臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1217號原 告 魏良明訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 趙俊翔律師
侯銘欽律師被 告 張傳桂
邱煥城邱志明兼上二人共同訴訟代理人 邱永祥上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，於民國107 年11月28日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第
168 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件被告邱煥乾於民國102 年5 月9 日死亡，業經原告魏良明之訴訟代理人林清漢律師於107 年8 月10日具狀聲明承受訴訟，並提出邱煥乾之除戶謄本、繼承人之戶籍謄本、繼承系統表為憑（見本院卷第117 頁、第98頁至第107 頁），核於前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠坐落於桃園市○○區○街○段0000地號（重測前為中壢興南
段中壢老小段34地號）（下稱系爭土地）原為訴外人邱江幼娘（已於64年4 月25日死亡）所有，該系爭土地於45年10月31日由邱江幼娘出賣予原告之父魏金和（已於94年4 月4 日死亡）。嗣後因邱江幼娘遲未就系爭土地辦理所有權移轉登記予魏金和，兩造遂在60年間興訟於臺灣新竹地方法院，並在60年12月14日簽定一紙買回契約作為訴訟外和解之依據。
然於61年2 月2 日魏金和依該買回契約第6 條之規定，以存證信函通知邱江幼娘主張解除契約。嗣後邱江幼娘於64年4月25日死亡，由被告邱煥城、邱煥乾及訴外人邱煥文、邱英妹、藍邱金菊辦理繼承登記，並於79年3 月19日辦理裁判分割共有物，將系爭地號土地分割予邱煥城、邱煥乾二人。嗣後被告等於106 年10月27日將系爭地號土地出賣並移轉所有權登記予被告張傳桂。惟系爭地號土地業由邱江幼娘於45年間出賣予魏金和，並將土地交付魏金和占有使用，且於系爭土地上建有房屋，原告亦經繼承而取得前開房地並占有使用迄今，被告等竟將系爭地號土地於106 年10月27日出賣並移轉登記予張傳桂，實為通謀虛偽之意思表示行為，故原告依民法第242 條、第113 條規定，請求張傳桂塗銷系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記，並請求被告等依45年間簽立之買賣契約移轉系爭土地之所有權予原告等語。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：①被告張傳桂應將坐落於桃園市○○區○街○段
0000地號，面積29.15 平方公尺，權利範圍全部，登記日期：民國106 年10月27日，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。②被告邱煥城、邱永祥、邱志明應將坐落於桃園市○○區○街○段0000地號，面積29.15 平方公尺，權利範圍各1/2 、1/4 、1/4 之土地移轉登記予原告。⒉備位聲明：①被告邱煥城、邱永祥、邱志明應連帶給付新臺
幣( 下同) 425 萬5,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算遲延利息。②原告願供擔保請准假執行。
二、被告邱煥城、邱志明、邱永祥則以：系爭土地原為被告邱永祥、邱志明之父邱煥乾與邱江幼娘所有。邱江幼娘於64年間過世後由邱煥乾與邱煥城二人經分割繼承取得該系爭土地。系爭土地雖曾於45年10月31日由邱江幼娘以總價6 千元出售予魏金和，惟因故遲未辦理所有權移轉登記，魏金和遂於60年10月8 日以邱江幼娘為被告向臺灣新竹地方法院提起請求移轉所有權登記之訴訟，以60年度易字第617 號受理在案。
嗣後雙方於訴訟外達成和解，並於60年12月14日簽立買回契約，約定系爭土地由邱江幼娘以1 萬7,000 元買回，故魏金和與邱江幼娘於45年10月31日訂立之買賣契約書應已作廢失效，而魏金和應於61年2 月28日以前將系爭土地上之建物拆除並將系爭土地點交於邱江幼娘。嗣於61年2 月2 日魏金和卻以中壢郵局第2326號存證信函通知邱江幼娘，以地上建物之所有權人未予同意，無法履行拆除與點交土地之義務，即片面聲明解除買回契約，邱江幼娘亦於61年2 月29日以中壢郵局第2366號存證信函通知魏金和促請依約履行將系爭土地上之建物拆除將土地點交於邱江幼娘，直到90年8 月間因道路開闢，系爭土地上之建物因而全部拆除。惟原告之母魏黃色與其兄魏良雄二人竟未經土地所有權人之同意於系爭土地上建築房屋，嗣後被告等以存證信函通知渠二人於函到後七日內將無權占用系爭土地上之樑柱拆除，將土地回復原狀返還所有權人，但該二人仍將房屋建築完工並出租予他人使用迄今。後於106 年間邱煥城及邱志明、邱永祥等三人將系爭土地於106 年10月16日以總價440 萬元出售予被告張傳桂，並於106 年10月30日登記完畢。依60年10月8 日定立之買回契約，原45年10月31日之買賣契約既已作廢，原告占用系爭土地並不具有合法之權源，故原告之請求應屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張傳桂則以：其與被告等間之系爭土地買賣契約為真正，並非通謀虛偽意思表示所為之買賣，有土地買賣契約書與付款紀錄可資證明等語置辯。
四、不爭執事項（見本院卷第136 至137 頁）：㈠被告邱永祥及邱志明之祖母邱江幼娘確有於45年10月31日將
其所有坐落桃園市○○區○街○段○0000號土地即系爭土地，以6 千元代價出賣予原告之父魏金和。
㈡上開土地於訂約後確由魏金和占有使用，並以魏金和之配偶
魏黃色之名義於系爭土地上興建房屋門牌為桃園市○○區○○路○○○ 號之建物，惟未辦理所有權移轉登記。
㈢系爭土地現因繼承之法律關係，由被告邱煥城、邱永祥、邱志明3 人取得。
㈣魏金和曾於60年間向臺灣新竹地方法院對邱江幼娘提起訴訟
，請求邱江幼娘依上開買賣契約將系爭土地移轉予魏金和所有。
㈤魏金和與邱江幼娘確曾於60年12月14日簽訂買回契約書，約定由邱江幼娘以17,000元向魏金和買回系爭土地。
㈥魏金和有於61年2 月2 日以中壢郵局第2326號存證信函通知
邱江幼娘解除上開買回契約，至於邱江幼娘則於同月29日以中壢郵局第2386號存證信函通知魏金和，依該買回契約將上開民生路106 號建物拆除，並返還系爭土地。
㈦被告邱煥城、邱志明、邱永祥等有於民國106 年10月27日訂約將系爭土地出售予被告張傳桂，並辦理所有權移轉登記。
五、得心證之理由：原告主張依據45年10月31日之買賣契約，其已取得系爭土地所有權，故對系爭土地具有合法占有權源，嗣後被告等將系爭土地出賣予張傳桂，應為法所不許。且上開主張為被告等所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告主張其為系爭土地所有權人，對於系爭土地具有合法占有權源，有無理由？原告主張之先位及備位聲明有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張其為系爭土地所有權人，對於系爭土地具有合法占
有權源，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。最高法院18年上字第2855號民事判例要旨參照。故一造就其主張之事實，應先負舉證之責任，必須證明其為真實後，他造於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。
⒉原告主張依據45年10月31日所簽立之買賣契約，其應已取得
系爭土地之所有權，就該契約內容觀之：「買賣標的為桃園縣○○鎮○○段○○○○段00地號……代價新台幣6000元……新台幣5000元整足訖無訛（另不立收據）……，民國四拾五年拾月參拾壹日，買主魏金和，賣主邱江幼娘」（見本院卷第16頁），確已將系爭土地出賣予魏金和，並為被告所不爭執。惟嗣後兩造就60年12月14日所簽立之買回契約之內容載明邱江幼娘以1 萬7,000 元買回系爭土地（見本院卷第41至44頁），雖原告主張魏金和嗣後因地上建物之所有權人未予同意，無法履行拆除與點交土地之義務，並依該契約第6條之規定以中壢郵局第2326號存證信函通知邱江幼娘解除該買賣契約，惟邱江幼娘認為魏金和並不可依該契約第6 條片面解除買回契約，遂以中壢郵局第2366號存證信函回應請求將系爭土地地上物拆除，並點交系爭土地（見本院卷第45頁、第46頁）。就該契約第6 條內容觀之：「雙方應切實遵約履行，如甲方違約時，願將已付金額全部由乙方並解除本契約，若乙方違約時，應於所收金額全部外，另加壹倍交由甲方收回為充損害賠償，各不得異議。」是以該約款應認僅係作為一方違約時該如何懲罰違約之一方進而訂立之約款，非為一經違約之當事人表示願受該約款懲罰，可逕得解除該買回契約。是以原告所謂魏金和雖已違約，應得於加倍返還渠所收買賣價金予邱江幼娘後，解除該買回契約之主張，應屬無據。況邱江幼娘已於買回契約所定點交日期61年2 月28日之翌日寄發存證信函予魏金和，催促其履約點交系爭土地，足見邱江幼娘並不同意魏金和解約之意思表示，故45年10月31日之買賣契約仍因雙方於60年12月14日所另訂之買回契約而作廢。
⒊另經證人魏良雄於本院107 年11月28日言詞辯論期日到庭證
述：「（問：證人為民國幾年出生？於民國60年12月14日前後是否與父母同住？又居住於何處？）我是00年出生。是的，我們住○○○區○○路○○○ 號，本件系爭房地。（問：證人是否知悉邱江幼娘與魏金和有簽訂買賣契約？在系爭土地上之建物又係何時興建？建物興建後係自住或出租他人或有其他使用情形？）知道，45年的時候我爸爸與邱江幼娘有說好要買這個空地，但是邱江幼娘說有稅的問題一直都沒有過戶給我爸爸魏金和，一直到60年的時候有到法院訴訟，訴訟之後兩人又有再談土地買賣的問題。那時候一開始只有買空地，到48年時才蓋了一個平房，自己住，房子蓋之前我們住隔壁土地的矮房子，我們跟她們土地是相鄰的。（問：如有約定移轉日期，為何邱江幼娘未依約辦理移轉登記？如未約定移轉日期，魏金和有無請求邱江幼娘辦理移轉登記？邱江幼娘未配合辦理登記原因為何？）合約沒有註明何時過戶，15年間我們一直去找邱江幼娘過戶，邱江幼娘說有稅的問題，一直都沒有過戶，所以在60年間就有一個訴訟，邱江幼娘後來又說她要買回去。我們的合約沒有說什麼時候過戶，但是買的時候我們有給她5000元，並且在過戶完成後會再給邱江幼娘1000元，價金是6000元。（問：邱江幼娘與魏金和於60年12月14日所簽訂買回契約，證人是否知悉？又如何知悉？【提示被證1 】）買回契約書是魏金和與邱江幼娘去談，我爸爸談完之後，剛好我當兵回來，我知道，但是簽契約的時候，魏金和也有跟邱江幼娘說，如果我媽媽不同意邱江幼娘買回，我們就不要讓邱江幼娘買回，因為土地上我們已經有蓋房子而且在住，後來魏金和回家跟我媽媽說，我媽媽說怎麼可能我在上面蓋房子而且有住，於是我們有發存證信函，給邱江幼娘契約第六款，要解除契約。（問：邱江幼娘有無給付買回價金？數額？）17000 買回，當天簽約就給5000元，剩下的12000 就沒有下文，雙方也沒有提告，一直到現在。（問：簽訂買回契約後，魏金和有無將系爭土地返還？如無，原因為何？）沒有返還，因為我們認為買回契約已經解除，所以我們依照45年的契約是有權佔有。（問：於60年12月14日簽訂買回契約時，系爭土地上之建物係為何人所有？又由何人使用中？）一直都是我們家人所有，一直住在裡面。直到90年中豐路拓寬後，才把他拆除一部分，我們又用鋼架把他整修起來，之後就一直租給人家。（問：依卷內即被證二即魏金和於61年2 月2 日以中壢郵局第2326號存證信函通知邱江幼娘，解除買回契約之事實，證人是否知悉？又發該函之目的為何？）【提示被證2 】）是的，依照買回契約第六條要解除買回契約。（問：另當時買回契約有無約定應經建物所有人同意，否則買回失效或得解除之約定？）我爸爸有跟邱江幼娘以口頭約定，要經過建物所有人同意，否則買回契約失效，也因此我們有發存證信函給邱江幼娘說，我們不同意買回。（問：另依卷內邱江幼娘又於61年2 月29日以中壢郵局第2366號存證信函通知魏金和，促請依約履行將系爭土地上之建物拆除將土地點交於邱江幼娘之事實，證人是否知悉？又魏金和及邱江幼娘各如何處理，即邱江幼娘於61年2 月29日有寄發存證信函請求拆除建物返還土地，嗣後有無再為請求或提起民、刑事告訴？【提示被證3 】）我知道。我們互相發完存證信函後就沒有動靜，一直到現在，所以我認為買回契約已經解除，我們是合法佔有，而且原來的契約，沒有約定移轉的時間，所以我也在等對方來移轉。（問：本件地主於106 年10月27日出售予張傳桂時有無告知或通知建物或占有土地之使用人？）106 年7 月我媽媽過逝後，邱家就在10月份的時候把土地賣給被告張傳桂，兩人都沒有通知我，後來租我們房子的人跟我們說，有人來測量土地，而且叫我們搬家，我才知道土地被賣掉了，我才提起訴訟。……（問：請問魏金和是做何行業？）以前是作回收酒瓶、雜物，也就是現在的回收行業。他是在老家，系爭土地附近。我媽媽是家庭主婦，60年間她們處不好，我爸爸就搬出外面，由我媽媽接手做回收，還做了好幾年，我們小孩也有幫忙。（問：魏金和何時搬走？）還不到60年的時候，就搬走住在外面，我媽媽一個人養七個孩子，但他們沒有離婚。我不知道他搬去哪裡。（問：剛才你稱買賣契約書、存證信函你都知悉，請問你是從那邊看過這些資料？）都是我父親影印出來給我看過，因為我是長子。（問：你是否還有上開買賣契約書的原本？）後來我爸爸都帶走了，但是確實就是有這買賣，影本在我媽媽這邊，90年以後都是我代表來跟相鄰土地的人在談。（問：魏金和的後事以及遺物是誰處理？）我爸爸的後事是我處理，但沒有留遺物。有人通知我爸爸快不行了，我把他載回來，住在養老院，幾年後他過逝了。過逝的時候，什麼東西都沒有留下來。（問：原證2 之買賣契約書，是否為你母親留給你的影本？）是。（問：有無從我這邊跟我拿到45年所訂定的契約書影本？）我有拿，但是我本來也有一份。（問：90年在事務所時，是否由我跟你解說，魏金和與邱江幼娘整個買賣的過程？）當初只有講土地怎麼整合，後來就不了了之，被告邱永祥沒有講到系爭土地整個買賣與買回的過程。（問：我有沒有跟你說，系爭土地可以借給你用，之後再還我？）沒有。（問：你媽媽的那一份契約書，與你提出的這份，是否直接從你媽媽留給你的？）是。（問：契約買賣契約書，旁邊空格有寫一個41，為何意？）我不知道。……（問：父親離家原因為何？）他有第三者，跟我媽媽吵架之後就離家了，從離家開始完全沒有跟我們聯繫，也沒有打電話，聽說他跟第三者一起住，大約是60年間，是在訂立買回契約之前就離家了，之後就在也沒有回來了。我們後來五個兄弟結婚都沒有回來，連我們小孩出生都沒有見過魏金和。（問：依你所述，魏金和簽定買回契約前是否就離家？）是，（後改稱）他一離家前兩三個月還會一個月回來兩三天，後來才完全離家。」等語甚詳，然觀之證人上開證述，雖證人稱伊對本件系爭土地60年12月14日簽訂買回契約之情形瞭解，因為有聽魏金和向其說明訂立買回契約之情形，然證人復證述魏金和於訂立上開買回契約前即已離家，離家之原因係與其在外有其他交往之對象而與魏黃色吵架後離家，離家之後並未與家人聯絡，顯見魏金和訂立買回契約時已與證人其家人關係不睦，實難想像魏金和尚能將本件訂立買回契約之情形與證人詳細說明，甚至與邱江幼娘附約約定該買回契約需得到魏黃色之同意才生效，以當時魏金和、魏黃色已吵架斷無聯絡之情形下，有此附約之約定不符常情；證人雖後改稱魏金和離家初期有回來數次，惟就證人之證述對於魏金和離家後之生活狀況、住所等皆毫無所知，殊難想像魏金和因故與妻子魏黃色大吵後藉由僅僅回家數次之機會並未與證人、家人交代其行蹤、生活狀況，僅僅將是否訂立買回契約之細節告知，並徵詢證人及家人之意見。再審酌證人就該買回契約之細節為魏黃色抑或是魏金和向其說明、又是如何取得該買回契約等情交代不清，是證人上開證述是否為真，存有疑問。至被告邱永祥答辯該買賣契約、買回契約均為90年間提供予證人，並將買賣系爭土地之原委向證人詳實說明，且就原告及證人提出之買賣契約、買回契約與被告等提出之上開契約，無論契約上印章之位置、角度，騎縫章蓋印之情形，甚至原證2 所提45年10月31日基地買賣契約書影本右邊有41之字跡等情狀皆屬相同，故可推知被告答辯原告所提各項證據皆自被告處取得，系爭土地使用及買賣之沿革亦為被告邱永祥告知原告等情並非虛構，是本院認上開證人之證述因有諸多矛盾、疑問存在，實難採信，證人上開證述均諉無足採。
⒋綜上所述，原告並未就60年12月14日所簽立之買回契約是否
因邱江幼娘有違反該契約第6 條之情事進而解除該買回契約等情舉證證明之，故該買回契約仍為有效。況若該買回契約確因此解除，原告依45年間所訂立之系爭土地買賣契約取得所有權，然為何迄今均未見原告有積極請求被告就系爭土地辦理所有權移轉登記，卻直至今日才提出訴訟，依此足以證明該買回契約確實存在，故被告稱原告並非土地所有權人，其乃無權佔用系爭土地等情，堪信為真，故原告之主張應於法無據。
㈡原告主張之先位及備位聲明有無理由？
由上述可知，原告既非系爭土地之所有權人或利害關係人，邱永祥、邱志明、邱煥城等基於系爭土地所有權人之地位與張傳桂為之買賣契約與移轉所有權登記應屬合法。故原告之先位及被位聲明皆無理由，應不足採。
六、綜上所述，本件原告主張依45年10月31日之基地買賣契約約定，先位請求被告張傳桂應將系爭土地所有權以買賣為原因之移轉登記應予塗銷，邱煥城、邱永祥、邱志明應將系爭土地之所有權移轉登記予原告；備位請求，邱煥城、邱永祥、邱志明應連帶給付425 萬5,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算遲延利息。均非有據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其備位聲明所為假執行之聲請均失所依附，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
書記官 蔡佳芳