臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1844號原 告 財團法人桃園縣私立啓新社福會法定代理人 黃清結特別代理人 劉彥良律師被 告 鄒宇鋐訴訟代理人 許桂挺律師複代理人 羅仕銘上列當事人間請求返還土地等事件，於民國108 年3 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告於起訴時係請求：㈠被告應將坐落桃園市○○區○街○段0000地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼為桃園市○○區○○街○○○○號建物（下稱系爭建物）拆除（面積以實測為準），並將土地返還予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3 萬9,274 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣原告於民國108 年1 月17日言詞辯論期日將上開第一項聲明變更為：被告應將坐落桃園市○○區○街○段0000地號土地上如桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號2412⑴面積80.95 平方公尺之建物拆除（見本院卷第60頁），此僅為事實上之補充、更正，核非屬訴之變更，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊為系爭土地共有人之一，於69年間將系爭土地其中27.5坪租予訴外人被告父親鄒德蔭建築房屋，並約定每年租金3,38
4 元，於每年租期始日前繳付，因未約定租賃期限，故為未定期限之租賃（下稱系爭租約），鄒德蔭死亡後，由被告繼承關於系爭租約之權利義務，並經鈞院103 年訴第1530號判決調整每年租金為1 萬9,637 元，惟被告自106 年迄今均拒繳106 年、107 年度租金，經伊多次催告均未獲置理，已積欠2 年租金3 萬9,274 元，且兩造並無押租金或擔保金之約定，爰依土地法第103 條第4 款及民法第450 條第2 項，以本起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，並依民法第455 條、第767 條、第821 條，請求被告拆除系爭建物，將所占用土地返還予伊及其他共有人。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖編號2412⑴所示建物（面積89.90 平方公尺）拆除，並將所占用土地返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告3 萬9,274 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：兩造未約定應於租期開始前繳付租金，原告從未催告繳納租金，伊就106 年租金於106 年9 月、107 年租金則於107 年
8 月以郵局掛號寄發支票予原告，惟遭原告拒收而退回，伊更以存證信函通知原告前來收取租金，原告受領遲延，故將該2 年之租金以本院107 年存字1277號辦理提存，是伊並無欠繳租金，原告自不得終止租約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭土地共有人之一，於69年間將系爭土地其中27.5坪出租被告父親鄒德蔭建築房屋，鄒德蔭德蔭死亡後，由被告繼承關於系爭租約之權利義務，並經本院103 年訴第1530號判決調整每年租金為19,637元等情，有系爭土地登記第一類謄本、本院前開判決書在卷可稽（見本院卷第45、18至26頁），且為被告所不爭執，並經本院職權調取前開調整租金事件案卷核閱相符，堪信為真實。又系爭建物占用系爭土地如附圖編號2412⑴所示部分，面積80.95 平方公尺一節，亦經本院會同兩造及桃園市中壢地政事務所履勘現場，及中壢地政事務所出具土地複丈成果圖可資為憑（見本院卷第41至43頁，第46、47頁）。原告另主張被告經其催討租金，均拒繳106 年、107 年度租金，已積欠2 年租金3 萬9,274 元，依法得終止系爭租約，並請求被告返還土地、給付積欠之租金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以，本件應審酌之爭執點厥為：原告得否依民法第450 條第2 項、土地法第103 條第4 款，終止系爭租約？其請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，及給付積欠租金，有無理由？茲分述如下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定。為民法第440 條所明定。次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得回收，固為土地法第103 條第4 款所明定。惟建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租賃契約，依民法第440 條第3 項，仍應依同條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777 號判例要旨可資參照）。
㈡系爭租約之性質為基地租賃，為兩造不爭執，已如前述，而
原告係以被告積欠租金為由而終止租約，依土地法第103 條第4 款及民法第440 條第3 項，除承租人積欠租金額，達2年以上，且定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。原告係主張被告積欠106 年及107 年2 年之租金，則其於提起本件訴訟之107年7 月10日時，被告顯未達積欠租金2 年以上，況原告並未舉證終止前有何定期催告之行為，原告既未於承租人積欠租金達2 年以上時經定相當期限催告支付，其以此執作終止租約事由即屬無據。
㈢原告雖主張以起訴狀繕本之送達、本院107 年10月3 日履勘
現場、及108 年1 月17日言詞辯論期日對被告為催告之意思表示云云，然觀諸起訴狀及該等期日筆錄之記載，均無有何定相當期限之內容，是亦難認有合法催告，況本件被告並未先有積欠租金達2 年以上之事實，是原告此部分主張，均非足採。又被告前因寄送予原告作為給付106 、107 年租金之支票為原告拒收退回，即以存證信函通知原告前來收取租金，原告未於期限內受領，故於107 年10月12日以原告為提存物受取權人，將106 年、107 年2 年租金3 萬9,274 元以本院107 年度存字第1277號提存事件辦理提存在案等情，有掛號退回信封、存證信函及回執、本院提存書可憑（見本院卷第72至82頁），可見原告對於被告依債務本旨提出之租金給付，拒絕受領或不能受領，則被告以原告受領遲延為原因而提存者，已生清償之效力，益見原告此部分之主張洵屬無據。
㈣原告又主張兩造約定應於租期始日前給付租金云云，惟未據
其舉證以實其說，已難認可採，況按被告提出歷年給付租金之收據、證明單等文件，其給付時間不一，年初、年中、年尾甚或次年給付前一年度租金之情況均有，亦足徵原告前開主張兩造約定租金應在租期始日前給付云云，為不足採信。㈤原告另再主張依民法第450 條第2 項終止本件租賃契約云云
。兩造雖不爭執系爭租約為不定期租賃，惟系爭租約之性質為基地租賃，已如前述，而土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，上開規定係就租用建築房屋之基地時，出租人欲終止契約之強制規定，如無上開所列5 款之事由，則出租人不得任意終止契約，是原告主張其得依民法第450 條規定，對於本件不定期限租賃契約隨時任意終止云云，於法未合，不足為取。
㈥從而，原告以被告欠租達2 年以上，經催告限期給付而未給
付為由，以本件起訴狀繕本送達被告向被告為終止系爭租約之意思表示，不生合法終止租賃契約之效力。
㈦原告人終止系爭租約為不合法，其終止既不生效力，系爭租
約自仍係一有效存續之租約，從而，原告援依民法第767 條所有物返還請求權及第455 條租賃物返還請求權，請求被告拆除如附圖編號2412⑴所示之建物，將土地返還予原告及其他共有人，自難認為有理由。至其另請求被告給付106 年、
107 年租金合計3 萬9,274 元本息部分，此部分租金請求業據被告如數提存予以清償在案，前已敘明，是原告此部分請求亦無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於民法第767 條所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告應將系爭土地上，如附圖編號2412⑴所示之建物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人，及請求被告給付已到期租金之本息，均難認為有理由，應駁回原告之訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 謝伊婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 李韋樺