臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2151號原 告 尊陽不動產經紀有限公司法定代理人 蔣明潔訴訟代理人 范聖昌被 告 牙威翔上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，本院於民國107 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬玖仟捌佰捌拾元，及自民國一百零七年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬玖仟捌佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告與訴外人牙盛德分別共有坐落桃園市○○區○路段○○○○○○○○號土地（面積110 平方公尺，下稱系爭土地），應有部分各2 分之1 。被告於民國107 年3 月29日簽署「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約）、「聯合廣告銷售同意書」及「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，委託伊銷售系爭土地，約定委託銷售總價為新臺幣（下同）1,400 萬元，底價為1,050 萬元。其後伊積極為被告銷售系爭土地，陸續帶領5 組客人前往查看後，方有訴外人王彝強出價與前開底價接近，經被告同意調整售價，兩造遂於107 年4 月1 日簽定「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），合意變更委託銷售價格為1,049 萬4,000 元，經王彝強同意該價格後，被告及王彝強乃於同日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以1,049 萬4,000 元為系爭土地之買賣總價款，被告並簽署「服務報酬給付同意書」（下稱系爭給付同意書），允諾支付伊59萬4,000 元為服務報酬（以被告實拿價款990 萬元之6%計算），由被告實拿990 萬元，並自行負擔土地增值稅。兩造另於同日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於他共有人行使優先購買權時，被告仍願給付60萬元服務費報酬予伊（包含上開服務報酬59萬4,000 元及伊為被告代付之履保費用、代書簽約費共6,000 元）。嗣被告自行通知共有人牙盛德是否有意行使優先購買權，牙盛德即寄發存證信函表示願按照相同價格及條件優先購買，因係伊先覓得買主而使系爭土地得以順利出售，僅受限土地法第34條之1 規定，使共有人優於原買主，是系爭土地最終不論由何人購得，均係因伊之仲介而出售成交，不影響伊已完成系爭委託契約義務之事實，是被告自應給付伊仲介服務報酬。為此，爰依民法第565 條、第568 條第1 項規定及系爭給付同意書約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告59萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊一直告知原告，系爭土地之成交價格，於扣除服務報酬及土地增值稅後，伊要實拿1,050 萬元。原告於10
7 年4 月1 日告知伊出售系爭土地之實拿金額為990 萬元，與伊開價金額不同，伊原欲起身離去，惟遭原告擋住去路，稍晚即要伊簽立系爭買賣契約，簽約完畢後，原告方要伊簽署系爭變更同意書，上載之服務報酬為成交總價之6%，與原約定之4%不同，伊覺得奇怪，但因伊對此條款並不清楚，原告又稱不會害伊且之後可再變更，伊乃簽名於其上，且當時原告係告知買賣總價扣除服務報酬及土地增值稅後，伊可實拿990 萬元。因系爭買賣契約尚未解除，牙盛德尚未辦理系爭土地過戶，亦未給付買賣價金，伊現無能力支付服務報酬。又從簽署系爭委託契約到系爭土地出售，僅2 天時間，伊無從細究契約條款，系爭土地上建物之承租人表示，未看到原告有帶客戶去看系爭土地，且伊當時有請原告通知共有人牙盛德，然原告未協助處理，原告請求之服務報酬過高，應予酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、系爭土地面積110 平方公尺，為被告及牙盛德分別共有，應有部分各2 分之1 ；兩造於107 年3 月29日簽署系爭委託契約、聯合廣告銷售同意書及委託銷售契約內容變更同意書，約定由原告居間為被告銷售系爭土地，嗣被告與原告覓得之買主王彝強於107 年4 月1 日簽定系爭買賣契約，兩造復於同日簽定系爭變更同意書、系爭給付同意書及系爭協議書，其後由被告自行寄發存證信函通知牙盛德是否就系爭土地行使優先購買權，牙盛德已表示願以相同價格及條件優先購買等情，有前開契約書、同意書、協議書、被告寄發之桃園埔心里郵局存證信函、牙盛德107 年4 月4 日寄發之函文、桃園東埔郵局第177 號存證信函及桃園大業郵局第240 號存證信函等件在卷可稽（見本院卷第8 至24至27、51頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第42、58頁），堪信為真實。
四、原告主張其得依民法第565 條、第568 條第1 項規定及系爭給付同意書約定，請求告給付59萬4,000 元服務報酬，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定及系爭給付同意書約定，請求告給付59萬4,000 元服務報酬？㈡若可，被告請求酌減服務報酬，有無理由？茲分述如下：
㈠原告得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定及系爭給
付同意書約定，請求告給付59萬4,000 元服務報酬？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項定有明文。經被告簽署出具予原告之系爭給付同意書則記載「服務報酬給付約定：支付成交總價之6%之服務報酬（新台幣594000元）於貴公司」（見本院卷第23頁）。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。今查，兩造間簽訂系爭委託契約，約定由原告居間為被告銷售系爭土地，嗣被告與原告覓得之買主王彝強於107 年4 月1 日簽定系爭買賣契約等情，既如前述，顯見被告確因原告為締約之媒介，而與王彝強就系爭土地締結系爭買賣契約。被告雖辯稱系爭買賣契約約定之總價，與被告之開價金額及欲實拿之金額不同，是原告不讓被告離去，最終始簽訂系爭買賣契約。惟就被告辯稱原告不讓被告離去方簽訂系爭買賣契約云云，未見被告舉證以實其說，已難認為真實，且縱然屬實，亦未見被告舉證證明業已此為由依民法第92條第1 項規定撤銷為簽訂系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約仍屬有效，又縱系爭買賣契約約定之總價與被告原本預期有所不符，被告不欲接受系爭買賣契約，而就內心真意有所保留，然被告既已按系爭買賣契約所載買賣條件簽訂系爭買賣契約，按民法第86條規定「表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限」之意旨，系爭買賣契約仍因被告簽署同意而使其受拘束，不因被告上開所辯而影響其效力。今原告既已成功媒介王彝強就系爭土地與被告簽訂系爭買賣契約並有效成立，原告請求被告給付報酬59萬4,000 元，即屬有據。至於系爭土地雖經他共有人牙盛德主張優先購買權，致系爭買賣契約尚未履約完畢，且依系爭買賣契約第15條「本標的買賣係依土地法第34條之1 規定辦理，如他共有人願意優先購買時，本買賣契約無條件解除」之約定，系爭買賣契約應無條件解除，然共有人牙盛德能主張優先購買權，係基於原告付出勞務仲介系爭土地買賣成功，才有所謂共有人行使優先購買權之問題，且共有人牙盛德行使優先購買權後，被告仍能取得原本期望之買賣價金，故依前揭最高法院判例意旨，本院認原告對被告服務報酬之請求權，不因共有人牙盛德主張優先購買權而受影響。又被告雖尚未收到買賣價金，惟兩造並未約定須待被告收到買賣價金才需給付原告服務報酬，且被告有無支付能力，亦與其是否負有給付服務報酬之義務無涉，是被告辯稱系爭買賣契約尚未解除，牙盛德尚未辦理系爭土地過戶，而未給付買賣價金，被告現無能力支付服務報酬云云，無礙於本院之認定，亦非解免被告所負債務之法定事由。
2.被告又辯稱系爭給付同意書約定之服務報酬與兩造原約定之服務報酬不同，其不清楚相關約款內容，且當時原告係告知買賣總價扣除服務報酬及土地增值稅後，伊可實拿99
0 萬元云云。惟查，系爭委託契約係於107 年3 月26日經被告攜回審閱3 日，嗣於同年月29日經兩造簽訂，其上約定原告之服務報酬為實際成交價之4%，有經被告簽署之系爭委託契約在卷可稽（見本院卷第8 至11頁），足認系爭委託契約確予被告合理之審閱期間，經被告瞭解其內容後始簽署，又被告係於107 年4 月1 日簽署系爭給付同意書，其上僅記載前引服務報酬計收方式之變更，衡情被告亦可瞭解其內容。況被告係00年0 月0 日生之成年人，有被告戶籍資料查詢結果在卷可稽（見個資等文件卷第2 頁），復無證據顯示其為經法院裁定為受輔助宣告人、受監護宣告人，或於簽署系爭委託契約、系爭給付同意書時，係處於無意識或精神錯亂狀態，參諸民法第75條「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同」規定，其所為之意思表示自已生效，被告事後空言辯稱不清楚相關約款內容云云，自難採憑。而關於被告應給付予原告之服務報酬，被告既於簽署系爭委託契約後，又再簽署系爭給付同意書，同意變更為以成交總價6%計算，並逕自約明其金額為59萬4,000 元，足見兩造就被告因原告居間促成系爭土地買賣成立而應給付之服務報酬，業已以系爭給付同意書合意變更系爭委託契約原約定之服務報酬，而改以成交總價6%計算，並以59萬4,000 元為其最終金額，是被告即負有依系爭給付同意書所載給付59萬4,000 元服務報酬之義務，不因系爭委託契約原約定之服務報酬計算方式而受影響，且被告辯稱兩造約定扣除服務報酬及土地增值稅後，被告實拿金額應為990 萬元云云，亦與系爭給付同意書約定不符，而不足採。
㈡若可，被告請求酌減服務報酬，有無理由？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條本文定有明文。其立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即，此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
2.經查，系爭土地面積僅110 平方公尺，又為被告與牙盛德共有，並有出租情事（見本院卷第24、58頁），其出售本有相當難度，原告居間使被告與王彝強就系爭土地達成買賣合意，簽署系爭買賣契約，堪認原告就辦理系爭土地之委託銷售事宜，確有付出相當之勞務、時間及人力。惟審諸系爭委託契約所載可知，原告依系爭委託契約所負義務，應包含居間、仲介、銷售，及確保買賣價金交付及系爭土地過戶等事宜，而原告就此等契約義務具體所為，係稱被告有簽訂聯合廣告銷售同意書，並經原告帶5 組客戶前往系爭土地，然依原告提出之聯合廣告銷售同意書，充其量僅可證被告有同意授權其他加盟店亦得廣告銷售系爭土地（見本院卷第12頁），無從證原告上開主張，是依卷附資料僅可知，原告有覓得王彝強完成居間事務，且原告自受被告委託銷售至系爭土地實際售出之時間約僅3 日（即
107 年3 月29日至107 年4 月1 日），銷售時間非久，系爭土地之實際售價為1,090 萬4,000 萬元，與被告原簽署系爭委託契約時同意委託出售之最低價格1,400 萬元尚有相當差距；又簽署系爭買賣契約後通知共有人牙盛德是否行使優先購買權之存證信函，係由被告自行寄送，原告雖稱此係因被告不讓原告寄送，惟觀諸原告所提其仲介人員即原告訴訟代理人范聖昌與被告及其姊姊間之通訊軟體LINE對話，無法證明上情（見本院卷第59至60頁），原告於系爭買賣契約簽訂後是否有積極協助被告處理後續優先購買權事宜，已非無疑；再者，系爭土地經共有人牙盛德行使優先購買權後，其後續之買賣價金給付、系爭土地過戶點交等，理應由被告與牙盛德自行處理，原告更得因此節省協助被告交付系爭土地買賣價金、委任代書辦理系爭土地之所有權移轉及點交系爭土地等相關工作之人事成本及勞務費用開銷，足見原告所實際付出之勞力、成本尚不及系爭委託契約原先預定之服務內容，倘仍依系爭給付同意書原定服務報酬計算給付，顯然有失公平，是原告依系爭給付同意書得請求之服務報酬以成交總價6%計算並定為59萬4,000 元，誠屬過高，被告請求酌減服務報酬，應屬有據。本院斟酌前述原告付出之勞力、時間及成本，以及系爭土地成交價格等一切情狀，認原告得請求之服務報酬應酌減為系爭買賣契約成交價額2%為方屬合理。準此，原告得請求被告給付之服務報酬為20萬9,880 元（計算式：1,
049 萬4,000 元×2%＝20萬9,880 元），逾此部分即屬過高，尚難准許。
五、末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。原告依民法第565 條、第56
8 條第1 項規定及系爭給付同意書約定，請求被告給付居間報酬，被告迄未給付，自應負遲延責任。則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起依法定利率即週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據，本件起訴狀繕本係於107 年8 月29日送達被告指定之送達址（見本院卷第33頁），從而，原告請求被告自107 年8 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依依民法第565 條、第568 條第1 項規定及系爭給付同意書約定，請求被告給付20萬9,880 元，及自10
7 年8 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，是就原告勝訴部分，本院依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 4 日
民事第四庭 法 官 羅詩蘋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日
書記官 郭怡君