臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第281號原 告 范姜群鶴被 告 范姜宋紅梅
范姜真平范姜淑琴范姜文林范姜群季共 同訴訟代理人 沈朝標律師被 告 黃哲堯
范姜光治上列當事人間請求確認土地優先承買權存在等事件，本院於民國
107 年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告范姜光治就桃園市○○區○○段○○○○號土地、面積一七九點七六平方公尺、權利範圍全部之優先承買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告范姜光治負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原以范姜真平、范姜文林、范姜淑琴、范姜群季、范姜宋紅梅（下分以姓名稱之，合稱范姜真平5 人）與黃哲堯（下以姓名稱之，與范姜真平5 人合稱范姜真平6 人）為被告，並聲明：㈠確認原告對范姜真平6 人所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號，面積179.76平方公尺，權利範圍全部土地（下稱系爭土地），有優先承買權存在，及排除訴外人范姜光治優先承買權之主張；㈡范姜真平6 人應與原告以總價新臺幣（下同）516 萬5,000 元之同一條件訂立優先承買契約，同一條件應無包括仲介費與代書費（見本院卷一第3 至4 頁）；嗣於民國107 年2 月7 日具狀追加范姜光治為被告（下以姓名稱之，與范姜真平6 人合稱被告），並於107 年4 月24日言詞辯論期日變更聲明為：㈠確認范姜光治就系爭土地之優先承買權不存在；㈡確認原告就系爭土地以總價516 萬5,
000 元同一條件有優先承買權存在；㈢范姜真平6 人應依前項所示價格與原告簽訂買賣契約（見本院卷一第107 頁背面）。核原告追加范姜光治為被告並追加聲明第1 項部分部分，與起訴時主張就系爭土地有以同一條件優先承買權利之基礎事實同一，其餘部分則僅係聲明之補充、更正，並未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加，依首揭規定，均應准許。
二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，范姜真平6 人出售兩造共有之系爭土地予訴外人張方瀞、張哲銘（下稱張方瀞2 人），而於106 年6月21日簽訂土地買賣合約書（下稱系爭合約），原告主張已行使優先承買權，為范姜真平6 人否認，范姜光治復主張行使優先承買權，致原告就系爭土地是否有優先承買權之法律關係不明確，是其法律上之地位顯處於不安狀態，且此不安狀態能以本件確認判決予以除去，依上說明，堪認原告提起本件訴訟有確認利益。
三、黃哲堯、范姜光治經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，范姜真平於106 年8月1 日以中壢志廣郵局第312 號存證信函（下稱312 號存函），並檢附共有土地處分通知書（下稱系爭通知書）通知伊，范姜真平6 人業以總價516 萬5,000 元出售系爭土地，而依土地法第34條之1 、2 、3 規定，函詢伊是否行使優先承買權。伊於同年月8 日以新屋郵局第125 號存證信函（下稱
125 號存函）回覆願行使優先承買權，依土地法34條之1 規定，已生優先承買之效力，范姜真平6 人應與伊簽訂買賣契約，伊復於同年月29日以新屋郵局第156 號存證信函（下稱
156 號存函）向范姜真平6 人約於同年9 月4 日辦理簽約相關手續，因當日僅范姜宋紅梅委託訴外人宋昀亮到場，故未能補訂買賣契約。伊願以系爭合約同一條件購買系爭土地，至仲介費及代書費，因伊與范姜真平6 人指定之代書及仲介間無委任關係，無支付該費用之義務，且依相關函釋及函文，所謂同一條件不包含額外之仲介費及代書費，此等費用應係由原買賣雙方負擔，是伊已合法行使優先承買權。又系爭土地共有人之一范姜光治雖亦表示欲行使優先承買權，然范姜光治乃係系爭土地登記共有人范姜風之眾多繼承人之一，而范姜風之繼承人就范姜風所有系爭土地應有部分，尚未辦理繼承登記，就該應有部分仍屬公同共有關係，范姜光治未徵得繼承人全體同意所為之優先承買權意思表示應屬無效，爰提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認范姜光治就系爭土地之優先承買權不存在；㈡確認原告就系爭土地以總價516 萬5,000 元同一條件有優先承買權存在；㈢范姜真平6 人應依前項所示價格與原告簽訂買賣契約。
二、被告部分：㈠范姜真平5 人辯以：原告固有寄發312 號存函表達優先承
買之意，並以156 號存函約范姜真平6 人於106 年9 月4日簽約，然當日原告以渠等委託宋昀亮到場無誠意為由，拒絕簽約。嗣為避免爭議，范姜真平6 人再寄發平鎮廣明郵局第397 號存證信函（下稱397 號存函），通知原告於10日內表示是否願依相同價格及條件主張優先承買權，原告以不願負擔仲介費及代書費為由，拒絕簽約。而范姜真平6 人與張方瀞2 人就系爭土地約定之買賣條件，係由買方負擔仲介費及代書費，該條件已於312 號存函所附之系爭通知書中載明，且與系爭合約第5 條及特別條款內容一致，伊並無提供系爭合約之必要。今原告如欲行使優先承買權，應依同一條件負擔仲介費及代書費，原告既不願負擔該等費用，其優先承買權之行使自不生效等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡黃哲堯、范姜光治均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、系爭土地現登記之所有權人為范姜真平6 人、范姜風、范姜文生、龍威事業有限公司、原告，其中范姜風已於39年12月
5 日死亡，范姜光治為其繼承人之一；范姜真平6 人前分別於106 年6 月間簽署土地專任委託銷售契約書，委託全國不動產楊梅中山加盟店（下稱中山加盟店）出售系爭土地，其後范姜真平6 人以總價516 萬5,000 元出售系爭土地全部予張方瀞2 人，雙方並於106 年6 月21日簽訂系爭合約；范姜真平於106 年8 月1 日以「范姜真平等6 人」名義寄發312號存證信函予原告及系爭土地其餘共有人，主張范姜真平6人就系爭土地持分合計逾2/3 ，業以總價516 萬5,000 元出售系爭土地予張方瀞2 人，依土地法34條之1 規定通知原告等共有人於文到10日內表示是否願以同一條件及同一價格行使優先承買權，該存證信函僅附系爭通知書，而未附系爭合約；原告於106 年8 月8 日寄發125 號存函予范姜真平，表示收到312 號存函，並主張優先承買，再於106 年8 月29日寄發156 號存函予范姜真平，主張已行使優先承買權，且接受買雙方簽訂買賣契約條件履約，但系爭通知書應由范姜真平證明為該買賣契約之一部，並邀范姜真平6 人於106 年9月4 日上午10點辦理相關手續；范姜真平於106 年8 月31日以「范姜真平等6 人」名義寄發中壢志廣郵局第331 號存證信函予原告，表示無法提供系爭合約，並請原告於10日內表明是否願依系爭通知書同一條件或124 號存證信函（按應指
125 號存函）行使優先承買權；范姜宋紅梅於106 年9 月15日寄發397 號存函予原告，主張范姜光治亦表明願以同一條件及價格行使優先承買權，然原告僅係表示願以同一價格而不願依相同條件行使優先承買權，若原告未於10日內表示願依相同價格及條件主張優先承買，即視為放棄優先承買權，再於106 年9 月29日寄發志廣郵局第372 號存證信函予原告，表示106 年9 月4 日因原告質疑宋昀亮未經范姜真平6 人授權簽約，且不同意支付辦理繼承之44萬元費用而無法簽約，請原告再思考是否願依同一條件及價格行使優先承買權，並於10日內回應；上開存證信函均經各信函之收件人收受等情，有系爭土地登記公務用謄本及異動索引、范姜風繼承人之繼承系統表及戶籍謄本、系爭合約、土地專任委託銷售契約書、各該存證信函、系爭通知書等件在卷為憑（見本院卷一第12至45、70至82、85至88、117 至141 頁，卷二第7 至
8 、24至27、62至103 頁），且為到庭之兩造所不爭執（見本院卷二第149 至150 頁），至未到庭之被告，經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段規定，視同自認，自堪信前揭事實為真實。
四、原告主張已依土地法34條之1 規定行使優先承買權，而生優先承買之效力，並請求范姜真平6 人按系爭合約之買賣價格與原告簽訂書面買賣契約等情，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告就系爭土地是否依同一條件行使優先承買權，而有優先承買權存在？原告請求范姜真平6人就系爭土地，按系爭合約之買賣價格與原告簽訂書面買賣契約，有無理由？㈡范姜光治就系爭土地之優先承買權，是否存在？茲分述如下：
㈠原告就系爭土地是否依同一條件行使優先承買權，而有優
先承買權存在？原告請求范姜真平6 人就系爭土地，按系爭合約之買賣價格與原告簽訂書面買賣契約，有無理由？
1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1 至3 項定有明文。而土地共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4 項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度台抗第735 號裁定意旨參照）。今依系爭土地登記謄本所載，范姜真平
6 人已逾系爭土地共有人半數，且就系爭土地應有部分合計亦已逾2/3 ，范姜真平6 人依前開規定出售系爭土地全部予張方瀞2 人，並簽訂系爭合約，於法即無不合，且渠等應依前開規定通知包含原告在內之系爭土地共有人。
2.次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭，民法第98條復有明定。而探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院98年度台上字第738 號判決意旨參照）。經查，范姜真平6 人以312 號存函依土地法第34條之1 通知原告時，固僅檢附系爭通知書，並未檢附系爭合約，而未提供完足之買賣條件資訊（諸如契約訂立時間、付款方式、期限等），惟系爭通知書上已載明出售系爭土地全部、買賣總價、換算范姜真平6 人應有部分之價格、買受人應支付代書費及6%仲介費之旨（見本院卷第30頁），核其內容與系爭合約約定之買賣標的、買賣總價，及第5 條第1 項、第15條第2 項分別約定「產權移轉時，買賣雙方需負擔各項費用：買方：……承辦地政士（代書）業務執行費用」、「買方須另外支付仲介總價6%服務費」之內容相符（見本院卷一第37至38頁背面、第40頁），原告於有限資訊情形下以125 號存函而為優先承買之表示，本非法所不許。原告以125 號存函表示行使優先承買權時，僅稱「本人當依同法條第4 項之規定主張優先承買」（見本院卷一第20頁），似未附加任何條件，然亦未載明願接受系爭通知書揭櫫之系爭合約買賣條件之旨，其真意即有未明。而觀諸原告事後寄發之156 號存函，其上載明「……並請攜帶『原買賣契約』按期所載之具體內容如買賣價金、償付方式、期限、點交、瑕疵擔保、稅費分擔與相關法律所規範之條件下，敘商履約及準備申辦產權移轉登記等事宜」（見本院卷第28頁），未表明願給付仲介費及代書費之旨；起訴狀所載聲明第2 項後段為「買賣契約內同一條件應無包括仲介費與代書費，遂訴請排除之」，並稱系爭通知書上所載條件係自行擅造，以坑殺原告，故應排除仲介費及代書費等語（見本院卷一第4 、6 至
7 頁）；嗣經本院107 年4 月24日言詞辯論期日詢問原告寄發125 號存函表示行使優先承買權之真意為何？原告先稱「比照契約內容，我都願意遵守」，後又稱「我的主張都是一樣的，我是願意以契約的同一條件購買，只是認為我不應該付代書費及仲介費」、「我對買賣契約書第五條及特別條款的內容都同意，但是仲介費我不同意」等語（見本院卷一第108 頁背面至第109 頁），另具狀主張其與代書、仲介間無委任關係，無支付渠等費用之義務（見本院卷一第143 頁），並一再提出相關函示見解為其主張之依據（見本院卷一第46、110 至111 頁，卷二第60、143頁）；於107 年6 月8 日言詞辯論期日經本院再次詢問原告寄發125 號存函之真意為何？原告稱「我除了仲介費、代書費以外，其他關於買賣契約約定之內容，例如土地的價金、標的物、瑕疵、稅契、擔保品等全部都同意」，另稱「我願意負擔稅賦，但是因為我跟代書及仲介沒有委任關係，所以我不需要支付」（見本院卷二第4 頁）。綜合上情，顯見原告於寄發125 號存函行使優先承買權時之真意，應係指其僅願按系爭合約關於買賣標的、買賣價金、瑕疵、稅捐等約定之條件行使優先承買權，而不包含仲介費及代書費之負擔。
3.再按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的係在不損害出賣人權益之情形下，減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1 第4 項所稱：
「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院100 年度台上字第432號、98年度台上字第1285號、86年度台上字第3122號判決意旨參照）。若將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更以之表明優先承買，致不利於原出賣共有土地之共有人，即與原買賣契約之條件相異，依民法第160 條第2 項規定，僅能視為新要約，與上開法條規定之優先承買權有殊（最高法院82年度台上字第2175號判決要旨參照）。是以優先承購權之範圍，即應與原買賣契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分作為優先承購之範圍，若認優先承購權人得就契約之標的、範圍、費用等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，此即與「相同條件」要件相違背，並非土地法規範意旨之目的。準此，土地法第34條之1 第4 項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。換言之，舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日、費用負擔等均屬之。因此，在他共有人行使優先承買權時，對共有土地或建築改良物之應有部分之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為他共有人而已，其餘因共有土地或建築改良物之應有部分買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨參照）。再者，此項優先承購權固屬形成權之性質，因優先承買人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，惟所謂「同樣條件」應係指買賣契約之一切條件，而非僅限於買賣價金之數額而已。故如出賣之共有人對優先承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格優先承買，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為未依同一條件合法行使優先承買權。經查：
⑴原告雖主張經其與中山加盟店店長賴國賓確認，該公司
並未接受范姜真平6 人委託出售系爭土地，仲介費6%之條件顯屬造假云云。惟賴國賓具結證稱：伊名義上擔任中山加盟店之店長，該店仲介之標的，伊無法全部都知道，除非伊去問，伊最早不知系爭土地仲介買賣之事，係收到原告之存證信函後，才到原告家詢問，伊公司未簽此筆案件，為何會有系爭土地之成交，因當時中山加盟店業務很多，伊未想到宋昀亮，所以有跟原告說沒有姓宋的業務，後來看到資料才想到有這個業務，並有跟原告講有此業務等語（見本院卷二第49至50頁），可知其雖為中山加盟店店長，然對於該加盟店之所有案件並非全然知悉，尚無從因其第一時間向原告稱未有系爭土地仲介案，即可逕認中山加盟店未受范姜真平6 人委託仲介出售系爭土地。再者，范姜真平6 人與中山加盟店分別簽定有土地專任委託銷售契約書，有各該契約在卷為憑（見本院卷二第62至103 頁），互核前引系爭合約第5 條第2 項、第15條第1 項關於買方需負擔仲介費及代書費之約定，及證人即中山加盟店之業務宋昀亮具結證稱：伊有經手系爭土地之仲介出售事宜，一般仲介費之收取標準為買賣雙方加起來為總價之6%，賣方4%、買方2%，系爭土地因賣方賣的價金較低，故買賣雙方另外約定由買方支付6%服務費等語（見本院卷二第40至42頁），證人即系爭合約買受人張哲銘具結證稱：伊有購買系爭土地，當時仲介為宋昀亮，約定仲介費為6%，由伊支付，因伊認為這價格伊可接受，且也喜歡地點，故有同意，另約定由伊負擔代書費等語（見本院卷二第43至45頁），可知范姜真平6 人確有委託中山加盟店出售系爭土地，嗣經中山加盟店仲介而與張方瀞2 人簽訂系爭合約，並於系爭合約中約明買賣總價6%之仲介費由買受人即張方瀞2 人負擔，原告主張買方負擔仲介費6%之約定係屬虛妄云云，顯不足採。
⑵依前引系爭合約第5 條第2 項、第15條第1 項約定可知
，系爭合約業已約明應由買方負擔仲介費及代書費，亦即，仲介費及代書費之負擔業已成為系爭合約之一部，而為買方依系爭合約所應負之義務，自屬系爭合約之買賣條件。況買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。更甚者，出售之條件亦同時影響出賣及購買之意願，倘變更出售之條件，共有人未必仍有出售之意思，買受人亦未必願意購買，買賣契約未成立，遑論有優先承買權可行使。系爭土地之仲介費及代書費，於由買方或賣方負擔之不同交易條件下，買賣價格必有差異，自難認已約明在系爭合約內之仲介費及代書費負擔方式，非屬系爭合約買賣條件。原告雖援引內政部及行政院函文，主張其與范姜真平6 人指定之代書及仲介間並無委任關係，無支付該費用之義務云云。惟觀諸原告所引內政部102 年9 月6 日內受中辦地字第1026038384號函，係謂「本案共有人依土地法第34條之1 處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務」，行政院107 年7 月24日台內地字第1070052914號函，係謂「原買賣雙方共同委託之地政士及其所收取之服務費，係基於承買人（出賣人）與地政士間之個別契約行為，自非屬上述買賣條件之範疇，故共有人依土地法第34條之1 處分權全部共有土地時，他共有人以同樣條件主張優先承買權不包括原買賣雙方共同委託之地政士」等語，分別僅係就出賣人與房仲業者間之委託契約關係、承買人或出賣人與代書間之委任契約關係而為闡述，與本件業已於系爭合約中約明買受人應支付仲介費及代書費，使負擔仲介費及代書費成為買受人依系爭合約所應負義務之情形，要屬不同；內政部107 年1 月25日台內地字第1070402530號函，雖摘錄最高法院關於同一條件之定義，並表示地政士及不動產經紀業服務報酬非屬預售屋、成屋買賣定型化契約應記載事項之規定，惟其結論係謂「不動產買賣契約之訂定，係屬私權行為，雙方權利義務關係由買賣雙方合意訂定於契約條款中」，是以，仲介費及代書費之負擔，是否屬買賣契約之同一條件，仍應視個案中是否於買賣契約中明訂而定。今本件范姜真平6 人與張方瀞2 人間簽訂之系爭合約，既已約明代書費及仲介費應由買受人張方瀞2 人負擔，則前開函文於本件自無適用之餘地，原告上開主張容有誤認。
⑶依首開說明，原告需接受系爭土地出賣人（指范姜真平
6 人）與他人（指張方瀞2 人）所訂系爭合約之一切條件，不得僅接受部分條件或變更條件，方屬合法行使優先承買權，而代書費及仲介費由買受人負擔屬系爭合約之買賣條件之一部，亦如前述，是原告需同意負擔該等費用，始可認原告業已合法行使優先承買權。今本件原告於接獲312 號存函後，雖於期限內寄發125 號存函，回覆願優先承買，惟該回函之真意係「不包含代書費及6%仲介費應由買受人負擔」之條件，業認如前，則原告所為行使優先承買權之意，顯不接受被告與張方瀞2 人所簽立系爭合約之一切條件，而將契約內容逕自排除由買方支付仲介費及代書費之約定。原告既不同意被告與第三人張方瀞2 人所約定之給付仲介費及代書費之買賣條件，而未能依照系爭土地買賣合約之承買人相同條件履行買受人義務，自非合法行使優先承買權。縱原告嗣稱系爭通知書上所載之代書費較系爭合約高出甚多，原告欲委任自己信任之代書承辦並負擔過戶代書費等語（見本院卷二第22頁），似願意負擔代書費，惟原告既就屬於系爭合約買賣條件一部之仲介費仍有爭執，而不願負擔，仍難認其已依同一條件合法行使優先承買權。⑷綜上，原告既未於期限內為「依同樣條件」優先承買之
表示，應認其未合法行使優先承買權，其優先承買權即為消滅，原告請求確認與范姜真平6 人間以總價516 萬5,000 元同一條件有優先承買權存在，范姜真平6 人應按此價格與原告簽訂買賣契約，為無理由，應予駁回。
㈡范姜光治就系爭土地之優先承買權，是否存在？
1.按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828 條第3 項定有明文。所謂其他權利之行使，包含行使優先承買權在內（最高法院69年度台上字第1252號判決意旨參照）。故公同共有人欲行使優先承買權，適用民法第828 條第3 項規定，應得公同共有人全體之同意，始得為之。
2.經查，系爭土地登記共有人范姜風於39年12月5 日死亡後，其就系爭土地之應有部分即成為遺產，應由包含范姜光治在內之全體繼承人共同繼承，范姜光治果欲就系爭土地行使優先承買權，依民法第828 條第3 項規定，應經其他公同共有人之同意，始得為之，然范姜光治迄未舉證證明其所為行使優先承買權之意思，業經范姜風全體繼承人同意，則其所為行使優先承買權之意，於法即有未合，原告請求確認范姜光治就系爭土地之優先承買權不存在，要屬有據。
五、綜上所述，范姜真平6 人已合法通知原告行使優先承買權，惟原告並未依范姜真平6 人與張方瀞2 人所訂系爭合約之相同條件合法行使優先承買權，則原告請求確認與范姜真平6人間以總價516 萬5,000 元同一條件有」優先承買權存在，范姜真平6 人應按此價格與原告簽訂買賣契約，即無理由，應予駁回。至范姜光治未依民法第838 條3 項規定，取得公同共有人全體同意，即行使優先承買權，於法未合，原告請求確認范姜光治就系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第四庭 法 官 羅詩蘋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
書記官 郭怡君