臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2098號原 告 何庭妤訴訟代理人 廖晏崧律師被 告 游伯峰訴訟代理人 林鼎鈞律師訴訟代理人 楊富勝律師上列當事人因損害賠償案件，本院於民國109 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟壹佰貳拾柒元，及自民國一百零七年八月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五十分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆萬肆仟壹佰貳拾柒元為原告供擔保後得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告前於民國106 年10月30日與被告成立不動產買賣契約
，約定購買被告所有、坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號之土地（權利範圍為全部）及其上同段145 建號之建物（該建物門牌編為桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號，以下稱系爭土地、系爭房屋、系爭房地），被告並於107 月1 月間交付該系爭房地。嗣原告為入住系爭房屋即僱工加以整修且拆除內部裝潢後，竟發現系爭房屋多處具嚴重漏水、白蟻大量叢生之情，再查看系爭房屋其他木作裝潢時，竟再發現多處木製裝潢內部皆遭白蟻侵蝕。然兩造於成立系爭買賣契約時，被告曾向原告表示系爭房屋維護良好，僅具輕微漏水之情事，原告買受後可直接入住，然原告於裝修時，搬動一樓之沙發時，又發現地板有龜裂，經測量後發現系爭房屋有地基下陷、傾斜之情狀，並致房屋進出之玄關大門及各樓層之門均產生無法完全密合之情形。另被告甚至有違法打穿房屋樑柱之情形，而產生居住安全之疑慮。
㈡再系爭房屋確實存有上開「嚴重漏水」、「白蟻叢生」、「
地基傾斜」、「違法穿梁」之瑕疵，此皆屬原告看屋時難以發現之瑕疵，被告更存有刻意隱暪之情，故被告自不得以「現況交屋」一情辯稱無須負瑕疵擔保責任。且所謂現況交屋，非謂買受人即與出賣人成立免除出賣人瑕疵擔保責任意思表示之合意，仍須審究雙方契約內容、瑕疵是否顯露於外觀，出賣人是否明確告知等情，始得加以判斷之。是系爭買賣契約簽立前，被告即不斷向原告表示系爭房屋經其裝潢修繕，原告可直接入住，毋庸再行花費鉅資裝潢修繕，而有保證系爭房屋有通常效用及契約效用之情形，直至原告入住進行裝潢工程時，始發現上開瑕疵，但於成立買賣契約前，被告竟未曾告知有此情形存在。況被告於寄發原告之存證信函中，亦已明確指出系爭房屋曾因毅富營造有限公司（以下稱毅富公司）施工時，造成房屋磁磚翹起等損害後，與該公司進行交涉，且經該公司修繕完畢，並經台北市土木技師工會出具鑑定報告書，足認被告確實知悉該房屋存有瑕疵，卻刻意隱匿。
㈢被告與原告所成立系爭房地買賣契約之標的物有上開重大瑕
疵，確為真實，自應按民法第354 之規定，負瑕疵責任。原告即得依民法第359 條、360 條、第179 條規定，擇一請求減少買賣價金或損害賠償213 萬9,920 元，以及因上開瑕疵事後修繕房屋價值眨損及事後修繕費用100 萬元。故原告得請求被告給付上開313 萬9,920 元，㈣並聲明：⒈被告應給付原告313 萬9,920 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告明知系爭房屋為64年所建造，屋齡長達40多年，且雙方
為免日後發生爭議，遂在地政士之陪同下，對於系爭房屋逐一細查，被告對於系爭房屋在買賣之現狀均無刻意隱暪，雙方並確知系爭房屋雖屬中古屋，然被告仍維持適宜居住狀態，僅有輕微漏水情事，並無原告所稱嚴重漏水、白蟻叢生、地基下陷等重大瑕疵。且就該輕微漏水部分，亦經兩造協調後，於點交系爭房屋前，聘請廠商修繕至不漏水之狀態，經雙方確認後再行點交，故原告主張已不符合契約「現狀交屋」之約定。且原告亦應就其所主張之上開瑕疵，負舉證之責。
㈡被告於105 年間，確曾因毅富公司於系爭房屋旁建造大樓，
造成系爭房屋有地板磁磚鼓起、牆面損害等輕微瑕疵，經被告與該公司協商後，由該公司向臺北市土木技師公會申請安全鑑定，鑑定結果並認為系爭房屋並無結構性裂縫，且可修復，經修復後，系爭房屋正常使用下安全並無虞（下稱前鑑定報告），故雙方於105 年10月13日簽立和解書，是被告在出售該房屋時，並無任何原告所稱之瑕疵情形。且被告相信上開鑑定報告，而繼續居住在系爭房屋滿1 年後，始簽立系爭買賣契約，出售房屋予原告，主觀上並不認為系爭房屋有原告所稱之重大瑕疵存在。
㈢再依原告所出具之修繕費用附表一，其上有多處與房屋修繕
無關之項目，如儲藏櫃木作，且部分單據僅有請款而無用印，無法認為真正。況系爭房屋若因瑕疵而有價值減損之情形，減損之金額亦不得以原告支出之裝潢費用為計算標準。是以，縱認原告請求為有理由，原告請求之金額亦不合理，且應有大幅酌減之必要。
㈣並聲明：請求駁回原告之訴及假執行聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造確有簽立系爭買賣契約，由原告向被告於106 年10月30
日買受系爭房、地，並於107 年1 月15日支付所有買賣價金完畢，且於107 年1 月8 日移轉登記在原告名下；另系爭房屋係於65年7 月5 日為第一次登記，此有該買賣契約書、建物登記第二類謄本附本院卷一第51頁至第63頁及第173 頁。
㈡原告於107 年3 月31日以桃園中路存證號碼000184號存證信
函通知被告稱系爭房屋交屋後準備搬入居住使用時，發現房屋有嚴重滲漏水及白蟻，並以電話通知被告後再開始拆除整修，後又發現下陷、傾斜，限被告於收到該信函7 日內協商等語，有該存證信函附本院卷一第94頁至第96頁（原證八，下稱原告信函）。
㈢被告於107 年4 月10日以台北建北郵局存證號碼000504號存
證信函通知原告稱買賣契約成立時，即已明文約定以房屋現狀交屋，其並無刻意暪隱，原告於購屋時已知悉房屋現況並約定現況點交，自無從向被告再請求負擔瑕疵責任。再被告確曾於發現毅富公司施工造成系爭房屋有磁磚鼓起等損害，後已由該公司修繕完畢，房屋已安全無虞等語，有該存證信函附本院卷一第97頁至第101 頁可參（原證九，下稱被告信函）。
四、參酌兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠原告所主張系爭房屋之瑕疵是否確實存在？是否於買賣契約成立時即已存在？㈡原告是否可向被告主張瑕疵擔保責任，並請求損害賠償或減少價金？原告之本案請求，是否有據？茲分述如下：㈠原告所主張系爭房屋之瑕疵是否確實存在？是否於買賣契約
成立時即已存在？⒈參以證人即海瑞工程行負責人顏俊德所證稱：「其接受原告
交付裝潢工程後，至現場進行拆除工程，一開始即注意到有漏水，是在二樓主臥室樓層板及牆壁的接縫處，施工中使用雷射水平儀才發現房屋有傾斜情形，最明顯處是在一樓客廳靠近牆處，磁磚是陷一邊，不是突起，人站在那裡就會覺得斜斜的，突起的部分是在一樓客廳廁所的前面，及上二樓樓梯的一樓前方，凹進去的是在客廳裡面」、「剛進去的時候，原告是沒有拆除這麼多，有一些是我建議他的，因為像地板塌下去都會移動，原告本來希望要修理，但我建議他應予拆除，因為有發現白蟻」、「拆完之後發現漏水的地方更多，一樓沒有看到漏水，二樓比較明顯，一樓要進去的門都不能開，門要關會卡一邊，所以建議原告要拆除更換，二、三樓的天花板有發現白蟻」、「是在107 年1 月27日搬工具進場，22日進木材，23日有讓5 個工人進去拆除，直到25日為止，30日又請工人搬水泥進去」等語（節錄，詳參本院卷一第287 頁至第289 頁），意即證人【至系爭房屋進行裝潢工程】時及【拆除內部裝潢】時，均有發現該房屋有漏水、白蟻及地板傾斜之情形，是原告提出系爭房屋之相關漏水、白蟻及地板裂縫之照片（參本院卷一第64頁至第93頁），用以說明該房屋應於買賣契約成立時，即有該等情形存在，應非子虛。且系爭房屋經本院囑託台北市土木技師公會鑑定後，該公會亦認「經屋主修繕及裝潢處理後，透過紅外線勢影像檢測得知，除二樓主臥室靠近左側窗戶邊還有些許異常外，其餘目前皆無明顯滲水情形」等語（參外放鑑定報告第10頁、第11頁，下稱系爭鑑定報告），而被告亦自承於系爭買賣契約簽立前，因原告發現屋內有漏水之情形，故經被告加以修繕完畢一情，故可認系爭房屋於買賣契約成立前應即存有漏水、白蟻之情形。
⒉又查，訴外人毅富公司曾於105 年5 月16日向台北市土木技
師公會申請就系爭房屋為鑑定，發現系爭房屋一樓車庫、客廳及後露臺地板有鼓起情形，屋後圍牆牆壁有部分損壞、裂縫、室內樓梯間牆壁有裂縫、屋外圍牆有裂縫，垂直測量結果，傾斜率雖有增加，惟增加率不大。地坪有下陷約12公分，是導致室內外磁磚鼓起之主因，上開損害與毅富公司施工有關，檢視該房屋之梁、柱等主要結構，並無發現有結構性之裂縫，上開裂縫、損壞等如經修復後，房屋結構在正常使用下安全應無虞慮，預估修復費用約為13萬元，此有該鑑定報告（下稱前鑑定報告，附本院卷一第135 頁至171 頁、第
18 0頁至第249 頁可參），此部分亦經本院囑託台北市土木技師公會鑑定認：「系爭建物並無明顯傾斜，一般建築物垂直立面裝修施工存在一些施工誤差，因此有傾斜值不代表建築物有傾斜。…與台北市土木技師公會鑑定報告書（即前鑑定報告）所載情形在一般誤差範圍幾乎相同。鑑定標的物之傾斜率未達非工性補償要件。與前開報告書對於費用估算差異不大」、「傾斜度並無明顯變化，該建築物傾斜狀況應不至於影響建物之結構安全，故無需以任何工法修復建築物之傾斜」、「依測量結果所示，系爭建築物結構之傾斜角度並未逾上開鑑定報告書所示之角度，且原證十（即原告進行之裝修拆卸工程，附本院卷一第102 頁）所示之裝潢工程應不至於產生傾斜角度之情形」等情（參系爭外放鑑定報告第5頁至第10頁）。是綜上可認，系爭房屋確因毅富公司興建其他建物，而導致傾斜率增加，惟增加率不大，且不代表建築物有傾斜，故毋須工性補償，但該等狀況亦可確認係於買賣契約簽立時即已存在。況依被告所提出毅富公司與被告在10
5 年10月13日所簽立之和解書，其上係載由毅富公司為系爭房屋以修繕方式作為和解，毅富公司就上開鑑定報告所認定之損害加以修繕後，已經被告確認無誤，此有該和解書1 份、房屋修繕切結書等資料附本院卷一第172 頁、第179 頁可參。是以，當初因毅富公司興建建物所產生之地板鼓起、裂縫、圍牆損害等，應已修繕完畢，縱未修繕，亦屬明顯易見之瑕疵，故屬原告於簽立買賣契約前至現場時可見之情形。⒊再查，參以系爭鑑定報告：「經現場檢視系爭建物穿樑之情
形，穿樑位置在樑柱接頭附近，有損該樑剪力強度之虞，亦不符施工規範穿梁避免於構件應力最小處之規定，建議以碳纖維網包覆工法修復，如附件八」（參外放鑑定報告第10頁），該穿樑現況亦如該鑑定報告所附編號20、21照片所示，此等情形應屬在系爭買賣契約成立時即已存在之情形，且無法經由肉眼檢視穿越之處為梁柱之所在。
⒋綜上所述，可認兩造於簽立系爭買賣契約時，系爭房屋即有
存在漏水、白蟻、毋須工性補償之傾斜率及穿樑之情形存在。
㈡原告是否可向被告主張瑕疵擔保責任，並請求損害賠償或減
少價金？原告之本案請求，是否有據？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，此為民法第354 條第1 項、第2 項、第355 條所明定。
再按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，最高法院77年度台上字第1031號判決意旨參照。又依系爭買賣契約第9 條第4 款約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」（下稱現狀出售條款，參本院卷一第58頁）。又一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱發現有「約定現況」內缺損或不足之情形，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬「瑕疵」之理，更非所謂「物之瑕疵」。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。
⒉經查，原告於本院審理中已自承：「其在購買系爭房屋時，
確有至現場看過，亦知悉房子有年紀，且知應加以修繕」、「被告於賣出系爭房屋時，雖曾表示有些微漏水情況，惟其保證必將等漏水情形修繕完畢，始點交系爭房屋」（節錄，參本院卷一第38頁、第39頁），然除被告否認有保證無漏水一情以外，其餘原告上開主張核與被告所稱「原告於簽約前，有看過系爭房屋4 、5 次，有看到漏水的部分也經被告修繕」一情（參本院卷一第38頁）相符。況證人顏俊德亦到庭證稱其至現場進行拆除工程時，一開始即注意到有漏水，是在二樓主臥室樓層板及牆壁的接縫處等語，已如上述，故該等漏水之情形，一般人均可發現。再一般房屋買賣交易時，買受人必會要求看房屋權狀、登記謄本，是原告亦應知悉系爭房屋屋齡已達40年。故原告於簽立買賣契約時，既已明知系爭房屋為屋齡40年以上之房屋，且亦知悉曾經修復漏水且現仍有漏水之情形，況據證人顏俊德所證述，原告係從事水電工程之人（參本院卷一第287 頁），故原告亦為有相當工程背景之人，當能明瞭以如此高屋齡之房屋，復已有漏水之情形外顯，其房屋自當有一定時間、一定程度漏水存在之情形，本即須花費相當之費用加以修復，再佐以原告亦自承買受後須加以修繕一節，可認原告確知悉系爭房屋有漏水情形之現狀，卻仍加以買受，依前揭說明及兩造所簽立之現狀出售條款，出賣人即被告自不負瑕疵擔保之責任，亦無從認被告須就該漏水情形可能導致房屋價值貶損一事負責。
⒊再者，本案為中古屋買賣，系爭房屋是否具有瑕疵，應視其
是否具有一般同等年限之中古屋之通常效用而定。臺灣地區屬於海島型氣候，濕度甚高，每年梅雨季節期間，長達數10日連續不間斷大雨傾洩而下，是以不論房屋原所有人如何盡力維護，亦無法擔保使用年限久遠之房屋及其木材裝潢，絕對不受自然白蟻之侵襲。縱使系爭房屋裝潢建材內部有部分蟲蛀痕跡，亦屬於木材正常折舊耗損，為一般中古屋普遍常見現象，其程度無關重要，就裝潢外觀及使用上均無重大影響，此亦應屬買賣契約成立時該房屋之現況。另被告出售系爭房屋前仍持續使用原有裝潢，未曾拆除或重建，原告亦曾多次入內參觀，亦未見原告有於本院審理中主張曾向被告提及系爭房屋有裝潢不堪用之情事，故可證明系爭房屋原有裝潢建材外觀及使用上並無瑕疵。況原告於買受系爭房屋後，即請裝潢公司拆掉裝潢，故可見原告本來就不擬繼續使用原有木作裝潢，縱使既有裝潢木材內面有若干蟲蝕，亦無礙原告對系爭房屋之預定效用，原告並未因此受有任何損害，自不得再主張瑕疵擔保責任。
⒋再系爭爭房屋確因毅富公司興建其他建物，而產生毋須工性
補償之傾斜率增加，但不影響結構安全，而毅富公司施工所產生之地板鼓起、裂縫、圍牆損害等，復已經毅富公司修繕完畢，而經被告與毅富公司簽立切結書在案，已如上述，該切結書又於兩造簽立系爭買賣契約前，而非為本案訴訟所特為製作之文書，應可認與實情相符。是該處傾斜率之增加，應不得列為系爭房屋之瑕疵，故縱被告未於買賣契約成立前，告知原告該等情形存在，原告亦不得據以主張被告應負瑕疵擔保之責。且該部分既不須經工性之補償，自無從認定會因此導致系爭房屋價值貶損。又依系爭鑑定報告所認：「頂樓前陽台地坪磁磚、一樓、二樓及頂樓牆壁磁磚有些許裂縫，但屬裝修表層，並無影響結構性之安全。系爭建物之內部裝修損害與當初鄰地建設工程施工期間之振動或有直接關係，但並未致使建物傾斜情形發生，與穿樑無關，與裝潢工程亦無關」等語（參系爭鑑定報告第10、11頁），故應仍有小部分毅富公司未予修繕完成之損害仍然存在，然此實屬明顯易見之瑕疵，原告於簽立買賣契約前至現場時自可發現，然原告竟仍願意與被告簽立系爭契約，則依上開說明及系爭現況出售條款，原告自不得再向被告主張任何瑕疵擔保責任。⒌另查，系爭鑑定報告已確認系爭房屋有穿樑之情形，穿樑位
置復在樑柱接頭附近，有損該樑剪力強度之虞，亦不符施工規範穿梁避免於構件應力最小處之規定，且原告應無法經由肉眼檢視穿越之處即為樑柱之所在，故認該部分確屬原告在確認房屋現況下仍無法發現之瑕疵，被告復未爭執確未就此情告知原告，該部分被告即應依法負瑕疵擔保責任。
⒍再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
359 條定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。次按，買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，買受人自得依不當得利之法律關係請求返還。又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條定有明文。依此，物之瑕疵，買受人得否依同法第360 條規定請求損害賠償，以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限。買受人引用民法第359 條請求減少價金者，應以出賣人應負擔瑕疵擔保責任為前提。基此，原告雖引用民法第360 條、第359 條擇一主張，然原告並無法證明在簽立本件買賣契約過程中，被告有何保證品質或故意不告知瑕疵之情形，是自不得援引民法第360 條之規定，請求損害賠償。但查，系爭房屋確存有如上之穿梁瑕疵情形，則原告就此部分請求被告減少價金，並依不當得利規定，請求被告給付，即屬有據。而台北市土木技師公會復認應修復鑑估之總價為3 萬5,500 元（參系爭鑑定報告附件八所示），再加上依比例所計算之「其他及零星整修、廢料清理及運什費、利潤稅捐管理費合計8,627 元｛（35,500216,982）×（17,359＋10,849＋24,519）＝8,627 ｝，該部分應減少之價金即應以修補該瑕疵之費用加以計算而為為4 萬4,12
7 元（35,500＋8,627 ）。故原告請求減少該部分價金，並依民法第179 條之規定，請求被告給付，確有理由。
⒎至原告雖另主張因有上開穿梁之瑕疵存在，已致系爭房屋價
值貶損，故請求該部分貶損之價值。然參以上開鑑定報告所主張穿梁修復之工作內容，乃係「以梁斷面環氧樹脂砂漿修補、碳纖維網補強（二層）、鋼板壓板、固定螺栓、鋼板後EPOXY 填補」，並非重大工程，修補費用亦僅有如上述之4萬4,127 元，是該等瑕疵應不致造成系爭房屋價值之貶損，故原告該部分之請求，並無理由。
⒏綜上所述，原告起訴主張系爭房屋存有之瑕疵，除「穿梁」
部分外，其餘若非無法認屬瑕疵，即為原告所不得主張瑕疵擔保部分。故原告僅可主張系爭房屋有穿梁之瑕疵存在，並主張減少價金，則被告應返還之金額即為4 萬4,127 元。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第354 條、第359 條及第179 條之規定，請求被告給付原告4 萬4,127 元，及自起訴狀繕本送達翌日（107 年8 月24日，參本院卷一第33頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。再本判決所命被告給付原告之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知。又本院併依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。另原告其餘之訴經駁回，其假執行之聲請均已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 9 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
書記官 鄭敏如