臺灣桃園地方法院民事判決 107年度簡上字第250號上 訴 人 何雅惠訴訟代理人 林育正被上訴人 朱春紅訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國107 年6月21日本院桃園簡易庭106 年度桃簡字第964號第一審簡易判決提起上訴，本院於108 年8 月1日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。惟主觀預備合併之訴，如原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。於此情形，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力，是該備位之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力，即原告先位之訴勝訴，備位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，原告備位之訴即生移審之效力。上訴審若認先位之訴無理由時，即應就原告備位之訴加以裁判。查本件被上訴人即原審原告朱春紅於原審起訴時，依居間契約之法律關係，先位訴請上訴人即原審被告何雅惠給付新臺幣（下同）36萬9,000 元及其利息等；備位訴請原審被告高明亮（下稱高明亮）給付36萬9,000 元及其利息等；其性質為同一原告對於複數被告起訴為預備之合併，核屬「主觀預備訴之合併」之情形。原審為被上訴人先位之訴全部勝訴之判決，其備位之訴雖未受原審裁判，惟上訴人既已提起上訴，依前揭說明，則被上訴人於原審提起之備位之訴，即併移審至本院。惟該備位之訴部分，被上訴人業於民國108 年8 月1 日本院言詞辯論期日當庭表示撤回不再請求（參本院卷第94頁之言詞辯論筆錄），故該部分本院即無庸再為審酌，附此敘明。
二、按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項但書第3、6 款定有明文。上開規定，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項規定，於簡易訴訟之第二審程序準用之。查本件上訴人在本院第二審訴訟程序，除繼續抗辯系爭房地之買賣契約未成立以外，另辯稱系爭房地之訂購預約單有無效之情形等語，由於基礎事實均屬同一，原審所調查之證據資料亦於本院審理進行中得予以利用，核屬防禦方法之補充，且上訴人於原審未委任訴訟代理人，其未具有相關法律知識及背景，如不許其提出，亦屬顯失公平，揆諸前開規定，並無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、被上訴人起訴主張及於本院補充：㈠緣原審被告高明亮於105 年12月22日就上訴人所有門牌號碼
桃園市○○區○○路○○巷○○弄○○號房屋及其坐落土地應有部分（下稱系爭房地）委託被上訴人居間出售，高明亮與被上訴人簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託銷售價格為738 萬元，委託銷售期間自106 年1 月1 日起至同年6 月30日止，上訴人並當場親簽委託書（下稱系爭委託書）並附身分證影本作為系爭委託銷售契約之附件。嗣被上訴人於106 年2 月11日尋得買受人李宏偉同意以委託銷售價格738 萬元買受系爭房地，並給付10萬元定金，被上訴人隨即通知高明亮，並請高明亮轉知上訴人於106 年2 月12日下午7 時在系爭房地簽訂不動產買賣契約及收受被上訴人轉交之10萬元定金。詎被上訴人、買受人李宏偉及承辦代書於
106 年2 月12日下午7 時到達系爭房地準備簽約，上訴人及高明亮卻遲未到場，且未回應，被上訴人只得與買受人李宏偉另行約定於106 年2 月18日下午6 時再於系爭房地簽訂買賣契約，然嗣被上訴人返回系爭房地欲取回留置屋內之辦公物品、銷售表單等資料時，發現系爭房屋之門鎖已遭人更換而無法進入，且經被上訴人於106 年2 月13日寄發存證信函予上訴人及高明亮，通知其2 人於106 年2 月18日下午6 時在系爭房地簽訂買賣契約並收受10萬元定金，上訴人及高明亮均置之不理。是被上訴人既已依系爭委託銷售契約之銷售價格居間尋得買受人李宏偉買受系爭房地，並已收受定金，依民法第345 條第2 項及第248 條規定，應認系爭房地買賣契約業已成立，雖因上訴人及高明亮故意拒絕簽約致系爭房地書面買賣契約未簽訂完成，然無礙於系爭房地買賣契約業已成立之情事，上訴人仍應給付居間報酬與被上訴人。復依系爭委託銷售契約第3 條第1 項約定：「甲方（高明亮）委託銷售之房地…其總銷金額（含車位）計新臺幣738 萬元整」，第4 條第1 項第1 款約定：「乙方（被上訴人）請領之銷售佣金，以合約有效期間所售出之房地（含車位）總金額之百分之五為基準」，被上訴人爰依系爭委託銷售契約及民法第568 條第1 項規定求為命上訴人給付居間報酬36萬9,00
0 元（738 萬元×5 ％＝36萬9,000 元），上開請求權基礎請擇一為被上訴人有利之判決等語。並於原審聲明：⒈上訴人應給付被上訴人36萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
㈡又系爭房地雖有抵押權設定登記，但該抵押權登記之塗銷，
係上訴人於系爭房地買賣契約履行階段必須完成之義務，與買受人是否知悉或同意並無關係，上訴人執此辯稱系爭房地買賣契約未達可以簽約之階段，並無足採。上訴人既同意並授與代理權予高明亮代為處理系爭房地委託銷售事宜，高明亮復與上訴人及上訴人之母親共同商議系爭房地之委託銷售價格後，始代理上訴人與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約，被上訴人於覓得買家後，並與買受人李宏偉簽立房屋訂購預約單，已就買賣標的物及買賣價金等買賣契約必要之點意思表示達成一致，應認系爭房地買賣契約已經被上訴人居間而成立於上訴人與買受人李宏偉之間，而就簽定系爭房地買賣契約之時間、地點部分，被上訴人復已通知送達予上訴人之代理人高明亮，自對上訴人亦生送達之效力，被上訴人已媒介就緒，自得依系爭委託銷售契約請求上訴人支付報酬，上訴人提起本案上訴，請求廢棄原判決，並駁回被上訴人於原審之訴，為無理由，應駁回上訴。
二、上訴人抗辯及上訴理由略以：㈠上訴人因伊母親黃燕鳳積欠高明亮債務，故聽從高明亮之安
排，由伊親自簽署系爭委託書，委託高明亮處理系爭房地出售事宜，而簽立系爭委託書時被上訴人、高明亮和伊均在場，伊雖因信任被上訴人及高明亮，致未細究系爭房地買賣契約之相關責任、權利義務，僅由伊母親與高明亮以電話聯繫商議交易細節，惟簽立系爭委託書時伊有一再言明系爭房地銷售之價金須能完全清償伊母親積欠高明亮之債務，伊有帶被上訴人去看系爭房地。嗣伊知道有人要買系爭房地，惟當時伊母親與高明亮之債務尚未釐清，未料被上訴人迅速完成銷售，要求簽署系爭房地買賣契約，伊母親僅要求等待5 日以處理系爭房地設定予高明亮之第2 順位抵押權，亦即須高明亮配合塗銷抵押權之部分，方能履行賣方義務、圓滿交屋。故系爭委託銷售契約之附帶條件未成就，被上訴人訴請給付居間報酬無理由。又被上訴人自稱為某房仲公司員工，使伊錯認係委託房仲公司代為銷售，但被上訴人卻以個人名義起訴，當事人顯不適格等語置辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
㈡又系爭房屋於委託被上訴人銷售前，已設定有3 筆抵押權，
總擔保金額高達828 萬元，明顯高於系爭房地買賣契約價額之738 萬元，被上訴人未將系爭房地相關負債已明顯高於成交價額之重要交易資訊告知買受人李宏偉，復未依房屋仲介業界之慣行，運用要約書、斡旋金收據契約等書面，率然與買受人李宏偉簽立房屋訂購預約單，嚴重侵害買方權益，亦將造成伊無法履約，況伊並未於該房屋訂購預約單上簽名同意，自不應受其拘束，買受人李宏偉於查知系爭房地設定抵押等情後，隨即撤銷買受之意思表示，該房屋訂購預約單依法應屬無效。且系爭房地買賣契約，除總價初步有共識外，其餘如付款方式、賣方以系爭房地設定抵押辦理之貸款應如何處理、產權移轉及交屋方式等買賣契約應備之要件未成就，尚未達可以簽約之階段，被上訴人率爾安排簽約，對伊復未為有效之簽約通知，伊實係為避免違約，並待與高明亮就伊母親之債務及系爭房地抵押權登記塗銷之事宜會同協商，並非拒絕簽約或故意不履行賣方義務，此原委亦為被上訴人明知或可得而知。又伊就系爭房地最初係委託被上訴人以88
0 萬元之價格銷售，伊係因受高明亮指示，始同意委託被上訴人以738 萬元銷售系爭房地，伊不知道此價格過低，無法清償伊母親積欠高明亮之債務，被上訴人隱瞞銷售資訊，至伊無法正確判斷，將委售價格自880 萬元驟降至738 萬元，復未據實回報與伊，亦未代伊規劃解決成交價額低於抵押權擔保金額之重要事項，有違委託人利益。被上訴人違背委託，未依伊之委託內容完成居間仲介之相關程序，達到可資簽訂買賣契約之階段，自不得請求報酬等語置辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，命上訴人應給付被上訴人36萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人與高明亮於105 年12月22日就上訴人所有之系爭房地委託被上訴人居間出售，並簽訂系爭委託銷售契約，委託銷售價格為738 萬元，委託銷售期間自106 年1 月1 日起至同年6 月30日止，上訴人並當場親簽系爭委託書及附身分證影本作為系爭委託銷售契約之附件。又被上訴人於106年2 月13日按系爭委託銷售契約及附件所留地址寄發存證信函予高明亮及上訴人，通知其等應於106 年2 月18日下午6時至系爭房地簽訂買賣契約並收受10萬元定金等事宜，經高明亮於106 年2 月14日收受、上訴人因招領逾期退回故未收受等事實，業據被上訴人提出系爭委託銷售契約及附件、臺北長春路郵局106 年2 月13日，第164 號存證信函、上訴人招領逾期之信封及送達高明亮之回執影本各1 份為證（見原審卷第70頁至第76頁、北簡卷第15頁至第19頁、原審卷第48頁至第49頁），並經證人高明亮於本院審理中證述明確（見本院卷第62頁至第63頁、第66頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、至被上訴人主張已依系爭委託銷售契約媒介就緒，嗣因上訴人及高明亮故意拒絕而未能完成簽約，被上訴人仍得請求給付居間報酬等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是可認本件爭點在於：㈠上訴人所簽之系爭系爭委託書，是否有授與代理權予高明亮之意？若無，則是否構成表見代理？㈡系爭委託銷售契約之效力是否及於上訴人？㈢系爭房地之買賣契約是否經被上訴人居間而成立？㈣被上訴人是否已依照系爭委託銷售契約之約定，完成委託內容？上訴人及高明亮是否故意拒絕簽約？㈤被上訴人得否請求上訴人給付居間報酬36萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息？茲分述如下：
㈠上訴人所簽之系爭委託書，應有授與代理權予高明亮之意：
自系爭委託銷售契約之附件即上訴人親簽之系爭委託書上所載：「茲本人所有之系爭房地全權委託高明亮君辦理委託代銷公司或人員銷售，委託範圍包括訂定銷售契約、銷售條件、期間、價格及將來決定出售價格、收付款方式及與買家訂定銷售契約內之各項交易條件」（見原審卷第75頁）等內容以觀，可知上訴人委託高明亮之事項可分為二類，其一為委託代銷公司或人員銷售系爭房地部分，其二則為與買家訂定系爭房地買賣契約暨各項交易條件部分，委託範圍兼及決定委託銷售契約及未來實際出賣系爭房地之契約中必要及重要之點，又其既稱「全權委託」，當指受委託人高明亮具有完整之權限，可代上訴人決定委託範圍內之全部事項，具有相當程度之獨立性，得為上訴人對外代為或代受意思表示，並使其法律效果歸屬於上訴人本人。佐以證人高明亮於本院審理中到庭具結證稱：伊曾經有「代理」上訴人與被上訴人簽立居間契約，請被上訴人代為處理不動產買賣等語（參本院卷第61頁），堪認上訴人所簽之系爭委託書，確有授與代理權予高明亮之意。
㈡系爭委託銷售契約之效力應及於上訴人：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103 條定有明文。次按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。
⒉查上訴人於原審審理中自認有委託高明亮出售系爭房地，上
訴人並在系爭委託書上親自簽名乙情（見原審卷第65頁及反面），復於本院審理中自認確實有委託高明亮去簽立委託銷售契約書乙情（見本院卷第41頁），核與上開系爭委託書之記載互核相符，而被上訴人亦自承知悉系爭房地所有權人為上訴人，且簽系爭委託銷售契約時上訴人在場等語（見原審卷第106 頁反面），並經證人即系爭房地銷售人員蕭秀連於原審審理中具結證稱：「105 年12月22日當日兩造在高明亮在臺北市○○路之辦公室簽立系爭委託銷售契約，先由上訴人簽立系爭委託書後，再由高明亮與被上訴人簽立系爭委託銷售契約」等情屬實（節錄，詳參原審卷第87頁反面）。則兩造於簽立系爭委託銷售契約時，均明知高明亮係受上訴人之委託，代為處理委託銷售系爭房地事宜，故系爭委託銷售契約雖由高明亮以自己名義與被上訴人簽立，然上訴人所簽之系爭委託書，既有授與代理權予高明亮之意如上述，系爭委託銷售契約之內容復未超出上訴人所簽系爭委託書之委託範圍，依民法第103 條規定及隱名代理之意旨，堪認高明亮代理上訴人與被上訴人簽立系爭委託銷售契約，效力自及於本人即上訴人。
⒊至上訴人辯稱：被上訴人自稱為某房仲公司員工，使伊錯認
係委託房仲公司代為銷售，而非委託個人出售等語，惟觀諸上訴人親簽之系爭委託書既已明確記載：茲本人所有之系爭房地全權委託高明亮君辦理委託代銷公司「或人員」銷售等字樣，佐以簽立系爭委託銷售契約時，上訴人亦在場等情業如上述，且參以該銷售委託契約書係由被上訴人以其個人名義而非以何仲介公司或代銷公司之代理人所簽立，故尚難認上訴人有何錯認委託銷售對象之可能，是其所辯並不可採。
㈢系爭房地之買賣契約業經被上訴人居間而成立：
⒈按定金收據業已表明買受人，並表明買賣之標的物及總價金
，對於買賣必要之點既意思表示一致，依民法第153 條第2項，第345 條第2 項規定，兩造間該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。最高法院77年度台上字第2479判決意旨可資參照。
⒉被上訴人主張其於106 年2 月11日媒介買受人李宏偉同意以
委託銷售價格738 萬元買受系爭房地，並給付10萬元定金與被上訴人，惟因上訴人及高明亮2 人故意拒絕簽約，始致系爭房地之書面買賣契約未簽訂完成，並提出房屋訂購預約單附卷為證（見原審卷第67頁）。是查，觀諸系爭委託銷售契約書，就委託銷售之標的物即系爭房地及委託銷售價格738萬元，分別於該契約第1 條及第3 條第1 款約定明確（見原審卷第71頁），又該委託銷售契約書之效力及於上訴人乙節業如前述，堪認上訴人確有委請被上訴人以738 萬元尋覓買方出售系爭房地之意。再參以系爭房屋訂購預約單，已就買賣之一方當事人（即買方李宏偉）、標的物（即系爭房地）及買賣價款（合計總價738 萬元）記載明確（見原審卷第67頁），佐以證人即買受人李宏偉於原審審理中具結證稱略以：「我與父母、女友前去系爭房屋看屋，看過後覺得不錯，當下先付了10萬元定金給被上訴人，跟被上訴人說我確定要買這間」等語（節錄，詳見原審卷第86頁反面至第87頁），以及證人即系爭房地銷售人員蕭秀連於原審審理中具結證稱略以：「我第1 次約簽約時李宏偉剛好走到半路，系爭房屋的門就被鎖起，所以被上訴人就通知李宏偉改天再簽，當日代書也有到場，第2 次簽約日，李宏偉家人都來了，被上訴人也在，代書有到場，但系爭房屋的門也是打不開，所以我先回到車上，由被上訴人與李宏偉他們談退還定金給李宏偉之事」等語（節錄，詳見原審卷第87頁反面至第88頁），堪認買受人李宏偉於簽立系爭房屋訂購預約單並給付10萬元定金時，確有以上訴人委售價格之738 萬元買受系爭房地之意。基此，堪認上訴人與買受人李宏偉已就買賣之標的物及總價金等買賣必要之點意思表示合致，系爭房地之買賣契約經被上訴人居間而成立。
⒊上訴人雖辯稱：伊並未於該房屋訂購預約單上簽名同意，自
不應受其拘束，買受人李宏偉於查知系爭房地設定抵押等情後，隨即撤銷買受之意思表示，該房屋訂購預約單依法應屬無效。且系爭房地買賣契約，除總價初步有共識外，其餘如付款方式、賣方以系爭房地設定抵押辦理之貸款應如何處理、產權移轉及交屋方式等買賣契約應備之要件未成就，尚未達可以簽約之階段等語，惟查：
⑴綜觀系爭委託銷售契約書之內容，未見有乙方（即被上訴人
）代表甲方（即高明亮代理之上訴人）簽發購屋預約單時，須事前先經甲方同意或於事後經甲方追復始生效力之約定，反觀該契約書第4 條第2 項第2 款約定：「乙方於執行銷售時，若有購屋者自備款低於成交價3 成時，乙方需向甲方報備，未經甲方同意不得銷售」、同條第5 項約定：「乙方代表甲方簽發購屋者之預約單中，除一般條款外，如有附加購屋條件，應經甲方同意簽章，此附加購屋條件始得列入正式買賣契約書內，甲乙雙方不得任意更動」等語（見原審卷第72頁、第73頁），依此等契約條款約定之反面解釋，倘若無該等條款中所列買方自備款低於成交價3 成，或乙方代表甲方簽發之預約單中未有附加購屋條件等情形，乙方即無需先行向甲方報備，或受有需先經甲方同意、簽章始得銷售之限制，上訴人執此爭執不受被上訴人代為簽發之房屋訂購預約單拘束，並無理由。
⑵參證人即買受人李宏偉於原審到庭具結證稱：我跟被上訴人
說我確定要買系爭房屋，兩週後要簽約時屋主未到場，我與家人討論後就說不要買了，因為當初要簽約時有請代書到場，查到這間房屋有其他貸款就決定不要買了，有請被上訴人把定金退我，這筆買賣就結束了等語（見原審卷第86頁反面），復觀諸系爭房屋訂購預約單右下角註記：「收回十萬元整，李宏偉，00000000000 」等語，堪認買受人李宏偉於簽立系爭房屋訂購預約單後，確因上訴人未於約定之簽約日到場，且另查知系爭房屋有其他貸款，而於買賣契約意思表示合致後另行決定不再買受而解除契約，並依法請求被上訴人退還定金，此顯可歸責於上訴人；惟此究與上訴人所辯稱買受人撤銷意思表示而致契約溯及失其效力不同，故並無礙於系爭房地前業經被上訴人居間而於上訴人及買受人間成立買賣契約之事實。
⑶至系爭房地買賣契約之付款方式、上訴人先前就系爭房地所
設定之抵押權及貸款之處理、系爭房地產權之移轉及交屋方式等，均非屬買賣契約必要之點，揆諸首揭最高法院判決意旨，縱未於系爭房屋訂購預約單就該等事項特別約定，仍應依相關法律規定為之，不能因此而謂系爭房地之買賣契約尚未成立，況依系爭委託銷售契約第4 條第7 項前段：「由乙方所仲介銷售之房屋，經甲方與購屋者訂立買賣契約後，依所訂契約內容，互負履行義務」、同條第9 項前段：「乙方所仲介銷售之房屋，經甲方與承購戶訂立買賣契約後，依所訂契約內容互相負責」等約定（見原審卷第73頁）可知，就非屬系爭房地買賣契約必要之點之交易細節，仍可於上訴人與買受人李宏偉簽約時詳為討論、加以確定，自無上訴人所稱尚未達可以簽約階段之情形可言，是上訴人上開所辯均無足採。
⑷至上訴人雖再聲請本院傳喚證人即買受人李宏偉到庭，欲證
明買受人李宏偉於簽立房屋訂購預約單並交付定金10萬元時，並不知悉系爭房地有抵押權設定登記之情事，於簽約當日始悉抵押權之問題無法解決，認交易複雜、風險過鉅，始當場表明不願買受等事實。惟查，證人李宏偉已於原審到庭證述甚詳（詳如原審卷第86頁背面至第87頁），且本院已就此部分詳為說明如上，是本院認無再為傳喚重複調查之必要。㈣被上訴人確已依系爭委託銷售契約之約定，完成委託內容，
嗣因上訴人及高明亮故意拒絕始未能完成系爭房地買賣書面契約之簽訂：
⒈被上訴人已依系爭委託銷售契約中所約定之委託銷售價格即
738 萬元覓得系爭房地之買受人李宏偉，並代上訴人與買受人李宏偉簽立房屋訂購預約單，居間成立系爭房地之買賣契約等情，業如上述，堪認被上訴人已依系爭委託銷售契約之約定，完成委託內容。
⒉經查，證人高明亮於本院審理中到庭具結證稱略以：「被上
訴人確實有跟我說有人要簽約，被上訴人有打電話給我，我有通知、轉達給上訴人的母親，這個通知不是指存證信函，後來我有收到被上訴人寄發的存證信函，但是時間不記得，我知道後來買賣契約沒有簽成，但我不知道是不是因為我沒辦法配合造成的，我忘記在知悉上訴人沒有順利簽約完成時有沒有詢問上訴人原因，因為我覺得我已經設定抵押權了，上訴人沒有能力，問也是白問，我在通知上訴人母親當時，上訴人母女還沒有跟我說要我配合塗銷抵押權事宜，但我想這應該是常識，就是有人要買，如果可以給我錢，我能接受，我就會去塗銷抵押權」等語（節錄，詳見本院卷第62頁至第65頁），又證人即上訴人之母親黃燕鳳於原審審理中具結證稱略以：「我與高明亮有借貸關係，目前還欠6 、700 萬元，系爭房屋抵押100 萬元給高明亮，系爭房地我請高明亮賣大約800 萬元，多退少補，低於800 萬元我也可以接受，但是高明亮帳款不清楚，我想說我先與高明亮的帳款釐清後再賣屋，希望被上訴人可以寬限5 天，但被上訴人不同意，所以我就把鎖換掉」等語（節錄，詳見原審卷第89頁），上訴人復於原審審理中自承：「我知道有人要買房，但是當時與高明亮有債務，想說先釐清之後再賣房，因為高明亮記成抵押債權有150 萬元，但是實際上只有抵押100 萬元，所以我母親才不願意賣房子」等語（詳見原審卷第87頁、第89頁背面），核與前述證人即買受人李宏偉、證人即系爭房地銷售人員蕭秀連於原審審理中就本件未能實際簽約之經過情形所為之結證情節相符，堪認上訴人及其母親確經高明亮轉達而得知有買家欲買受系爭房地，復經被上訴人寄發存證信函重新通知簽約之時、地，而為上訴人之代理人高明亮所收受，亦已生通知於上訴人之效力，惟因上訴人之母親與高明亮間之債務數額尚未釐清，上訴人始依其母親之意思，兩度故意拒絕於被上訴人通知之時、地到場與買受人李宏偉簽訂系爭房地之買賣契約。至證人高明亮雖於本院審理中復證稱：因為沒有實際簽約，也沒有人叫我到場，沒有通知我簽約的時間及日期，所以我沒有到場等語（見本院卷第65頁），惟此顯與其先前具結證稱有收到被上訴人寄發之存證信函乙節相左，被上訴人就此復已提出送達高明亮之回執影本1 份為證（見原審卷第49頁），是證人高明亮此部分之證述並無足採，堪認其亦係無正當理由故意拒絕於被上訴人通知之時、地到場簽約至明。
⒊至上訴人辯稱：系爭房屋於委託被上訴人銷售前，已設定有
3 筆抵押權，總擔保金額高達828 萬元，明顯高於系爭房地買賣契約價額之738 萬元，倘率然簽約將造成伊無法履約，伊實係為避免違約，並待與高明亮就伊母親之債務及系爭房地抵押權登記塗銷事宜會同協商，並非拒絕簽約或故意不履行賣方義務，且伊就系爭房地最初係委託被上訴人以880 萬元之價格銷售，伊係因受高明亮指示，始同意委託被上訴人以738 萬元銷售系爭房地，伊不知道此價格過低，無法清償伊母親積欠高明亮之債務，被上訴人隱瞞銷售資訊，至伊無法正確判斷，將委售價格驟降至738 萬元，復未據實回報與伊，亦未代伊規劃解決成交價額低於抵押權擔保金額之重要事項，有違委託人利益，自不得請求報酬等語，惟查：
⑴證人高明亮於本院審理中到庭具結證稱略以：「買賣價格的
決定當初是兩造跟我在一起，兩造討論後所決定的，因為上訴人的媽媽跟我借錢，我記得借了100 萬元，我還有幫上訴人繳納系爭房地的銀行本息，所以有在系爭房地設定抵押權，順位不記得了，我有請上訴人的媽媽趕快還，上訴人的媽媽說不然將系爭房地拿來出售，再將出售的錢還給我。抵押權是先設定，上訴人後來繳不出銀行本息我才幫忙繳納，繳納的金額我現在忘記了。在訂定系爭委託銷售契約之初，我算過應該是足夠清償我的100 萬元債權，不會差太離譜，且簽約當時我還沒有開始幫上訴人繳納系爭房地的本息，所以沒有考慮代繳本息的債務部份，我確實有跟上訴人的母親討論過應該還我多少，但是我抱著拿多少算多少的想法。委託銷售契約上面有註明底價，這是上訴人有同意的，在過程中我沒有自行決定成交價」等語（節錄，詳見本院卷第61頁、第63頁至第65頁），核與前述證人即上訴人之母親黃燕鳳於原審審理中證述確有委請高明亮出售系爭房地所為之結證情節相符，堪認系爭委託銷售契約書上所載之委託銷售價格
738 萬元確係經上訴人同意而訂定。⑵系爭房屋於系爭委託銷售契約之委託銷售期間開始之日即10
6 年1 月1 日前，已分別於100 年1 月12日設定擔保債權總金額360 萬元之第一順為最高限額抵押權、於103 年6 月30日設定擔保債權總金額348 萬元之第二順位最高限額抵押權予臺灣新光商業銀行股份有限公司，並於103 年12月19日設定擔保債權總金額120 萬元之第三順位最高限額抵押權予高明亮等情，有系爭房屋之建物登記謄本1 份在卷可稽( 見原審卷第26頁至第28頁) ，此部分固堪信為真實。惟查最高限額抵押權未若普通抵押權具有強烈之從屬性，凡於最高限額內之債權均能受其擔保，最高限額抵押權人對債務人之實際債權額未達最高限額之情形亦所在多有，是系爭房地於委託銷售之際，實際擔保之債權數額是否已逾委託銷售價格之73
8 萬元，尚非無疑。又上訴人於本院審理中自承系爭房地最後以700 萬元出賣與第三人，並塗銷全部抵押權登記，並提出上訴人出賣系爭房地與該第三人之買賣契約書、不動產說明書為證（見本院卷第95頁至第96頁、第99頁至第107 頁），惟此最後出售之價格顯亦低於系爭房地上所設定之最高限額抵押權擔保債權總金額，益徵系爭房地賣得之價金多寡，與上訴人或其母親能否足額清償系爭房地上最高限額抵押權實際擔保之債權額並塗銷最高限額抵押權之登記，別屬二事，是以上訴人辯稱因系爭房地買賣契約價額低於最高限額抵押權擔保債權總金額，倘率然簽約其必將違約云云，自無足採。況上訴人若有上開疑慮，亦應依約到場後再與買受人協商，然上訴人卻捨此不為，故意拒不到場而發生違約。即真正造成違約情況者即為上訴人，上訴人執以辯稱被上訴人就此部分有未依約處理買賣契約訂立事宜，即無足採。
⑶上訴人雖一再辯稱其係為避免違約，並待釐清高明亮與伊母
親之債務數額，及就系爭房地抵押權登記塗銷事宜與高明亮會同協商後，始願簽約出賣系爭房地，惟此等上訴人主張攸關是否願意簽約出賣系爭房地之重要事項，卻未在系爭委託銷售契約書上加以記載。復觀諸前開證人高明亮於本院審理中到庭具結證稱略以：「我在通知上訴人母親當時，上訴人母女還沒有跟我說要我配合塗銷抵押權事宜，我幫上訴人介紹出賣系爭房地的仲介即被上訴人，和處理上訴人及其母親積欠我的債務是不相干的」等語（節錄，詳見本院卷第65頁至第66頁），堪認高明亮於代理上訴人與被上訴人簽立系爭委託銷售契約時，係將「系爭房地之出售」與「以系爭房地出售所得價金清償上訴人及其母親積欠高明亮之債務」分為二事，尚難認被上訴人對此等原委確實明知或可得而知，自難謂被上訴人依系爭委託銷售契約之約定，於尋覓系爭房地之買方時，須一併為上訴人預為規劃、處理關於清償債務及塗銷抵押權登記部分之事宜。
⑷又上訴人身為系爭房地之所有人，對於系爭房地上所設定之
最高限額抵押權之擔保債權數額，既可自行查知，且其與該抵押權擔保債權之債務人黃燕鳳復為母女，應當知之甚詳，對於系爭房地委託銷售價格之738 萬元是否過低，無法清償其母親積欠高明亮之債務，自無諉為不知之空間可言，縱委售價格曾經調降至738 萬元，亦係經上訴人同意而訂定，業如前述，上訴人執此主張被上訴人隱瞞銷售資訊、未據實回報、未代其規劃解決成交價額低於抵押權擔保金額之重要事項，而違背委託人利益云云，自無足採。據此，應認被上訴人確已依系爭委託銷售契約之約定，完成上訴人委託居間出售系爭房地之內容。
㈤被上訴人得請求上訴人給付居間報酬36萬9,000 元，及自起
訴狀繕本送達翌日即106 年5 月1 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息：
⒈按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。最高法院84年度台上字第2925號判決意旨可資參照。
⒉經查，被上訴人已依照系爭委託銷售契約之約定，完成居間
出售系爭房地之委託內容，並先後通知高明亮轉知上訴人於
106 年2 月12日下午7 時、同年月18日下午6 時至系爭房地簽訂系爭房地買賣契約，惟上訴人及高明亮猶置之不理，兩度未依約到場，反任由上訴人之母親黃燕鳳更換系爭房屋之門鎖，致被上訴人及買受人李宏偉等人不得其門而入，則被上訴人既已媒介就緒，上訴人及高明亮故意拒絕訂約，致系爭房地買賣之書面契約未能簽訂完成，揆諸前揭判決意旨及誠信原則，上訴人自仍應支付居間報酬與被上訴人。
⒊從而，依系爭委託銷售契約第4 條第1 項第1 款約定：「乙
方（即被上訴人）請領之銷售佣金，以合約有效期間所售出之房地（含車位）總金額之百分之五為基準。」，而被上訴人媒介之買受人李宏偉出價738 萬元買受系爭房地，故被上訴人請求上訴人給付之居間報酬為系爭房地銷售金額之5 ％即36萬9,000 元（計算式：738 萬元×5 ％＝36萬9,000 元），即屬有據。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條亦分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付居間報酬，因上訴人拒絕簽訂買賣契約而未定有給付居間報酬期限，則上訴人自受催告時起，負遲延責任，是被上訴人就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即106 年5 月1 日起（於106 年4 月20日寄存於上訴人住所地之警察機關，依法於000 年0 月00日生送達效力，見北簡卷第32頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭委託銷售契約法律關係，請求上訴人給付居間報酬36萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月1 日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之諭知，經核並無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 9 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 吳為平法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 9 日
書記官 鄭敏如