臺灣桃園地方法院民事裁定 107年度聲字第247號聲 請 人 彭國樑相 對 人 彭玠瑜上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：緣聲請人與相對人之父前已死亡，惟相對人竟未經多數繼承人之同意，而將父親所遺留之不動產中、坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○號之土地，及其上同段2383建號之建物（下稱系爭房地）加以出租，聲請人與其弟彭國棟均不同意該房地加以出租，其等目前仍居住其內並有物品留置於內，是相對人對該房地之管理方法對其他人顯非公平，爰依民法第
820 條第2 項之規定聲請法院以裁定變更之。
二、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」民法第820條第1 項、第2 項定有明文，同法第828 條第2 項則規定此於公共同有關係準用之。再依民法第820條增訂上述第2 項規定之立法意旨，共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。再按民法第820 條第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。而是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
三、經查，系爭房地確為兩造共同繼承其等之父即被繼承人彭吉光之遺產而來，且該房地係兩造與彭國棟、葉蕓輝（被繼承人之妻）、彭淑禎、彭育秀共6 人所共同繼承而為公同共有之財產，依民法第1144條第1 款之規定，為6 人所平均繼承，是每人潛在之應有部分比例均為6 分之1 ，此有彭吉光之遺產繼承資料及系爭房地之登記謄本在卷可參，可信為真實。再聲請人係主張因相對人寄發一通知函，通知內容為：「相對人陳稱為使系爭房地有效利用，已經多數共有人同意由專業不動產經紀人為共同管理人，將以公平之方式管理出租」（節錄，詳參卷附之通知函），並提出通知函一份附卷可參，惟該通知函僅有相對人一人具名，故本院並無法確認此係經多數共有人所同意之管理行為，但相對人嗣後已提出『共有物使用管理約定書」影本1 份，證明該同意出租之管理行為，確經多數共有人之同意。而自該約定書觀之，其上確有系爭房地之共有人即相對人與葉蕓輝、彭育秀、彭淑禎共計4 人之簽名，是其等之潛在應有部分之比例已為6 分之4，確為共有人及應有部分均過半數之情形，確係依民法第82
0 條第1 項規定，欲以多數決之方式所定管理之情形，然該約定書中僅載明欲將系爭房地交由管理人清理並出租，但詳細出租條件，並未具體載明，僅載「依據市場行情」，此顯非已有實質之出租管理行為。
四、況查，聲請人並未證明系爭房地確已經由相對人及其他同意出租之共有人出租予他人使用，而相對人亦已具狀說明系爭房地尚未出租成功，是本院無從審認該等管理行為，是否顯失公平。況縱即令有出租他人之情形，該等管理行為是否對聲請人顯失公平，揆之前述說明，仍應斟酌具體情事、共有物之性質、面積、使用狀況並參考社會一般觀念而為認定，非一有出租他人之情形即可謂對聲請人顯失公平。準此，本件於實質租賃契約、契約約定之條件、共有物經出租之範圍為何等俱不明之情況下，本院實無從僅因聲請人為系爭房地之共有人，相對人確實提出通知書及上開約定書等文件，即得逕認相對人已將系爭房地出租、且該等出租行為對聲請人係顯失公平之情形。準此，本院自無從對該管理方法為變更內容之裁定。
五、綜上所述，本件尚無從認定相對人確已經依民法第820 條第
1 項規定以多數決方式出租系爭房地，且就出租情形是否對聲請人已屬顯失公平，亦均乏相關證據資料可供憑信。是以，聲請人請求依民法第820 條第2 項規定，裁定變更系爭房地之管理方法，為無理由，應予駁回。
六、依非訟事件法第21條第2 項、第24條第1 項，民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣壹仟元。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
書記官 鄭敏如