臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1805號原 告 石采翎訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 楊劍合上列當事人間請求給付遲延利息等事件，於民國107 年10月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾參萬柒仟壹佰貳拾元，及自民國一○七年七月十七日起至交付坐落桃園市○○區○○段○○號土地上湯城世紀丁區編號K 棟三十二號之房屋之日止，按日給付原告新臺幣肆仟伍佰捌拾伍元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸拾參萬柒仟壹佰貳拾元，及自民國一○七年七月十七日起至交付上開第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣肆仟伍佰捌拾伍元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣參萬壹仟零玖拾伍元，及自民國一○七年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一○七年七月一日起至交付上開第一項房屋之日止，按月於每月三十日給付原告新臺幣壹萬零參佰陸拾伍元，及於遲延給付時，各自每月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣參萬壹仟零玖拾伍元，及自民國一○七年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一○七年七月一日起至交付上開第一項房屋之日止，按月於每月三十日給付原告新臺幣壹萬零參佰陸拾伍元，及於遲延給付時，各自每月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾壹萬貳仟參佰柒拾參元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣陸拾參萬柒仟壹佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四、五項於原告以新臺幣壹萬零參佰陸拾伍元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣參萬壹仟零玖拾伍元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋買賣契約）及原告與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地買賣契約）涉訟。而系爭房屋買賣契約第22條及系爭土地買賣契約第11條第1 項分別約定：「凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院」等語，有各該契約書影本附卷可稽（見本院卷第24頁、第60頁至第61頁）。經核原告與被告總瑩公司、楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件確因上開契約所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、本件被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人蔡秉翔於民國101 年3 月27日分別與被告總瑩公司及被告楊碧玲簽訂系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，購買坐落桃園市○○區○○段○ ○○○號土地及其上湯城世紀丁區編號K 棟32號之預售房屋（下合稱系爭房地），約定系爭房地之契約總價金為新臺幣（下同）920 萬元，其中房屋價款368 萬元、土地價款552 萬元。嗣蔡秉翔於102年12月21日將系爭房地契約之權利義務轉讓予伊，並通知被告總瑩公司及被告楊碧玲。依系爭房屋買賣契約第10條第1項約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日前完成主建物等必要設施，並取得使用執照，且應於取得使用執照後6 個月內交屋，惟被告總瑩公司遲至106 年4 月20日始取得使用執照，本應於同年10月20日交付系爭房地，然迄今仍未交屋，至107 年7 月16日，被告總瑩公司合計遲延269 日。而伊至
106 年5 月12日止累計繳納房地價款為180 萬9,369 元，再於107 年3 月31日撥付貸款736 萬元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第15條第1 項第4 款記載：「賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，故被告總瑩公司應給付伊逾期交屋之遲延利息63萬7,120 元，且應自107 年7 月17日起至交付系爭房地之日止，按日給付4,585 元。另依系爭房屋契約第16條第5 項約定，有關金融機構核撥貸款後因交屋遲延所導致之利息負擔，由應負延誤責任之一方負擔。而系爭房地貸款於107 年3 月31日即核撥放款，然被告總瑩公司迄未能交屋，原告每月須負擔1 萬365 元利息，伊自107 年4 月1 日至同年6 月30日止，已支出貸款利息3 萬1,095 元（計算式：1 萬365 元×
3 期），故被告總瑩公司應給付伊貸款利息損失3 萬1,095元，且應自107 年7 月1 日起至交付系爭房地之日止，於每月30日給付1 萬365 元之貸款利息及於遲延給付時，各自每月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息。又因系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，具有連帶性及不可分性，任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，有不真正連帶債務之適用，為此，爰依系爭房屋買賣契約第14條第2 項、第16條第5 項、第22條、系爭土地買賣契約第12條第1 項、預售屋買賣契約範本第15條第1 項第4 款、民法第179 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告63萬7,120 元，及自107 年7 月17日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告4,585 元。㈡被告楊碧玲應給付原告63萬7,120 元，及自107 年7 月17日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告4,585 元。㈢前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。㈣被告總瑩公司應給付原告3 萬1,095 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並自107 年7 月1 日起至交付系爭房屋之日止，按月於每月30日給付原告1 萬365 元，及於遲延給付時，各自每月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈤被告楊碧玲應給付原告3 萬1,095 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並自107 年7月1 日起至交付系爭房屋之日止，按月於每月30日給付原告
1 萬365 元，及於遲延給付時，各自每月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈥前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。㈦願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋買賣契約第14條及預售屋買賣契約範本第15條之約定，被告只要開始進行交屋程序，即無所謂遲延交屋之問題，而兩造於107 年3 月8 日進行驗屋交屋程序，交屋遲延金計算期間應為應通知交屋日即106 年10月20日起至107 年3 月8 日，共計139 日。且原告於107 年3 月31日始匯款765 萬元，於原告未撥付貸款前，原告應對待給付之義務尚未完成，被告自無交屋之義務。又依系爭房屋買賣契約第21條及預售屋買賣契約範本第24條第5 項約定，買賣雙方除就主要建材及其他廠牌規格、開工及取得使用執照期限、賣方之瑕疵擔保責任之請求外，不得另行請求其他損害賠償，因此，原告請求補貼銀行房貸顯無理由。且本件預售屋定型化契約中已有高額之違約金設計（換算年息18.25 ％），除非並非通常可預見之損害或遲延產生，本件損害賠償預定額之概念應涵攝全部損害賠償事項及金額，始符契約公平。另本件兩造均有違約之情形下，本件違約金過高，應有酌減餘地等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。
三、原告主張訴外人蔡秉翔於101 年3 月27日以920 萬元向被告總瑩公司、楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案丁區編號K 棟32號房屋及其坐落土地，簽定系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，嗣於102 年12月21日將系爭房地契約之權利義務轉讓予原告；依系爭買賣房屋契約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司應於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋，而被告總瑩公司於106 年4 月20日始取得使用執照，迄今仍未交屋；原告於106 年5 月12日止累計已繳房地價款180 萬9,369 元，系爭房地貸款再於於107 年3 月31日核撥貸款736 萬元等情，業據其提出價金支付一覽表、系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、讓渡書等件影本為證（見本院卷第9 頁、第11頁至第76頁），且為被告所不爭執（見本院卷第107 頁至第108 頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期交屋之遲延罰款及貸款利息損失，且被告二人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告二人是否應就系爭房屋買賣契約、土地買賣契約之履行
及不履行負不真正連帶責任？
1.按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋買賣契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書（即系爭土地買賣契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除…」等語（見本卷第24頁至第25頁）、系爭土地買賣契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座（按應為「坐」之誤）落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（即系爭房屋買賣契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見本卷第61頁），可見兩造於締約時已約定系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，足認系爭房屋買賣契約、土地買賣契約性質上屬聯立契約，具有連帶不可分性。
2.次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，各債務人間並無主觀之關聯。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依系爭房屋買賣契約第22條前段、系爭土地買賣契約第12條第
1 項約定，此二份契約已載明「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」等字句，足徵該二份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告二人對原告應負系爭房屋、土地買賣契約所約定之全部給付義務，被告中一人之違約，均可視為另一被告違約，被告二人間就系爭房屋、土地買賣契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然。
㈡原告以系爭房屋遲延交屋為由，依「預售屋買賣契約範本」
之應記載事項第15條第1 項第4 款規定，請求被告賠償逾期交屋之利息，有無理由？⒈依系爭房屋買賣契約第14條第2 項約定：「賣方（即被告總
瑩公司）應於領得使用執照6 個月內，通知買方（即原告）進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（見本卷第18頁至第19頁），雖系爭房屋買賣契約就遲延通知交屋乙節，並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，而依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋買賣契約之內容。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定通知買方進行房屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規定「遲延利息」之約定，亦係指違約金而言。查系爭房屋係於106 年4 月20日取得使用執照，業已如前述，依上開約定，被告總瑩公司應於取得使用執照6 個月內即106 年10月20日通知原告進行交屋，而被告總瑩公司至今仍未交屋，此為兩造所不爭執（見本院卷第107 頁），是依上開約定及規定，被告總瑩公司就此即應負遲延責任，原告自得請求被告總瑩公司、楊碧玲不真正連帶給付逾期交屋之遲延利息。
⒉被告雖辯稱：伊已進行驗屋，只要交屋程序開始進行，就沒
有所謂遲延的問題云云。惟查系爭房屋買賣契約第14條除有約定通知交屋期限外，並於第12條第1 、2 項約定「驗收：
一、賣方（被告總瑩公司）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後，應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本合約所載之房屋若有瑕疵或未盡事宜時，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，…二、完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付。…」等語（見本院卷第17頁），可認被告總瑩公司於取得使用執照及完成配管、埋設等必要公共設施後，始通知原告進行驗收手續，若有需修繕者，於修繕後始辦理交屋相關程序。是以，所謂通知驗屋，至多僅係通知交屋前之先行階段，不能逕以通知驗屋即遽認等同於通知交屋，蓋以賣方在「通知驗屋」之際，房屋之瑕疵或修繕狀態均尚未經買方檢查或認可，核與賣方「通知交屋」時，房屋之瑕疵或修繕狀態業已完成並經買方檢查核可，並不相同。上開系爭房屋買賣契約第12條僅係通知買方就房屋設備進行驗收之約定，至於同契約第14條才是通知買方進行交屋之約定，二者顯然有別，不能混為一談。從而，被告辯稱：本件既已驗屋，自已進入通知交屋階段云云，顯非有據，本院不能採憑。
⒊被告再辯稱：原告107 年3 月31日始匯款765 萬元，於未撥
付貸款前，原告對待給付之義務尚未完成，伊自無交屋之義務云云。惟依系爭房屋買賣契約第14條第2 項第3 款約定：
「通知交屋期限：…二、…於交屋時雙方應履行下列各項義務：…三買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）…」（見本院卷第19頁），可見原告乃係於總瑩公司通知交屋後，於辦理交屋手續時，始需結算應付未付款項。總瑩公司既有先為通知交屋之義務，則其以原告尚未繳清所有價款為由而謂無通知辦理交屋之義務，或以之行使同時履行抗辯，均無可採。
⒋承上，被告總瑩公司需就逾期通知交屋乙節，負遲延責任，
並依「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第
4 款規定，以「已繳房地價款」為基準計付遲延違約金。查，原告至106 年5 月12日止已給付系爭房地價款180 萬9,36
9 元、107 年3 月31日再給付系爭房地價款736 萬元，有價金支付一覽表在卷可參（見本院卷第9 頁），亦為兩造所不爭執，誠如前述，依上規定，據以計算原告得請求被告給付因逾期交屋之遲延違約金為63萬7,120 元【計算式：180 萬9,369 元×0.0005×269 日（自106 年10月21日起至107 年
7 月16日止，共269 日）＋736 萬元×0.0005×107 日（自
107 年4 月1 日起至107 年7 月16日止，共107 日）＝63萬7,120 元，元以下四捨五入】，另請求被告應自107 年7 月17日起至交付系爭房屋之日止，給付每日4,585 元之遲延利息（計算式：916 萬9,369 元×0.0005＝4,585 元，元以下四捨五入），均屬有據，應准許之。
㈢原告以系爭房屋遲延交屋為由，依系爭房屋買賣契約第16條
第5 項約定及民法第179 條規定，請求被告給付遲延交屋之貸款利息損失，是否有理由？⒈經查，系爭房屋買賣契約第16條第5 項約定：「有關金融機
構核撥貸款後因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔。」（見本院卷第21頁），而系爭房屋貸款於107 年3 月31日即核撥放款，惟因被告總瑩公司工程遲延，至今仍未交屋予原告等情，業如前述。又原告主張其每月需繳納系爭房屋貸款利息1 萬365 元（計算式：736 萬×0.0169÷12＝1 萬365 元），自107 年3 月31日貸款核撥至10
7 年6 月30日止，貸款利息已支出3 萬1,095 元（計算式：
1 萬365 ×3 ＝3 萬1,095 元）等情，有購屋貸款契約書影本在卷可證（見本院卷第98頁至第101 頁），應堪信真實。
是依上開約定，原告請求被告給付已支出之3 萬1,095 元貸款利息，並自107 年7 月1 日起至交付系爭房屋之日止，於每月30日給付1 萬365 元之貸款利息，及於遲延給付時，各自每月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，應屬有理。至原告另依民法第179 條為請求權基礎，係以單一聲明，請求法院與系爭房屋買賣契約之約定請求為同一之判決，自屬訴之重疊合併，而本院就此部分既已依系爭房屋買賣契約之法律關係准許原告請求，即無庸審酌不當得利之請求權是否有理由，併予敘明。
⒉次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告依系爭房屋買賣契約第16條第5 項約定，請求給付上開貸款利息損失及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之遲延利息，而起訴狀繕本於107 年7 月30日送達被告，有送達證書附卷足憑（見本院卷第103 頁至第104 頁），是就原告請求被告自107 年7 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息，亦屬有據。
㈣系爭房屋買賣契約所約定之違約金是否過高而應予酌減？
查本件遲延利息屬違約金性質乙節，已如前述。被告固辯稱現系爭房地市價與當時原告購買系爭房地之售價比價已漲最少49.95 ％，原告每坪有約2.43萬以上之獲利，原告應無利益之損失可能，原約定之違約金顯然過高，應予以酌減為妥適云云。惟系爭房地契約既為定型化契約，本應受消保法第17條及預售屋買賣契約範本之規範，依預售屋買賣契約範本按已繳房地價款萬分之5 單利計算具有違約金性質之遲延利息，難謂不妥，且預售屋買賣契約範本當為長期從事預售屋建售之被告所應知悉。被告既為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受其拘束。況本件係肇因於被告逾期交屋甚久時日所致，至系爭建案房地價格上漲，亦與被告逾期通知交屋全然無涉，自不得以此作為酌減違約金之理由。此外，被告並未提出任何證據證明其未能如期交屋，有何不可歸責於己之事由，及其情形特別值得減輕責任之情狀，自無從予以酌減違約金。
五、綜上所述，本件原告依系爭房屋買賣契約第14條第2 項、第16條第5 項、第22條、系爭土地買賣契約第12條第1 項、預售屋買賣契約範本第15條第1 項第4 款，請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，給付原告逾期交屋之遲延利息63萬7,120 元、自107 年7 月17日起至交付系爭房屋之日止，給付每日4,585 元之遲延利息、原告已支出之貸款利息3 萬1,095 元，及自107 年7 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，及自107 年7 月1 日起至交付系爭房屋之日止，於每月30日給付1 萬365 元之貸款利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
民事第一庭 法 官 謝伊婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
書記官 李韋樺