臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第15號原 告 王永任
林正賢共 同訴訟代理人 陳萬發 律師被 告 吳江銘訴訟代理人 張敏玲 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國108 年1 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地上如附圖編號Ｂ所示（面積九十六平方公尺）、同小段二四三之十四地號土地上如附圖編號Ｃ所示（面積三十九平方公尺）、同小段二四三之十六地號土地上如附圖編號Ｄ所示（面積七平方公尺）之加強磚造建物拆除，並將該建物所占用之土地騰空返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰柒拾柒萬陸仟肆佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告將坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○段00000 00000000000000地號土地上如起訴狀附圖所示著紅色部分（面積約20平方公尺，實際面積以測量為準）之地上物拆除騰空，並將該地上物所占用之土地返還原告及其他共有人全體。嗣經本院於民國107 年3 月22日會同兩造勘驗現場，並囑託桃園市龜山地政事務所測量人員實地測量原告所主張占用系爭土地之房屋坐落之位置及面積，測量結果經桃園市龜山地政事務所以107 年4 月12日山地測字第1070002789號函檢附土地複丈成果圖（下稱附圖）到院（見本院卷一第38-39 頁）後，原告於107 年4 月22日具狀將其上開聲明更正為如下所述（見本院卷一第46頁），經核其僅係依據附圖，而更正聲明關於拆除房屋之具體位置及面積，亦即係依照附圖而為事實上之補充、更正，非屬訴之變更或追加，自應准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠、原告2 人均為坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○段00
000 00000000000000地號土地之共有人，被告明知未得系爭土地全體共有人同意，竟擅自佔用系爭土地上如附圖所示編號B 至D 部分居住使用（即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號房屋之一部，以下簡稱係爭房屋），依據法院107 年
3 月22日履勘現場並囑託桃園市龜山區地政事務所繪製如附圖所示複丈成果圖顯示，系爭房屋分別佔用桃園市○○區○○○段坪頂頂湖小段243-4 地土地如附圖編號B 所示部分、佔用同小段243-14地號土地如附圖編號C 所示部分、佔用同小段243-16地號土地如附圖編號D 所示部分，佔用面積依序為96平方公尺、39平方公尺及7 平方公尺。
㈡、依卷附系爭房屋稅資料之記載，被告為系爭房屋之納稅義務人，被告於法院至現場履勘時亦自承系爭地上物為其單獨所有，是其為爭房屋之事實上處分權人，原告自得請求被告拆屋還地。至於被告雖辯稱系爭建物為林幸助經全體共有人同意所興建，經過轉手給林吉添再轉給游象宗，之後賣給被告父親，被告父親再將之贈與被告等情，並無證據可佐且與事實不符。系爭房屋佔用前開土地時間長達33至40年，而當時即67至74年間之民法第820 條第1 項規定為：「共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，依據卷前開土地登記謄本之記載，林幸助並非該等土地之共有人，且就該系爭三筆土地之全體土地共有人從無分管之約定，被告辯稱某訴外人林幸助得到全體土地共有人之同意而興建系爭房屋，並不足採。又縱確曾有林幸助之人為前開土地之共有人，因前開土地從無分管約定，任何人（或任何共有人）均無權就前開土地之某「特定位置」擅自興建地上物而予占用之。被告以系爭房屋無權占有前開土地，已侵害原告及其他共有人所有權，故依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號B 至D 之系爭房屋拆除，並將系爭房屋所占用之系爭土地返還原告及其他共有人全體。
㈢、被告雖提出被證1 至5 之契約書、契稅課徵明細單、桃園縣稅捐稽徵處函、契稅繳納通知書、規費繳納收據、贈與稅免稅證明書為憑，然其所提被證1 所有權移轉契約書係記載「平房面積24.35 坪」與本件履勘測得附圖所示系爭房屋基地約163 平方公尺約合49.3坪有別，且謝爭房屋為四層樓磚造建物，與前述「平房」亦有不同，是被告所成源自林幸助之平方，實與系爭房屋並非同一。況被告所提各該稅籍變更、移轉之債權私契或契稅單，根本無從作為渠等取得系爭「房屋所有權（物權）」或移轉系爭房屋所有權之證據。原告係依物權向無權占有前開土地者，訴請拆屋還地，系爭房屋之稅籍資料縱確從林幸助變更為林吉添、林吉進，又變更為游象宗再變更為吳志正又變更為被告，亦係房屋稅籍資料之異動，無從已知證明房屋所有權之變動，更無從以之證明林幸助曾得前開土地全體共有人之同意興建系爭房屋。
㈣、被告雖又辯稱訴外人林榮華於65年2 月11出具被被證6 之連帶保證書、訴外人林吉添、林吉進於71年2 月8 日出具被證
7 之切結書交予游象宗、訴外人游象宗出具被證8 之不動產買賣契約書等情，可認定系爭房屋有使用其坐落土地之權源等語，然原告否認前開文書之真正，況且，被證6 連帶保證書所載之林榮華與前開土地有何關聯根本未可知，且具該連帶保證書之文意，亦無從得知林幸助曾得土地全體共有人同意興建現爭房屋之意思。反之應認林幸助明知系爭房屋並未獲得其他土地共有人之同意而屬無權占有，林吉添、林吉進二人亦均知悉此情，始有渠等間情商第三人林榮華為林幸助擔保，出具如被證6 之連帶保證書，作為日損害賠償請求之依據，林吉添、林吉進於71年2 月8 日出具被證7 切結書予游象宗亦是此理，至游象宗出具之不動產買賣契約書所載坪數與被證1 稅籍資料所載坪數已有不同，其記載土地為林幸助所有，亦與土地謄本所記載系爭房屋所坐落土地乃全體共有人共有不符，契約全文亦未記林幸助得全體共有人同意之旨，是被告以前開文書主張系爭房屋具有使用其坐落土地之權源，難認有據。又被告既未取得系爭房屋之所有權，則其無從援引最高法院48年台上1457判例、73年第5 次民庭會議決議、87年台上686 號、99台上1723號、99年台上2344號、
106 年台上202 號判決為其有利主張，亦無從據88年4 月21日修正公布之民法第425條之1為主張。
㈤、就被告辯稱，本件系爭三筆土地列入重劃區範圍內，主張原告提起本件請求係違反民法第148 條而違誠信原則屬權利濫用，並不足採，蓋原告既為系爭3 筆土地之所有權人，則原告基於土地所有權有權人之物上請求權（即民法第767 、82
1 條）而訴請被告拆屋還地，乃合法正當權利行使，絕非以損害他人利益為目的之權利濫用。且按物上請求權之行使除法有明文規定外，原不受誠信原則之限制，蓋物上請求權之性質屬物權歸屬性之法律關係，此此法律關係之本旨在於權利之享有及排除妨害其享有之行為，故依物上請求權排除外來之加害，對無權占有之侵害（外來加害者之侵害）訴請拆除地上建物並返還土地，乃係維護社會秩序及公共利所必要，為權利之正當行使，並無違誠信原則之可言。至重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓之補償、協調及起訴等規定，核其性質非民法第765 條所指限制所有權權能之法令，自無礙土地所有權人依民法第767 條行使物上請求權。故有關被告辯稱本件重劃案之「地上物拆遷補償費」相關處理如何，乃係由重劃會依修正後之獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條（修正前29條）之規定與被告間處理之，與原告（土地所有權人）無涉，此重劃法令即是關於自辦市地重劃區內因重劃拆遷之土地改良物或墳墓相關給予補償之法令規定，其性質業經上揭「最高法院102 年台上字第4 號判決敘明非屬民法第765 條所指限制所有權權能之法令。況且，被告自承就渠受領地上物拆遷補償費之對象乃重劃會，並非原告，被告自承「107 年4 月17日接獲被告與重劃會間於107 年
4 月10日協調會議記錄，足見重劃會業與被告就系爭地上物拆遷補償為協調，被告該項權利並未喪失，該協調與原告無關，被告辯稱原告起訴目的在排除被告受領拆遷補償，難認有據。
㈥、聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段00
000 地號土地上如附圖所示編號B （面積96平方公尺）之地上物、坐落同小段243-14地號土地上如附圖所示編號C （面積39平方公尺）之地上物、坐落同小段243-16地號土地上如附圖所示編號D （面積7 平方公尺）之地上物，均拆除騰空，並將前開地上物占用之土地返還原告及其他共有人全體。願供擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠、系爭房屋為林幸助所興建之未辦理保存登記房屋，66年9 月23日林幸助將之出售予林吉添、林吉進，並辦理稅籍變更登記，嗣林吉添、林吉進再於71年1 月13日將系爭房屋出售予游象宗，並經桃園縣稅捐處准予變更稅籍登記，游象宗復於73年6 月18日將系爭房屋出售予被告之父親吳正志，吳志正又將之贈與被告，是被告為系爭房屋之事實上處分權人。
㈡、林幸助興建系爭房屋時，亦為楓樹坑段坪頂頂湖小段243-4地號土地共有人之一，已獲其他共有人同意興建系爭房屋，其將系爭房屋出售予林吉添、林吉進，即獲林榮華保證，而林吉添、林吉進出售系爭房屋予游象宗時，亦以切結書確認系爭房屋有使用前揭土地之權源，且擔保將來共有基地分割後，無償移轉予系爭房屋之買受人。被告父親吳正志與游象宗之買賣契約書亦記載：「本不動產土地係林幸助君所有，乙方（及出賣人游象宗）係由林吉添、林吉進轉賣取得，日後由林幸助與其他共有人協議辦妥共有物分割後，無條件過戶予甲方（即買受人吳正志）所有，（另附切結書兩分為憑）需乙方出面時，乙方需無條件配合，不得刁難推辭」。
㈢、被告基於推定租賃關係，對於系爭土地有佔有權源，最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年度第5 次民事庭會議決議、87年台上686 號、99台上1723號、99年台上2344號、106 年台上202 號判決、88年4 月21日修正公布之民法第425 條之1 得以為據。應推定土地受讓人及共有人與系爭房屋之事實上處分權受讓人即被告間，於該建物得使用期限內有租賃關係存在。另依原告提出○○○區○○○段坪頂頂湖小段第243 之4 地號土地登記謄本可知，同段第243- 4地號土地因分割增加第243 之14、243-15、243-16、243- 17、243 之18號（見本院卷一第8 頁），是以，系爭房屋佔有第243 之14、243 之16地號土地部分，亦同屬基於推定租賃關係而為有權占有。
㈣、此外，林幸助於60年3 月22日因繼承取得桃園市○○○段○○○○○段000000 00000000000000地號等12筆土地之所有權，並於78年1 月17日完成登記，有土地登記簿影本及地籍異動索引可參（見本院卷一第166 、179 頁背面、192 頁背面、198 頁、第226 頁、第251 頁），其中第243-14、243-16地號土地係於65年6 月15日自第243-4 地號土地分割並於65年12月1 日完成登記（見本院卷一第157 頁、第170 頁、第183 頁），是以林幸助曾為前開土地之共有人無誤。
㈤、被告於73年6 月18日自其父親取得系爭房屋之事實上處分權，原告林政賢乃於79間因買賣取得系爭土地之應有部分，當時其客觀上可得知系爭土地之使用現況，因系爭房屋已至少存在41年，相關資料難以查考，系爭土地記已辦理市地重劃，自應依法對系爭建物拆遷補償，原告為重劃會一員，欲利用被告舉證困難請求拆屋還地，目的在排除被告領得拆遷補償費，屬權利濫用而有違誠信。
㈥、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免假執行。訴訟費用由原告負擔。
四、原告2 人主張其均為系爭243-4 、243-14、243-16地號土地之共有人，被告就系爭房屋有事實上處分權，系爭房屋為加強磚造建物，占用前開243-4 地號土地如附表所示編號B 部分（面積96平方公尺）、佔用前開243-14地土地如附圖所示編號C 部分（面積39平方公尺）、鎮用錢開243-16地號土地如附表所示編號C 部分（面積7 平方公尺）等情，有前開土地登記謄本（見本院卷一第56至101 頁）、現場照片（見本院卷一第11頁）、桃園市政府地稅務局107 年2 月6 日桃稅房字第1071003574號函所附房屋稅籍證明（見本院卷一第23-24 頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，復經本院會同兩造至現場勘驗，並囑託桃園市龜山地政事務所就系爭房屋占用系爭土地之位置及面積實施測量鑑定屬實，製有勘驗筆錄及附圖在卷可憑（見本院卷一第35至39頁），自堪信屬實。
五、原告主張被告就系爭房屋具事實上處分權但該房屋坐落於系爭243-4 、243-14、243-16地號土地係並無正當權源等情，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件依予審究之爭點乃系爭房屋坐落於系爭243-4 、243-14、243-16地號土地如附圖所示編號B、C、D部分，有否正當權源。茲判斷如下：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件被告既不爭執原告為系爭土地之共有人，亦不爭執其為系爭房屋之事實上處分權人，依上開說明，被告自應就其有權占有如附圖所示編號B、C 、D 部分土地具正當權源之事實，負舉證責任。
㈡、被告雖辯稱系爭房屋為該屋所坐落之系爭243-4 、243-14、243-16地號土地之共有人之一林幸助所興建，其父親吳正志輾轉自林幸助購得該屋，林幸助興建現爭房屋時，曾得前開土地共有人之同意，故其本於推定之租賃關係，對於系爭土地有佔有權源等語，並提出林幸助與林吉添、林吉進之建築改良物買賣所有權移轉契約（66年9 月23日）、桃園縣稅捐稽徵處納稅義務人變更函（66年9 月30日）、林吉添、林吉進與游象宗之建築改良物買賣所有權移轉契約（71年1 月12日）、桃園縣稅捐稽徵處納稅義務人變更函（71年1 月18日）、游象宗與吳正志之建築改良物買賣所有權移轉契約（73年6 月28日）、林榮華出具之連帶保證書（65年2 月11日）、林吉添、林吉進出具之切結書、游象宗與吳正志之不動產買賣契約書（73年5 月1 日）為據（見本院卷一第116 至13
0 頁），然原告所提前開書證，雖可說明門牌號碼桃園縣○○鄉0000000市○○區○○○街○○○ 號房屋之事實上處分權讓與過程，然前開讓與契約記載讓與標的之基地面積歷次記載為24.35 坪（按換算結果應約80.5平方公尺）、85.5平方公尺、85.5平方公尺；建築式樣均記為「本國式磚造平房」，與本院審理中至現場勘驗測得系爭房屋之基地面積
163 平方公尺（詳見附圖）、系爭房屋為3 層樓建物，後段有高低差，為四層樓建物（見本院卷一第37頁勘驗筆錄）顯有出入，故前開買賣契約所載林幸助興建後輾轉讓與林吉添與林吉進、游象宗及吳正志等情即便屬實，然其所讓與之標的是否即為爭房屋，顯非無疑。
㈢、再者，被告雖以卷附土地登記簿影本及地籍異動索引（見本院卷一第166 、179 頁背面、192 頁背面、198 頁、第226頁、第251 頁）主張林幸助於60年3 月22日因繼承取得桃園市○○○段○○○○○段000000 00000000000000地號等土地之所有權，系爭房屋興建時房屋與土地屬同一人所有，故系爭房屋之輾轉受讓人就前開土地應有推定爭租賃關係等語。然依前開土地登記簿及地籍異動索引之記載，林幸助並非前開土地之唯一所有權人，其應有部分為2227分之150 ，且其遲至78年1 月17日始登記為前開土地之共有人，而系爭房屋自66年10月起課徵房屋稅之事實，有卷附稅籍資料可憑（見本院卷一第24頁），足見系爭房屋興建之時，林幸助尚未因繼承而登記為前開土地之共有人，甚至林幸助讓與林吉添、林吉進房屋時、林吉添、林吉進再將之讓與游象宗時、游象宗又將之讓與吳正志時、吳正志又將之贈與被告時（73年間），林幸助就求繼承自被繼承人之前開土地於各繼承人間應仍處於公同共有而尚未為分割登記為分別共有狀態，從而，原告主張林幸助興建前開讓與標的之房屋時，房屋與土地同一人而有推定租賃關係之適用，已屬誤會。
㈣、更何況林幸助就前開土地並非單獨所有，是其就該等土地之使用，自應得其他共有人之同意，惟本件審理中被告就此未能證明，從而難認林幸助就前開讓與標的屋之興建，係有權佔有使用桃園市○○○段○○○○○段000000 00000000000000地號土地，是以，縱或系爭房屋與當初林幸助所興建且輾轉讓與吳正志及被告之房屋可認為是同一，因被告並未證明前開土地之共有人就系爭房屋佔有使用該等土地曾表同意，自難認其得就共有物之特定部分為使用收益，是難認為就前開土地之使用具合法權源，此與證人吳榮華有無出具卷附連帶保證書（見本院卷一第127 頁）、吳吉添、吳吉進有無卷附出具切結書（見本院卷一第128 頁）無涉。況原告否認前開私文書之真正，被告雖聲請證人吳榮華為證，然證人吳榮華於本院審理中證稱：「（祖產部分是林友詩單獨所有？還是很多人共有？）是共有。（你方才稱林幸助蓋房子，其他共有人有無出面？）沒有出面。林友詩給林幸助之後，因為林幸助共有部分比較多，是大股份，就自己蓋房子。（提示被證6 連帶保證書，最後一行連帶保證人『林榮華』的簽名，是否為你所簽？我沒有看過這個保證書。字跡是我的。但是對於簽保證書的這件事情我不太記得」、「（你所稱的『分』到土地，是如何分？有無做分管等？）我不知道。以前幾十甲地，他們各人不知道如何分。（蓋房子的時候，有無詢問其他共有人？其他共有人有無同意？）我不知道有沒有問。林幸助的祖父、父親留下來，就在該處」等語（見本院卷二第142 至146 頁），是就證人吳榮華之證述，亦無從證明被告具事實上處分權之系爭房屋就前開土地之使用有合法權源，是原告請求被告拆屋還地，自屬有據。
㈤、至被告雖辯稱原告本件請求係為妨害被告依法向大湖自辦市地重劃會取得系爭房屋拆遷補償費之權利，是為權利濫用等語。然而：
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148 條第1 項定有明文。又民法第148 條第1 項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105 號、71年台上字第737 號判例意旨可資參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。所有權人對於其所有之土地，並非只限於建築之用，除建築之外，以其他方法為使用收益並無不可（最高法院82年台上字第280 號判決意旨可資參照）。
２、查系爭土地屬大湖重劃會之重劃區內，而該項市地重劃經桃園市政府准予備查後，關於被告具事實上處分權之系爭房屋之補償之事項即屬重劃會依修正前獎勵重劃辦法之規定應否予以補償之事宜，而95年6 月22日修正前獎勵重劃辦法第29條第1 項、第2 項針對重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓之補償、協調及起訴已為規定，其性質既非屬民法第765條所指限制所有權權能之法令，自無礙土地所有人依民法第
767 條行使物上請求權，而原告提起本件訴訟，亦未影響被告依重劃辦法相關規定得領取補償金之權益，故被告辯稱原告提起本件訴訟為權利濫用，亦不足採。
㈥、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條定有明文。被告占有桃園市○○○段○○○○○段000000 00000000000000地號土地並無合法權源，業如前述，原告為系爭土地共有人，被告無權占有之行為即屬侵害原告與其他共有人之權利，則原告請求被告將前開土地上如附圖所示編號B
C、D 之建物拆除，並將該所建物占用之土地騰空返還予原告及其他共有人全體，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告拆除系爭房屋如附圖所示編號B 、C 、D 部分，將占用之系爭土地返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法或所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 卓立婷附圖：如附件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 1 日
書記官 楊郁馨