臺灣桃園地方法院民事判決 107年度簡上字第5號上 訴 人 李石立訴訟代理人 陳彥彰律師被 上訴人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 黃秋田律師複 代理人 陳冠華律師上列當事人間請求確認耕地三七五租約存在事件，上訴人對於中華民國106 年11月15日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第836 號第一審判決提起上訴，本院於107 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張及於上訴補充略以：上訴人之父李石枝依三七五減租條例（下稱減租條例），於民國52年1 月1 日與臺灣土地銀行（下稱土銀）就坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱856 、869 、897 地號，合稱系爭土地，又重測後現為桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號）簽有國有耕地租賃契約書，約定租賃期間自同年
1 月1 日起至57年12月31日止（下稱52年減租條例租約），李石枝亦於租約租期屆滿後，屢次續租系爭土地，李石枝最後續租系爭土地之租賃期間係自76年1 月1 日起至81年12月31日為止（下稱系爭期間，而該次續定租約則稱「76年減租條例租約」），然因李石枝於系爭期間過世，故76年減租條例租約即於81年8 月3 日起，由上訴人之母李高屘繼承，為將76年減租條例租約變更登記承租人為李高屘，李高屘即於81年與土銀簽約，約定該次租期更改自81年8 月3 日起至同年12月31日止（下稱81年減租條例租約）。又81年減租條例租約之租期屆至後，李高屘即自行向土銀就系爭土地簽立國有耕地租賃契約，約定租賃期間自82年1 月1 日起至87年12月31日止（下稱82年減租條例租約），是「82年減租條例租約」是與「52年減租條例租約、81年減租條例租約」等租約均無涉之新立租約，且李高屘締結82年減租條例租約時，李高屘與上訴人之戶籍均設於桃園市○○區○○路（地址詳卷），堪認李高屘與上訴人具同戶之關係。又李高屘於82年減租條例租約屆滿後，並於87年12月19日向被上訴人續定租約，約定租賃期間自88年1 月1 日起至93年12月31日止（下稱87年減租條例租約），然因李高屘年邁力衰，因而於93年11月23日申請換約予上訴人，經被上訴人審核認可，故兩造即於93年11月23日就系爭土地簽立國有耕地租賃契約書，約定租賃期間自93年11月23日起至103 年12月31日止（下稱93年減租條例租約）。詎上訴人就93年減租條例租約申請續約時，被上訴人竟於105 年函覆將「52年減租條例租約」作為最初訂立之租約，並因李高屘於93年申請辦理過戶換約之對象即上訴人，非屬最初52年1 月1 日時與李石枝同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬（前述換約對象之限制，下稱同戶限制），故原租約已無效，被上訴人於105 年3 月17日與上訴人訂立之新租約，縱然租期與租金不變，亦不得再適用減租條例，而當適用農業發展條例（下稱農發條例，而兩造於105 年訂立之租約下稱「105 年農發條例租約」）。然被上訴人於93年既已同意李高屘換約予上訴人，嗣於105 年更易見解，自有違行政自我拘束原則；況被上訴人主張之「同戶限制」既係源於內政部未按法律授權自行解釋而來，難認可為合法換約依據；縱認該等同戶限制適法，然觀李高屘於82年已自行就系爭土地與被上訴人簽立耕地租約，此82年減租條例租約已與李石枝無涉，則換約時之「最初訂約日」亦當以82年減租條例租約之締結日為判定依據，斯時上訴人與李高屘又在同一戶籍內，則被上訴人自可合法換約予上訴人；綜前，是上訴人與被上訴人締結之93年減租條例租約自為有效，於93年減租條例租約屆滿時，上訴人亦得請求被上訴人繼續依減租條例與其續定租約。又依最高行政法院60年判字第801 號行政判例可知，需至租約租期屆滿，始有減租條例第19、20條等是否准許承租人續訂或出租人得收回自耕規定之適用。因此租約到期後，繼承人之法定承受租約權亦歸消滅，與事後簽約之契約間產生遮斷效果，是原審判決認定「82年減租條例租約」、「81年減租條例租約」是「52年減租條例租約」之延續，實已逾越最高法院51年台上字第1858號判例之意旨，將造成承租人之繼承人會因減租條例第17條第1 項第1 款規定，在有生之年可無限制取得承租權，出租人永無法回收之情形，顯與法意有違，且土銀既重新審核決定出租予李高屘，則應為全新之租賃契約，與52年減租條例租約已無干涉，不應視為同一租賃契約之續訂等語。並於原審聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在。
二、被上訴人答辯及上訴補充略以：依內政部63年7 月25日台內地字第854383號函已稱：如減租條例之耕地承租人喪失耕作能力其家屬或直系血親卑親屬如確係「同戶共爨及原共同耕作」之現耕人，可換約續租（下稱63年函令）；而內政部91年10月11日台內地字第0910085283號函亦稱：「同戶」之認定，應解為與最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之假弊端，至「同戶籍」之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準（下稱91年函令）；再內政部94年4 月1 日內授中辦地字第940043350號函令又補充：如直系血親卑親屬於訂約之後始出生，是以最初訂約時並無同戶共爨及原共同耕作之情形，不屬可予換約之情形（下稱94年函令）。本件李石枝既於52年1 月1 日與土銀訂立52年減租條例租約，上訴人又為53年5 月1 日始出生，堪認李石枝不可能代替上訴人與土銀締約，上訴人亦無從於當時分得耕地耕作，難認上訴人於最初訂約時有與李石枝同戶共爨及共同耕作之情形；且李高屘訂立81年減租條例租約時，亦與上訴人不同戶籍，亦難認上訴人與李高屘有同戶共爨及共同耕作之事實，是依上開函釋，李高屘自不得換約予上訴人。又觀上訴人與李高屘於簽立93年減租條例租約時，既曾簽立切結書謂：李高屘原承租系爭土地，因年邁力衰，同意將耕地過戶與同戶共炊之家屬李石立，如有不實，願負法律責任（下稱切結書），則其隱匿上開事實，依法93年減租條例租約自屬無效之租約，不因原租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。上訴人締結93年減租條例租約，有於系爭856 地號土地上建造磚造平房、棚架、水泥地面及鐵皮圍籬，經被上訴人派員勘查，發現平房內具有洗浴、炊煮之痕跡，堪認應屬非農舍之地上物，自屬不自任耕作，是93年減租條例租約當於前開不自任耕作情事發生後即失效力，難認上訴人可依93年減租條例租約主張被上訴人需與其換訂減租條例之耕地租約。且上訴人於兩造自105 年3 月17日締結105 年農發條例租約，亦已於承租人處自行用印，堪認上訴人已同意相關租約內容，也不當允許上訴人於105 年6 月再行起訴爭執等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人第一審之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就系爭土地上之耕地三七五租賃關係存在。另被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：㈠上訴人之父李石枝曾與土銀簽立52年減租條例租約，且有續
約事實，而因李石枝死亡，故上訴人之母李高屘即與土銀簽立81年減租條例租約，有徵收底冊在卷可稽（見原審卷第15頁、第16頁、第96頁至第97頁）。
㈡李高屘與被上訴人分別簽立有82年減租條例租約、87年減租
條例租約，亦有租賃契約書影本附卷可參（見原審卷第98頁、第47頁）。
㈢於87年減租條例租約屆至前，李高屘於93年11月23日向被上
訴人申請過戶至上訴人李石立名下，斯時上訴人亦有代李高屘於切結書上親自簽名、用印，並為上訴人於原審開庭所承認（見原審卷第45頁），並有換約申請書、具結書、切結書（見原審卷第17頁至第19頁）。
㈣被上訴人因認93年減租條例租約具換約不合法之情事，故於
105年3月17日與上訴人簽立105年農發條例租約，有105 年農發條例租約附卷可考（見原審卷第14頁）。
五、本院之判斷：㈠按耕地租佃期間，不得少於6 年；其原約定租期超過6 年者
，依其原約定，減租條例第5 條定有明文；次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條亦有明文，是租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例意旨參照）。依前開判例意旨可知依減租條例所定租約如租期屆滿，斯時除有出租人業具符合減租條例可收回自耕之情事外，僅要承租人有請求續租之事實，未論出租人同意與否，原初之租賃關係即非當然消滅，且參減租條例第20條就此係以「續訂」租約描述承租人與出租人再行訂約之狀態，堪認此類於租期屆滿後、兩造再行訂立之租約，與原租約間均有一定之「延續」關係，當屬甚明，而不得因兩造間因於續定時，另行書立租期不同之租約，即否認前約與後約間具一定關連之延續關係。經查，上訴人之父李石枝與土銀確係於52年1 月1 日就訂立52年減租條例租約，而上訴人於53年5 月1 日才出生（見原審卷第65頁反面、第72頁背面），又因李石枝於76年減租條例租約期間死亡，李高屘始可繼承李石枝之「承租權」，並為將76年減租條例租約變更登記承租人為李高屘，李高屘即於81年與土銀簽立81年減租條例租約，是李高屘所訂立之81年減租條例租約、82年減租條例租約、87年減租條例租約均與52年減租條例租約具一定之關連性、延續性，堪認均屬52年減租條例租約續定租約，參以上訴人於原審自陳換約申請書之事由係續約才換約等語（見原審卷第44頁背面），益徵上訴人主張李高屘與土銀簽訂之82年減租條例租約，為全新訂立之租約，與李石枝無涉，顯屬無據，不足為採。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。此等減租條例第16條第1項轉租禁止之規定，是為穩定租賃關係，使承租人履行耕作約定，避免耕地成為中間剝削之工具，為司法院大法官會議釋字第580 號解釋之解釋理由書所揭示，是承租人如有不自任耕作或轉租情形，則其與出租人所定之減租條例租約即歸於無效。次按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用（最高法院52年台上字第1014號判例意旨參照）。復按耕地三七五減租條例第16條第3 項規定，雖無「承租人之家屬」字樣，但此照實施耕者有其田條例第6 條規定之立法精神，應解為包括承租人之家屬服兵役，致耕作勞力減少之情形在內，一律不視為轉租（最高法院43年台上字第199 號判例意旨參照）。是依據前開判例意旨，可推知依減租條例所訂立之耕地租約，其「承租人」之範圍，不能單以租約記載之形式作為認定依據，換言之，如形式上承租人屬該戶之戶長，且於承租人租用耕地後，有由未分家之家屬共同承耕之情形，即當認定承租人是以戶長資格代表全體未分家之親屬與出租人訂立減租條例之租約，縱然承租人與該等家屬有事後分耕之情事，應認受分耕之家屬，均已與出租人發生租賃關係，故該等情形不屬減租條例第16條之「轉租」，而自最高法院43年台上字第199 號判例，亦將減租條例第16條第3 項中「『承租人』因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」中之『承租人』之擴張解釋至「承租人之家屬」一情觀之，顯見各別減租條例之「承租人」範圍確實應以上開方式來為解釋。
⒈查63年函令內容：「如耕地承租人喪失耕作能力，其家屬或
直系卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕作人，可換約續租」（見本院105 年度補字第303 號卷〈下稱補字卷〉第12頁），故依函示內容，如耕地承租人於承租期間雖未死亡但已喪失耕作能力，且承租人具有與其同戶共爨及原共同耕作之現耕作家屬或直系卑親屬，則原承租人與出租人締結之減租條例租約，即可更換由前開家屬或卑親屬加以續租；再觀最高法院52年台上字第1014號判例意旨，已揭示承租人如為戶長，其與出租人締約時，亦已代表與戶長同戶共財且具共同耕作之家屬一併與出租人締約，則於承租人欠缺耕作能力時，此等「實質上」業經承租人代行締約之家屬，自然可申請出租人與其簽立「形式上」以家屬名義為承租人之租約，足認63年函令內容當認與法意相符。是以，解釋為僅有與承租人於「最初訂約時」同財共居且具共同耕作之家屬，始有於承租人欠缺自耕能力時，因前開說明及63年函令，獲得換約續租之資格，則此可換約續租之對象，於承租人最初訂約時即可確立下來，出租人就該減租條例之租約換約對象亦得有一定之預見，核與前開判例意旨無違。又91年函令內容略為：「63年函令內容中，所謂『同戶』應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之假弊端。而『同戶籍』之認定，亦應解為最初定約時同一戶籍者為準。」（見補字卷第12頁、原審卷第127頁），然考量減租條例之制度目的於其施行幾十餘年後，大體而言，佃農的經濟情況業已獲得顯著改善之後，財產亦已重新分配獲得具體成效，且政府亦就目前我國之農業情事，另行制訂農發條例加以規範，則減租條例或其相關法規函釋中，可能過度限制耕地出租人一方契約自由的手段，亦當有所調整。是以內政部91年減租條例租約，所提出之「同戶」之標準，應以「最初訂約時」為判定依據，亦於法無違。另94年函令內容略為：「91年函令已認同戶當解為最初訂約時同一戶籍，準此，承租人訂約後始出生之子女，如自出生迄今均與承租人同一戶籍，承租人可否以年邁力衰申請過戶換約一節，按該直系血親卑親屬既於訂約之後始出生，是以最初訂約時並無同戶共爨及原共同耕作之情形，依據本部上開號函令，尚不屬可予換約續租之情形。」（見原審卷第127頁反面），是依上開函令，其認「承租人訂約後始出生之子女」，縱然訂約後均與承租人設於同一戶籍，然因該直系血親卑親屬於訂約時並未存在，於最初訂約時即無同戶共爨及原共同耕作之情形，不具換約續租之資格，即與前開最高法院52年台上字第1014號判例意旨亦無違，合先敘明。⒉又查，上訴人既於李石枝「最初訂立」52年減租條例租約時
未出生，則上訴人自無從於52年減租條例租約訂立時，與李石枝具有同戶共爨及共同耕作等情事，揆諸最高法院52年台上字第1014號判例意旨可知，當時身為戶長之李石枝，亦無從以「戶長代表」此身分替未出生上訴人與出租人締結契約，因此如李石枝於租賃期間，如有喪失耕作能力之情形，上訴人也無從依63年函令主張係「同戶共爨及原共同耕作」之現耕人，而請求換約續租。再本件李高屘就系爭土地之承租權既係繼承李石枝而來，則其嗣後所締結之81年減租條例租約、82年減租條例租約甚而是87年減租條例租約，均係與李石枝有所關連及延續，故如於李高屘喪失耕作能力，而李高屘之家屬欲以63年函令申請換約續租時，則該等可主張換約續租者之資格與範圍，亦當以該申請者屬「52年減租條例租約締約時」就已與李石枝、李高屘有實際同戶共爨及共同耕作之家屬為限，否則出租人實無從預見52年減租條例租約之換約續租者範圍為何。從而，本件上訴人於李高屘93年喪失耕作能力，且申請換約予上訴人，然因上訴人不符63年函令、91年函令所揭示之換約資格，非屬最初訂約時與李石枝、李高屘具同戶共爨及共同耕作之親屬，則其自不得與被上訴人依減租條例及63年函令申請換約。又被上訴人於93年11月23日，未依前開函令所為解釋，仍認上訴人具換約續租資格，並與上訴人簽立93年減租條例租約，則此等與資格不符者所締結減租條例之契約，亦難認屬適法。
⒊復按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作
時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號裁判意旨可參）。經查，依最高法院52年台上字第1014號判例意旨可知，僅有於原承租人以戶長身分代替與其同財共居、共同耕作之家屬與出租人訂立租賃契約時，該等家屬因對出租人具有租賃關係，不該當減租條例第16條第1項之「轉租」情形，反之，如原承租人之家屬欠缺前述與出租人之租賃關係，自已該當減租條例第16條之「轉租」情形。是以，上訴人並非最初訂約時與李石枝同財共居、共同耕作之家屬，亦欠缺63年函令、91年函令揭示之換約資格，則李高屘於簽立87年減租條例租約之承租期間，申請將87年減租條例租約換約予上訴人，自屬轉租行為，是依減租條例第16條之規定，李高屘與被上訴人間成立之87年減租條例租約，已因李高屘於93年11月23日轉租予上訴人而向後失效，租賃關係因而消滅，縱然兩造訂立有93年減租條例租約，也不能使業已無效之原訂租約回復其效力，因此當認此依據87年減租條例租約續定之93年減租條例租約，亦屬無效契約。
⒋是以，兩造間93年減租條例租約既已為無效契約，已如前述
，則上訴人自不得於93年減租條例租約屆至時，依據減租條例第20條要求被上訴人再依據減租條例與上訴人續定租約，縱然被上訴人於93年減租條例租約簽立時，就上訴人有無續定租約資格之判斷於法有悖，然於被上訴人發現上情後，既於105年間更正其資格判定，並與上訴人簽立105年農發條例租約，則上訴人亦不得要求被上訴人於105年仍須持續依其
93 年之錯誤判定，再與上訴人依據減租條例簽立租約，自屬當然。兩造間目前就系爭土地應認僅有105 年農發條例租約之租賃關係存在，而無減租條例之租約存在，是上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，即乏所據，並無理由。
六、綜上所述，兩造間所簽立之93年減租條例租約既屬無效，則上訴人於105年即不得要求被上訴人依據減租條例第20條續定租約，而兩造間目前就系爭土地應認僅有105年農發條例租約之租賃關係存在，而無減租條例之租約存在，是以上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審據此為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 張益銘法 官 姚重珍上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
書記官 蔡佳芳