臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2733號原 告 范良壽訴訟代理人 姜至軒律師被 告 范良芳（即范忠富承受訴訟人）
范智勝（即范忠富之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 歐龍山律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國108 年8 月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168 條定有明文。又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而他造當事人，亦得聲明承受訴訟，不聲明承受訴訟者，法院得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第175 條、第178 條分別定有明文。查范忠富原為本件被告，惟於訴訟進行中（民國107 年12月21日）死亡，有五福診所死亡證明書及除戶戶籍謄本可稽（見本院卷第48、50頁），其繼承人中之范古盡妹、范宸鳳、黃范秋菊等人拋棄原范忠富所有坐落桃園市○○區○○里0 鄰○○○0 號之房屋之所有權及處分權，而其餘繼承人范良芳、范智勝依法聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、親屬系統表、拋棄書可參（見本院卷第46、98、106 頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有人，其上於民國99年間建有門牌號碼為桃園市○○區○○里0 鄰○○○0 ○0 號之建物（下稱系爭建物），而系爭建物因未辦理保存登記故僅有事實上處分權，而事實上處分權人原為被告范忠富，而其於107 年12月21日死亡後，由被告范良芳、范智勝所繼承。然范忠富於99年間興建系爭建物時並未經系爭土地之他共有人同意，為處理此爭議，嗣後原告即與范忠富簽訂分割協議書（下稱系爭協議書），而該系爭協議書第5 、6 條約定內容為：「因本地段之土地尚未進行重測，地籍圖亦為日據時代所繪製，地界線與事實已有出入，故本次分割旨在將三人之土地持分面積予以分配為個人所有，待將來本地進行重測時方重行調整地界線，至面積仍以本次分割後之面積為準。」第6 條約定：「三人約定於政府進行重測前並調整地界前，土地之使用以現況為準，三人及三人之土地繼受人不得以本土地被共同訂立本協議書之人占用為由，要求任何形式之補償，同時三人並負容許共同訂立本協議書之人就現況使用之責」，由該約定可知系爭土地於政府進行地界重測之前，是以100 年3 月2日簽署之分割協議書當時現況為準，但於政府進行地界重測並調整地界之後，即不可依現況使用，應回復個人所有之土地各自管理使用，而分割協議書內所載之各筆土地在桃園縣政府在民國103 年10月8 日府地測字第10302498341 號公告
104 年度進行地籍重測，而就地籍圖觀之，系爭建物所坐落之系爭土地於103 年10月8 日進行地籍圖重測，故該分割協議書之各簽署人，即應回歸依其所有權能各自對其所有土地進行管理、使用、收益，然經政府重新鑑界後，被告等顯未依據系爭協議書之約定依鑑界後之土地分界各自使用，系爭土地仍有因被告所有之系爭建物無權占用之情。綜上，系爭建物及其附連之土地因有無權占用原告所有之系爭土地之情，而系爭土地合計遭佔用面積經測量後為103.45平方公尺，原告爰依民法第767 條、同法第179 條規定，請求被告返還其無權占用之系爭土地，及占用系爭土地期間相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告范良芳、范智勝應將所有之系爭建物坐落之系爭土地（門牌號碼：桃園市○○區○○里
0 鄰○○○0 ○0 號）及其附連土地上之如附圖標示土地上之建物拆除，並將如附圖所示之系爭土地返還於原告。㈡被告范良芳、范智勝應給付原告新臺幣22萬2,855 元及自起訴狀送達之翌日起按年息百分之5 計算之利息，及自107 年11月1 日起至返還前開第1 項土地之日止，按月給付原告6,18
6 元。
二、被告則以：范忠富與原告之父親即訴外人范忠鑑、訴外人范忠添為兄弟關係，而渠等兄弟3 人之父親為范双喜。重測前坐落桃園市○○區○○○段718-2 、719 、719-1 、724 、724-1 、724-2 、725 、725-1 、725-2 地號等9 筆土地原屬范双喜所有，而范双喜於75年8 月7 日死亡後，由范忠鑑、范忠添及范忠富兄弟三人繼承。又范忠鑑死亡後，范忠鑑就前揭土地之持分由原告所繼承，故上揭9 筆土地本屬范忠富等兄弟3 人所繼承共有之土地。而後，范忠富、范忠添及原告均分別在共有土地上建有房屋，坐落位置分別為：原告所有之房屋建於724-1 地號即門牌號碼為桃園市○○區○○里○鄰○○○0 號、范忠添所有之房屋建於724 地號門牌號碼亦為桃園市○○區○○里○鄰○○○0 號、范忠富所有之房屋建於724 、725 、724-1 地號土地之交界處，而渠等分別所有之3 棟建物相毗鄰，於建屋時共有人均無異議。然於
100 年3 月2 日，原告、范忠富、范忠添3 人簽立系爭協議書，約定就三人所共有之坐落於桃園市○○區○○○段718-2、719 、719-1 、724 、724-1 、724-2 、725-1 、725-2、725 地號等9 筆土地為合併分割，由個人各別單獨取得分割後之各筆土地之所有權，並於100 年6 月完成土地分割登記。合併分割後，原來位於銅鑼圈段725 、725-1 、724、724-1 、719 、719-1 地號土地之一部土地分歸范忠富取得；原來之725-1 地號全部及724-1 、724- 2、725 、718-2、719 、719-1 地號之一部土地由原告取得；原來之725-2、718-2 、719 、719-1 地號之一部土地分歸范忠添取得。嗣後於104 年地籍圖重測後，范忠富因合併分割所取得之前揭土地地號變更○○○區○○段1319、1297、1299地號；原告所取得之土地地號變更為龍源段1314、1316、1321、13
22、1294、1295地號；范忠添所取得之土地地號變更為龍源段1315、1317、1320、1318、1296、1298地號。而范忠富於99年間在原銅鑼段724 、724-1 、725 地號土地所建之系爭建物，於土地合併分割及地籍重測後，即位於原告所有之重測後之龍源段1314地號及被告范忠富所有之1319地號土地上，此屬范忠富與原告及范忠添土地共有期間，由范忠富所建之房屋。故原告、范忠富、范忠添3 人既同意就3 人所共有之土地，由共有人3 人各自在共有土地上建屋，3 人即承認系爭建物之基地，供房屋所有人所使用，亦即由該房屋所有人分管該房屋基地。綜上，范忠富與原告及范添3 人於系爭土地及相鄰土地為共有之期間，即由范忠富、范忠添及原告分別就3 人所共有土地上各別建屋使用，互相容忍、未予干涉，即堪認共有人就系爭土地有分管之情形。至於其後3 人就共有土地協議合併分割，由共有人個人單獨取得分割後之土地，實則此係共有人間將自己就共有土地之持分相互交換所有權之情形。此與民法425 條之1 所規定土地及土地上房屋同屬1 人所有，而僅將土地所有權讓與他人，推定在房屋得使用期間有租賃關係之基本法理相同。從而原告、范忠富、范忠添3 人於共有土地分割後，當推斷共有人在土地上之房屋於其房屋得使用之期限內仍得為繼續使用土地，於民法
425 條之1 第1 項前段規定可類推適用。被告等係范忠富之繼承人，承受范忠富之權利義務，即得對原告主張繼續占用系爭土地。又觀諸系爭協議書內容，並未約定如因地界調整之故，共有人原有房屋所占用土地之位置發生變動時，致其房屋占有他人分割取得之土地應予拆除。況系爭土地於民國
104 年10月31日完成地籍圖重測，其土地界址並未因地籍圖重測而有調整變更地界之情形。故被告等基於使用占有系爭土地，並非無權占有，如前所述。故原告請求被告返還系爭土地及相當於租金之不當得利，即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（本院卷第223 至226 頁）㈠被告所有門牌號碼為桃園龍潭區高平里7 鄰櫅粑崠6 之2 號
之房屋，為被告等之被繼承人范忠富於99年間所興建之未辦保存登記建物，目前由被告范良芳、范智勝所繼承，此有范忠富死亡證明書、被告2 人戶籍謄本、系爭建物照片可稽（見本院卷第48至52頁、第164 至166 頁）。
㈡原告、范忠富、范忠添3 人於100 年3 月2 日簽立分割協議
書，約定就3 人所共有之坐落桃園市○○區○○○段718-2、719 、719-1 、724 、724-1 、724-2 、725-1 、725 -2、725 （協議書漏列）地號等9 筆土地為合併分割，由個人各別單獨取得分割後之各筆土地之所有權，並於100 年6 月完成土地分割登記。嗣於104 年地籍圖重測後，范忠富因合併分割所取得之前揭土地地號變更○○○區○○段1319、12
97、1299地號；原告所取得之土地地號變更為龍源段1314、1316、1321、1322、1294、1295地號；范忠添所取得之土地地號變更為龍源段1315、1317、1320、1318、1296、1298地號，有土地分割協議書暨附圖、地籍圖、土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第170 至214 頁）。
㈢被告所有上開房屋，占用系爭土地如108 年1 月24日複丈成
果圖A 部分（面積103.45平方公尺）、被告另使用系爭土地如1086月18日複丈成果圖B 部分（面積250.29平方公尺），有本院勘驗筆錄、桃園市大溪地政事務所函覆之土地複丈成果圖附圖可憑（本審卷第60至63頁、本院卷216 至218 頁、
27 5至277 頁）。
五、得心證之理由㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。又按土地及房屋係由繼承人等人先後繼承而公同共有，嗣因協議分割遺產結果，由繼承人等人將公同共有土地之應繼分全部移轉予其中一位繼承人取得，造成土地與房屋分開由不同人所有，又將公同共有之土地移轉予其中一位繼承人取得，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。（最高法院93年度台上字第1328號民事判決、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第196號判決意旨參照）㈡本件原告稱其係系爭土地之所有人，而范忠富於其上建有系
爭建物，而其於107 年12月21日死亡後，由被告范良芳、范智勝所繼承系爭建物之事實上處分權。然范忠富於99年間興建系爭建物時並未經系爭土地之他共有人同意，嗣後原告即與范忠富簽訂分割協議書，約定內容為系爭土地於政府進行地界重測之前，是以100 年3 月2 日簽署之分割協議書當時現況為準，但於政府進行地界重測並調整地界之後，即不可依現況使用，應回復個人所有之土地各自管理使用，而系爭建物於系爭土地重測後，有無權占用系爭土地之情，遂依法提請本訴云云。被告則以前揭情詞置辯。
㈢經查，系爭土地重測前○○○區○○○段○○○ ○號，而重測
○○○區○○○段718-2 、719 、719-1 、724 、724-1 、724-2 、725 、725-1 、725-2 地號等9 筆土地原屬范双喜所有，而范双喜於75年8 月7 日死亡後，由范忠鑑、范忠添及范忠富兄弟3 人繼承。又范忠鑑死亡後，范忠鑑就前揭土地之持分由原告所繼承，此有桃園市大溪地政事務所107 年11月12日溪地登字第1070016370號函暨所附土地登記公務用謄本、臺灣省桃園縣土地登記簿在卷（見本院卷第22至24頁、第118 至160 頁）可稽，足見系爭土地（含附圖B 部分）在未分割前為被告之被繼承人范忠富與原告、范忠添所共有，而原告主張之范忠富搭建系爭土地上附圖A 部分、面積10
3.45平方公尺之系爭未保存登記房屋，並經本院院定期於10
8 年1 月24日會同大溪地政事務所人員勘測現場明確，有勘驗筆錄及桃園市大溪地政事務所檢送之複丈成果圖在卷（見本院卷第60至63頁、第216 至218 頁）可佐，復為兩造所不爭，堪信原告之上開主張為真實。又該未辦保存登記房屋係在兩造簽立上開9 筆土地分割協議書前，此觀該協議書第6條約定：「三人約定於政府進行重測前並調整地界前地之使用以現況為準，．．．」等語自明，此亦有該協書影本1 份在卷（見本院卷第172 至173 頁）可憑，復為原告所不爭執，亦堪信為真實。而本件上開9 筆土地固然經過重測，然重測前後地界並無調整之情形，此有桃園市大溪地政事務所10
8 年4 月29日溪地測字第1080005647號函在卷（見本院卷第
249 頁）可證，則依據上開協議書第6 條之約定，被告依現況使用系爭土地如附圖A 、B 部分，應非無權占用。證人即代為撰寫該協議書之代書黃宏偉於本院審理時固然到庭證稱：「當時因為無法測量，我告訴他們在重測前無法釐清界址，所以先照現況使用，在重測時一定要把界址調整成正確位置，因為重測時權限比較大，可以依照當事人指界來調整界址。寫這個協議書的目的是讓大家在圖面上有一個明確的使用範圍。等重測時再配合協議書上的圖去重測。協議書上的圖是依照舊版的協議書畫出來並請三位確認後簽名。」、「當初寫協議書的目的應該不是依照我的圖面去做分管，在重測前去做使用，主要是要讓他們在重測時去做調整。如果沒有調整地界，我個人看法是要按照所有權作使用，當時有跟在場的三位特別交代，要按照現狀去調整地界。」等語（見本院卷第257 至258 頁），其個人認為若為調整地界則依所有權做使用云云，然該說法與契約文字抵觸，且屬個人看法，尚難做為有利原告之證據。
㈣綜參上開各情：
⑴包含系爭土地在內之9 筆土地原係訴外人范雙喜所有，於范
雙喜死亡後，系爭土地由范忠鑑、范忠富、范忠添共同繼承，范忠鑑死亡後，該部分由原告繼承，包含系爭土地在內之
9 筆土地原為原告、被告之被繼承人范忠富、范忠添因繼承而共有。
⑵其次，系爭房屋雖未辦理建物第一次所有權登記，惟依民法
第759 條規定，僅發生繼承人非經登記不得處分系爭房屋之法律效果而已。原告、被告之被繼承人范忠富、范忠添等人於100 年3 月2 日協議分割上開9 筆土地為13筆時，僅約定於政府進行重測前並調整地界「前」，土地之使用以現況為準。本件因協議分割結果，造成土地與房屋分開，分屬不同人所有之結果。然依上開協議第6 條約定，系爭房屋縱然位於其他共有人分割取得之土地上，仍得繼續使用土地。
⑶再者，系爭土地係由原告等人先後繼承而共有，嗣因協議分
割結果，由原告等人將系爭土地之全部移轉予原告取得，造成土地與房屋分開由不同人所有之事實，而與民法第425 條之1 第1 項規定之情形相近似。參以房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情；再佐以系爭房屋目前仍由被告共同居住使用者，足見原告等人於協議分割包含系爭土地在內之9筆土地，而將系爭土地分配予原告取得時，並無不許系爭房屋所有人繼續使用土地之情事，應堪肯認。則依上開說明，應推斷土地受讓人原告，有默許房屋所有人繼續使用土地之意思。準此，被告等人自得類推適用民法第425 條之1 第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，與土地所有人即原告間有租賃關係存在。
⑷基此，被告等人公同共有之系爭房屋，對於系爭土地既有租
賃關係存在，即非無權占有。原告主張被告並無正當權源，其等公同共有系爭房屋占用如附圖A 部分、面積103.45平方公尺土地，以及使用附圖B 部分、面積250.29平方公尺，應負拆屋還地之責云云，洵非有據即無足採。又依上開說明，除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利之可言，原告一併請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，原告之上開主張均無足採。從而，原告本於所有人之物上請求權等法律關係，求為命被告等人應將附圖A 之房屋拆除，並將拆除系爭房屋後之附圖A 、B 部分土地交付予伊，以及命被告給付相當於租金之不當得利之判決，均屬無據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
民事第五庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
書記官 康 馨 予