臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1170號原 告 楊杰訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師張雅蘋律師被 告 金黛萍訴訟代理人 蔡榮德律師被 告 安昇廣告企業社即王玉萍上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108 年2 月18日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴時聲明㈠為請求被告金黛萍應將設置於坐落桃園市○○區○○段○○○段0000○號建物之屋頂突出物外牆之廣告物拆除，並將該外牆騰空遷讓返還予原告（詳本院卷第2 頁）。嗣該聲明之被告變更為安昇廣告企業社即王玉萍（詳本院卷第96頁）。經核前揭訴之追加、變更，要係基於同一基礎事實，揆諸前揭法條規定，並無不合，應予准許。
二、本件被告安昇廣告企業社即王玉萍經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）金鑽大樓（下稱系爭建物）坐落於桃園市○○區○○段○○○段0000000000地號土地上（下稱系爭土地），原告為系爭建物門牌號碼桃園市○○區○○路○段00○0 號7樓（桃園市○○區○○段○○○段0000○號，下稱7746建號）之區分所有權人，被告金黛萍則為系爭建物門牌號碼桃園市○○區○○路○段00○0 號4 樓之2 （桃園市○○區○○段○○○段0000○號，下稱7741建號）之區分所有權人。
（二）系爭土地原為訴外人陳寬仁、陳寬博（以下僅以陳寬仁、陳寬博稱之）所共有，渠等與起造建商於民國78年3 月10日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約書），約定由陳寬仁、陳寬博提供系爭土地作為建築系爭建物之地基，並約定：「……三、建物分配：建物以申請地下一樓地上七樓為合建標準。甲方（即陳寬仁、陳寬博）分得地下室之全部（扣減公共設施使用部分）、壹、貳、柒樓及屋頂突出物（屋頂突出物須扣減公共設施使用部分）。……屋頂使用權與一樓空地之使用權全歸甲方所有，……」。亦即系爭建物之屋頂突出物（下稱系爭屋頂突出物）雖登記為共有，惟系爭土地之原地主陳寬仁、陳寬博與系爭建物之起造建商已就系爭屋頂突出物定有分管協議（下稱系爭分管協議），約定系爭屋頂突出物屬於7 樓建物所有人分管範圍。
（三）原告於102 年5 月28日向訴外人美達投資股份有限公司（下稱美達公司）購買系爭建物7 樓及系爭土地持分，美達公司除交付系爭合建契約書予原告外並說明系爭建物共有部分分管情形，是系爭分管協議對於原告及系爭建物之其餘區分所有權人仍繼續存在。惟被告金黛萍未經原告同意，將系爭屋頂突出物之外牆自102 年10月25日起以每月租金1 萬元出租予第三人，現系爭屋頂突出物之承租人為被告安昇廣告企業社即王玉萍（以下僅以安昇廣告企業社稱之），爰以民法第767 條第1 項、第821 條本文請求被告安昇廣告企業社拆除設置於系爭屋頂突出物外牆之廣告物，並將系爭屋頂突出物外牆騰空遷讓返還原告。另依民法第179 條規定，請求被告金黛萍返還相當於租金之不當得利共計48萬元，及自106 年10月25日起至騰空遷讓返還系爭屋頂突出物外牆之日止，按月給付原告1 萬元等語。並聲明：㈠被告安昇廣告企業社應將設置於系爭建物之系爭屋頂突出物外牆上之廣告物拆除，並將該外牆騰空遷讓返還原告。㈡被告金黛萍應給付原告48萬元，及自106 年10月25日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示外牆之日止，按月給付原告1 萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告金黛萍則以：
（一）系爭合建契約書之立約雙方所單獨之約定無法拘束非當事人之被告，且依據系爭合建契約書第3 條規定可知，系爭屋頂突出物乃為公共設施，並不在陳寬仁、陳寬博所分管之範圍內，其分管部分為屋頂使用權非系爭屋頂突出物。又原告主張陳寬仁、陳寬博與起造建商間就系爭屋頂突出物有分管協議，約定系爭屋頂突出物屬7 樓建物所有人分管範圍，顯與系爭合建契約書約定不符，且系爭合建契約書第3 條僅記載屋頂使用權歸甲方，並非系爭屋頂突出物歸甲方。故縱以系爭合建契約書認定屋頂為陳寬仁、陳寬博二人有使用權，但亦不含系爭屋頂突出物，且系爭屋頂突出物之牆面出租與屋頂不同，不在其二人之分管範圍內。
（二）系爭建物4 樓乃是被告配偶王金城向原建商之負責人魏錦城所購買，雙方訂立之買賣契約，其上載明：「屋頂平台除公共設施外，歸頂樓住戶保管使用」，系爭屋頂突出物乃公共設施，並非原告所得保管使用之物。又因系爭建物電梯等公設老舊，無經費可為修繕，故系爭建物之2 樓至
6 樓住戶均同意出租系爭屋頂突出物之外牆，並以租金作為電梯等公設之維修經費，且出租人為三民金鑽管理委員會非被告，原告亦未舉證說明被告何以該當民法第179 條不當得利之構成要件等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回之。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告安昇廣告企業社則以：原告就系爭屋頂突出物之外牆是否具有分管而得單獨使用之權利及屋頂平台、系爭屋頂突出物之使用權，與其他住戶間所生之爭議等，均同意引用被告金黛萍之抗辯，不重覆贅述。依照最高法院48年台上字第1258號判例所示「出租人本不以所有人為限…。」，被告安昇廣告企業社向訴外人三民金鑽管理委員會承租系爭屋頂突出物之外牆，姑不論系爭屋頂突出物係由管委會名義出租，乃屬於社會普遍現象、無背任何常情，且被告安昇廣告企業社並不知悉三民金鑽管理委員會是否有向主管機關桃園市報備，即使未報備亦不影響被告安昇廣告企業社及三民金鑽管理委員會之租約效力。住戶間關於系爭屋頂突出物使用權之爭議，被告安昇廣告企業社為善意之第三人，與三民金鑽管理委員會間之租賃契約，自不因住戶間是否成立系爭分管協議而受影響。被告安昇廣告企業社與三民金鑽管理委員會簽立租賃契約後均依約履行，本於租約權利而於系爭屋頂突出物上架設廣告物，在租約期間內，使用權受租約保障，原告無權利請求被告安昇廣告企業社拆除廣告物等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回之。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其為系爭建物7 樓之區分所有權人，被告金黛萍則為系爭建物4 樓之2 之區分所有權人，並提出建物所有權狀、7741建號建物登記第一、二類謄本、系爭土地登記第一類謄本（見本院卷第8 至9 頁、55至56頁、51至54頁）在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張依照系爭分管協議之約定，系爭屋頂突出物應屬其分管範圍，被告金黛萍無權將系爭屋頂突出物之外牆出租予被告安昇廣告企業社，被告安昇廣告企業社應拆除設置於系爭屋頂突出物外牆之廣告，將系爭屋頂突出物騰空返還予原告，被告金黛萍應給付相當於租金之不當得利等情，則為被告金黛萍、安昇廣告企業社所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執事項分述如下：
（一）關於被告金黛萍之當事人適格部分：按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。查，本件原告主張系爭屋頂突出物屬於其分管之範圍，而被告金黛萍無權將系爭屋頂突出物出租予第三人，基於民法第179 條規定，請求被告金黛萍返還相當於租金之不當得利48萬元，及自106 年10月25日起至騰空遷讓返還系爭屋頂突出物外牆之日止，按月給付原告1 萬元等語，核屬給付之訴，且係以被告金黛萍為本件訴訟標的法律關係之義務主體，揆依前揭說明，原告以金黛萍為本件被告，其當事人適格並無欠缺。至於系爭屋頂突出物之出租人是否為被告金黛萍，核屬原告請求被告金黛萍返還相當於不當得利之租金有無理由之問題，允先敘明。
（二）系爭分管協議對於被告金黛萍是否具有拘束力？
1、按公寓大廈之共用部分，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人所管理使用，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，若受讓人對於分管契約之存在係明知或可得而知之情形，應受分管契約之拘束（最高法院102 年度台上字第500 號判決意旨參照）。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。且主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。
2、原告主張其向訴外人美達公司購買系爭建物7 樓時，美達公司交付系爭合建契約書予原告，並說明系爭分管協議之情形，此有原告提出合建契約書1 份存卷可稽（見本院卷第10至13頁）。該合建契約書第3 條固約定：「建物分配：建物以申請地下一樓地上七樓為合建標準，甲方分得地下室之全部（扣減公共設施使用部份）壹、貳、柒樓及屋頂突出物之全部（屋頂突出物須扣減公共設施使用部份）。乙方分得第參、肆、伍、陸層樓之全部。但有關公共設施使用之部份，不論其住於任何樓層，均為雙方依其所分得建物共同共有之。屋頂使用權與一樓空地使用權全歸甲方所有，乙方並應於出售房屋時於契約上以文字載明清楚。」等語（見本院卷第10頁）。然該合建契約書乃拓展（契約年代久遠字跡模糊，暫以此名稱之）建設有限公司與地主陳寬仁、陳寬博簽訂（詳本院卷第10、13頁），原告固認建商與地主依系爭合建契約約定各自取得特定樓層建物所有權時，建商與原地主即均為系爭建物之區分所有權人，自得就共有部分為分管約定云云。惟由被告金黛萍提出系爭建物4 樓之2 之買賣契約書觀之，出賣人並非前開建設公司而為魏錦城，有買賣契約書及同意書各1 份可考（詳本院卷第29、37頁），可見原地主陳寬仁、陳寬博與前開建設公司簽訂系爭合建契約至系爭建物完成後，應分歸建設公司之3 、4 、5 、6 層樓係登記在魏錦城名下，而非登記在前述建設公司名下，應無疑義。從而，與原地主陳寬仁、陳寬博約定分管契約之建設公司，並非登記之區分所有權人，自無分管契約可言。準此，原告主張之分管契約無從拘束被告金黛萍。
（三）原告訴請被告安昇廣告企業社將設置於系爭屋頂突出物外牆之廣告拆除，並將系爭屋頂設置物返還予原告及請求被告金黛萍返還相當於租金之不當得利，是否有理？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第82
1 條固分別定有明文。原告向被告安昇廣告企業社請求將設置於系爭屋頂突出物外牆之廣告拆除，並將系爭屋頂突出物返還予原告云云。惟查系爭屋頂突出物為公共設施，已如前述，姑不論系爭分管契約存在與否，參之系爭合建契約書第3 條但書約定：「但有關公共設施使用之部份，不論其住於任何樓層，均為雙方依其所分得建物共同共有之。」等語，則系爭屋頂突出物應為全體區分所有權人所共有，原告僅得為全體區分所有權人之利益，為回復共有物之請求，然原告僅就自己之利益而為請求，並不符合上開規定，其請求洵無可取。
2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。原告主張被告金黛萍因出租系爭屋頂突出物而受有利益致其受有損害云云，惟原告並非屋頂突出物分管契約使用人，已如前述，則被告金黛萍或系爭建物管理委員會出租系爭屋頂突出物，要難致原告受有損害，洵可確定。故原告依據民法第179 條之規定，請求被告金黛萍給付相當於租金之不當得利48萬元及自106 年10月25日起至騰空遷讓返還系爭屋頂突出物外牆之日止，按月給付原告1 萬元，顯屬無據。
六、綜上所陳，原告主張系爭屋頂突出物為其分管協議之範圍，請求判決如訴之聲明，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
民事第三庭法 官 吳為平以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
書記官 張詠芳