臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1942號原 告 邱文祥訴訟代理人 巫宗翰律師複代理人 陳建源律師被 告 桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區重劃會法定代理人 吳寶田訴訟代理人 繆璁律師
程萬全律師高亘瑩律師蕭聖澄律師上列當事人間請求撤銷決議事件，本院於民國109 年6 月5 日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查，原告起訴時本聲明：「被告分配土地決議，就有關分配予原告之決議內容應予撤銷。」，然原告嗣於107 年9 月19日具狀更正聲明為：「㈠被告於107 年5 月3 日第二次會員大會分配土地決議，就有關分配予原告之決議內容應予撤銷。㈡被告應將桃園市政府107 年6 月11日府地重字第1070142230號函（見本院卷二第170 頁）核備之土地分配各項圖冊（計算負擔總計表、重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖、重劃前地籍圖、重劃前後地號圖、重劃前後地價圖等），關於重劃後分配予原告之決議內容予以撤銷」。核原告之上開所為，僅屬特定原本聲明而為事實上或法律上陳述之補充、更正，非屬訴之變更或追加，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告係被告之地主會員，並為桃園市○○區○○○段21、21
-2、21-3、90、95-2、95-3、95-4、95-5、95-6、95-7、95-8、130-33、130-37土地（下合稱系爭土地）之所有權人。
被告前分別於103 年9 月10日、107 年5 月3 日召開第一次及第二次會員大會（見本院卷一第16至36頁）。惟被告其後於107 年6 月15日土地分配成果公告之內容，原告之配回比僅約44％，該配回比，相較全區平均配回比56.09 ％為低，由原先土地分配之面積為880.72平方公尺，重劃後卻只能分配到390.62平方公尺（見本院卷二第37至38頁、第12頁），已屬不公。且觀諸被告提出之利眾不動產估價師事務所查估重劃前後地價成果後作成估價報告書（下稱系爭估價報告書）所示（見本院卷一第114 至279 頁），其估價方式並未依平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣( 市) 主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」，及市地重劃實施辦法（下稱實施辦法）第20條規定：「重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」之方式辦理查估。雖經原告對此向被告聲明異議，經兩造協調仍無共識，被告仍未變更其分配予原告之土地面積，造成原告分配土地面積大幅減少。為此，原告得依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵重劃辦法）第34條第2 項「土地所有權人得於前項公告期間內對重劃分配結果提出異議，理事會應予協調處理，並將協調處理結果送會員大會追認；協調不成時，異議人得依章程所定期限訴請司法機關裁判。」之規定，請求撤銷被告之上開決議。
㈡對於被告意見之抗辯，則陳述略以：被告固辯稱：其係委由
利眾不動產估價師事務所查估重劃前後地價成果後作成系爭估價報告書，並報請主管機關桃園市地價及標準地價評議委員會審議通過後辦理公告等語，然其地價查估方式未依平均地權條例施行細則第81條及實施辦法第20條等規定，而有如下違誤之處，致使原告受有低配回土地之比率，茲詳述如下：
⒈系爭估價報告書中僅就「交通」、「位置」納入考量，並認
為影響地價之因素均為交通、位置所涵括，未就地勢、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料均有所考量，顯然直接違反不動產估價技術規則第19條第4 款規定，而未依實施辦法第20條規定逐項查估。雖利眾不動產估價師事務所所有函文陳稱：已依上開規定進行調查等語，然觀系爭估價報告書內容所述，乃僅對系爭重劃區為全區、概括、籠統之計載（見本院卷一第161-1 至163 頁），並未「分別估計」「各宗」土地之地價，顯與上開規定未相符合。且經地評會委員於系爭估價報告書附件10中即意見四，質疑「使用狀況以合法建物作為調整標準是否合理」，要求被告重劃會提出說明、重新檢視，惟被告卻只是將合法建物評估部分刪除，另現存估價報告已是修正後之估價報告，導致原告也無法獲悉原始估價報告之內容為何。且參桃園市不動產估價師公會鑑定意見書（下稱鑑定意見書）亦明確指出：『「…綜上所論，除重劃前「使用現況」尚待釐清外…』（見本院卷二第266頁），顯見，被告應就系爭估價報告書中重劃前土地之使用現況詳加說明；又原告於重劃前土地合法建物，正是影響該使用狀況之重要因素，亦會影響地主權益，此點復經鑑定意見書指明「實務上農業區，有合法建物之農業區鑑定，二者間基於：①使用現況（存有合法建築物）、②建敝率與容積率之差異、③使用上之收益等條件之不同，一般市場上往往存在相當之價差，故彼時估價師對農地與農建地並無差異之判斷理由，若能補充佐證資料方可避免爭議。」等語（見本院卷二第266 至267 頁），可見，被告針對於重劃前土地「使用現況」項目確有未詳加說明。
⒉依利眾估價師事務所108 年1 月15日( 108)利眾估字第1080
11101 號函文所述：「…本重劃區內土地在價格日期前1.5年內之土地交易案例，計有27例，扣除面積過小者及價格過高或過低者不予計算外之19筆交易中，其中264-9 、264-15地號2 筆土地為農業區建地目，其交易價格為59,259元/ 平方公尺，其餘非建地目土地高於該價格者有8 筆、低於該價格者有10筆，顯然，農業區建地目與田、旱地目土地在價格日期之重劃前地價並無差異。…」（見本院卷二第34至35頁），然此與不動產估價技術規則第27條：「不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。」規定不相符合；在成交資料不足三筆之條件下，估價師所作成之報告或因為地主需款孔急、認知錯誤、受騙或其他原因而出售，導致所參考之交易價格失真。再依鑑定報告書也指出「倘若土地公告現值、買賣實例間存在相當差距，則自當應就農業區建地另覓三個標的、或另採他法（如：土地開發分析法、收益法）評價之。」，然系爭估價報告書就農業區建地目與田、旱地目土地價格之進一步分析，乃付之闕如。
⒊被告雖辯稱：以本市地重劃前後地價查估在前，個人土地分
配在後，並援引市地重劃作業實施辦法規定，主張其估價係有所本等語。然原告就是為保有系爭土地上原有建物，被告也清楚知道原告將來取得之分配位置，則何來查估在前、分配在後之前提？而在原告保留原地建物之前提下，當然也應該就原告分配之土地作區段劃分作差別分算，惟被告卻未劃分，而將原告分得部分與R11 視為同一區域，劃為與春日路同一路線價區段，造成重劃後土地地價不合理提高。此觀「重劃前地價評議圖」（見本院卷一第82頁），可見，原告分得之R11 區域價格為紅色區塊之52,000元，但以春日路為中線，對應之東邊區域，卻是藍色區塊之57,000元，估價標準不明，蓋○○○ 區○○○○路東邊對應區域，均是相鄰15米、
8 米寬之道路，也均鄰近春日路而完全對稱，且東邊土地屬於農地、雜草叢生，但西邊之R11 區域卻是建地、有合法建物，豈有建地價值低於農地之理？次觀「重劃後地價圖」（見本院卷一第83頁），原告所分得之R11 區域價格為12萬3千元，以春日路為中線，對應東邊之區域，也同樣是12萬3千元，在重劃前價格有所區別，何以重劃後價格相同，此明顯係就重劃後地價高估計算。況依R11 區域左邊區域，同樣係鄰近15米、8 米之道路，但為何價值有10萬9 千元與12萬
3 千元之落差，此亦未見系爭估價報告敘明，就此部分復經鑑定意見書指出應重行評價找補之。
㈢並聲明：1.被告於107 年5 月3 日第二次會員大會分配土地
決議，就有關分配予原告之決議內容應予撤銷；2.被告應將桃園市政府107 年6 月11日府地重字第1070142230號函（見本院卷二第170 頁）核備之土地分配各項圖冊（計算負擔總計表、重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖、重劃前地籍圖、重劃前後地號圖、重劃前後地價圖等），關於重劃後分配予原告之決議內容予以撤銷。
二、被告則以：㈠桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區之重劃前、後地
價，係被告依獎勵重劃辦法第30條規定，委由不動產估價師查估重劃前後地價成果後，報請主管機關地評會審議通過後辦理，此有桃園市政府107 年1 月5 日府地重字第1070004360號函及重劃前、後地價評議圖可稽（見本院卷一第81至83頁）。則本件訴訟所涉系爭重劃前後地價之爭議，依法自應受該地評會決議之拘束，是系爭重劃區重劃前、後地價估價結果，於地評會之決議經合法撤銷前，原告訴請撤銷被告之上開決議，實欠缺權利保護必要，先予敘明。
㈡且本件土地重劃分配結果，符合重劃計劃書暨桃園市政府核
定本區負擔總計表之負擔比率（見本院卷一第84頁）。蓋地主土地配回平均比率為56.09 ％，係以全體參加市地自辦重劃之地主而言，而非針對單一地主個人而言，是上開比率乃地主土地配回「平均比率」而言，並無保證單一地主均有56.09 ％配回比率。詳言之，原告之原有建物坐落於重劃後編號R11 街廓167 地號（原公告為165 地號，下稱167 地號），因其要求重劃後所配回土地須集中於該處，然原告之系爭土地於重劃前係分散於重劃區內各處，重劃前後之地價均有不同，係依據其各筆土地持分面積（合計880.72平方公尺）及其原位置經評定之重劃前各「宗地」地價，配合重劃後預配位置之重劃前地價（以52,000元/ 平方公尺），得出其依法調整後之參與重劃分配原土地總面積為874.22平方公尺（尚未扣除負擔之重劃前土地總面積，將作為重劃後配地換算之用），因原告要求將其重劃前所有土地集中分配於重劃後地價較高之重劃分配土地，依法計算其重劃後應配回之土地面積為390.62平方公尺（其計算式詳如本院卷一第89至91頁、第289 頁），因此才會造成原告之土地配回比率未能達到全區平均配回比率56.09 ％之故。
㈢被告並無對於重劃後之原告土地價格有高估之情事：
1.本重劃區重劃後地價區段，係依重劃區重劃會所製作之分配線底圖而劃製，分配線底圖中R11 街廓並未就臨30公尺及臨
8 公尺道路間，劃分分配線（見本院卷一第92頁），故重劃後地價區段圖中，R11 街廓為1 個地價區段（編號：13-0）。依重劃辦法第20條規定及本重劃區之地價查估資料，影響該區段地價最重要之因素為面臨道路寬度30公尺之春日路，此參見R11 街廓即13-0區段重劃後地價調整百分率表（見本院卷一第93頁），其區段地價係由不動產估價師採用「比較法」及「開發成本法」評估，後經桃園市政府初審，再經桃園市地評會評定為123,000 元/ ㎡（見本院卷一第83頁）。
2.原告陳稱：其所有重劃前土地經分配於R11 街廓內分割出之
167 地號（原公告為165 地號）僅面臨8 公尺及15公尺道路，地價卻與面臨30公尺道路土地，同為123,000 元／㎡，造成其分配比率僅為44％，不符公平正義等語，而前述R11 、R12 街廓街因面臨春日路而未劃設街廓分配線，被告乃據此辦理此街廓之分配作業，又因原告申請保留R11 街廓上之重劃前建物，被告遂針對其建物劃定適當基地範圍，並將其重劃前土地集中分配於此。又原告分配位置因位於8 公尺及15公尺道路所夾之街角地，依實施辦法第26條規定，其臨街地負擔包含正街負擔與側街負擔，其負擔比例自當較非街角地者為重，另依同辦法第29條附件二之計算公式，影響重劃後土地分配面積因素，尚包含重劃前後地價上漲率、臨街地負擔以及共同負擔比例等因子，故實際分配率應視各影響因素之合理性決定之。故本件土地重劃後地價並未高估，其評估內容及過程符合重劃及估價相關法令之規定，並無違誤之處。
3.地價調查估計規則第23條規定：「一、屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。二、其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。」，故被告在分配土地時，以區段地價12,300元/ ㎡為原告分配三民段167 地號土地之宗地單位地價，符合上開地價調查估計規則之規定，並無違誤。另以三民段167 地號與同街廓內168-175 地號等土地於108 年、109 年公告土地現值均相同，亦可佐證（見本院卷二第294 至295 頁）。
㈣被告亦無對於重劃前之原告土地價格有低估之情事：
1.另依據實施辦法第20條規定「重劃前地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期（即103 年）公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。」，依上述調查之項目整體考量分為5 級，重劃前各宗地位置、交通及地勢等項目具有重疊性，即面臨三民路、春日路臨街地之位置條件最優，其交通條件亦最優；…面臨民光東路臨街地位置條件稍優，其交通條件亦稍優；…；溪邊土地位置條件及交通條件均為最劣。至於地勢，則以溪邊土地較差，餘則差異不大，因溪邊土地已為最劣等級，故地勢項目未再予另列。至於「公告土地現值」項目列入調查之項目，一般而言，各年度公告土地現值大部分低於各該年度交易之市價，在評估重劃前地價時，應調查當期公告土地現值，二者相互比較，儘量避免重劃前地價平均值低於公告土地現值平均值，造成不符實際的結果，實務上此為審查重劃前地價的重點之一。又本重劃區重劃前各宗地103 年公告土地現值，最高者為96,300元/ ㎡，最低者為4,000 元/ ㎡，平均數為30,310元/ ㎡，其差異相當大，顯然當年度公告土地現值，有其課稅之法定目的，公告土地現值非唯一影響重劃前地價之因素。且依土地分配計算表所載，原告重劃前13筆土地中，其重劃前地價有3 筆為60,000元/ ㎡、3 筆為57,000元/ ㎡、4 筆為52,000元/ ㎡、3 筆為51,000元/ ㎡，依上述位置、交通等整體條件之差異而有不同（見本院卷一第94至95頁），由其重劃前地價與公告土地現值分佈情形，並無原告所稱之低估情形。
2.至於現況為合法建物之價值於地上物拆遷補償時顯現，其補償費較非合法建物為高，但基地之價值以最有效使用為前提，就參與重劃之土地而言，其上有合法建物之基地價格不會因此而較高。依實施辦法第20條所稱之使用狀況，法令上尚無具體之規定，實務上咸認為應以土地所有權人對於土地進行改良而增加價格之費用，且有具體土地改良證明者認定之，因本重劃區並無原告所提供之上開相關資料，爰本項亦未列入重劃前地價之評比。依此，本件重劃前地價之評估符合重劃及估價相關法令之規定，並無違誤之處。
㈤依此，原告於105 年7 月19日與被告協議要求將其參與重劃
而分散於區內各處土地（重劃前地價各處不同，已如前述）於重劃後集中分配在「R11 西上△」處，此有協議書及共有土地個別分配申請書等件可參（見本院卷一第98至99頁），該區段地價業經桃園市政府初審後，再經桃園市地評會評定為123,000 元/ ㎡，此處重劃後地價相對較高，因此重劃後之分配土地面積必然相對較少，自屬當然。且重劃分配本就已重劃受益程度高低決定個別土地應負擔多寡，依實施辦法第29條附件所列公式逐案計算，故受益程度相較重劃區內土地為高者，應扣計重劃負擔自然高於平均負擔比率，則配回面積比率理應少於平均值，然其價值仍高於平均價，實無減損原告之權益。
㈥況且，原告所執之不服事項，既經主管機關核定之計算負擔
總計算表，而為被告辦理重劃土地分配之依據，主管機關對於其所為實質審查之核定應定性為行政處分，原告若有不服，亦應對該處分提起行政救濟等語置辯。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造所不爭執之事實：㈠桃園縣政府於103 年10月9 日以府地重字第1030250624號函
同意桃園市小檜溪暨埔子自辦市地重劃區籌備會成立重劃會並核定第一次會員大會、第一次理事監事會之會議記錄（見本院卷一第109 頁）。
㈡原告為被告之地主會員，並於105 年7 月19日與被告達成協
議，被告願依原告之需求，將其所有位於本件重劃區內○○○區○○○段3554建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街○○○ 號）及同區同段130-33地號土地，按原位置保留分配外，並將系爭土地中其餘同區同段土地集中合併分配於「R1
1 西上△」（見本院卷一第98至99頁、第85頁）。㈢系爭重劃區重劃後各地主分配之位置、地價，係被告委由利
眾不動產估價事務所估價師查估後作成系爭估價報告書（見本院卷一第114 至279 頁）。
㈣系爭重劃區重劃前後地價，經桃園市地評會106 年第9 次會
議決議原則通過，並依委員意見修正估價報告書，交業務單位確認，再經桃園市107 年1 月23日府地重字第1070019794號函審查確認無誤後，經被告第16次理監事會議決議通過並公告並通知各會員（見本院卷一第81至84頁、卷二第112 至
114 頁、第159 至168 頁）。
四、得心證之理由：㈠按獎勵重劃辦法第34條第2 項規定：「土地所有權人得於前
項公告期間內對重劃分配結果提出異議，理事會應予協調處理，並將協調處理結果送會員大會追認；協調不成時，異議人得依章程所定期限訴請司法機關裁判。」；又平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣( 市) 主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」；另實施辦法第20條規定：「重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨可參）。而原告主張：㈠被告於107 年5 月3 日第二次會員大會分配土地決議，就有關分配予原告之決議內容，及㈡桃園市政府107 年6 月11日府地重字第1070142230號函（見本院卷二第170 頁）核備之土地分配各項圖冊（計算負擔總計表、重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖、重劃前地籍圖、重劃前後地號圖、重劃前後地價圖等），關於重劃後分配予原告之決議內容，乃違反平均地權條例施行細則第81條及實施辦法第20條規定等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸上開規定及判例意旨，自應由原告就該有利於己之權利發生特別要件事實，負舉證之責。
㈡經查，針對原告於本件所提出之意見，利眾不動產估價師事
務所以108 年1 月15日( 108)利眾估字第108011101 號函、
108 年3 月12日( 108)利眾估字第108011102 號函及108 年
4 月26日( 108)利仲估字第108011103 號函回覆略以：⒈系爭估價報告書並非僅就「位置」、「交通」納入考量：⑴本件重劃區估價係依照實施辦法第20條第1 項第1 款規定，調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，進行分析，且就地評會質疑部分，如法理、學理無法說服委員，則依委員意見進行刪除或修正，此已以公告現值及使用狀況以合法建物作為比較法估價時個別因素調整項目予以刪除之原因。由於各重劃區個別差異，調查、分析並非全須列入影響重劃前地價因素進行調整，原告所述僅就位置、交通納入考量，違反實施辦法第20條第1 項第1 款規定，顯有誤解。⑵至使用狀況乙節，原亦以土地上是否有合法建物作為調整依據，因合法建物之價值於地上物拆遷補償時顯現，其補償費較非合法建物為高，但土地之價值以最有效使用為前提，其尚有合法建物之基地價格不會因此比有未保存登記建物之基地或空地價格為高，此為地評會預審小組會議中委員討論之意見（報告書附件第64頁專案小組會議張委員意見四「使用現況以合法建物作為調整標準是否合理，請說明。」），此意見符合估價實務與理論之見解，亦為刪除以合法建物作為地價調整修正項目之原因。又實務上咸認為應以土地所有權人對於土地進行改良而增加土地價值所支付之費用且有具體土地改良證明者認定之，並為地上物補償項目之一，本件重劃區查估結果，區內並無土地所有權進行土地改良之補償資料，此為「使用狀況」並未列入重劃前地價之評比。且進一步分析成交實價買賣實例及103 年公告現值之分佈情形後，認為農業區之農地與建地在價格日期之重劃前地價並無差別，不採以是否具有合法建物為使用狀況，作為調整重劃前地價之影響因素，最終採頁52之論述未予調整。依上所述，顯然系爭估價報告書已將「使用狀況」考量在內，因委員之意見，而改採修正後頁52之論述。2.關於重劃前地價未考慮農業區建地目或田、旱地目部分：按不動產估價技術規則第27條規定，係指比較法估價過程中，至少應蒐集3 個比較標的，並按前開規定辦理評估，原告所指內容，均尚在調查、分析影響重劃前地價因素之階段，尚未進入比較法估價過程，故並無違反上開規定之情事。3.關於重劃後地價評估時地價區段線與分配線不一致部分：於作業程序上，重劃前、後地價評定後，放進入土地分配階段，土地分配完竣後，原告分配土地之範圍及界址方告確定，原告指稱被告於委託估價劃分地價區段時即106 年間評估重劃前後地價劃分地價區段時（程序在前），應將原告分配之土地即
107 年8 月21日後界址、面積另行劃分區段，分別估價（程序在後），顯然顛倒重劃作業程序（見本院卷二第30至43頁、第82至85頁、第106 至109 頁）。
㈢復查，本院亦就原告所提出之爭議事項，委請桃園市不動產
估價師公會加以鑑定，該公會以109 年4 月30日（109 ）桃公會第0000000 號函檢附鑑定意見回覆本院略以：『（一）本件不動產估價報告書前經桃園市政府地政局審查，貴會是否得單純就系爭估價報告書之估價方法進行形式審查？答覆：本會針對上開估價報告書、就鈞院委託事項進行「形式審查」並提供意見，惟不涉及「有無違法」以及「地主權益是否受到影響」之判定。（二）本件不動產報告書之估價方法僅以交通、位置納入考量，未依不動產估價技術規則第19條第4 款規定針對市地重劃實施辦法第20條規定「逐項」查估，是否違反市地重劃實施辦法第20條及平均地權條例施行細則第81條之規定？是否會影響地主權益？答覆：市地重劃實施辦法第20條之規定…1.重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等六項。查報告書頁49-51 所載，有針對旨揭六項進行說明，並就「地勢、公告現值」二項不列入評價因素以與陳述理由說明之。惟「使用現況」一項，於頁50曾提及「本項係以土地上是否有合法建物作為判讀使用狀況，列入影響地價因素分析」；復提及於頁52「提及103 年公告現值及買賣實力之分布情形，使用狀況及農地與農建並無差異」。而最終似採頁52論述未予調整。2.承上，重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形等七項。查報告書頁62-68 所載，針對旨揭七項進行說明，並就『地勢、交通（併入道路寬度）」二項不列入評價因子已陳述理由。綜上所論，除重劃前「使用現況」尚待釐清外（併同鑑定三討論），估價師應已就其他項目予以考量。（三）承上，若農業區建地地主為保留原建物而分配於原位置，而不動產估價報告書中之估價方法未考慮土地為建地（且使用狀況為上有合法建物）與非建地之價值差異，是否違反市地重劃實施辦法第20條及平均地權條例施行細則第81條之規定？是否會影響地主權益？答覆：估價師於報告書頁52表示「使用現況…農地與農建並無差」，其所持理由為二：1.依據103 年公告土地現值之分佈情形就「公告現值」之描述，僅於頁50列示統計參數結果，查公部門所製發之公告現值表，針對「農業區建地目」應有別「農業區」之間隔而予以獨立劃分「地價區段」，估價師若能補充揭示上述二者公告現值之分佈情形並無明顯價差，方能佐證上述分析。2.依據買賣實例之分布情形就「買賣實例」而言，估價師於51頁之表10、針對重劃前之買賣實例明細表中，若能夠區分農業區、農業區建地買賣實例間是否無明顯價差，則可杜絕爭議。惟實務上農業區、有合法建物之農業區建地，二者間基於：1.使用現況（存有合法建築物）2.建蔽率與容積率之差異3.使用上之收益等條件之不同，一般市場上往往存在相當之價差，故彼時估價師對農地與農建地並無差異之判斷理由，若能補充佐證資料方可避免爭議。（四）本件估價報告書之估價方法就建地部分，為採用三件以上比較標的，是否違反不動產技術規則第27條規定？是否會影響地主權益？答覆：承上估價師頁52所論述，倘若可以確認其判別因素符合：1.土地公告現值之分佈情形相當、2.買賣實例之分布情形相當，進而認定「農業區農地」與「農業區建地」並無差異，故而免予調整、及免就農業區建地另覓比較標的之論述尚屬合理；惟倘若土地公告現值、買賣實例間存在相當差距，則自當應就農業區建地另覓三個比較標的、或另採他法（如：土地開發分析法、收益法）評價之。（五）針對本件地主為保留原有建物而分配原位置土地之情形，本件估價報告書評估重劃後地價，未作區段劃分並差別分算（地主土地臨春日路或未臨春日路），造成地主土地重劃前以未臨春日路計算，重劃後以臨春日路計算，是否會影響土地權益？答覆：經本會於現勘當時詢問兩造當事人得知，本案估價師於評價重劃後之「區段地價」，與事後土地實際交換分配時，二者間之區段線與分配線之劃設並非一致。然估價師僅需依據重劃會所提供之重劃後地價區段評價，而重劃會在做土地分配時，應依市地重劃實施辦法第五章「計算負擔及分配設計」以下之規定，計算臨接地之特別負擔後據以分配，此為估價師評價當時所無法預知，亦非本會鑑定之範疇，應由重劃會說明、或就此差異重行評價找補之。』（見本院卷二第265 至267 頁）。
㈣對於桃園市不動產估價師公會之上開鑑定事項( 二) 、事項
(三) 及事項( 四) 之鑑定意見，利眾不動產估價師事務所以109 年5 月24日( 109)利眾估字第10801107號函補充說明如下：『( 一) . 代為鑑定事項( 二) 之鑑定意見回覆：鑑定意見第二段提及【惟「使用現況」一項，於頁50提及「本項係以土地上是否有合法建物作為判讀使用狀況標準，列入影響地價因素分析」；復於頁52提及「依103 年公告現值及買賣實例之分布情形，使用狀況即農地與農建並無差異」。而最終似採頁52之論述未予調整。】本件估價在分析使用狀況項目時，原亦以土地上是否有合法建物作為調整依據，唯於報告書附件第64頁專案小組會議張委員意見四「使用狀況以合法建物作為調整標準是否合理，請說明。」會議中委員咸認為不妥，爰使用狀況於進一步分析成交實價買賣實例及
103 年公告現值之分佈情形後，認為農業區之農地與農建在價格日期時之重劃前地價並無差別，不採以是否具有合法建物為使用狀況，作為調整重劃前地價之影響因素，最終採頁52之論述未予調整。依上述，顯然估價報告書已將「使用狀況」考量在內，因委員之意見，而改採修正後頁52之論述。
(二) . 代為鑑定事項( 三) 、( 四) 之鑑定意見回覆：農業區建地目與田地目間地價並差異之佐證資料：1 、103 年公告土地現值之分布依下圖說明如下：( 1)圖上標示地號均為重劃前地價屬於52,000元/ ㎡之宗地。( 2)小檜溪段130-33 ( 建地目，上有合法建物) ，公告現值27,400元/ ㎡；同段95-7、95-8地號( 建地目) ，公告現值為30,400元/ ㎡，重劃前地價均評估為52,000元/ ㎡。( 3)小檜溪段30、45、46地號( 均為田地目) 與同段77、78、95-7、95-8地號(均為建地目，且77地號上有合法建物) 等7 筆土地103 年公告現值均為30,400元/ ㎡，顯然農業區地目為建或田，是否有合法建物，其公告現值並沒有差異。( 4)又小檜溪段130-33 地號北側，同段119 地號( 田地目) 公告現值為29,498元/ ㎡，大於130-33地號公告現值，小於77、78、95 -7 、95-8地號等土地公告現值，田地目宗地公告現值介於建地目宗地公告現值之間，可見公告現值不因其為農業區建地而較高。( 5)由上分析，顯然103 年公告現值不因農業區建地或非建地及是否有合法建物而有差異。2 、買賣實例之分布依下圖說明如下：( 1)小檜溪段77、78、264-9 及264-15地號等土地地目均為建，其交易實價依序為45,286元/ ㎡、42,
349 元/ ㎡、59,259元/ ㎡。( 2)小檜溪段12、3-3 、32、
133 、117 及150-1 、160 及270-3 、389-1 地號等土地地目均為田，其交易實價依序為62,023元/ ㎡、54,348元/ ㎡、48,401元/ ㎡、54,450元/ ㎡、59,949元/ ㎡及54,448元/ ㎡及74,109元/ ㎡。( 3)比較之下，農業區建地與農業區田地間之交易實價高低互現，顯然是否為農業區建地及是否有合法建物並非影響買賣實例交易實價之因素。( 三) . 桃公會代為鑑定事項( 三) 所載『實務上農業區、農業區建地，二者間基於；1.使用現況( 存有合法建物) 、2.建蔽率與容積率之差異、3.使用上之收益等條件之不同，一般市場上往往存在相當之價差。』，事實上，此種價差之產生是發生在未實施市地重劃的一般市場上。倘若實施重劃，以本案來說，價格日期103 年7 月18日( 即市地重劃計畫書公告之日) 距離都市計畫細部計畫95年1 月9 日公告實施，規定以市地重劃辦理開發變更為住宅區及商業區等，已逾8 年之遙。
價格日期前土地交易買賣係著重在重劃開發後之土地分配權益，交易買賣後其建築物即將被拆遷補償，桃公會前述之3個條件短時間內將不復存在，因此103 年公告土地現值及價格日期前1.5 年內買賣實例交易實價之分佈，在農業區、農業區建地或是否存有合法建物之宗地間，並不具顯著性差異，其原因在此，併予敘明。』（見本院卷二第272 至275 頁）。
㈤可知，依實施辦法第20條之規定，重劃前之地價應先調查土
地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等六項，而系爭估價報告書頁49-51 所載，有針對旨揭六項進行說明，並就「地勢、公告現值」二項不列入評價因素以與陳述理由說明之，惟「使用現況」一項，於系爭估價報告書頁50曾提及「本項係以土地上是否有合法建物作為判讀使用狀況，列入影響地價因素分析」，復於系爭估價報告書頁52「提及103 年公告現值及買賣實例之分布情形，使用狀況及農地與農建並無差異」，而最終採取頁52論述未予調整。
是系爭估價報告書之估價師於分析成交實價買賣實例及103年公告現值之分佈情形後，認農業區農地與農業區建地於重劃前價格並無差別，不採以是否具有合法建物為使用狀況，作為調整重劃前地價之影響因素，此部分之理由，已有相當之論述，縱認此尚非完整，亦不得據此認定系爭估價報告書業理由有所缺漏。又上開鑑定報告指出：『倘若可以確認其判別因素符合：1.土地公告現值之分佈情形相當、2.買賣實例之分布情形相當，進而認定「農業區農地」與「農業區建地」並無差異，故而免予調整、及免就農業區建地另覓比較標的之論述尚屬合理；惟倘若土地公告現值、買賣實例間存在相當差距，則自當應就農業區建地另覓三個比較標的、或另採他法（如：土地開發分析法、收益法）評價之。』，然農業區農地與農業區建地之價格於重劃前是否一定有所差別，縱仍有未明，則系爭估價報告書之估價師既已認定農業區農地與農業區建地於重劃前價格並無差別之前提下，其未就農業區建地另覓三個比較標的、或另採他法（如：土地開發分析法、收益法）評價之，亦不得據此指摘必有所違誤。另經鑑定機關於現勘當時詢問兩造當事人得知，系爭估價報告書之估價師於評價重劃後之「區段地價」，與事後土地實際交換分配時，二者間之區段線與分配線之劃設並非一致，然系爭估價報告書之估價師僅須依被告所提供之重劃○○○區段評價，而被告在做土地分配時，應依市地重劃實施辦法第五章「計算負擔及分配設計」以下之規定，計算臨接地之特別負擔後據以分配，此為系爭估價報告書之估價師於評價當時所無法預知，應由被告說明、或就此差異重行評價找補之，故系爭估價報告書之估價師及被告所作有關分配土地之判斷，是否即有所違誤，仍非明確。此外，原告復無提出其他證據以實其說。足認，原告主張：㈠被告於107 年5 月3 日第二次會員大會分配土地決議，就有關分配予原告之決議內容，及㈡桃園市政府107 年6 月11日府地重字第1070142230號函（見本院卷二第170 頁）核備之土地分配各項圖冊（計算負擔總計表、重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖、重劃前地籍圖、重劃前後地號圖、重劃前後地價圖等），關於重劃後分配予原告之決議內容，乃違反平均地權條例施行細則第81條及實施辦法第20條規定等語，應非可採。
五、綜上，原告依獎勵重劃辦法第34條第2 項規定，而為本件之請求，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 109 年 9 月 11 日
民事第五庭 法 官 姚葦嵐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 14 日
書記官 賴昱廷