臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2186號原 告 陳庭以（原名陳孟輝）訴訟代理人 田俊賢律師複代理人 李泓律師被 告 宋鍾菊竹訴訟代理人 蔡尚樺律師複代理人 黃國展律師上列當事人間請求返還訂金事件，於民國108 年5 月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零七年十月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。
又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第
716 號裁定意旨參照）。是查，本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應給付新臺幣（下同）300 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡訴訟費用被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第2 頁）。嗣原告於107 年12月26日具狀變更聲明，將前揭聲明列為先位聲明，另追加依民法第179 條規定為備位請求，並備位聲明：㈠被告應給付150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡訴訟費用被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第82頁）。核其所為係基於同一基礎事實之擴張及變更應受判決事項之聲明，合於前開民事訴訟法第255 條第1 項第2、3 款之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣原告知悉坐落於桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（下稱
系爭土地）之全體共有人欲出售系爭土地，遂於103 年12月30日與共有人之一即被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約一），並另與訴外人即系爭土地之其他8 位共有人簽立另一份不動產買賣契約書（下稱系爭契約二），又系爭契約二雖未有被告宋鍾菊竹之簽名，然該契約之出賣人載明係「宋羅靜妹等9 人」，權利範圍亦載明為「全部」，顯見係由系爭土地全體共有人包括被告與原告所簽訂。而系爭契約一約定就被告於系爭土地之應有部分（000000分之2220）之買賣總價金為2,900 萬4,785 元，且於系爭契約二第14條特約事項約定被告應同意原告就系爭土地辦理抵押設定，並配合其用印，以供原告辦理貸款、籌措資金；嗣原告於104 年1月29日給付150 萬元予被告宋鍾菊竹作為系爭契約一之訂金，並立有定金收據乙份（下稱系爭收據）。惟被告簽約並收受訂金後，卻拒絕配合辦理系爭土地之所有權移轉登記及抵押權設定，而致原告無從辦理貸款支付後續的尾款價金及後續買賣契約的履行；又系爭契約二第10條後段亦有約定「如乙方（即包括被告在內之共有人）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（下稱系爭約款後段），故原告自得依民法第249 條第3 款之規定及系爭契約二第10條後段之約定，先位請求被告應返還其所受之訂金予原告，並加倍賠償同額之損害金，總計共300 萬元。
㈡再若認兩造於簽立系爭契約一、二後，已於104 年4 月9 日
因雙方合意而解除系爭契約，又系爭契約既已解除，致使原告先前給付定金150 萬元之給付目的已不存在，被告收受前開訂金之利益並無法律上之原因，原告即得改依民法第179條之規定，備位請求被告給付已受領之150 萬元。
㈢聲明：
⒈先位部分：①被告應給付300 萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②訴訟費用被告負擔。③原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
⒉備位部分：①被告應給付150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②訴訟費用被告負擔。③原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：兩造於103 年12月30日簽立系爭契約一，並約定價金分兩次給付，後因原告宣稱其籌資不易，故要求展延給付期日，伊為求擔保契約之履行，遂於104 年1 月29日收受原告給付之150 萬元訂金，且約定「如買受人不買訂金，訂金被沒收；出賣人不賣應雙倍賠償」，此有訂立收據影本在卷可憑（見本院卷第62頁）。爾後經被告分別以105 年3 月11日中壢郵局第000277號存證信函及106 年3 月31日中壢郵局第000327號存證信函（下稱被告存證信函一、三）催告原告依約履行未果，顯見係原告單方違約不履行，伊並無違約之情事，是以伊依系爭收據及系系爭契約二第10款前段：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」（下稱系爭約款後段）之約定，沒收該150 萬訂金，自有理由。再被告並無違約，而係原告有違約之情事，原告自無從請求被告返還訂金及賠償同額之賠償金等語資以抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利益判決，願供擔保請准免與假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於103 年12月30日訂立系爭契約一，約定買賣價款為29
00萬4,785 元，價金部分則分期給付（參本院卷第24頁、第25頁），但未約定何時為過戶登記（參本院卷第51頁) 。原告與系爭土地之其他所有權人另簽立系爭契約二，約定買賣價款為2 億1,330 萬8,000 元，但該契約書未見簽約日期（參本院卷第40頁）。
㈡原告與系爭土地之全體共有人（包括被告）於104 年1 月9
日簽立不動產買賣價金信託契約書，約定雙方於104 年1 月
9 日所簽立之契約，賣方應配合買方辦理系爭房地相關（移轉）手續（參本院卷第125 頁至第135 頁）。
㈢兩造於104 年1 月29日簽立系爭收據，內容為：「本人宋鍾
菊竹於桃園市○鎮區○○段○○○ ○號與他人共有土地一筆，面積1,762.89平方公尺，持分2220/10000約118.38坪，今出賣給買受人陳孟輝每坪單價24.5萬元，總價2,900 萬3,100元整，買受人給付訂金新臺幣150 萬元給出賣人，如買受人不買，訂金就沒收，出賣人不賣買受人應雙倍賠償」（被證
二、附本院卷第23頁、第62頁）。㈣兩造於104 年4 月9 日簽立申請書（下稱系爭申請書），告
知桃園市政府地方稅務局中壢分局，因兩造已解除不動產買賣契約，要求免誤徵土地增值稅（參本院卷第113 頁）。
㈤被告於105 年3 月11日委請蔡尚樺律師寄發存證信函一予原
告，催告原告應於文到7 日內依約履行給付1,450 萬餘元，逾期不為履行，即視為違約，被告將依法沒收已付訂金150萬元，並解除契約。（參被證三、附本院卷第63頁至第65頁），原告自承確有收受該存證信函一（參本院卷第51頁）。
㈥原告於105 年3 月27日委請田俊賢律師寄發存證信函二予被
告，催告被告應於收文2 日內，與原告聯繫履行買賣契約事宜，或不願履行，應於2 日內將已收訂金150 萬元返還原告，若置之不理，即要求被告賠償300 萬元（參被證四、附本院卷第67頁至第68頁）。
㈦被告於106 年3 月31日委請蔡尚樺律師寄發存證信函三予原
告，告知被告願意繼續履行契約，並催告原告應依103 年12月30日所簽訂之不動產買賣契約書第2 條之規定，限定原告應於函達10日以內，依約給付剩餘首期款1,300 萬4,785 元，並通知實際能收信之聯絡地址，倘若台端仍藉故不予收受信件、不遵期匯款履行契約，本人將主張依據契約第10條相關約定，沒收既付價款150 萬元（參被證五、附本院卷第26頁至第28頁、第69頁至第71頁），原告主張未收受該存證信函三，但不爭執田俊賢律師確有合法收受（參被告證六，本院卷第76頁）。
㈧被告確為坐落於桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地之所有權
人之一，權利範圍為10000 分之2220（參本院卷第30頁之土地登記第一類登記謄本）。
㈨原告曾以被告及訴外人宋林淑慈、彭國智為被告，提起詐欺
及恐嚇告訴，後經桃園地方檢察署於107 年4 月27日以106年度偵字第27016 號、107 年度偵字第1494號為不起訴處分並確在案（參本院卷第33頁至第39頁，該案下稱系爭偵案）。
四、本院之判斷：本件原告主張系爭契約因可歸責於被告之事由致不能履行等語；經被告以契約未能履行係因原告違約等詞加以否認，並以上開情詞置辯。故本件爭點厥為：㈠兩造於103 年12月30日及104 年1 月9 日所簽立之買賣契約，是否業經兩造合意解除？㈡原告先位聲明請求被告因違約應給付300 萬元、備位依不當得利請求權聲明被告給付150 萬元，是否有理由？茲分敘如下：
㈠兩造於103 年12月30日及104 年1 月9 日所簽立之買賣契約
及不動產信託契約，是否業經兩造合意解除？⒈又按買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除
契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要（最高法院85年台上字第3055號裁判見解可資參照）。
⒉經查，兩造確有簽立系爭契約一部分，至於系爭契約二部分
，被告並未於其上簽名，且該系爭契約二未載簽約日期，均如前述。然被告確有於系爭信託契約上簽名，且該信託契約第2 條上有載明：「甲、丙（即原告與被告及其他共有人）於104 年1 月9 日就本案房地簽訂不動產買賣契約，為保障
甲、丙雙方應有之權利，甲方依約定給付買賣價款並信託予乙方，丙方配合甲方辦理本案房地相關手續，俟所有權移轉登記予甲方或甲方…」（參本院卷第126 頁）。而證人宋林淑慈亦到庭證稱：系爭信託契約與系爭契約二是在同一天所簽，即系爭契約二是在104 年1 月9 日所簽立，且被告知悉系爭信託契約要以系爭契約二為契約內容，被告亦同意之，所以才會在信託契約上簽名等語（節錄，詳參本院卷第143頁、第144 頁）。準此，可認被告雖未於系爭契約二上簽名，但透過簽立系爭信託契約，該系爭契約二所示內容亦同拘束被告。
⒊再查，參以證人宋林淑慈於本院審理中另所證稱：「（兩造
有無任何土地委託你來買賣或是處理相關過戶事宜？）當初原告那邊一位邱小姐來問我系爭土地有沒有要賣，因為我聽說他們有意願，我就去問地主，地主說可以談，雙方就來談，談的結果有簽約，第一次只有被告有簽約，後面是原告來找他們簽約」、「有簽兩次約，原告先跟被告簽了一份約，原告再找其他地主簽了一份，因為要處理履約保證的事情，所以有寫在一起。」、「（簽約過程中，原告有無支付任何訂金給地主？）一開始沒有，但是其他地主有沒有我不知道」、「（後來原告有付訂金給被告或是其他地主嗎？）他們第一次的土地增值稅下來，原告沒有付訂金，也沒有付其他分期款，我就提議說是不是要來解約，雙方就同意來蓋解約的印章」、「第一次是因為稅單繳款期限到期，沒有辦法繳款，就直接撤案，所以蓋的章是指撤回土增稅的章，後來原告還是說喜歡這塊地，又去找被告簽約，所以有簽了一份約，被告說你要跟我買就跟我簽，你要買其他人的就跟其他人簽，所以約沒有簽在一起。因為上開第一次的約已經雙方同意解約，而且履約保證的期間也過了，所以之前簽的履約保證的部分不適用在第二次的部分」、「（第二次簽的約，原告有支付訂金嗎？）有。我想說簽約沒有支付訂金就感覺沒有誠意，所以有要求原告要支付訂金，原告是拿150 萬元，被告也收了150 萬元」、「系爭收據就是原告寫給被告簽的」、「（之前第一次的時侯其他地主有辦過戶給原告嗎？交易有無完成？）沒有，稅單又到期，其他地主從我那邊把交易資料拿回去」、 「（第二次簽約之後，他們的契約有繼續履行嗎？）拿了150 萬元訂金之後原告就沒有履行，結果雙方就再合意解約一次，之後就簽了系爭申請書」、「（這次又解約之後，被告有沒有將訂金還給原告，原告有無要求返還現金？）沒有，當時解約時並沒有提到任何條件，只是同意合意解約，是後來原告覺得太多錢沒有還給他，他想要拿回一部分」、「（這次解約之後，兩造有無又談要繼續成立新的契約的事情？）沒有，但是原告一直說這塊地他可以找人家來買，有介紹，但是買方一直沒有出現，後來又不了了之。所以被告跟我一直沒有看到買方」、「（有無提出票據表示真的有人要買？）有提出票據，但是我們沒跟他拿，因為我們沒有看到買方，因為原告跟我講的事情，我都有通知被告」、「（之前第二次解約時，雙方簽立系爭申請書要解除第二次契約，還是只是讓稅捐機關知道兩造不要繼續土增稅的部分？）雙方是真的要解約，但是原告之前確實有違約在先」、「（是否知道原告為何沒有辦法依照合約來履行？）好像資金沒有到位，但確切原因我不清楚」、「我記第一次的約應該不是104 年，我能確定有簽信託的是在第一次、第二次沒有簽信託，第一次是全體賣方去銀行簽，因為被告當時剛好出國，他回國後我才跟他說請他去簽，他就去簽了，當時第一次約還沒有解掉」、「不論是第一次還是第二次，最後兩造間都有合意解除這個買賣契約」等語（參本院卷第140 頁、第141 頁），可知依該證人所述，兩造係就系爭土地之買賣，簽訂兩次契約，第一次契約之土地增值稅係到期未繳，後來雙方合意解除第一次契約，且其他地主亦將放置在證人處保管之交易資料取回。第二次契約之土地增值稅在未屆期前，雙方即合意解除第二次契約，並簽立系爭申請書請求免誤徵土地增值稅。原告並於簽立第二次契約時，有繳付訂金150 萬元。是依【系爭契約一（103 年12月20日）、系爭契約二（104 年1 月9 日）、系爭信託契約（104年1 月9 日）、系爭收據（104 年1 月29日）、系爭申請書（104 年4 月9 日）所分別簽立之時間】、【系爭契約一所約定之買賣價金（2,900 萬4,785 元）與系爭收據所約定之買賣價金（2,900 萬3,100 元）不同】及【證人上開證述】等情觀之，應認兩造係先簽立系爭契約一，後來其他地主與原告同時簽立系爭契約二、系爭信託契約後，被告返國後補簽系爭信託契約並同意以系爭契約二為契約內容，後來地主將交易資料取回，此即為證人所稱之第一次契約。俟兩造解除此所謂第一次契約（包括系爭契約一、二、系爭信託契約）後，雙方又同意簽立證人所謂之第二次契約，並由原告交付150 萬元訂金，至雙方所立之書面資料，應即為系爭收據，但後來雙方又合意解除該第二次契約（即系爭收據），並於104 年4 月9 日簽立系爭申請書，請求稅捐機關免誤徵土地增值稅，故可認兩造之第二次契約，至遲於104 年4 月9日以前即已經兩造合意全部解除。
㈡原告先位聲明請求被告因違約，而給付300 萬元、備位聲請
請求被告返還150 萬元訂金，是否有理由？⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可
歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。次按債務人於履行期屆至前預示拒絕給付，因其履行之責任尚未發生，自無債務不履行可言；又契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249 條第3 款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院71年台上字第2992號判例、104 年度台上字第816 號判決可資參照）。另按契約雙方當事人依據契約自由之精神，於依合意訂定契約，當得再訂契約，使原屬有效之契約自始歸於無效，此即所謂合意解除。契約之合意解除因與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者乃屬契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，合意解除後契約當事人應負之義務，為另一法律關係，除有特別約定外，並不當然適用民法關於契約解除之規定，而契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依合意解除前原契約約定請求他方當事人負損害賠償責任。（最高法院88年台上字第884 號、88年台上字第665 號、76年台上字第2153號、76年台上字第1067號裁判見解參照）。
⒉再查，兩造間就系爭土地所簽立之第一次買賣契約、第二次
買賣契約，既均經雙方合意解除，已如上述，原告於解約後，雖有意願另尋其他買主並願交付支票，再與被告訂約，但被告並未同意，此亦經上開證人證述明確，是兩造於上開兩次買賣契約解除後，並未再重訂買賣契約，更無從認原告已繳之訂金成為新訂契約之訂金。則兩造之後再以存證信函一、二、三互相要求履行已解除之契約部分，實已無法律上之意義及效果，因兩造間之買賣契約，早於兩造行使違約解除權前，即已經兩造合意解除。是原告自不得主張因被告對於雙方所簽立之買賣契約，有違約之情事，致無法繼續履行，故有合法請求返還訂金之權利。是以，系爭契約無論有無可歸責於一方之事由致不能履行之情形，該等契約既已經雙方合意解除，除另有特別約定外，自與民法第249 條第3 款「致不能履行」之要件不相符，是原告先位依民法第249 條第
3 款規定及依約請求被告給付原告已繳付之訂金150 萬元及給付同額之賠償共計300 萬元及其利息部分，即為無理由滿應予駁回。
⒊契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於
一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259 條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益（最高法院
107 年臺上字第2083號民事判決參照），是查，兩造間既然已合意解除系爭契約，被告受領上開訂金150 萬元，即屬無法律上原因而受有利益，此部分原告備位依民法不當得利之法律關係請求被告給付150 萬元，確有理由，應予准許。
⒋按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229 條第2 項、第182 條第2 項、第233 條、第203 條分別定有明文。準此，兩造之買賣契約既至遲於104 年4 月9日即已合意解除，則此日後被告受領該150 萬元訂金部分即為不當得利，而原告追加備位聲明之民事變更訴之聲明狀繕本復於107 年12月26日始送達被告，則原告請求就150 萬元部分自107 年12月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據，逾此部分之請求，即屬無由。
⒌再本件事證已臻明確，均如上述，故原告另具狀聲請傳喚宋
羅靜妹、宋明憲、宋明樺、宋明圜、黃俐慈、宋明宏、宋怡侲、蔡效謙等人為證人部分，即無必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告先位主張依據民法第249 條第3 款規定及兩造之契約，請求被告給付300 萬元，及法定遲延利息為無理由，不應准許，應予駁回；其備位聲明部分，依據民法不當得利之法律關係，請求被告給付150 萬元，及自107 年10月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造就原告勝訴部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392 條第2 項、第3項之規定，酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
書記官 鄭敏如