附表所示土地之每年租金，自民國106 年
6 月1 日起各自調整為按公告土地現值年息6 ％計算（見本院卷一第2 頁）。嗣變更聲明為：被告各自承租原告所有如附表所示土地之每年租金，自106 年6 月27日起各自調整為按公告土地現值年息6 ％計算（見本院卷二第30頁），經核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）所有權人。緣原告前身與被告藍素鈴、蔡永順、陳明宏、蘇樹欉、游陳嬌、黃進清、廖文正（下合稱被告）間就系爭土地有不定期租賃關係，被告承租面積如附表【A 】、【B 】欄所示，並各自在系爭土地上興建如附表【C 】欄所示門牌號碼之未辦保存登記建物，且自80餘年起，兩造約定每年12月繳交當年度租金，租金計算方式為「按承租土地面積，每坪需繳交相當於該年度167 公斤之第二期蓬萊稻穀收購價格之租金」。惟系爭土地現位於商業區，地理位置良好、往來交通方便、生活機能完善，被告繳交之年租金不到市價年租金之15％，且被告興建之未辦保存登記建物，均為2 層或3 層建物，被告於1 樓自行開店或轉租予他人營業使用，因系爭土地週邊環境、工商繁榮程度已大幅變更，非出租當時所得預料，為此，爰依民法第442 條、第22
7 條之2 第1 項規定請求調整租金等語。並聲明：被告各自承租原告所有如附表所示土地之每年租金，自106 年6 月27日起各自調整為按公告土地現值年息6 ％計算。
二、被告均以：被告已於40年間向原告購買系爭土地，因土地無法過戶，故以給付稻穀之方式補貼原告每年度需繳納之土地稅；縱認兩造間有租賃關係存在，兩造前已約定以蓬萊稻穀作為承租系爭土地之租金種類，顯見兩造對於物價調漲已有所預見，原告不得任意請求調整租金或變更租金種類；又原告請求調漲租金，未計算被告支出之建物成本，亦未區分土地調漲與建物調漲之幅度，且被告興建之建物僅部分坐落於系爭土地，縱認有調整租金之必要性，亦應依照建物坐落於系爭土地之面積比例酌以調整，原告請求調整之租金過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為系爭土地所有權人，被告於系爭土地上有如附表【C 】欄所示門牌號碼之未辦保存登記建物等情，為兩造所不爭執，並有原告之祭祀公業法人章程、系爭土地登記謄本、地籍圖附卷足憑（見本院卷一第29至38頁、第40頁），復經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷二第41至43頁、第67至78頁），堪信為真實。
四、原告主張被告向其承租系爭土地，因附近工商發展繁榮，土地價值顯著提高，應調整年租金為按公告土地現值年息6 ％計算等語，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠、原告主張兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係等語，業據提出105 年度向被告收取租金後開立之收據為證（見本院卷一第21至27頁），觀諸上開收據上記載：「茲收到被告承租本法人坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號部分土地105 年度應繳租金，收迄無訛。（年度租金計算公式：面積x 每坪蓬萊稻穀167 公斤。本期蓬萊稻穀每台斤新臺幣【下同】13.8元）」等語，被告對於附表所示之承租面積，亦無爭執（見本院卷二第30頁），且自承確有收受上開收據及繳納收據上之數額（見本院卷一第189 頁、卷二第31頁），足見被告繳納之金錢確係承租系爭土地之對價。被告辯稱其於40年間已向原告價購系爭土地，因土地無法過戶，故以給付稻穀之方式補貼原告每年度需繳納之土地稅云云，然未提出任何證據以實其說，自無可採。是兩造間就附表所示系爭土地成立不定期租賃關係一節，堪以認定。
㈡、原告請求調整租金，有無理由？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。是基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決參照）。
2.兩造間就系爭土地有未定期限之租賃關係，業如前述，且被告自80餘年起即按承租土地面積，每坪每年繳交相當於該年度167 公斤之第二期蓬萊稻穀收購價格之租金予原告等情，為被告所不爭執（見本院卷二第31頁），以此方式計算租金數額，被告於105 年度繳納之年租金如附表【D 】欄所示。
惟系爭土地自102 年12月18日起納入南崁地區都市計畫之商業區，有桃園市政府都市計劃土地使用分區證明書在卷可稽（見本院卷一第42頁），附近交通便利、工商業繁榮，緊臨桃園市○○路，被告於系爭土地上有如附表【C 】欄所示門牌號碼之未辦保存登記建物，分別為2 層或3 層建物，1 樓均作為店面營業使用（使用情形如附表【C 】欄所示），且各棟建物均在2 樓或3 樓懸掛招牌，系爭土地對面為錢櫃KT
V 及World gym 健身房，斜對面為佳瑪進口生活用品館、艾瑪特時尚流行館等情，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷二第41至43頁、第67至78頁）。
3.再經本院囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所（下稱正聯估價師事務所）鑑定，鑑定結果認：㈠土地市價：1.價格日期106 年6 月：每坪單價964,000 元，總金額134,350,559元。2.價格日期89年6 月：每坪單價328,000 元，總金額45,712,638元。㈡價格日期106 年6 月之租金行情：每坪每月租金2,466 元；每月租金總額為343,681 元；每年租金總額為4,124,172 元等情，有估價報告書在卷可稽。審酌該估價報告係估價師至現場勘查，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地最有效使用情況分析後，製作系爭土地與比較標的條件分析表，採用比較法及土地開發分析法等二種方法評估89年6 月、106 年6 月之系爭土地市價，另採用比較法及積算法等二種估價方法評估10
6 年6 月之租金行情，所為估價報告堪認客觀合理，應可採信，故系爭土地於89年至106 年間，土地價值大幅成長，漲幅高達194 ％，且如以正聯估價師事務所評估之106 年6 月租金行情，計算被告各應繳納之年租金如附表【E 】欄所示，則被告目前繳納之年租金僅佔市場行情租金之13％（計算式：附表【D 】欄÷附表【E 】欄），原約定之租金數額與市場行情顯不相當。從而，系爭土地自89年迄今交易價值顯著上升，且土地價值增加非兩造於80餘年間約定租金數額時所得預料，原告依民法第442 條規定聲請法院調整租金，自屬有據。
㈢、原告請求調整年租金為按公告土地現值年息6 ％計算，是否妥適？
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，並於租用基地建築房屋準用之，固為土地法第105 條準用第97條第1 項所明定。惟土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。查被告於系爭土地上有如附表【C 】欄所示門牌號碼之未辦保存登記建物，分別為2 層或3 層建物，1 樓均作為店面營業使用，業如前述，已非單純城巿住宅用房屋，揆諸前揭說明，租金數額自不受不動產申報總價年息10％之限制。
2.又公告土地現值，係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年1 月1 日公告，是公告土地現值較能反映真實市場價值，以之作為租金基準較為客觀合理；參以正聯估價師事務所出具之估價報告記載：系爭土地所在區段，土地利用密集度中度利用，附近多為都市計劃內之住宅區，少部分為商業區，且鄰近小學、國中、高中、公園、銀行、區公所、市場、停車場、公車站、加油站等公共設施，區域交通便利性普通，周圍公共設施及生活機能尚佳，商業集聚效益佳，近鄰地區未來發展趨勢尚佳；區域環境內有國道1 號桃園交流道、桃園機場捷運系統山鼻站、國道
2 號之機場支線、桃園環線、東西向快速公路觀音大溪線、西部濱海快速公路等重大公共建設，整體而言皆有助地區發展等情（見估價報告書第17頁），益徵系爭土地所在區域，公共設施、生活機能、未來發展趨勢尚佳、商業集聚，近年不動產價格大幅成長，租金收益自亦同步增加。倘依正聯估價師事務所之估價結果，系爭土地106 年6 月之市場租金行情為每坪每月2,466 元，以此租金行情計算，被告應繳納之年租金數額如附表【E 】欄所示，而原告請求依公告土地現值年息6 ％計算年租金，以此計算被告應繳納之年租金數額如附表【F 】欄所示，故原告請求調整之租金數額僅佔市場租金行情約84％（計算式：附表【F 】欄÷附表【E 】欄），尚屬合理。是本院綜合系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度、被告利用土地之經濟價值及所受利益，認將兩造租金數額調整為按公告土地現值年息6 ％計算年租金，應屬適當。
3.被告固主張原告請求調漲租金，應依桃園市市有不動產被占用處理要點第7 條第2 項第1 款規定，以當期申報地價6 ％計算云云，惟桃園市市有不動產被占用處理要點係桃園市政府為處理被無權占用之市有不動產所訂定，並據以向占用人收取占用期間使用補償金，核與兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，原告因系爭土地價值大幅上漲而請求調整租金等情，顯然不同，且該要點第7 條第2 項第1 款係規定：占用土地供住宅使用者，依當期申報地價總額6 ％計收。然被告承租系爭土地非純供住宅使用，1 樓均作店面營業使用，業如前述，自無從以上開要點規定作為調整租金之標準。
4.被告辯稱調漲租金應考量被告支出之建物成本、土地調漲與建物調漲之幅度、建物僅部分坐落於系爭土地等情，惟被告係向原告承租系爭土地，被告承租系爭土地後，於其上興建房屋之成本，實非考量土地租金調漲幅度之因素；另被告對附表所示承租系爭土地之面積並無爭執（見本院卷二第30頁，自應以被告承租之土地面積計算租金數額，與建物坐落系爭土地之面積無涉，被告上開辯詞，自無可採。
5.至於被告辯稱兩造係約定以蓬萊稻穀作為系爭土地之租金種類，原告不得任意變更云云，惟兩造原係約定「按承租土地面積，每坪需繳交相當於該年度167 公斤之第二期蓬萊稻穀收購價格之租金」，故蓬萊稻穀之收購價格僅為計算租金數額之方式，給付種類仍為新臺幣，而非以蓬萊稻穀給付租金，且依被告自承確有收受之收據內容觀之（見本院卷一第21至27頁），其係繳納金錢予原告，非繳納蓬萊稻穀予原告，故原告請求調整年租金為按公告土地現值年息6 ％計算，並未變更租金種類，被告上開辯詞，自無可採。
㈣、按土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決參照）。原告前於106 年間向桃園市蘆竹區調解委員會聲請調解，請求調整土地租金，兩造於10
6 年6 月27日在該調解委員會進行調解，因兩造意見不一致而調解不成立，有調解通知書、調解不成立證明書在卷可稽（見本院卷一第96頁、第98頁），且經本院調閱調解卷宗核閱屬實，故原告於106 年6 月27日調解當日，既已對被告為調整租金之意思表示，揆諸前揭說明，原告請求自106 年6月27日起調整為按公告土地現值年息6 ％計算，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第442 條規定，聲請法院就被告承租如附表所示土地之年租金，自106 年6 月27日起調整為按公告土地現值年息6 ％計算，為有理由，應予准許。原告之訴既經准許，其另依民法第227 條之2 第1 項規定請求調整租金，即無庸再予審究，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第四庭 法 官 蔣彥威正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
書記官 李佳芮附表：
┌──┬───┬─────────┬────────────┬──────┬──────┬─────────┐│ │ │ 承租系爭土地面積 │ │105 年度已繳│依正聯估價師│依106 年度公告土地││編號│承租人├────┬────┤承租土地上之建物門牌號碼│納之年租金 │事務所估價行│現值年息6 ％計算之││ │ │平方公尺│ 坪 │、樓層數、一樓店面使用情│（即本院卷一│情計算之年租│年租金 ││ │ │【A】 │【B】 │況 │第21至27頁）│金 │（A x 公告土地現值││ │ │ │ │ 【C】 │（Ax 0.3025 │（B x 每坪每│126,000 元 x 6％）││ │ │ │ │ │x 每公斤23元│月2,466元x12│ 【F】 ││ │ │ │ │ │x 167 公斤 │月）【E】 │ ││ │ │ │ │ │ 【D】 │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 1 │藍素鈴│22.69 │ 6.86 │桃園市○○區○○路○○○號 │26,364元 │ 203,001元 │ 171,536元 ││ │ │ │ │三層樓，一樓為台灣之星 │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 2 │蔡永順│58 │17.55 │桃園市○○區○○路○○○號 │67,392元 │ 519,340元 │ 438,480元 ││ │ │ │ │二層樓，一樓為永興香餅舖│ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 3 │陳明宏│71 │21.48 │桃園市○○區○○路○○○號 │82,497元 │ 635,636元 │ 536,760元 ││ │ │ │ │二層樓，一樓為順發棉被、│ │ │ ││ │ │ │ │順發汽車晶片及雷射刻印 │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 4 │蘇樹叢│65 │19.66 │桃園市○○區○○路○○○號 │75,526元 │ 581,779元 │ 491,400元 ││ │ │ │ │三層樓，一樓為50嵐飲料店│ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 5 │游陳嬌│59 │17.85 │桃園市○○區○○路○○○號 │68,554元 │ 528,217元 │ 446,040元 ││ │ │ │ │三層樓，一樓為惠群牙醫診│ │ │ ││ │ │ │ │所 │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 6 │黃進清│81 │24.5 │桃園市○○區○○路○○○號 │94,117元 │ 725,004元 │ 612,360元 ││ │ │ │ │三層樓，一樓為服典社 │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────────────┼──────┼──────┼─────────┤│ 7 │廖文正│66 │19.97 │桃園市○○區○○路○○○號 │76,688元 │ 590,952元 │ 498,960元 ││ │ │ │ │二層樓，第三層加蓋鐵皮，│ │ │ ││ │ │ │ │一樓為御聖配鎖、刻印行 │ │ │ │└──┴───┴────┴────┴────────────┴──────┴──────┴─────────┘