臺灣桃園地方法院民事裁定 107年度訴字第1787號原 告 祭祀公業法人桃園市江士香法定代理人 江國垣訴訟代理人 蔡榮德律師被 告 江文雄訴訟代理人 孫志堅律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國108 年5 月3 日言詞辯論終結，裁定如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落於如附表編號1 至4 所示土地（總面積為3,673 平方公尺）之所有權人，伊之原管理人前將如附表、被告承租面積欄所示土地（下稱系爭土地）於民國58年間出租予訴外人即非屬原告派下員江生，另將如附表編號1 所示土地之其餘面積，與訴外人江宗坤成立三七五耕地租約，原告與江生間之耕地不定期租賃契約租金則約定比照江宗坤之三七五耕地租約計算。嗣於83年間，被告以其為江生之繼承人，與原告就系爭土地成立耕地不定期租賃契約（下稱系爭租約），以每年蓬萊米稻穀1,000 台斤作為租金、一年分二期給付，並將蓬萊米當期政府收購稻穀價折算現金給付予原告，由被告承租並耕作系爭土地至今。然自58年迄今歷時屆50年，系爭土地之價值已明顯上漲，前後土地公告現值調漲幅度已達39至84倍之多，故系爭土地租金實有調整之必要，惟考量被告等目前使用系爭土地狀況及收益情形，伊認租金應調整為原租金5 倍即每年蓬萊米稻穀5,000台斤為當，爰依民法第442 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告向原告承租坐落於如附表所示土地之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年蓬萊米稻穀5,000台斤。
二、被告則以：系爭土地曾由江生向原告承租，約定三七五耕地租約並計算租金，而系爭土地早年種植水稻，故以主要作物即蓬萊米稻穀繳租，嗣使改為折算現金，其租金計算係以當期政府收購稻穀價折算；由於系爭土地水源受汙染，已不易取得乾淨、充足水源，被告現僅能在系爭土地上種植雜作物，水源則借用鄰近土地抽取地下水、或倚靠人力挑水、或向石門農田水利會申請重新鋪設灌溉溝渠等方式引水而用，目前種植之作物皆為自用、且收穫量不穩定；且查，被告就系爭土地種植之作物既未出售、未享有經濟價值，亦未因系爭土地公告現值上漲而享有更多經濟利益，不能因為公告地價調漲即調整租金等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告祭祀公業法人桃園市江士香為坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（總面積為3883平方公尺，下稱上開土地）之所有權人，原告之原管理人前將上開土地其中之3673平方公尺（下稱系爭土地）於民國58年間出租予訴外人即非屬原告派下員之江生，另將上開土地之其餘面積，與訴外人江宗坤成立三七五耕地租約。
（二）原告與江生間之耕地不定期租賃契約租金則約定比照江宗坤之三七五耕地租約計算。嗣於83年間，被告江文雄以其為江生之繼承人，與原告就系爭土地成立耕地不定期租賃契約（下稱系爭租約），以每年蓬萊米稻穀1,000 台斤作為租金、一年分二期給付，並將蓬萊米當期政府收購稻穀價折算現金給付予原告，由被告承租並耕作系爭土地至今。
（三）兩造對於被告承租系爭土地範圍、在系爭土地上耕作種植作物，均無爭執。
四、經查：
（一）按原告之訴，起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。又耕地三七五減租條例第26條規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」另耕地三七五減租條例第26條第2項所謂非經調解、調處，不得起訴者，依同條第1項規定，係指出租人與承租人間因耕地租佃而發生爭議之事項，已否經調解、調處之程序。換言之，是否踐行該項程序，應指為訴訟標的之法律關係，於起訴前是否經調解、調處而言。而所謂租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言。舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、返還租賃物、應付違約金或損害金、以及租賃關係之存否均屬之（最高法院85年度台上字第1053號判決、97年度台上第2052號判決參照）。是原告就租佃爭議之起訴未經調解、調處，其之起訴即不合程式或不備其他要件，應以裁定駁回。
（二）再按「所謂租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言，舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、增減租金、返還租賃物、應付違約金或損害金，以及租賃關係之存否均屬之。本件上訴人請求調整租金及給付差額租金，係屬耕地租佃爭議案件，其是否已踐行調解及調處程序，屬法院應依職權調查之事項。是以被上訴人於原審審理中，始抗辯未經調解及調處，仍為法之所許。乃上訴人並不否認其未踐行調解及調處程序，則上訴人逕行起訴請求，不合程式，應予駁回。又上訴人之起訴既不合法，其得否請求調整租金，及究得請求若干之差額租金，均非原審所應審究等詞，為其心證之所由得。因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限；就出租人無所有權之物，亦得成立（參見本院四十八年台上字第一二五八號、三十三年上字八四號判例）。原審依上訴人提出之租賃契約書及系爭承諾書之記載，認定被上訴人各自承租系爭土地，約定用於養殖漁業，應屬耕地租賃契約。該土地之所有權人即陳必等三祭祀公業，均係上訴人祭祀公業派下之後代子孫，各該租賃契約雖以上訴人之名義簽訂，顯已得陳必等三祭祀公業之同意，而合法有效成立，有減租條例之適用，經核自屬正當。又出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處，不得起訴，減租條例第二十六條第二項定有明文。該條項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。本件上訴人既係主張其與被上訴人間就系爭土地各自有租賃契約關係存在，本於系爭承諾書之約定，及民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，請求調整租金及給付差額租金。原審認屬租佃爭議事件，上訴人未踐行減租條例第二十六條第一項規定之調解及調處程序，即逕行起訴，於法不合，因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由」（此有最高法院100 年度台上字第951 號判決可參）。
（三）復按耕地三七五減租條例第6 條第1 項固規定「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，但此項規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照），故關於租約是否為耕地三七五租約，應依其租約之內容及性質以為定，非以登記與否為其要件。經查，系爭土地地目均為特定農業區、使用類別為農業用地，且被告之被繼承人江生於00年間向原告承租系爭土地使用；被告自83年起承租至今，租金仍比照江生時期按照三七五租約規定之租金比率，為原告所主張（見民事起訴狀第1 頁），顯見被告係以自任耕作之目的而租用系爭土地，兩造間自屬耕地三七五租約，故應優先適用耕地三七五減租條例之規定。
（四）再查，原告既主張兩造間係約定耕地租賃，而就系爭土地租金請求調整，應屬於租佃爭議事件，即應先經調解，而不得逕行起訴。本件原告未先經調解、調處，即逕行提起本件訴訟，其起訴顯然不合程式或不備其他要件，揆諸首揭說明，其起訴為不合法，應予駁回。
五、依民事訴訟法第249 條第1 項第6 款、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
民事第四庭 法 官 林常智上列正本證明與原本無異如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新台幣1,000 元。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 吳忻蒨附表：
┌──┬─────────┬─────────────┐│編號│地號 │被告承租面積（平方公尺） │├──┼─────────┼─────────────┤│1 │桃園市○○區○○段│1,302 ││ │14地號 │ │├──┼─────────┼─────────────┤│2 │桃園市○○區○○段│1,500 ││ │21地號 │ │├──┼─────────┼─────────────┤│3 │桃園市○○區○○段│849 ││ │24地號 │ │├──┼─────────┼─────────────┤│4 │桃園市○○區○○段│22 ││ │24-2地號 │ │└──┴─────────┴─────────────┘