臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1353號原 告 張貴美訴訟代理人 余席文律師被 告 陳盈林追加被告兼訴訟代理人 陳亭妤追加被告 張秀鳳
傑岑小吃店即蘇琳傑上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年7 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第262 條第1 項分別定有明文。查本件原告起訴時係列被告為陳盈林、林漢龍（見本院卷第2 頁），嗣於民國107 年11月19日準備程序中，當庭撤回對林漢龍之起訴，復於107 年12月13日具狀追加陳亭妤、傑岑小吃店即蘇琳傑、張秀鳳為被告（見本院卷第89頁、122 頁至126 頁）；又原告原起訴之聲明為：「（一）被告陳盈林、林漢龍應連帶給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自106 年9 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）被告陳盈林、林漢龍應將坐落於門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 號區分所有建築物（下稱系爭建物）1 、2 樓外牆懸掛之「大埔鐵板燒」招牌予以拆除騰空，返還予共有人全體，及自106 年9 月1 日起至清償日止，按每月給付20萬元相當於不當得利之租金。（三）願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣迭經變更，最終於108 年7 月25日言詞辯論期日當庭變更聲明為：「（一）被告陳盈林、陳亭妤、張秀鳳、傑岑小吃店即蘇琳傑應將系爭建物1 、2樓外牆懸掛之「大埔鐵板燒」、「大埔平價鐵板燒」以紅、黑、白、黃色之橫式招牌予以拆除騰空，返還予共有人全體。（二）被告陳盈林、陳亭妤、張秀鳳應將系爭建物2 、3樓外牆懸掛之「TINA'S限量設計包包」、「00-000-0000 」之粉紅、白、黑色之橫式招牌予以拆除騰空，返還予共有人全體。（三）被告陳盈林、張秀鳳與傑岑小吃店即蘇琳傑應自108 年4 月12日起至聲明第1 項之招牌實際拆除日止，按月連帶給付原告1 萬元相當於租金之不當得利。（四）被告陳盈林、張秀鳳、陳亭妤應自108 年4 月12日起至聲明第2項之招牌實際拆除日止，按月連帶給付原告1 萬元相當於租金之不當得利。（五）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第265 頁、第274 頁至275 頁）。經核原告前揭變更聲明及追加被告陳亭妤、傑岑小吃店即蘇琳傑、張秀鳳均係基於同一基礎事實，又於本案言詞辯論前撤回被告林漢龍部分，揆諸首開法條規定均無不合，應予准許。
二、本件被告張秀鳳、傑岑小吃店即蘇琳傑經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭建物1 樓為被告陳盈林所有，2 樓為追加被告張秀鳳及陳亭妤所共有（應有部分分別為3 分之2 、3 分之1 ），3 至5 樓均為原告及訴外人黃暖琇所共有（應有部分分別為1000分之720 、1000分之280 ）。詎被告陳盈林、追加被告張秀鳳及陳亭妤未取得原告及黃暖琇之同意，於10
6 年7 、8 月許，將系爭建物1 樓出租予追加被告傑岑小吃店即蘇琳傑經營「大埔鐵板燒（中山店）」，復逕將系爭建物1 、2 樓間之外牆牆面架設「大埔鐵板燒」及「大埔平價鐵板燒」之橫式招牌，並於系爭建物2 、3 樓間之外牆墻面架設「TINA'S限量設計包包」、「00-000-0000 」之橫式招牌，然外牆應屬全體所有權人所共有，雖無規約或區分所有權人會議決議，上開被告及追加被告並未得全體共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即逕自架設上開招牌，顯有侵害原告之所有權，爰依民法第821 條、第767 條第1項中段、第179 條、第184 條第1 項及第2 項後段、第185條第1 項及第2 項、第213 條等規定，請求排除侵害並回復原狀，另請求相當於租金之不當得利等語。並聲明：如前開變更後之聲明。
二、被告辯稱：
（一）陳盈林、陳亭妤則以：我們是系爭建物1 、2 樓之所有權人，雖有在1 、2 樓及2 、3 樓間之外牆懸掛招牌，但未將招牌外租，僅供使用人使用。而原告於系爭建物之頂樓及1 樓警衛室外懸掛招牌，且頂樓之招牌更是我們1 、2樓招牌之兩倍大，在將系爭建物3 至5 樓賣給原告以前，
1 樓即出租給別人開店，當時1 、2 樓及2 、3 樓間之外牆本來就有懸掛招牌，原告之前也沒有意見。另兩造雖訂有分管契約，但分管契約並不完整，未將1 、2 樓、電梯及公設等規範在內等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告張秀鳳、傑岑小吃店即蘇琳傑未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭建物1 樓為被告陳盈林所有，現出租予追加被告傑岑小吃店即蘇琳傑經營「大埔鐵板燒（中山店）」，2樓為被告張秀鳳及追加被告陳亭妤所共有（應有部分分別為
3 分之2 、3 分之1 ），3 至5 樓均為原告及訴外人黃暖琇所共有（應有部分分別為1000分之720 、1000分之280 ），又系爭建物1 、2 樓間之外牆牆面架設「大埔鐵板燒」及「大埔平價鐵板燒」之橫式招牌，2 、3 樓間之外牆墻面架設「TINA'S限量設計包包」、「00-000-0000 」之橫式招牌等情，業據其提出現場照片3 張（見本院卷第42、280 、281頁）為證，且有系爭建物謄本在卷可稽（見本院卷第23至31頁），復為被告等人所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，公寓大廈管理條例第
8 條第1 項定有明文。查原告與訴外人黃暖琇、被告陳盈林、追加被告張秀鳳及陳亭妤等人，為系爭建物之所有權人，然上開所有權人就系爭建物外牆面設置廣告物乙事，並無規約亦無區分所有權人會議之決議，此為兩造所不爭執（見本院卷第267 頁），是以，系爭建物所有權人既未就外牆面設置廣告物乙事，訂有規約或有區分所有權人會議之決議，則無公寓大廈管理條例第8 條第1 項之適用。
復依桃園市政府建築管理處108 年5 月17日桃建照字第1080026027號函覆說明：「經查旨揭地址尚無公寓大廈管理組織報備在案，亦無規約或區分所有權人會議決議報備等情事，有關本案設置廣告物自無涉公寓大廈管理條例第8條之適用。」（見本院卷第221 頁至222 頁），亦同此解，先予敘明。
（二）次按「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。」公寓大廈管理條例第3 條第3 款至第6 款、第4 條第1項、第56條第3 項第1 至3 款分別定有明文。是所謂「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，而獨立建築物所有權之牆壁係以牆之外緣為界而辦理產權登記，因此建物之外牆乃屬建物之一部，除非於申請建造執照時另有共用部分、約定專用部分、約定共用等之約定，或有前揭公寓大廈管理條例第8 條第1 項所示該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議等情事，始有應受該規約或區分所有權人會議決議之限制外，獨立建築物所有權之牆壁，應以牆之外緣為界，屬該所有權人專有部分之範圍。查系爭建物並未就外牆部分訂有規約或由區分所有權人會議作成決議已如前述，且系爭建物為一層一戶，有建物謄本在卷可參，是依上開規定，系爭建物之外牆牆面尚屬各樓層住戶之專有部分，依此，區分所有權人除法律另有限制外，自得對其專有部分自由使用、收益、處分。從而，原告主張被告及追加被告等人於系爭建物1 、2 樓及2 、3 樓間外牆架設招牌為侵害其所有權，洵無足取。
（三）另原告主張被告陳盈林未經其同意將系爭建物1 樓出租予追加被告傑岑小吃店即蘇琳傑經營「大埔鐵板燒（中山店）」，係違背建築法令而違法經營小吃店云云，然查系爭建物地上1 層使用用途為G3店鋪，樓地板面積206.97平方公尺，用途為G3店鋪部分得供同G3類組樓地板面積未達30
0 平方公尺之下列場所：餐廳、飲食店、飲料店等類似場所使用，此有桃園市政府建築管理處108 年1 月22日桃建使字第1080005272號函附卷可查（見本院卷第178 至179頁），又依都市計畫法桃園市施行細則第14條1 項第13款及第2 項規定，住宅區作飲食店限於使用建築物之第1 層、第2 層及地下1 層，且樓地板面積不得超過600 平方公尺，系爭建物地上1 層所營項目尚無構成違反都市計畫法桃園市施行細則所定土地使用規範之情節，此有桃園市政府都市發展局108 年1 月28日桃都行字第1080002718號函在卷可參（見本院卷第180 頁），足認被告陳盈林將系爭建物1 樓出租予追加被告傑岑小吃店即蘇琳傑經營飲食店，核屬合法有據，故原告此部分之主張亦屬無稽。
（四）據上，系爭建物並未就外牆部分訂有規約或由區分所有權人會議作成決議，故無公寓大廈管理條例第8 條第1 項之適用，且系爭建物為一層一戶，其外牆牆面尚屬各樓層住戶之專有部分，故各樓層之區分所有權人除法律另有限制外，自得對其專有部分自由使用、收益、處分，又系爭建物1 樓作為飲食店使用，亦無違法之情。從而，原告依民法第821 條、第767 條第1 項中段、第179 條、第184 條第1 項及第2 項後段、第185 條第1 項及第2 項、第213條等規定，請求被告及追加被告等人排除侵害並回復原狀，另請求相當於租金之不當得利云云，於法不合，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 呂綺珍法 官 陳容蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 10 年 8 月 30 日
書記官 鄒明家