臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1171號原 告 徐素娥訴訟代理人 韓邦財律師
譚智文律師複代理人 郭立寬律師被 告 晨豐建設有限公司兼上一人法定代理人 陳滄潮被 告 呂芳素
蔡明德呂建鴻共 同訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告晨豐建設有限公司應給付原告新臺幣玖拾伍萬陸仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻應給付原告新臺幣壹佰肆拾參萬肆仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬玖仟元為被告晨豐建設有限公司供擔保後，得假執行；但被告晨豐建設有限公司如以新臺幣玖拾伍萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第一項於原告以新臺幣肆拾柒萬玖仟元為被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻供擔保後，得假執行；但被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻如以新臺幣壹佰肆拾參萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第25
5 條第1 項第1 款及第2 項分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1 、2 項原為：（一）被告晨豐建設有限公司（下稱晨豐公司）應給付原告新臺幣（下同）172 萬1,
540 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻（下稱陳滄潮等4 人）應連帶原告258 萬2,310 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於民國107 年9 月12日具狀變更聲明如後述訴之聲明所述（見本院卷第229 頁、第237 頁），而被告並無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第229 頁），視為同意原告之變更及追加，揆諸首揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於102 年6 月29日分別與被告晨豐公司、陳滄潮等4 人（下合稱被告）簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地契約，或分稱系爭房屋契約、系爭土地契約），向被告晨豐公司購買國際高鐵御景（下稱系爭建案）B 棟12樓預售房屋，及向被告陳滄潮等4 人購買其基地持分（下合稱系爭房地，或分稱系爭房屋、系爭土地），約定系爭房地總價3,620 萬5,000 元（其中房屋價款1,448 萬2,000 元、土地價款2,172 萬3,000 元），而伊至今已繳付房地價款共計539 萬元（含房屋價款215 萬6,000元及土地價款323 萬4,000 元），被告雖未將系爭房地點交予伊，惟據訴外人即伊友人詹美華告知其入住所購買系爭建案A 棟13號房屋後竟發現嚴重漏水之瑕疵，且施作之建材、公設比例、公用廳堂及自家大門設計均與契約不符等情，伊遂於106 年1 月5 日委由律師發函要求被告應盡速修繕瑕疵等語，然被告不僅怠於履行修補瑕疵之義務，更於106 年2月8 日委由律師發函以伊未依約給付價款為由解除系爭房地契約，並沒收伊已付之價金充作違約金等語，且因被告於伊簽署系爭房地契約前並未依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 第1 項規定給予合理之審閱期間，則前開違約金條款應屬無效，縱認該條款為有效，因本件係被告違反其瑕疵擔保義務在先，而被告事後亦將系爭房地轉售他人，則被告將伊買賣系爭房地所給付之539 萬元全數充作違約金予已沒收，顯屬過高，爰依民法第252 條規定請求酌減違約金至房地總價款3%後，依民法第179 條規定請求被告返還餘額並加計法定遲延利息等語，並聲明：（一）被告晨豐公司應給付原告172 萬1,540 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；（二）被告陳滄潮等4 人應共同給付原告258 萬2,310 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告前因違約未交付買賣期款，經伊於105 年6月21日寄發中壢興國郵局存證號碼第146 號存證信函通知原告於函到後5 日給付結構完成款、外飾完成款及申請使用執照款共計3,081 萬5,000 元等語（下稱146 號存證信函），再於105 年12月9 日委由邱清銜律師寄發松律字第10512017號律師函通知原告於函到後5 日內給付前開價款等語（下稱00000000號律師函），原告於收受仍拒不繳付，嗣伊再委由邱清銜律師於106 年2 月8 日寄發松律字第10602015號律師函通知原告解除系爭房地契約並沒收已繳納之買賣價金等語（下稱第00000000號律師函），原告則於106 年2 月9 日收受，是系爭房地契約業經伊合法解除，伊自得依系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條約定沒收已付價款充作違約金，且伊所沒收之價金並未逾內政部公布預售屋買賣契約書範本第25條第4 項所定最高不得超過房地總價款15% 之規定，而無過高情形，又伊於解約後以3,300 萬元售出系爭房地，業已損失300 萬餘元之預期利益，倘允由原告任意酌減違約金，實有違公平，且亦可能造成其他消費者惡意違約後再請求酌減違約金之風氣等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於102 年6 月29日簽訂系爭房地契約，以總價3,620 萬5,000 元購買被告所有之系爭房地，而原告已繳付房地價款共計539 萬元（含房屋價款215 萬6,000 元及土地價款323 萬4,000 元）等情，業據其提出系爭房地契約及支票為證（均為影本，見本院卷第10頁至第63頁、第69頁至第71頁）且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告將其繳納價金全數充作違約金，顯屬過高，依民法第252 條請求酌減為依房地總價3%計算之108 萬6,158元，就超出之部分即屬不當得利，被告應依民法第179 條規定返還之等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）被告解除系爭房地契約是否合法？
（二）原告主張系爭房地契約中違約金條款因被告未給予合理之審閱期間而無效，有無理由？（三）被告將原告給付之買賣價金全數充作違約金予以沒收，有無過高而應予酌減？茲分述如下：
（一）被告解除系爭房地契約為合法：
1、依系爭房屋契約第7 條第1 項、第2 項約定：「一、本條付款辦法甲方（本院按即原告）應依附件㈢付款明細表之規定，於接獲乙方（本院按即被告晨豐公司）書面掛號繳款通知書七日內自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，甲方有先為繳款義務，如甲方逾期仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期款部分每日萬分之二計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。乙方並得催告，經送達七日內仍不履行繳款約定，雙方同意依第二二條違約之處罰規定處理。」；系爭房屋契約第22條第2 項約定：「甲方違反第七條第二項規定或本約其他條款時，乙方得沒收依房屋及本契約有聯立關係之契約總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並得解除本契約。」；系爭土地契約第
3 條第1 項、第2 項約定：「一、本條付款辦法甲方（本院按即原告）應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲乙方（本院按即被告陳滄潮等4 人）書面掛號繳款通知書七日內自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，甲方有先為繳款義務，如甲方逾期仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期款部分每日萬分之二計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。乙方並得催告，經送達七日內仍不履行繳款約定，雙方同意依第十一條違約之處罰規定處理。」；系爭土地契約第11條第2 項約定：「甲方違反第三條第二項規定或本約其他條款時，乙方得沒收依土地及本契約有聯立關係之契約總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並得解除本契約。」（見本院卷第12頁、第20頁、第55頁、第57頁），由上以觀，原告應依系爭房地契約附件之付款明細表所載依被告通知繳付期款，如未於被告通知繳款期限內繳付之，即屬違約。
2、又被告前於105 年6 月21日寄發146 號存證信函通知原告應於函到後5 日給付結構完成款、外飾完成款及申請使用執照款共計3,081 萬5,000 元等語，原告於105 年6 月22日收受，嗣被告再於105 年12月9 日委由邱清銜律師寄發第00000000號律師函通知原告於函到後5 日內給付前開價款等語，原告於105 年12月15日收受，業據被告提出前揭存證信函及律師函為證（見本院卷第142 頁至第146 頁），且為原告所不爭執（見本院卷第234 頁），應認被告確已依系爭房屋契約第7 條第1 項、第2 項及系爭土地契約第3 條第1 項、第2 項之約定，通知原告繳付期款，是原告至遲應於105 年12月20日前履行給付期款之義務，否則即屬給付遲延，而被告自105 年6 月21日依約通知原告履行迄至105 年12月9 日再次通知原告應於文到5 日內履行，期間將近半年，惟原告仍未履行，則被告於106 年2 月
8 日寄發第00000000號律師函通知原告解除系爭房地契約（見本院卷第66頁至第68頁），原告於106 年2 月9 日收受，亦為原告所不爭執（見本院卷第234 頁) ，則系爭房地契約已於106 年2 月9 日經被告合法解除。
3、至原告雖主張被告未履行瑕疵擔保義務，自得拒絕給付價款云云，而按有關瑕疵擔保之規定，於特定物之買賣，該買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，買受人固得例外在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金（最高法院98年度台上字第1691號判決意旨參照），惟觀諸原告於106 年1 月5 日委由韓邦財律師寄發之律師函內容（見本院卷第64頁至第65頁），僅空言指摘系爭建案與契約不符，不僅未具體說明瑕疵之內容，亦未定相當期限催告被告修補瑕疵，更未見有何拒絕給付價款之用語，則原告於被告合法解除系爭房契約後始執此主張同時履行抗辯，於法自屬無據。
（二）被告並無違反消保法第11條之1 第1 項未給予合理審閱期間之情事：
1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第3 項定有明文。再依行政院消費者保護委員會會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載事項）壹、應記載事項，一、契約審閱期規定「本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少5 日）」（見本院卷第148 頁），而系爭房地契約係屬預售屋買賣，自應給予原告5 日之審閱期間，始為合理。
2、觀諸系爭房屋契約第1 條載明：「本契約於中華民國102年6 月20日經甲方攜回審閱五日以上。甲乙雙方確認本約各項條款其權利與義務之規範並未違背資訊揭露、平等互惠與公平原則。」原告並於其後買方簽章處簽名蓋章（見本院卷第10頁）；另系爭土地契約第1 頁亦載有：「本契約於中華民國102 年6 月20日經甲方攜回審閱五日以上。
」原告亦於其後買方簽章處簽名蓋章（見本院卷第55頁），核其內容，均為正常智識程度者得瞭解之文字，原告既已親自於該處簽名蓋章，應認原告已知悉所簽訂之系爭房地契約有審閱期間之約定，而系爭房地契約係於102 年6月29日簽訂，自足堪認原告於簽署系爭房地契約前已攜回審閱5 日以上，而有充分了解定型化契約條款之機會，益徵被告並無違反上開消保法關於合理審閱期間規定之情事，原告雖主張係於簽約日始得審閱契約內容云云，不僅與前開所載不符，復未提出其他具體事證以實其說，自難就此部分為有利於原告之認定。
（三）被告將原告給付之買賣價金全數充作違約金予以沒收，應屬過高而應予酌減：
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。另約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，民法第252 條亦定有明文，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。
2、經查，原告於簽訂系爭房地契約，因未依約繳付期款，經被告於106 年2 月9 日合法解除系爭房地契約，已如前述，又系爭房地契約就「違約處罰」係於系爭房屋契約第22條第2 項、系爭土地契約11條第2 項（內容如前述），而兩造亦不爭執此約定係屬損害賠償總額預定性質之違約金（見本院卷第170 頁），本院審酌系爭房地契約約定系爭房屋、土地之買賣價金分別為1,448 萬2,000 元、2,172萬3,000 元，依此，系爭房地總價款之15% 即為543 萬75
0 元【計算式：（1,448 萬2,000 元＋2,172 萬3,000 元）×15% ＝543 萬750 元】，又被告受領之房屋價款及土地價款分別為215 萬6,000 元、323 萬4,000 元，衡以被告之銷售費用及佣金支出，乃其營業成本，應已含括在前開買賣價金之內，並共同與買受人簽訂系爭房地契約，其後辦理通知繳款、催告、解約等事宜，亦均共同具名行之，則被告因系爭房地買賣所獲利潤之比例亦應等同視之，較為合理，另倘原告依約履行，依財政部所公布之建築工程業106 年度（即解除契約時）同業利潤標準，被告可獲得之淨利率應為8%，即分別為115 萬8,560 元（計算式：
房屋價款1,448 萬2,000 元×8%＝115 萬8,560 元）、17
3 萬7,840 元（計算式：土地價款2,172 萬3,000 元×8%＝173 萬7,840 元，合計289 萬6,400 元，而因原告拒不履約，被告事後以較低之成交價即3,300 萬元轉售（見本院卷第190 頁至第193 頁。本院按：房屋價款1,980 萬元、土地價款1,320 萬元，合計3,300 萬元，被告答辯狀誤載為3,000 萬元），暨被告因原告違約須再行出售系爭房地，而支出銷售費用、佣金支出、營業成本及預期利潤之損失等一切情狀，認被告沒收價金539 萬元充作違約金尚屬過高，應以300 萬元為適當，原告主張僅能沒收房地總價3%及被告抗辯539 萬應全數沒收云云，均非可採。茲依被告晨豐公司房屋總價1,448 萬2,000 元，被告陳滄潮等
4 人土地總價2,172 萬3,000 元比例計算，被告晨豐公司得沒收120 萬元（計算式：300 萬元×1,448 萬2,000 元/3,620萬5,000 元＝120 萬元）、被告陳滄潮等4 人得沒收180 萬元（計算式：300 萬元×2,172 萬3,000 元/3,620萬5,000 元＝180 萬元）。
3、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102 年度台上字第1330號判決意旨參照）。被告晨豐公司、陳滄潮等4 人得沒收違約金分別為120 萬元及180 萬元，已如前述，而被告晨豐公司、陳滄潮等4 人分別沒收215 萬6,000 元及323 萬4,000元，經扣除上開得沒收金額後，被告晨豐公司、陳滄潮等
4 人沒收之95萬6,000 元（計算式：215 萬6,000 元－12
0 萬元＝95萬6,000 元）、143 萬4,000 元（計算式：32
3 萬4,000 元－180 萬元＝143 萬4,000 元）即為不當得利，原告請求被告晨豐公司、陳滄潮等4 人返還，自屬有據，惟原告此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，是原告就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起算，原告請求被告給付之利息，超過自本判決確定翌日起算部分，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告晨豐公司給付95萬6,000 元、被告陳滄潮等4 人給付143 萬4,000 元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 107 年 10 月 12 日
民事第二庭 法 官 張永輝正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 12 日
書記官 劉雅婷