臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第101號原 告 賴啟仁
賴玉惠賴阿雪賴淑真上四人共同訴訟代理人 李珮琴律師被 告 李文龍被 告 王思涵上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年9 月18日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖二所示A 、B 部分地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。
被告應分別給付原告如附表三所示金額，及均自民國一○七年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自民國一○七年一月一日起，至被告將第一項所指地上物拆除，並將第一項所指土地返還予全體共有人之日止，按月於每月三十日前，分別給付原告如附表四所示金額，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬玖仟陸佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限：又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。
二、本件原告4 人起訴時聲明：⑴被告2 人應將坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（以下分別稱為系爭443 地號土地、系爭450 地號土地）上如附圖一所示A 、B 部分地上物拆除，並將前揭土地返還予全體共有人；⑵被告2 人應分別給付原告4 人如附表一「合計」欄所示之金額，及均自起訴狀錯本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑶被告2 人應自民國107 年1 月1 日起，至將附圖一所示A 、B 部分地上物拆除，並將佔用系爭443 、450地號土地部分返還於全體共有人之日止，按月於每月30日前，分別給付原告4 人如附表二「合計」欄所示金額，如未按期給付，應加計自次月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、嗣原告4 人變更為如後開之聲明，被告2 人無異議而為本案之言詞辯論，依前開規定，視為同意變更，其變更為合法，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）關於拆屋還地之請求：
1.原告賴啟仁、賴玉惠、賴阿雪、賴淑真為系爭443 、450地號土地之共有人，於該2 筆土地之應有部分各為3 分之
2 、15分之1 、15分之1 、45分之1 。被告2 人為相鄰之坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭451 地號土地）及其上同段80建號房屋（門牌號碼：桃園市○○區○○○路○段○○○ 號，下稱系爭房屋）之共有人，於系爭451 地號土地、系爭房屋應有部分各為2 分之1 。
2.系爭房屋越界佔用系爭443 、450 地號土地如附圖二所示
A、B部分， 原告賴啟仁發覺後，多次通知被告李文龍，請其返還，惟均遭拒，被告2 人此舉，已造成原告4 人及其他共有人之財產上偌大損害，原告等四人為維權益，不得已方起訴請求被告2 人拆除如附圖二所示A 、B 部分之地上物，並將佔用部分土地返還予全體共有人。
（二）關於返還不當得利之請求：
1.被告2 人無權佔用系爭443 、450 地號土地，自屬無法律上原因而享有使用、收益系爭443 、450 地號土地之利益，並致原告4 人及其餘共有人因無法使用、收益系爭443、450 地號土地而受有損害，原告4 人自可依不當得利之法律關係，請求被告2 人返還因此所獲利益，即「相當於租金之利益」，又被告2 人所受利益，依其性質不能返還，自應償還其價額。
2.承上，系爭443 、450 地號土地鄰近溪海國小、大園國小、大興高中等學區，又距大園捷運站、桃園機場不遠，甚有國道二號經過，交通極為便利，空氣亦相當清淨，居住環境更是宜人、舒適，以每月1 萬元計算被告2 人佔用土地面積之租金，應屬合理。
3.準此，原告4 人各按其應有部分，分別請求償還自起訴時回溯5 年即自102 年1 月1 日至106 年12月31日止之不當得利，而被告2 人就之系爭房屋各持有應有部分2 分之1，自各應分擔上揭不當得利之2 分之1 。
4.原告另請求被告2 人自起訴該月即107 年1 月1 日起，按月償還原告4 人相當於租金之不當得利，金額各如附表二所示等語。
（三）並聲明：⑴如主文第1 項所示；⑵被告2 人應分別給付原告4 人如附表一「合計」欄所示金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自107 年1 月1 日起，至被告2 人將如附圖二所示A、B 部分地上物拆除，並將該等地上物所佔用土地返還予全體共有人之日止，按月於每月三十日前，分別給付原告
4 人如附表二「合計」欄所示金額，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之4 計算之利息；⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋之建造，源於訴外人即被告李文龍之父親李定先向訴外人即原告4 人之袓父賴南國購買其所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段0000 00 地號土地，下稱系爭451 地號土地），再由賴南國家族負責找承包商，同時在相鄰之同地段
450 、451 、452 地號土地上，建造相鄰連棟之透天厝3棟。李定僅表示同意為起造人之一且共同出資，但未曾參與建屋過程，建屋過程全由賴南國家族負責。在建造完成後，賴南國通知李定稱：最靠北邊之透天厝即系爭房屋，確實建造於系爭451 地號土地上，屬於李定所有等語，並給予李定系爭房屋之建築改良物所有權狀以資證明：系爭建物確實建造於李定所購買系爭451 地號土地，而非他人之土地。由於賴南國及李定均為不識字之文盲，又李定基於信任賴南國及其交付之建物權狀，遂不疑有他並依其所言，舉家遷入系爭房屋。
（二）被告探詢得知上情後，為加強確認，特地持指南針至系爭房屋，確定上述3 棟相連之透天厝皆是坐西北朝東南之方向，且實際從系爭房屋大門面向屋外方向（即面向東南方向），其左方為空地並延伸至屋後（包含另二棟相連之透天厝後方），狀似菜刀形，與系爭443 地號土地形狀相符，則系爭房屋頂多僅可能是坐落於系爭452 地號土地上，但絕非原告起訴指附圖二所示A 、B 部分土地。由以上種種情事可知，系爭房屋絕非坐落於系爭443 、450 地號土地上，且依當時臺灣省桃園縣桃園地政事務所核發建築改良物所有權狀，並依信賴原則，系爭房屋確實坐落於系爭
451 地號土地無誤，縱使可能因地政事務所之錯誤而將系爭房屋建錯土地，惟從現場觀之，系爭房屋頂多可能建錯在坐落同地段452 地號土地上（即坐落系爭451 地號土地者，可能為門牌號碼：桃園市○○區○○○路○段○○○ 號房屋），亦非系爭443 、450 地號土地，故而原告4 人所請，明顯錯誤，且無提出空照圖以資比對，其訴確無理由，應予駁回。
（三）即便退萬步言，系爭房屋是坐落於系爭土地上，然系爭房屋係經當時系爭451 地號土地之出賣人即賴南國交付予買受人即李定，且系爭房屋之建築改良物所有權狀係經臺灣省桃園縣桃園地政事務所核發，亦是賴南國所交付，基於信任賴南國並信賴該地政事務所，皆不可歸責於李定，自亦不可歸責於被告2 人，而應歸責於賴南國身為出賣人而違反正確交付買賣物之義務，並可歸責於該地政事務所違法核發錯誤權狀，而前揭可歸責之事由，應由原告4 人繼承之。是以基於原告應繼承賴南國為出賣人卻違反其義務而給付錯誤之責任，原告4 人至多僅能依不當得利之法律關係請求返還錯誤給付之系爭土地，但亦須同時交付正確之土地，並應賠償可歸責於賴南國致使系爭房屋坐落於錯誤土地之損害（是項責任亦應由原告4 人繼承），不得依民法第767 條第1 項、第821 條規定為之請求（系爭房屋及系爭443 、450 地號土地皆是賴南國所給付，不論是否給付錯誤，皆不符無權占有之情形）
（四）從當時地政單位所核發系爭房屋建築改良物所有權狀以觀，系爭房屋確實正確地建造於現屬被告共有之系爭451 地號土地上，並未有建造錯置於他人土地上之情形，至於土地重測後，系爭房屋卻登記於原告4 人為共有人之土地上（房屋不會自己移動，全是人為登記錯誤所造成），乃是系爭房屋建築完成後所發生，是以縱使土地複丈未有測量錯誤，亦可歸責於地政單位重測時編號登記錯誤，根本非兩造所能預見。由上可知，本件絕非系爭房屋建錯於原告
4 人之土地，明顯是地政單位於建屋完成後重測時編號登記錯誤，兩造應依循行政爭訟程序，請求更為正確之土地編號登記，方為適法，並非原告得以主張系爭房屋建錯土地云云而依民法第767 條第1 項、第821 條規定為之請求，故原告所請亦屬錯誤，並無理由。
（五）本件並無系爭房屋建錯土地之情事，加以上開土地複丈成果圖以觀，亦足證係地政單位於重測時編號登記錯誤，是項違法責任應由桃園市政府全部承擔，更無所謂免費交換土地之時機可言，桃園市政府應負到底，因此所衍生之費用或損害亦應由桃園市政府負責承受。原告4 人不思與被告2 人合作，依法循行政爭訟途徑解決爭議反而捏造系爭房屋建錯土地之事實，不當地向被告提起排所有權侵害之訴訟，縱容桃園市政府行政上違法侵害人民用產權之行為（原來系爭房屋是正確登記於被告土地上，重測後卻錯誤變更地號記於原告土地上，違法侵害人民財產權甚鉅），甚至要求被告2 人配合縱容云云，殊不可採等語，以資抗辯。
（六）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）關於拆屋還地之請求：
1.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民事訴訟法第277 條、民法第767 條第1 項前段、第
821 條定有明文。
2.本件原告4 人主張：原告賴啟仁、賴玉惠、賴阿雪、賴淑真為系爭443 、450 地號土地之共有人，於該2 筆土地之應有部分各為3 分之2 、15分之1 、15分之1 、45分之1；被告2 人為相鄰之系爭451 地號土地及系爭房屋之共有人，於系爭451 地號土地、系爭房屋應有部分各為2 分之
1 ；系爭房屋越界佔用系爭443 、450 地號土地如附圖二所示A 、B 部分等情，並提出土地登記謄本、建物登記謄本及現場照片為證（見本院卷第11至24頁），且有桃園市蘆竹地政事務所經本院委託製作之複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第141 頁），堪可採認。
3.被告2 人雖否認原告4 人之主張，並以土地重測編號錯誤云云抗辯，然查：
⑴依前揭複丈成果圖、土地登記謄本所示，系爭房屋確有
佔用系爭443 、450 地號土地、系爭443 、450 地號土地重測前分別為坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段0000000000000地號土地、系爭451 地號土地在重測前確為坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段0000 00 地號土地。
⑵對照前揭複丈成果圖及被告2 人提出重測前地籍圖，系
爭451 地號土地確係重測前坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號土地（見本院卷第99、141 頁）。是以，被告2 人抗辯土地重測時編號錯誤云云，顯屬無稽。
⑶事實上，本院當庭提示該重測前地籍圖，詢問：「重測
前地籍圖129-62地號土地的位置，是現在的451 地號還是450 地號？」被告2 人均答稱：「現在是451 地號」等語（見107 年9 月18日言詞辯論筆錄，本院卷第163、164 頁），被告2 人似乎能夠辨認地籍圖所示各該相關土地之位置。
⑷然被告王思涵又旋即辯稱：「我在想是不是當初地政重
測時有把地號弄錯了」云云（見107 年9 月18日言詞辯論筆錄，本院卷第164 頁）。本院實在無法理解，被告
2 人知不知道自己在想什麼、說什麼、做什麼。此部分抗辯於法無據，並無可採。
4.被告2 人雖另以前揭李定向賴南國買地、出資委託賴南國蓋屋之情事云云，以資抗辯，並提出不動產權利憑證、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本、建築改良物登記簿、土地登記簿、地價稅繳款書、土地所有權移轉契約書、土地建築改良物贈與所有權移轉契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、地籍圖謄本、建物複丈（勘測）結果（見本院卷第46至103頁）。然查：
⑴被告2 人提出的不動產權利憑證內附買賣契約書、契稅
繳納通知書、監證費繳納通知書等文件，僅能證明李定向賴南國購買系爭451 地號土地之情事，至於被告2 人關於李定出資、由賴南國委託承包商建屋的抗辯，該等文件均無記載。
⑵被告2 人另以原告賴啟仁於107 年2 月6 日言詞辯論期
日所稱：「買賣是原告祖父的事，建物是61年蓋的沒意見，也是被告父親向原告祖父買土地沒錯，兩造祖父或父親都不識字，兩造蓋起來都以為是正確的」等語（見本院卷第45頁），抗辯原告4 人已承認賴南國與李定間買賣土地時包含即將建造之系爭房屋在內云云，然為什「兩造『蓋起來』都以為是正確的」，能夠如此推論，從文義或脈絡來看，都是不清楚的。
⑶本院於107 年9 月18日言詞辯論期日詢問：「為什麼原
告稱『兩造蓋起都以為是正確的』，可以推認當時買賣標的包括房屋在內？」被告王思涵答以：「因為我們買的時候就住在那邊了。」被告李文龍答以：「原告的爺爺跟爸爸都知道。」（見本院卷第164 頁）可見，關於原告賴啟仁之陳述與被告所為抗辯之間的關聯，原告並沒有具體的論據或推理，只是抓著原告賴啟仁的話尾，恣意解讀。
⑷被告2 人所提出其他的書證，也無從證明李定出資委託
賴南國委託承包商建屋之情事。本院即難就此事實為有利被告2 人之認定，被告2 人基於這項不存在的事實所提出的抗辯，即無可採。
5.此外，原告4 人請求拆屋還地的法律上依據，為物上請求權，依民法第767 條第1 項前段規定，本不以所有權人不得歸責或無權占有人得歸責為要件。被告2 人一再抗辯自己不可歸責、原告4 人為可歸責、重測時編號登記錯誤，是項違法責任應由桃園市政府全部承擔云云，似乎沒有弄清楚原告4 人所主張的權利，以及被告2 人相對應的義務。此部分抗辯於法無據，亦無可採。
6.綜上，被告2 人以渠等共有之系爭房屋，無權占有原告4人為共有人之系爭443 、450 地號土地如附表所示A 、B部分，原告4 人行使物上請求權，請求被告2 人拆除該等地上物，並返還所佔用部分土地予全體共有人，為有理由，應予准許。
（二）關於返還不當得利之請求：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條定有明文。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條定有明文。另按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。
3.本件原告主張：被告2 人無權佔用系爭443 、450 地號土地如附表所示A 、B 部分等情，業經本院審認如上，依民法第179 條規定，被告2 人無法律上原因而受有使用、收益該部分土地之利益，此等利益本應歸屬於該2 筆土地之全體共有人，是被告2 人受有利益，乃致原告4 人及其餘共有人而受有損害，應構成不當得利。又被告2 人所受利益即土地之使用收益本身，依其性質不能返還，自應依民法第181 條規定償還其價額。
4.承上，系爭443 、450 地號土地鄰近溪海國小、大園國小、大興高中等學區，又距大園捷運站、桃園機場不遠，有國道二號經過，交通便利，空氣清淨，居住環境宜人、舒適，是以地價年息百分之5 計算被告2 人應補償之金額，應屬合理。準此，被告2 人自102 年1 月1 日至106 年12月31日止之不當得利，合計為72,171元（計算式：〔870×3 ＋699.2 ×2 〕×5%×17.35 ＋〔2200×3 ×＋2346.4×2 〕×5%×121.66，小數點以下四捨五入），被告2 人各應分擔2 分之1 ，並按原告4 人之應有部分比例計算，原告4 人所得請求之金額如附表三所示，原告4 人此項請求逾越該金額部分為無理由，應予駁回。
5.另自107 年1 月1 日起，被告2 人因佔用系爭443 、450地號土地，每月所受不當得利金額共計為1,240 元（計算式：〔699.2 ×17.35 ＋2346.4×121.66〕×5%÷12，小數點以下四捨五入），被告2 人各應分擔2 分之1 ，並按原告4 人之應有部分比例計算，原告4 人所得請求之金額如附表四所示，原告4 人此項請求逾越該金額部分為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告4 人行使物上請求權，請求被告將坐落系爭
443、450 地號土地上如附圖二所示A 、B 部分地上物拆除，並本於不當得利之法律關係，請求被告2 人給付如附表三所示金額，及均自107 年1 月12日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自107 年1 月1 日起，至將附圖二所示A 、B 部分地上物拆除，並將該等地上物所佔用部分土地返還予全體共有人之日止，按月於每月30日前，分別給付原告如附表四所示金額，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件雖為各當事人一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告4 人敗訴部分，乃關於被告2 人佔用土地所生不當得利部分之請求，此部分本不列入訴訟標的價額之計算，不另課徵裁判費，故本件訴訟費用應由被告2 人負擔，始屬公允，爰裁判如主文第
4 項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第四庭 法 官 孫健智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 陳子彤