臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2289號原 告 羅素珍
蔡嘉容徐永藏共 同訴訟代理人 鍾明達律師被 告 周沁柔兼 訴 訟代 理 人 周亦權被 告 曾其政訴訟代理人 翁志明律師被 告 陳一銘
許竹君訴訟代理人 許連景上列當事人間請求排除侵害事件，於民國109年6月2日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時聲明：（1 ）被告周亦權、周沁柔應將門牌號碼桃園市○○區○○○街0000000街○00號3樓之2 （下稱A 屋）前方如起訴狀附圖（本院卷一第7 頁）所示A （黃色）部分，面積約6 平方公尺（以實測面積為準）之違建物拆除，回復原狀返還原告及其他共有人。（2 ）被告曾其政應將成章一街86號3 樓之5 （下稱B 屋）前方如起訴狀附圖所示B （紅色）部分，面積約10平方公尺（以實測面積為準）之違建物拆除，回復原狀返還原告及其他共有人。（3 ）被告陳一銘應將成章一街88號3 樓之3 （下稱C屋）前方如起訴狀附圖所示C （藍色）部分，面積約7 平方公尺（以實測面積為準）之違建物拆除，回復原狀返還原告及其他共有人。（4 ）被告許竹君應將成章一街88號3 樓之
5 （下稱D 屋）前方如起訴狀附圖所示D （綠色）部分，面積約10平方公尺（以實測面積為準）之違建物拆除，回復原狀返還原告及其他共有人。（5 ）願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國109 年6 月2 日言詞辯論期日變更聲明：（1 ）被告周亦權、周沁柔應將附圖編號A 所示溫室拆除，並將所占用的樓板地面回復原狀，返還原告及其餘共有人。（2 ）被告曾其政應將附圖編號B-1 、B-2 所示建物、冷氣室外機拆除，並將所占用的樓板地面回復原狀，返還原告及其餘共有人。（3 ）被告陳一銘應將附圖編號C-1 、C-2 所示建物拆除，並將所占用的樓板地面回復原狀，返還原告及其餘共有人。（4 ）被告許竹君應將附圖編號D 所示建物拆除，並將所占用的樓板地面回復原狀，返還原告及其餘共有人。（
5 ）願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第230 至231 頁）。原告上開所為，係依據土地複丈成果圖將被告所占有之土地位置、範圍而為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加，另擴張受判決事項之聲明部分，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造為成章一街嘉鼎京悅社區（下稱系爭社區）之住戶，被告分別於其所有A 屋、B 屋、C 屋、D 屋之露臺共用部分（下稱系爭露臺）搭蓋鋁門窗、封閉式雨遮、冷氣室外機與植栽溫室等建物（下稱系爭建物），致影響系爭社區外觀、緊急逃生路線及消防救護等公共安全。系爭社區之建商與住戶之買賣契約（下稱系爭契約）雖已約定系爭露臺為被告約定專用部分，惟依公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，樓地板不得為約定專用，而系爭露臺屬於樓地板，自不得為約定專用。且縱使系爭露臺約定由被告等住戶所約定專用，但依系爭契約附件五約定：「……各戶露臺約定專用……，並約定購買本大樓三樓之住戶不得加蓋、改建或破壞原造型設計……。」，且系爭契約第3 條第4 款亦約定：「A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5棟三樓露臺（即系爭露臺）由全體區分所有權人同意由相鄰可連通之承購戶，依政府相關法令規定做良善管理約定使用。」本件被告搭建系爭建物已逾越約定專用目的，且系爭社區住戶規約並未記載約定專用範圍及使用主體，僅說明使用者名冊由管理委員會造冊保存，不符公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定，故該約定專用不生效力。另系爭社區於民國106 年12月23日第一次臨時區分所有權人會議（下稱系爭臨時區權會議）案由四為「社區住戶後陽台加設鋁門窗確認案」，決議則為「配合大樓原有結構色系安裝符合統一規格、樣式之鋁窗」，其案由為「鋁門窗」並僅針對「鋁窗」為決議，且簽署系爭臨時區權會議所決議「後陽台問題改善同意切結書」（下稱系爭切結書）之住戶，有未出席會議之住戶，不符合系爭社區住戶規約第
7 條約定需有區分所有權人2/3 出席及出席3/4 同意之要件，且決議內容亦違反公寓大廈管理條例第7 條第3 款之強制規定，故系爭臨時區權會議之決議應屬無效。且系爭建物未依法申請主管機關審查通過，屬於違章建築。爰依民法第76
7 條、第821 條及公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定，提起本件訴訟等語，並聲明如上開變更後所示之聲明。
二、被告則以：
（一）系爭露臺並非公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定不得約定專用之部分，而依系爭契約第3 條第4 項及附件5 約定，系爭社區3 樓露臺即系爭露臺是由相鄰且可連通之承購戶所約定專用之部分；系爭契約第2 條第2 項對系爭露臺之約定專用亦有清楚載明，故系爭露臺為被告約定專用部分，原告不得依民法第767 條、第821 條規定，請求被告將之拆除，回復原狀返還予全體共有人。又系爭建物是被告依系爭臨時區權會議決議及系爭切結書，在系爭露臺搭設安全防護措施，系爭切結書既經全體共有人決議通過，且被告已依系爭切結書之加裝規範設置系爭建物，原告請求拆除顯然違反誠信原則。
（二）且系爭露臺位於3 樓，並非緊急逃生路線，亦非消防救護相關區域，是原建商所規畫以工作物區隔的排他性區域，僅能從約定專用人的房屋進出，其他住戶並無法出入。系爭決議即是要維護社區外觀，且系爭建物均位於內凹天井處，僅能在系爭社區的特定位置及角度才能看到，既不影響逃生路線，也不會破壞社區外觀，施工過程也未變更外牆構造，並非違建。又系爭露臺上方共18層住戶，會不定時保養維修或清洗冷氣室外機，其上方雖設有防墜網，然從106 年迄今，已多次掉落可穿越防墜網之虎頭鉗、螺絲起子、碎石、五金廢料、未熄滅煙蒂等危險物品，也曾多次灑落冷氣廢水、澆花及洗陽台污水，甚至在加裝安全防護措施後，於107 年6 月17日因整組美工刀片掉落，造成被告許竹君所屬的系爭露臺上方強化玻璃整片破裂成霧狀，上開情形已造成被告及家人之生命及身體安全之危險，系爭露臺既為被告之專用部分，自應保障被告得安全使用，被告當得依系爭切結書及公寓大廈管理條例第10條規定，自負費用設置頂蓋強化玻璃安全措施之系爭建物。是被告於該部分所設置膠合玻璃、室外機及紗窗等物，係為防止掉落物品危及被告及家人生命、身體之必要設置，屬對約定專用部分之良善管理與使用，原告要求被告拆除顯屬權利濫用等語置辯。
（三）並聲明：（1 ）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2 ）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造為系爭社區共有人，被告周亦權、周沁柔為A 屋（即嘉鼎京悅社區編號B2）之所有權人，被告曾其政為B 屋之所有權人，被告陳一銘為C 屋（即嘉鼎京悅社區編號A5）之所有權人，被告許竹君為D 屋（即嘉鼎京悅社區編號A3）之所有權人，A 屋連接的系爭露臺上的玻璃屋及盆栽等系爭建物，是被告周亦權於107 年10、11月所設置，B 屋連接的系爭露臺上之系爭建物為被告曾其政所設置及使用，C 屋連接的系爭露臺上之系爭建物是被告陳一銘於107 年年初所設置，D屋連接的系爭露臺上之系爭建物是被告許竹君所設置，系爭契約書第3 條第4 項約定：「A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5棟3 樓露臺由全體區分所有權人同意相鄰且可連通之承購戶，依政府相關法令規定作善良管理約定使用」，另「附件五約定專用同意書」、「附圖二露臺約定專用部分示意圖」（本院卷一第163 至164 頁）約定3 樓露臺由A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5等戶約定專用，被告所使用系爭露臺部分即是上開約定專用部分等情，有桃園市○○區○○段○ ○號土地第一類謄本、同段3410、3429、3486、3466、3504、34
09、3428建號建物謄本、建物照片、勘驗筆錄、現場照片、系爭契約書等資料在卷可稽，且為兩造所不爭執（本院卷一第8 至19頁、第21至24頁、第56至63頁、第148 至164 頁、第171 至174 頁、第185 至207 頁、第230 至232 頁），堪信屬實。
四、至原告主張系爭露臺不得約定專用，系爭臨時區權會議決議應屬無效，被告於系爭露臺設置系爭建物已逾越約定專用目的等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點應為：（一）系爭露臺得否約定專用？（二）系爭臨時區權會之決議是否無效？（三）被告設置系爭建物是否逾越約定專用目的？
五、得心證之理由：
（一）系爭露臺依法得約定專用：
1、按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第5 款定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、98年度台上字第633 號判決、司法院大法官釋字第
349 號解釋理由書參照）。準此，建商於公寓大廈建築完成取得大部分之所有權後，非不得事先與各承購戶分別於買賣契約約定，就共用部分或專有部分先為規畫，其共用部分可先約定為專用，專有部分亦得先指定為約定共用部分後，再指定為專用。而嗣後取得所有權之人，雖非不得依循重新召開區分所有權人會議之方式，就約定專用或就約定共用部分以決議變更之，惟在未變更前，各區分所有權人仍應受原先約定之拘束。
2、經查，系爭社區之建商即嘉鼎建設股份有限公司在出售系爭社區之房屋車位時，與全體預定區分所有權人分別簽訂系爭契約（即「房屋車位買賣契約書」），其中第3 條第
4 款、附件五約定專用同意書、附圖二露臺約定專用部分示意圖，已經約定3 樓露臺由A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5等戶約定專用，此為兩造所不爭執，業經認定如前，足認系爭社區全體區分所有權人已就系爭露臺成立約定專用之分管契約。原告雖主張系爭社區住戶規約並未記載約定專用範圍及使用主體，僅說明使用者名冊由管理委員會造冊保存，不符公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定，故該約定專用不生效力等語。惟依上開說明，系爭社區之建商與各承購戶既已分別約定系爭露臺由A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5等戶約定專用，自應認系爭社區之共有人間就系爭露臺已合意成立約定專用之分管契約，兩造自應受此約定之拘束。
3、又關於露臺及陽臺之定義，依建築技術規則建築設計施工編第1 條第20款規定，直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺。據此露臺與陽臺應屬同性質之建築構造物，僅是露臺上方並無遮蓋物，而陽臺則有頂遮蓋物，是以露臺顯然不同於主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等建築構造部分，從而原告主張系爭露臺之約定專用及系爭臨時區權會決議內容，違反公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定：「公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得為約定專用部分」而無效等語，即屬無據，是系爭社區就系爭露臺所成立約定專用之分管契約，應屬有效。
（二）系爭臨時區權會之決議是否無效：
1、按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。又系爭社區區分所有權人會議之決議程序，依系爭社區住戶規約第7條第2款、第3款項約定：「二、應經區分所有權人會議決議事項：（一）規約之訂定或變更。（二）公寓大廈之重大修繕或改良。（三）公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。（四）住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。（五）約定專用或約定共用事項。……」「……區分所有權人會議討論事項：除第二款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。」（本院卷一第37至38頁）。是依系爭社區住戶規約關於約定專用事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上之同意行之。
2、而就系爭臨時區權會議對於「社區住戶後陽台加設鋁門窗確認案」與系爭切結書，係涉及被告對於系爭露臺約定專用部分之使用方式，依上開系爭社區規約自應有應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上之同意行之。而依系爭臨時區權會議紀錄，此次應出席之區分所有權人為153人、區分所有權總計10331.08平方公尺（或坪），而已出席者人數為136 人，占全體區分所有人數88.8﹪，已出席的區所有權比例計9162.84/10331.08，占全體區分所有權
88.7﹪，是系爭臨時區權會議符合全體區分所有權人數與區分所有權比例三分之二以上之出席要件，並已就第四案「社區住戶後陽台（即系爭露臺）加設鋁門窗確認案」作成決議「1 、經大會討論確認在為社區整體美觀與住戶確實需求考量條件下；配合大樓原有結構色系安裝符合統一規格、樣式之鋁窗」、「安裝採取自由方式不強迫安裝所需費用和責任由住戶自行負擔」之決議內容，且收回於會前提案通知全體住戶之系爭切結書共73分，有系爭臨時會議紀錄、系爭社區後陽台問題改善同意切結書在卷可稽（本院卷一第95至96頁；卷二第27至103 頁），是系爭臨時區權會議就第四案之出席及決議程序，應已符合前揭規定。
3、原告雖主張簽署系爭臨時區權會議所決議系爭切結書之住戶，有並未出席該會議之住戶，不符合系爭社區住戶規約第7 條第2 、3 款之要件，惟依上開會議紀錄，系爭臨時區權會議已達上開規定與系爭社區住戶規約之出席要件，並已作成決議，業如前述。再者系爭臨時區權會議所決議內容，自106 年12月23日決議時起迄今，並未被系爭社區之區分所有權人以召集程序及決議方法違反法令或系爭社區住戶規約為由，依民法第56條第1 項規定於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，其決議自屬有效，是原告上開主張即屬無據。另上開決議雖為「配合大樓原有結構色系安裝符合統一規格、樣式之鋁窗」，其案由為「鋁門窗」，並針對「鋁窗」為決議，惟系爭切結書已載明加裝規範，且鋁窗之樣式也附於系爭切結書（本院卷一第130 至13
2 頁；卷二第30至103 頁），而對於系爭建物是依系爭切結書所載之加裝規範及所附樣式所搭建，兩造並不爭執，是系爭建物所搭建之樣式，自不違反系爭臨時區權會議之決議內容。
（三）被告設置系爭建物並未逾越系爭露臺設置目的：
1、按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條定有明文。又約定專用權人應依約定之方法使用之，且不得違反共用部分之設置目的，致妨害該共用部分所在建築物之安全（最高法院88年度台上字第3223號、87年度台上字第960號、104年度台上字第1084號判決意旨參照）。準此，公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人所使用之約定專用部分，約定專用權人即得在符合使用執照所載用途及規約，且不違反設置目的、不妨害共用部分所在建築物之安全下，自由使用該部分。
2、經查，被告於系爭露臺所搭建的系爭建物，依本院勘驗結果：被告周亦權、周沁柔所有A 屋部分，從成章二街由外並無法看見其於系爭露臺所搭建的系爭建物，且須由A 屋始得進入系爭露臺，而設置的系爭建物包括活動式玻璃罩、植栽、冷氣室外機及間隔紗窗；被告曾其政所有B 屋部分，其系爭露臺是在靠成功公園處，僅能由B 屋進入，系爭建物頂部設有烤漆及膠合玻璃，作為該平台與上方建物之阻隔，在玻璃上方可見部分施工工具，而阻隔處與設置冷氣室外機之平台間，有紗門隔絕，B 屋設置冷氣室外機處靠成功公園，此部分有柵欄阻隔，冷氣室外機均屬可移動；被告陳一銘所有C 屋部分，其系爭露臺是在靠成章三街處，冷氣室外機裝設處與洗衣空間之間，有烤漆門扇，系爭露臺上方有系爭建物之烤漆及膠合玻璃，靠成章三街處有金色柵欄，須由C 屋始得進入系爭露臺範圍；被告許竹君所有D 屋所接連系爭露臺，僅得由D 屋進入，其部分露臺靠成功公園處，部分靠近成章一街88號大樓處，靠成章一街88號大樓部分，其上方設有系爭建物之烤漆及膠合玻璃，而近成功公園處，則是與B 屋之系爭露臺接連之共同部分，其間有鐵柵欄阻隔，烤漆膠合玻璃上方設有防墜網（本院卷一第189 頁），有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷一第185 至189 頁、第192 至第207 頁）。足見系爭露臺僅能由被告各自所有的房屋出入，且與他處均有鐵柵欄阻隔，是系爭建物的設置並未妨害其他共用部分之使用。參以勘驗現場拍攝照片，可見系爭建物主要是透明採光罩的膠合玻璃，而其他冷氣室外機或A 屋於系爭露臺所設置植栽溫室，則屬於可拆裝的電器或活動式玻璃罩，是系爭建物的設置並未變更或破壞系爭露臺的結構，亦無妨害共用部分所在建築之安全，自無違反系爭露臺設置目的，依前揭所述，被告即得基於其專用權設置系爭建物。另依勘驗照片可見A 屋、B 屋、C 屋之系爭露臺確實有物品落在系爭建物上方，足認系爭露臺確實會掉落物品，致危害被告使用系爭露臺時之人身安全（本卷一第194 、199 、203頁），而系爭露臺上方僅有防墜網之設置（本院卷一第19
4 、199 、206 頁），惟防墜網並無法攔截所有掉落之物品，而依上開照片所示系爭建物的搭建確實可防止上方物品掉落於系爭露臺，是以系爭建物既未危害共用部分之安全，又可維護被告使用系爭露臺之安全性，足認其並未逾越系爭露臺設置目的。
4、另關於系爭建物是否屬於違建乙節，經桃園市政府建築管理處（下稱桃園市建管處）108 年11月4 日函覆本院意旨，成章一街86號3 樓之5 （即B 屋）及成章一街88號3 樓之3 （即C 屋）於系爭露臺所設置的系爭建物，經桃園市建管處派員勘查，尺寸符合本市違章建築處理要點第十點「無壁體透明棚架」規定，予以拍照列管，至成章一街86號3 樓之2 （即A 屋）及成章一街88號3 樓之5 （即D 屋），桃園市建管處則未有派員勘查之紀錄，有桃園市政府建築管理處108 年11月4 日函在卷可稽（本院卷二第105頁）。又依桃園市違章建築處理要點第2 條第5 款規定，所謂「拍照列管」是指違法情節輕微之既存違建得列入分類分階段程序處理，而予拍照建檔，暫免查報處分（本院卷二第108 頁）。是A 屋與D 屋之系爭建物部分，並未被認定為違建，而B 屋與C 屋之系爭建物部分，則是被桃園市建管處認定違法情節輕微而予拍照列管，益徵系爭建物應無妨害共用部分所在建築安全之虞。再者系爭建物是否屬違建，乃建管單位行政上之權限，與是否有權管理使用之私權爭執無涉，故被告在未改變系爭露臺性質及構造而為使用，且是依系爭臨時區權會議決議的樣式設置系爭建物，核屬其約定專用權利之正當行使，從而原告以共有人身分，請求被告拆除系爭建物返還於伊及其他共有人全體，即不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條等規定，請求被告拆除於系爭露臺所設置之系爭建物，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
民事第一庭 審判長 法 官 卓立婷
法 官 丁俞尹法 官 林其玄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 6 日
書記官 張芸菁