臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1580號原 告 張傳桂訴訟代理人 沈朝標律師被 告 魏良明訴訟代理人 林清漢律師複 代理 人 侯銘欽律師
趙俊翔律師追 加被 告 張紋鳳上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國108 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告魏良明應將坐落桃園市○○區○街○段○○○○地號土地如附圖編號2145⑴、⑵所示，面積各○點三一、二八點五三平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地交還予原告。
被告張紋鳳應自坐落桃園市○○區○街○段○○○○地號土地上建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號之房屋遷出。
被告魏良明應自民國一○六年十月二十七日起至交還土地之日止，按年給付原告新臺幣柒萬貳仟陸佰柒拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張紋鳳負擔十分之一，餘由被告魏良明負擔。
本判決第一項至第三項，於原告以新臺幣壹佰肆拾萬叁仟伍佰肆拾柒元為被告魏良明、張紋鳳供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰貳拾壹萬零陸佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得以期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨可資參照）。
二、查，本件原告起訴時原聲明：被告魏良明應將坐落桃園市○○區○街○段○0000地號土地（下稱系爭土地）上建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）、面積約29.15 平方公尺拆除（實際面積俟測量後補正），並將土地返還原告；被告魏良明應自民國106 年10月16日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）81,620元（見本院卷第2 頁）。嗣於107 年10月31日本院審理期間，再具狀追加張紋鳳為被告（見本院卷第81頁），並於同年12月25日變更聲明為：㈠、被告魏良明應將坐落系爭土地上如附圖編號2145⑵所示位置及面積28.53 平方公尺之建物，及如附圖編號2145⑴所示位置及面積0.31平方公尺之鐵皮雨遮均拆除，並將土地返還原告。㈡、被告張紋鳳應自系爭土地上之建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號房屋遷出，並將土地交還原告。㈢、被告應連帶自106 年10月16日起至返還上開土地之日止，按年給付原告80,752元（見本院卷第107 頁），之後則於108 年1 月21日當庭撤回對被告張紋鳳之連帶不當得利請求。茲因追加張紋鳳為被告之主要爭點，與本件原先向被告魏良明起訴請求拆屋還地之原因事實具有共同性，且請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，為避免重複審理，本院認原告追加被告張紋鳳應無不合，先予指明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於106 年10月27日自前手即訴外人邱江幼娘之繼承人邱煥城，及邱煥乾之再轉繼承人邱永祥、邱志明（下稱邱煥城等3 人）買受取得系爭土地之所有權，惟被告魏良明之父魏金和生前無占有系爭土地之正當權源，卻在該土地內搭蓋一未辦保存登記之建物即系爭房屋，並以被告魏良明之母魏黃色名義登記房屋稅籍，以致侵害伊系爭土地所有權，被告魏良明係魏金和、魏黃色之繼承人，因繼承取得該房屋之事實上處分權，又將系爭房屋出租予被告張紋鳳開設拉麵店營業，被告魏良明及張紋鳳均屬無權占有，且魏良明無權占有系爭土地獲有不當得利致伊受有相當於租金之損害，爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被告魏良明將系爭房屋拆除、返還系爭土地，並自106 年10月16日起至拆屋還地之日止，按年給付伊新臺幣（下同）80,752元；另請求被告張紋鳳應自系爭房屋遷出。並聲明求為判決：如變更後之訴之聲明所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告魏良明則以：邱江幼娘前於45年10月31日將系爭土地出售予魏金和後（下稱系爭45年10月31日買賣契約），魏金和始在系爭土地上興建系爭房屋，伊因繼承取得系爭房屋占有至今，自屬合法。至邱江幼娘雖曾於60年12月14日與魏金和就系爭土地另訂買回契約（下稱系爭60年12月14日買回契約），惟該買回契約業經魏金和於61年2 月2 日寄發存證信函予以解除，而邱江幼娘除曾一度於61年2 月29日寄發存證信函通知魏金和履約外，亦未再有其他積極作為，顯見系爭45年10月31日買賣契約仍屬有效，系爭60年12月14日買回契約亦已解除，伊仍有權使用系爭土地。再者，原告明知系爭土地為伊所占有使用，竟仍與訴外人邱煥城、邱煥乾通謀虛偽買受系爭土地，原告自非系爭土地之真正所有權人，且原告訴請拆屋還地，違反誠信原則，為權利濫用等語，資為抗辯。
㈡、被告張紋鳳則以：伊向魏良明承租房屋，均有按時繳納租金，本案係魏良明與地主之間的事情，與伊無關等語，資為抗辯。
㈢、均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地經原告於106 年10月27日，自訴外人邱江幼娘之繼承人邱煥城、邱煥乾之再轉繼承人邱永祥、邱志明處，以買賣為登記原因，受登記為所有權人。
㈡、系爭土地之公告地價為35,000元/ 平方公尺，申報地價則為28,000元/ 平方公尺。
㈢、系爭房屋係被告之父魏金和所興建，並以其配偶魏黃色之名義申請辦理房屋稅籍登記，並由被告繼承而取得所有權。
㈣、魏金和於45年10月31日與訴外人邱江幼娘就系爭土地訂立買賣契約關係，但並未因登記取得系爭土地之所有權。
四、本件爭點：
㈠、原告是否為系爭土地之所有權人？
㈡、被告是否有權使用系爭土地？
㈢、原告請求被告魏良明應將系爭房屋所占有之地上物予以拆除，並將系爭土地返還予原告；以及請求被告張紋鳳應自系爭房屋遷出，有無理由？是否構成權利濫用？
㈣、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？
五、得心證之理由：
㈠、原告是否為系爭土地之所有權人？⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民
法第759 條之1 第1 項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。查，系爭土地既經登記為原告所有，此有土地登記公務用謄本1 份在卷可稽（見本院卷第20頁），依上開說明，原告即受適法有此權利之推定，倘被告對此有所爭執，自應由被告負舉證責任，先予敘明。
⒉本件被告抗辯原告與訴外人邱煥城等3 人通謀虛偽買受系爭
土地云云，固據其聲明業已另案向提起本院107 年度訴字第1217號土地所有權移轉登記等案件（見本院卷第129 頁）為證。惟該案經本院另案審理後，已遭本院判決駁回，並經被告提起上訴中，此經本院依職權調取上開案號卷宗核閱確認無誤，並有民事判決書在卷可稽（影卷外放，另見本院卷第
110 至119 頁），循此可見被告魏良明並未依法定程序塗銷原告為系爭土地所有權人之登記，也無法證明原告究有何與訴外人邱煥城等3 人通謀買賣系爭土地之情事存在。被告以此為辯，已非有據，不足為取。
⒊被告又辯稱：依照一般社會觀念及常情，買受人不會願意購
買如本件占有型態之系爭土地；原告未曾在買受系爭土地前詢問或通知被告，即逕與邱煥城等3 人簽訂買賣契約，自為通謀虛偽意思表示云云。惟查：買受土地時，縱使在該土地上有遭第三人占有使用之情形，惟此既不足以影響土地謄本上所有權之登記內容，甚且買受人亦得以之為籌碼，在價格談判上取得優勢地位，則買受人在綜合考量土地取得成本、未來自用或轉賣之獲利可能等等諸多條件後，仍決意買受尚有第三人占有之土地，自與一般交易常情無悖。又不動產買賣契約，一經雙方表示意思合致即為成立，此要不因是否曾有詢問或通知不動產實際占有人而受影響，是原告本於土地登記謄本之記載，逕向邱煥城等3 人買受系爭土地，亦難認有何乖違之處。被告以此指摘原告與邱煥城等3 人間之買賣交易違反社會交易觀念及常情云云，經核均屬其個人主觀臆測之詞，不足為取。
⒋從而，本件被告既無法舉證推翻原告為系爭土地所有權人之
登記推定，則其空言主張原告並非系爭土地之所有權人云云，自非有據，不足為取。
㈡、被告是否有權使用系爭土地？⒈查，魏金和曾於45年10月31日，與訴外人邱江幼娘就系爭地
號土地訂立買賣契約關係；魏金和未因登記取得土地之所有權，卻有在系爭土地上興建系爭房屋之事實，已為兩造所不爭執（見本院卷第54頁），顯見魏金和當初原本係基於其與邱江幼娘間系爭45年10月31日買賣契約之法律關係，始得在系爭土地上興建系爭房屋甚明。
⒉其次，觀諸訴外人邱煥城等3 人於本院另案審理時所提出之
系爭60年12月14日買回契約書，其中第1 條約定：「乙方（按：指魏金和，下同）於民國四十五年十月三十一日向甲方（按：指邱江幼娘，下同）訂立之買賣不動產契約書，乙方以新臺幣一萬七千元正賣回甲方為業」等語，另第4 條約定：「乙方原向甲方承買訂立買賣契約書即日作廢」等語（見外放影卷第41至42頁），參以被告不否認有此買回契約書存在（見影卷107 年7 月3 日言詞辯論筆錄第5 頁），依此以言，系爭45年10月31日買賣契約，自因上開買回契約書約定作廢而已無效力甚明。
⒊被告對此雖抗辯：魏金和事後寄發存證信函解除系爭60年1
2 月14日買回契約書，系爭45年10月31日買賣契約自仍屬有效云云。惟查：
⑴觀之魏金和所寄發中壢郵局第2326號存證信函，其上乃載：
「……，詎地上建物所有人未予同意，本人無法履行，爰特先聲明依契約第6 條解除本件買回契約，其請鑒諒是幸」等語（見影卷第45頁）。顯見魏金和應係依照系爭60年12月14日買回契約第6 條之規定而向邱江幼娘行使約定解除權甚明。
⑵然而，細繹系爭60年12月14日買回契約第6 條，僅有約定：
「雙方應切實遵約履行，……若乙方違約時，應於所收金額全部外，另加倍交還甲方收回為充損害賠償，各不得異議」等語（見影卷第70頁、第42頁）。經核上開買回契約之文義，充其量僅係雙方就違約金之約定而已，但邱江幼娘與魏金和並無因此進一步約定，設若魏金和一旦給付上開違約損害賠償，即可當然取得買回契約之約定解除權，是邱江幼娘與魏金和彼此間自無約定解除權之合意存在。準此，魏金和縱有寄發上開存證信函予邱江幼娘，但因魏金和在實體法上根本沒有約定解除權可得行使，自仍不發生解除上開買回契約之效力。遑論迄至本院言詞辯論終結時為止，被告魏良明亦無法舉證證明魏金和當初究係提出若干金額交付予邱江幼娘用以解除系爭60年12月14日買回契約，本院尤難逕認魏金和有何合法行使約定解除權之情形存在。是以，被告魏良明辯稱：系爭60年12月14日買回契約因魏金和寄發存證信函而合法解除，系爭45年10月31日買賣契約仍屬有效云云，即非有據，不足為取。
⑶據此，魏金和當初雖因系爭45年10月31日買賣契約之約定，
得以在系爭土地上興建系爭房屋，然上開45年10月31日買賣契約之效力，既已因系爭60年12月14日買回契約之約定而合意作廢，有如前述，魏金和自不得再以業已作廢失效之45年10月31日買賣契約，向邱江幼娘主張為有權占有系爭土地。
魏金和既係無權占有系爭土地，則因繼承而繼受取得系爭房屋事實上處分權之被告魏良明，自亦無從對於房屋坐落之系爭土地，當然成為有權占有。被告魏良明持業已失效之買賣契約，主張其為有權占有系爭土地之人云云，並非有據，不足為取。
⒋按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。查，系爭土地與房屋之所有權人，既從未曾為同一人，依上開說明，即無適用民法第425條之1規定之餘地，本院難以逕認系爭房屋有權占有系爭土地。況且，被告魏良明訴訟代理人於本院審理時，經本院提示現場照片，亦有直言：90年間拆路的時候，還沒有中豐路，系爭房屋原本有12坪多，因為馬路拓寬拆了4 坪多，房屋拆了就倒下來，屋頂整個都塌下來，因為當時是很簡陋蓋的，後來因為都塌下來，不能住了，才在90年間用鋼架跟水泥、磚頭重新蓋成照片上所示之情形等語（見本院卷第129 頁、第132 頁）。顯見當初因系爭45年10月31日買賣契約成立所興建之系爭房屋，早已因道路拓寬而坍塌無法蔽風雨而滅失，是本件縱有民法第
425 條之1 規定之適用或類推適用，終仍因系爭房屋業已滅失，無從在得以使用期限內繼續推定有法定租賃關係存在，被告魏良明仍無從據此主張有權占有系爭土地，併此予以指明。
⒌再按有權占有之占有連鎖，其成立須三要件：中間人對所
有人須有合法之占有權源。占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。須中間人得將直接占有移轉於他人。查，本件被告張紋鳳固因與被告魏良明就系爭房屋簽訂租賃契約而取得占有系爭房屋之權利，惟房屋及其坐落之基地為各自獨立之不動產，房屋之占有人即令有占有房屋之正當權源，對於房屋坐落之基地，並不當然成為有權占有（最高法院88年度台上字第160 號裁判意旨參照）。是以，縱令被告魏良明已將系爭房屋出租，而將系爭土地之直接占有移轉予被告張紋鳳，然因系爭45年10月31日之系爭土地買賣契約業已作廢失效，被告魏良明無從對系爭土地之所有權人主張合法占有之權源，依上開說明，受被告魏良明移轉占有之被告張紋鳳，自亦不得因其與魏良明間之租賃契約關係而構成占有連鎖，被告張紋鳳仍屬無權占有系爭土地。而本於債之相對性原則，被告張紋鳳同樣無從以其與魏良明間就系爭房屋之租賃契約對抗系爭土地所有權人即原告。被告張紋鳳辯稱：伊均有按時繳納租金，本件糾紛與伊無關云云，顯係以對人效之債之關係對抗對世效之物權行使，於法無據，不足為取。
⒍從而，原告主張被告張紋鳳、魏良明無權占有系爭土地，即
為有理由，可以採憑；被告抗辯渠等均為有權占有系爭土地云云，則非有據，不足為取。
㈢、原告請求被告魏良明應將系爭房屋所占有之地上物予以拆除，並將系爭土地返還予原告；以及請求被告張紋鳳應自系爭房屋遷出，有無理由？是否構成權利濫用？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。
⒉查，系爭土地既為原告所有，被告魏良明以其有事實上處分
權之系爭房屋占有系爭土地，並將該房屋出租予張紋鳳營業使用，均無法律上之正當原因，被告魏良明、張紋鳳均為無權占有，則原告本於民法第767 條第1 項之規定，請求被告魏良明應將如附圖所示編號2145⑴之鐵皮雨遮及編號2145⑵之房屋予以拆除，並將該部分土地返還；被告張紋鳳則應自系爭土地上之建物即門牌桃園市○○區○○路○○○ 號房屋遷出，均屬正當，可以准許。
⒊被告魏良明對此固辯稱：本件原告行使權利違反誠實信用原則，應構成權利濫用云云。惟查：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148 條第1 項雖有明文，惟按民法第148 條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
⑵查，本件原告訴請被告魏良明拆屋還地，固將損及被告魏
良明對於其所有系爭房屋之利益，惟系爭土地既為原告所有，原告為維護土地所有權之完整性，因而向本院訴請拆屋還地，終僅係本諸所有權權能之正當行使，並非出於刻意損被告為其主要目的，難謂有何權利濫用。此外，被告魏良明復未能舉證證明其究係因原告有何作為或不作為之外觀，以致使其信賴原告在取得系爭土地後將不會行使其民法上所規定之權利，則被告魏良明空言主張本件原告濫用權利云云，並非有據，不足為取。
⒋從而，本件原告主張依民法第767 條之規定，請求被告魏
良明應拆除系爭房屋，並將所占用之系爭土地返還予原告，另請求被告張紋鳳應自系爭房屋遷出，並不構成權利濫用，均屬正當，可以准許。
㈣、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。
查，被告魏良明以附圖所示編號2145⑴之鐵皮雨遮及編號2145⑵之房屋，無權占有原告所有之系爭土地，既如前述，則依前開說明，被告魏良明自有獲得相當於租金之利益。
⒉其次，被告魏良明受有占有使用系爭土地之利益，致原告受
有無法使用系爭土地之損害，為不當得利。而本件原告所得請求相當於租金之不當得利，應以其取得系爭土地所有權時即106 年10月27日起算（見本院卷第20頁土地登記公務用謄本）。原告主張應自106 年10月16日買賣之登記原因成立時，起計不當得利云云，顯然違反權利歸屬內容，尚非有據，並不可取。
⒊按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。「土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算」（最高法院46年台上字第855 號判例要旨參照）。查，系爭土地於107 年1 月之申報地價為28,000元/ 平方公尺，此有本院依職權所調取之土地登記公務用謄本1 份在卷可稽（見本院卷第20頁），而系爭土地面臨中豐路，附近店家林立，靠近老街溪旁，道路自90年拓寬至今，交通流量頻繁，現場房屋並有掛設「葵拉麵店」招牌營業等情，業經本院到場勘驗確認無誤，製有勘驗筆錄1 份在卷可參（見本院卷第90頁）。經本院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途、利用基地之狀況及因此所受利益等一切情狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之10計算其相當於租金之不當得利，尚屬稍高，應以年息百分之9 計算，較為公允。
⒋是以，本件原告依不當得利之法律關係，所得請求被告魏良
明返還無權占用系爭土地所受相當於租金之利益，依前開規定及說明，應以系爭土地遭占用之面積乘以申報地價後，再乘以年息百分之9 加以計算。是原告請求被告魏良明自106年10月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利，應為72,677元【計算式為：〔（0.31＋28.53 ）平方公尺×28,000（申報地價）×9 ﹪＝72,677（元以下四捨五入）】。原告於此範圍內所為之請求，即屬有據，可以准許。逾此範圍所為請求，則非有據，本院不能准許。
六、綜上所述，本件原告本於民法第767 條、第179 條之規定，訴請被告魏良明拆除如附圖所示編號2145⑴之鐵皮雨遮及編號2145⑵之房屋，並將該部分土地返還；及請求被告張紋鳳應自系爭土地上之建物即門牌桃園市○○區○○路○○○ 號房屋遷出；暨請求被告魏良明自106 年10月27日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利72,677元，均為有理由，可以准許；原告逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 謝菁菁