臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1668號原 告 財團法人桃園縣平鎮市東勢建安宮法定代理人 李阿育訴訟代理人 宋嬅玲律師複 代理人 魏意庭律師被 告 游明臺上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬捌仟零參拾元，及其中新臺幣肆拾伍萬玖仟零柒拾貳元，自民國一○六年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○六年一月十八日起至清償日止，每逾一個月按百分之二計算之違約金；其中新臺幣肆拾伍萬捌仟玖佰伍拾捌元，自民國一○七年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○七年一月二十三日起至清償日止，每逾一個月按百分之二計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣玖拾壹萬捌仟零參拾元為原告預供擔後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國102 年1 月16日向原告承租坐落桃園縣○鎮市○
○段○○○段00地號及同段199 之1 地號土地（重測後分別為桃園市○鎮區鎮○路○○○○○號及同段1045地號土地，下分別稱系爭1080地號土地及系爭1045地號土地），並分別簽訂「土地租賃契約書」各1 份（下別分稱系爭1080地號土地租賃契約、系爭1045地號土地租賃契約）。
㈡依系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第7 條第1 項
及第8 條約定，被告不得將承租地作違反法令之使用，或濫建與變更編定用途；被告未經原告同意，不得在租地內濫建房舍或固定附著建築物設施等，如被告有實際需要，依法定程序及建築相關法令，由原告指定起造人，申辦建照手續，完成建造後其屬可辦理建物所有權第一次登記或稅籍註記，應會同原告妥為處理。而系爭1080地號及系爭1045地號土地之「使用地類別」均為農牧用地，「使用分區」均為一般農業區，被告應依法令規定使用承租地，未會同原告依法定程序及建築相關法令之規定，不得違反法令為土地之使用。詎被告於103 年1 月間遭查獲於系爭1080地號及系爭1045地號土地上違規鋪設地坪供貨櫃、車輛停放、堆置棧板等使用，變更為非農業使用，致使系爭1080地號及系爭1045地號土地與土地稅法第22條課徵田賦規定不符，自104 年改按一般用地稅率課徵地價稅，原告並於105 年12月1 日、106 年11月30日繳納上開2 筆土地105 年度地價稅45萬9,072 元及106年度地價稅45萬8,958 元，共計91萬8,030 元。
㈢系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第13、14條分別
約定，被告若有違背本約各條款情事，而損害原告權益時，願承受原告為損害賠償之請求。又同契約第5 條第2 款均約定，被告如未依約繳納租金，或經查估必須由被告負擔之費用，若受有應賠償價額時，原告得按下列標準向被告加收違約金，直至付清為止：被告逾期繳納1 個月者，每逾期1 個月，依照欠額加收百分之五。被告因違反法令使用承租土地，造成原告額外多納地價稅之損害，被告自應依系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第13條及第14條約定，賠償原告共計91萬8,030 元。又原告繳納地價稅後，分別於106年1 月10日、4 月6 日、107 年1 月4 日寄發存證信函予被告，被告則於106 年1 月11日、4 月10日、107 年1 月13日陸續收受，竟置之不理，爰依系爭系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第5 條2 款約定，向被告分別請求自106年2 月12日及107 年2 月14日起，每逾1 個月，按照欠額加收百分之五之違約金。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告91萬8,030 元，及其中45萬9,072 元，自10
6 年2 月12日起迄清償日止，按月以百分之五計算違約金並自106 年1 月12日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中45萬8,958 元，自107 年2 月14日起迄清償日止，按月以百分之五計算之違約金，並自107 年1 月14日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行假執行。
二、被告答辯：㈠被告向原告承租系爭1080地號及系爭1045地號土地時，土地
上有廢棄豬舍及廢棄雞舍，沒有水和電，也沒有排水系統，從進行耕作，又93年時因為鋼筋價格上漲，被告與朋友投資建築鋼筋，所以被告把土地推平作為建築鋼筋的加工地方；被告承租土地前因證人葉祥松告知不要栽種，願便宜地租一個月10萬元，方向原告承租系爭1045地號及系爭1080地號土地，當時亦有告知原告要做資源回收。
㈡聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於102 年1 月16日向原告承租系爭1080地號及系爭1045
地號土地，並分別簽訂租賃契約，租期均自102 年1 月1 日起至109 年12月31日止。
㈡系爭1080地號及系爭1045地號土地，使用分區均為「一般農業區」，使用類別均為「農牧用地」。
㈢系爭1080地號土地租賃契約第5 條約定：「違約金：乙方如
未依約繳納租金，或經查估必須由乙方負擔之費用，或受有應賠償價額時，甲方得按下列標準向乙方加收違約金，直至付清為止。……二、逾期繳納一個月者，每逾一個月，依照欠額加收百分之五」；系爭1045地號土地租賃契約第5 條約定：「違約金：乙方如未依約繳納，或經查估必須由乙方負擔之費用，或受有應賠償價額時，甲方得按下列標準向乙方加收違約金，續計至付清為止。……二、逾期繳納一個月者，每逾一個月，依照欠額加收百分之五。」㈣系爭1080地號土地租賃契約第7 條約定：「使用限制範圍：
壹、乙方不得將承租地違反法令之使用，或濫建與變更變（應為「編」字之誤寫）定用途」、第8 條約定：「乙方未經甲方同意，不得在租地內濫建房舍或固定附著建築物設施等，如乙方有實際需要由乙方自行出資籌足建築設施經費，依法定程序及建築相關法令，由甲方指定起造人，申辦建造手續，完成建造後其屬可辦理建物所有權第一次登記或稅籍註記，應會同甲方妥為處理。」、第13條約定：「乙方若有違背本約各條款情事，而損害甲方權益時，願承受甲方為損害賠償之請求。」㈤系爭1045地號土地租賃契約第7 條約定：「使用限制範圍：
㈠乙方不得將承租地違反法令之使用，或濫建破壞土質，變更編定使用類別等範圍。」、第8 條約定：「乙方未經甲方同意，不得任意在租地內建設房舍或固定附著建築物設施等」、第14條約定：「乙方若有違背本約各條款情事，致生損甲方權益時，願承受甲方為損害賠償之請求。」㈥系爭1045地號土地因於103 年1 月經查得面積15,625平方公
尺違規鋪設地坪供貨櫃、車輛停放、堆置棧板等使用，已變更為非農業使用，與土地稅法第22條課徵田賦規定不符，自
10 4年起改按一般用地稅率課徵地價稅。㈦系爭1080地號土地自102 年9 月起面積6,120 平方公尺有興
建鐵皮屋，另經桃園市政府104 年5 月6 日裁處書通報鋪設水泥地及作廠房等違規使用，違規面積10,000平方公尺，自
103 年起改課徵地價稅。㈧原告於105 年12月1 日繳納系爭1045地號土地及系爭1080地
號土地之105 年地價稅共計45萬9,072 元；於106 年11月30日繳納上開土地106 年度地價稅共計45萬8,958 元。
㈨原告於106 年1 月10日寄發存證信函（即桃園茄苳郵局存證
號碼000036）請求被告於函到後7 日內給付地價稅共計45萬9,072元，被告於106 年1 月11日收受。
㈩原告於106 年4 月6 日寄發存證信函（即桃園茄苳郵局存證
號碼000199號）請求被告於函到後10日內給付地價稅共計45萬9,072 元，被告於106 年4 月10日收受。原告於107 年1 月4 日寄發存證信函（即桃園茄苳郵局存證
號碼000019）請求被告於函到後10日內給付105 年度地價稅共計45萬9,072 元及106 年度地價稅45萬8,958 元，被告於
107 年1 月13日收受。
四、本件爭點為：原告有無同意被告於系爭1080地號、系爭1045地號土地為非農業使用？若無，原告得否請求被告賠償所繳納之地價稅金額？又是否得請求違約金？原告違約金數額是否過高應予酌減？
五、得心證之理由：㈠原告並無同意被告於系爭1080地號、系爭1045地號土地為非農業使用：
⒈系爭1080地號土地租賃契約第7 條約定：「使用限制範圍：
壹、乙方不得將承租地違反法令之使用，或濫建與變更變（應為「編」字之誤寫）定用途」、第8 條約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得在租地內濫建房舍或固定附著建築物設施等，如乙方有實際需要由乙方自行出資籌足建築設施經費，依法定程序及建築相關法令，由甲方指定起造人，申辦建造手續，完成建造後其屬可辦理建物所有權第一次登記或稅籍註記，應會同甲方妥為處理。」；系爭1045地號土地租賃契約第7 條約定：「使用限制範圍：㈠乙方（即被告）不得將承租地違反法令之使用，或濫建破壞土質，變更編定使用類別等範圍。」、第8 條約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得任意在租地內建設房舍或固定附著建築物設施等」（見本院卷第第9 頁、第17頁），足見兩造已於土地租賃契中已明確約定被告不得將承租地作違反法令之使用，且如欲在承租土地上興建房舍或固定附著建築物設施時，亦應得出租人即原告之同意，而系爭系爭1080地號及系爭1045地號土地，使用分區均為「一般農業區」，使用類別均為「農牧用地」，有上開土地之土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第22-23 頁），則被告於系爭1080地號及系爭1045地號土地上自不得為逾農業範圍之使用。而系爭1045地號土地因於103 年1 月經查得面積15,625平方公尺違規鋪設地坪供貨櫃、車輛停放、堆置棧板等使用，已變更為非農業使用，與土地稅法第22條課徵田賦規定不符，自104 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，及系爭1080地號土地自102 年9 月起面積6,120 平方公尺有興建鐵皮屋，另經桃園市政府104 年5 月6 日裁處書通報鋪設水泥地及座廠房等違規使用，違規面積10,000平方公尺，自103 年起改課徵地價稅等情，有桃園市政府地方稅務局中壢分局
105 年2 月22日桃稅壢字第1057402974號函、107 年10月25日桃稅壢字第1077032927號函在卷可佐（見本院卷第24、
108 頁），且被告亦不爭執前揭違反農業使用情形為其所為（見本院卷第61頁反面），堪認被告已違反前揭系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第7 條及第8 條之約定。
⒉被告雖抗辯：系爭1080地號及系爭1045地號土地於承租前，
土地上有廢棄豬舍及廢棄雞舍，沒有水和電，也沒有排水系統，從進行耕作，又93年時因為鋼筋價格上漲，其與朋友投資建築鋼筋，故將土地推平作為建築鋼筋的加工地方；其承租土地前因證人葉祥松告知不要栽種，願便宜地租一個月10萬元，方向原告承租系爭1045地號及系爭1080地號土地，當時亦有告知原告要做資源回收云云。惟查，證人即原告常務監事葉祥松於本院到庭證稱：原告承租系爭1045地號及系爭1080地號土地是要種藥草，這兩塊地本來就是農業使用，出租前有一塊地是有雞舍，另一塊地是豬舍；將系爭土地承租予被告時已將土地上廢棄物整理好，用新的泥土填平，伊沒有提到土地無法東西，沒有便宜被告租金這回事；被告承租後即將土地圍起來，當時無法從外面看到裡面做何使用，嗣稅捐機關裁罰後方知被告無將此地作為農業使用等語（見本院卷第71-72 頁）；證人即原告董事薛能章於本院到庭證稱：系爭1045、1080地號土地出租予被告之前係作為雞場、養豬場，因屬旱地沒有水源，無從作為種植之用，然被告當時並無向原告反應系爭土地並無水源，無從利用系爭土地為種植使用，被告承租土地後將土地作為工廠使用等語（見本院卷第74-76 頁）；證人即原告董事陳熀集於本院到庭證稱：
被告與原告定租約時沒有說要做何用途，聽說是要種藥草，土地租給被告的時候沒種什麼，一片雜草等語（見本院卷第77-78 頁）。是依證人葉祥松、薛能章及陳熀集前揭證述，被告承租系爭土地後並未向原告表示欲將承租土地變更為非農業使用，亦未經原告同意得作為非農業使用，另參諸被告所提其與原告就系爭1080地號及系爭1045地號土地之歷年土地租賃契約（見本院卷第111-145 頁），被告分別自95年10月1 日及93年5 月10日起即向原告承租系爭1080地號及系爭1045地號土地，並於102 年1 月16日更換土地租賃契約，倘被告因系爭1080地號及系爭1045地號土地現況無法為農業使用而欲供非農業使用時，可於102 年1 月16日更換土地租賃契約時記載原告同意被告為非農業使用，然兩造卻仍於土地租賃契約中載明不得為違反法令之使用，堪認原告並無同意被告得於承租土地上為非農業之使用。是以，被告抗辯：原告已同意被告於系爭1080地號、系爭1045地號土地為非農業使用云云，不足採信。
㈡被告應賠償原告所繳納之105 年度地價稅459,072 元及106年度地價稅45萬8,958元，共計91萬8,030 元：
系爭1080地號土地租賃契約第13條約定：「乙方（即被告）若有違背本約各條款情事，而損害甲方（即原告）權益時，願承受甲方為損害賠償之請求」；系爭1045地號土地租賃契約第14條約定：「乙方（即被告）若有違背本約各條款情事，致生損甲方（即原告）權益時，願承受甲方為損害賠償之請求」（見本院卷第10、18頁）。經查，系爭1080地號及系爭1045地號土地因被告作為非農業使用，分別自104 年及10
3 年起課徵地價稅等情，業如前述，原告因被告違反系爭1080地號及系爭1045地號土地租賃契約第7 條及第8 條不得為違反法令之使用之約定，致無法享有上開2 筆土地免徵田賦之優惠，而須繳納上開2 筆土地105 年度地價稅459,072 元及106 年度地價稅45萬8,958 元，共計91萬8,030 元，自屬因被告違約而受有之損害，原告依系爭系爭1080地號土地租賃契約第13條及系爭1045地號土地租賃契約第14條約定，請求被告賠償918,030 元，即屬有據。
㈢原告得請求之違約金：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又該條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求；後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條復有明定，此規定於損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金俱有適用。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束；惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。
⒉系爭1080地號土地租賃契約第5 條約定：「違約金：乙方（
即被告）如未依約繳納租金，或經查估必須由乙方負擔之費用，或受有應賠償價額時，甲方（即原告）得按下列標準向乙方加收違約金，直至付清為止。……二、逾期繳納一個月者，每逾一個月，依照欠額加收百分之五」；系爭1045地號土地租賃契約第5 條約定：「違約金：乙方（即被告）如未依約繳納，或經查估必須由乙方負擔之費用，或受有應賠償價額時，甲方（即原告）得按下列標準向乙方加收違約金，續計至付清為止。……二、逾期繳納一個月者，每逾一個月，依照欠額加收百分之五」，上開違約金之數額，係依遲延月數而按月俱增，並非預定一定之賠償總額，且約定違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，參諸首開說明，應認上開約定屬懲罰性違約金。本件原告請求被告賠償918,030 元，上開給付並無確定期限，依民法第
229 條第2 項、第3 項規定，被告應自原告催告期限屆滿時起負遲延責任。查，原告於106 年1 月10日寄發存證信函（即桃園茄苳郵局存證號碼000036）請求被告於函到後7 日內給付105 年地價稅共計459,072 元，被告於106 年1 月11日收受，期限於106 年1 月18日屆滿，則被告每逾期1 個月（第1 次逾期為106 年2 月18日），即應計付1 次違約金，逾期未滿1 月部分不計付違約金；另原告於107 年1 月4 日寄發存證信函（即桃園茄苳郵局存證號碼000019）請求被告於函到後10日內給付106 年度地價稅458,958 元，被告於107年1 月13日收受，期限於107 年1 月23日屆滿，則被告每逾期1 個月（第1 次逾期為107 年2 月23日），即應計付1 次違約金，逾期未滿1 月部分不計付違約金。
⒊依前揭兩造所約定違約金計算方式，換算週年利率約為百分
之六十（計算式：5%×12月），顯較民法所規定之最高週年利率百分之二十高出甚多，而被告未於期限內給付相當於10
5 年度及106 年度地價稅金額之賠償金予原告，原告所受之損害應為未能將該筆款項轉作其他資金用途所喪失之機會成本，及為追討損害賠償而委任律師支出之服務報酬及預納之訴訟費用等，參酌現行實務上投資、儲蓄一般可得之利潤及律師服務報酬之收費標準，且原告就損害賠償金額已得另行請求法定遲延利息等各情，可認前揭違約金之約定確有過高之情，故被告抗辯違約金過高，尚非無據。爰綜合上情，認原告得請求之違約金，應酌減為以各期未清償債務金額之百分二計算，始為適當。逾此部分之請求，不應准許。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229 條第2 項、第3 項、第
233 條第1 項前段、第203 條規定自明。本件原告請求被告給付918,030 元，上開給付並無確定期限，依前揭規定，被告應自催告時起，負遲延責任。又原告於106 年1 月10日寄發存證信函請求被告於函到後7 日內給付105 年地價稅共計459,072 元，被告於106 年1 月11日收受，被告就此部分應自106 年1 月19日起至清償日止，負遲延責任；另原告於10
7 年1 月4 日寄發存證信函請求被告於函到後10日內給付10
6 年度地價稅458,958 元，被告於107 年1 月13日收受，被告就此部分應自107 年1 月24日起至清償日止，負遲延責任。原告於前揭期間，請求被告給付法定遲延利息，為有理由，逾此範圍，為無理由。
六、綜上，原告依系爭1080地號及系爭1045地號酬地租賃契約之法律關係，請求被告給付91萬8,030 元，及其中45萬9,072元，自106 年1 月19日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自106 年1 月18日至清償日止，每逾1 個月，按百分之二計算之違約金；其中45萬8,958 元，自107 年1月24日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107 年
1 月23日至清償日止，每逾1 個月，按百分之二計算之違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 17 日
書記官 楊郁馨